TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS PALAVECINO Y SIMON PLANAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA.

Expediente N° 3.765-10
Parte Actora: DAYANA DELGADO RAMOS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 12.534.985.
Apoderado Judicial de la Parte Actora: HECTOR MERLO CACERES, Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 131.435.
Parte Demandada: HENRY COLMENAREZ GOMEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 12.244.694.
Abogada Asistente de la Parte Demandada: ALBA C. MONTILLA P., Abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 140.816.
Motivo: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

SENTENCIA DEFINITIVA

La presente demanda por RESOLUCIÒN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, fue interpuesta ante este Tribunal en función de Distribuidor, en fecha 07-10-2010 por la ciudadana DAYANA DELGADO RAMOS, asistida de Abogado, en contra del ciudadano HENRY COLMENAREZ GOMEZ, todos identificados en autos. Correspondiendo, por distribución, el conocimiento de la presente causa, a esta Instancia Judicial.
En fecha13-10-2010, se admite la demanda, ordenándose la citación del demandado, para que comparezca ante este Tribunal al segundo día de despacho siguiente a su citación, a dar contestación a la demanda (folio 21).
En fecha 03-11-2010, el demandado fue debidamente citado (folios 25 y 26).
En fecha 05-11-2010, oportunidad procesal para que tenga lugar la contestación de la demanda, el demandado asistido de Abogada, presenta escrito en cuatro (4) folios útiles, el cual contiene: punto previo, alegación de la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y, la contestación al fondo de la demanda (folios 27 al 30).
En fecha 12-11-2010, la representación judicial de la parte actora, presenta escrito constante de un (1) folio útil, por medio del cual contradice la cuestión previa alegada por el demandado.
Durante el lapso probatorio, ambas partes hicieron uso de tal derecho, sobre las cuales el Tribunal proveyó oportunamente.
El demandado HENRY COLMENAREZ GOMEZ, en la oportunidad procesal correspondiente, opone las cuestión previa prevista en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, conforme lo preceptuado en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, que establece: “En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensa de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva…”
Conforme a la norma en referencia, siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia en el presente juicio, se procede al pronunciamiento de la cuestión previa promovida, como punto previo al fondo de la causa, lo cual se hace en los términos que se expresan a continuación:

PUNTO PREVIO

Opone el demandado como cuestión previa, “La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo se permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”.
Fundamenta su defensa en que: “…para que el accionante pueda ejercer la demanda de desalojo, de conformidad con el literal “A” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe existir incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento por dos o mas mensualidades, situación ésta que nunca sucedió, por cuanto existe un acuerdo extrajudicial verbal, con fecha 19 de Junio de 2010, ya que existía en el asunto 3261-09, una condena en costas, que sería exonerado por seis meses de pago, con los cuales quedaría resarcido su persona, por los gastos que le han ocasionado las diversas demandas que ha intentado la parte actora en su contra, comprometiéndose en no intentar acción penal derivada de la falsificación de su firma en instrumento privado que cursa en el expediente Nº 3261-09…”
El ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, prevé dos hipótesis para la procedencia de esta cuestión previa: a) Cuando la Ley prohíbe admitir la acción propuesta y b) cuando la Ley permite admitir la acción propuesta, sólo por determinadas causales, de manera que si no se invocan en la demanda, esas causales señaladas en la Ley, la demanda es improponible.
El primer supuesto, la define RENGEL, como la privación del derecho a la jurisdicción; en el segundo supuesto, existe el derecho de acción para el demandante, pero está limitado para su ejercicio y, esas limitaciones deben estar expresamente establecidas en la Ley.
La relación arrendaticia inmobiliaria es el vínculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario y que, teniendo como objeto un determinado inmueble, da lugar a una pluralidad de trascendencias en el orden jurídico concreto y especial que regula ese vínculo, y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de protección limitada, especialmente en beneficio del arrendatario. De modo que siendo el contrato de arrendamiento un vínculo de derecho entre el arrendador y el arrendatario, es indudable que ese vínculo crea una relación jurídica.
De un contrato de arrendamiento pueden derivarse varios tipos de demandas: juicios de desalojo previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; demanda de cumplimiento; demanda de resolución; demanda de cobro de bolívares; demanda de resarcimiento de daños y perjuicios; demanda de nulidad y otras.
En el presente caso, el actor interpone la acción de RESOLUCIÒN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO contra el ciudadano HENRY COLMENAREZ GOMEZ, por incumplimiento de sus obligaciones contractuales, acompañando como instrumento fundamental de su acción, copia simple del contrato autenticado ante la Notaría Quinta de Barquisimeto, en fecha 06 de Junio de 2005, inserto bajo el Nº 07, Tomo 90 del libro respectivo, agregado a los folios 5 y 6 del presente expediente, el cual se tiene como fidedigno, por no haber sido impugnado por la contraparte. Y así se establece.
En la cláusula cuarta del referido contrato, las partes contratante convinieron en que, la duración del mismo es de seis (6) meses, prorrogable automáticamente (subrayado del Tribunal), el cual comenzará a regir a partir del 01 de Junio de 2005; Por lo cual ha de concluirse, en que, el contrato de arrendamiento de narras, es de naturaleza determinada. Y así queda establecido.

El artículo 1.159 del Código Civil establece, “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causales autorizadas por la Ley.” Por otra parte, el artículo 1.167 ejusdem, preceptúa: “En los contratos bilaterales, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Si el contrato de arrendamiento lo es a tiempo determinado, tal como quedó establecido en la presente sentencia, no se aplica el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como erróneamente lo interpreta el demandado, sino las acciones de derecho común, resolutoria o de cumplimiento, según el caso.
Conforme a las consideraciones que anteceden, se declara SIN LUGAR, la cuestión previa alegada, la cual está contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haber prohibición expresa de la Ley admitir la acción propuesta, ni está condicionada su admisión a determinadas causales,. Y así se decide.

Resueltas como han quedado la cuestión previa alegada, se procede al conocimiento del fondo del presente juicio.

Alegatos de la parte actora:
 Que suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado con HENRY COLMENAREZ GOMEZ, cuyo objeto es una casa, ubicada en la Urbanización La Morita, calle 3, Nº C3-37, Cabudare, Municipio Palavecino del Estado Lara, cuyos linderos son los siguientes: NORESTE: En una longitud aproximada de 8,00 mts., con la calle 3 de la Urbanización Parque Residencial La Morita; SUROESTE: En una longitud aproximada de 8,00 mts., con la parcela C4-12; SURESTE: En una longitud aproximada de 15,00 mts., con la transversal 01 y, NOROESTE: En una longitud aproximada de 15,00 mts., con la parcela C4-38.
 Que dicho contrato fue autenticado ante la Notaría Quinta de Barquisimeto, en fecha 06 de Junio de 2005, inserto bajo el Nº 07, Tomo 90 del libro respectivo, agregado a los folios 5 y 6 del presente expediente, el cual ha sido valorado en el punto previo de esta Sentencia.
 Que el motivo que origina la presente acción, es el incumplimiento del arrendatario en pagar los cánones de arrendamiento desde el mes de Julio de 2010, a razón de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÌVARES (Bs. 350,00) mensuales, hecho que constituye causal para resolver el contrato de arrendamiento, conforme lo establece el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, 1.167 del Código Civil.
 Que siendo evidente el hecho de que el ciudadano HENRY COLMENAREZ GOMEZ, incumplió con sus obligaciones contractuales y legales, no le deja mas opción que demandar, como en efecto lo demanda para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal, en la RESOLUCIÒN DE CONTRATO y, consecuencialmente a la entrega del inmueble libre de personas y cosas, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.
 Se reserva el derecho de demandar por separado, los daños y perjuicios a que hubieren lugar.
 Estima la demanda en la suma de TRECE MIL BOLÌVARES (Bs. 23.000,00).
Documentos que acompaña al escrito libelar:
 Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito por las partes del presente juicio ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, Estado Lara, en fecha 06 de Junio de 2005, bajo el Nº 07, Tomo 90, agregado a los folios 5 al 6 del presente expediente, el cual ha sido valorado en el punto previo de esta sentencia.
 Copia simple de la sentencia dictada por esta Instancia Judicial en fecha 12 de Noviembre de 2009, en el juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesto por DAYANA MAYBELLI DELGADO RAMOS en contra de HENRY A. COLMENAREZ GOMEZ, contenido en el expediente Nº 3.261-09, agregado a los folios 7 al 10 del presente expediente, el cual se tiene como fidedigna por no haber sido impugnado por la contraparte. Y así se decide.
 Estados de la cuenta de ahorros 000171027035 del Banco Mercantil, correspondiente a los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2010, agregados a los folios 11 al 20, los mismos se desechan, por estar suscritos por un tercero que, no es parte en el juicio y, no fue ratificada mediante la prueba testimonial. Y así queda establecido.

Alegatos del demandado:

Se observa del escrito de contestación a la demanda, cursante a los folios 27 al 30 que, HENRY A. COLMENAREZ GOMEZ, no contradice expresamente la existencia de la relación arrendaticia con DAYANA DELGADO RAMOS, el objeto de la relación arrendaticia, el inicio y la duración de la misma, por lo que tales hechos quedan fuera del debate judicial. Y así se decide.
En cuanto a la naturaleza del contrato de arrendamiento, la misma quedó establecida en el punto previo de esta sentencia.
Alega como hechos nuevo lo siguiente: “…Los cánones de arrendamiento han sido cancelado puntualmente desde el mes de Junio de 2005 hasta Junio de 2010…Que el 04 de Junio de 2009 fue demandado por DAYANA DELGADO RAMOS por cumplimiento de contrato, en el asunto Nº 3261-09, declarándose sin lugar la demanda en fecha 12 de Noviembre de 2009, condenando en costas a la actora DAYANA DELGADO RAMOS …Que, a pesar de ello continuó cancelando puntualmente los cánones de arrendamiento hasta Junio de 2010, por cuanto acordó extrajudicialmente de manera verbal en fecha 19-06-2010, de lo cual fueron testigos Freitez Leone Dick Marco y Sequera Guedez Pablo Alexander, que sería exonerado por seis meses de pago, con lo cual quedaría resarcido su persona por los gastos que le ocasionaron las diversas demandas en su contra, comprometiéndose a no intentar acción penal derivada de la falsificación de su firma en instrumento privado que cursa en el expediente Nº 3261-09.”
Niega, rechaza y contradice la demanda, por no ser cierto los hechos alegados, por haber acordado extrajudicialmente de manera verbal en fecha 19-06-2010 que sería exonerado por seis meses de pago, con lo cual quedaría resarcido por los gastos que le ocasionaron las diversas demandas en su contra.
Acompaña al escrito de contestación de demanda:
Estado de cuenta Nº 4485013496 del Banco Fondo Común, cuyo titular es COLMENAREZ GOMEZ HENRY ANTONIO, agregado a los folios 31 al 33, el cual se desecha, por estar suscrito por un tercero que no es parte en el juicio y, no fue ratificada mediante la prueba testimonial. Y así se decide.

De las pruebas.

De la parte demandada:
Copia certificada del expediente Nº 3261-09 de la nomenclatura interna de este Juzgado, agregado a los folios 36 al 121 del presente expediente, el cual se valora de conformidad con el artículo 1.384 del Código Civil, no obstante se desecha por cuanto no aporta a quien decide, elemento de convicción alguno sobre los hechos controvertidos en esta causa.

De la parte actora:
Ratifica y da por reproducido el contrato de arrendamiento, así como, la sentencia dictada por este Juzgado en fecha 12-11-2009, en el expediente Nº 3261-09 y, los estado de cuenta de la cuenta de ahorros Nº 0171-02703-5 del Banco Mercantil, todos cursantes en autos, sobre cuya valoración se pronunció con antelación, quien suscribe la presente sentencia.

Consideraciones para decidir

La distribución de la carga de la prueba es la técnica establecida por el Legislador para determinar, quien tiene mayor obligación en demostrar sus alegatos ante el Juez, se usa la expresión “mayor obligación” porque toda persona puede, en base a la buena fe, traer cualquier prueba al proceso, siempre que sea necesaria para esclarecer la controversia.
Cuando se invoca el desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, le corresponde a la parte actora, demostrar la existencia de su derecho, esto es, el contrato del cual emergen las condiciones o alcance de las obligaciones bilaterales.
Cuando el actor demuestra la existencia del contrato de arrendamiento y el Juez lo establece (como en el caso de autos), le corresponde al arrendatario accionado, demostrar que pagó, porque es su carga, su obligación por excelencia.
Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y, quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Verificado como esta el contrato de arrendamiento y, por ende, la relación arrendaticia entre las partes del presente juicio y, siendo que el demandado admitió en la oportunidad de la contestación de la demanda que, canceló puntualmente los cánones de arrendamiento hasta Junio de 2010, sin aportar prueba alguna de la compensación de pago de las mensualidades de arrendamiento correspondiente a los meses de Julio, Agosto, Septiembre y, Octubre de 2010, la presente acción debe prosperar. Y así se decide.

DECISIÓN

Conforme a los razonamientos antes expuestos, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la presente demanda por RESOLUCIÒN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por DAYANA DELGADO RAMOS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 12.534.985, en contra de HENRY COLMENAREZ GOMEZ. En consecuencia, se declara RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito entre las partes del presente juicio, autenticado ante la Notaría Quinta de Barquisimeto, en fecha 06 de Junio de 2005, inserto bajo el Nº 07. Se condena al demandado perdidoso, HENRY COLMENAREZ GOMEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 12.244.694 a entregar a la parte actora DAYANA DELGADO RAMOS, titular de la cédula de identidad N° 12.534.985, el inmueble arrendado, constituido por la casa, ubicada en la Urbanizaciòn La Morita, calle 3, Nº C3-37, Cabudare, Municipio Palavecino del Estado Lara, cuyos linderos son los siguientes: NORESTE: En una longitud aproximada de 8,00 mts., con la calle 3 de la Urbanización Parque Residencial La Morita; SUROESTE: En una longitud aproximada de 8,00 mts., con la parcela C4-12; SURESTE: En una longitud aproximada de 15,00 mts., con la transversal 01 y, NOROESTE: En una longitud aproximada de 15,00 mts., con la parcela C4-38, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.
Se condena en costas a la parte demandada por haber vencimiento total, de conformidad con el artículo 353 del Código de Procedimiento Civil.
Expídase por secretaría copia certificada del presente fallo para el archivo del Tribunal.
Regístrese y Publíquese.
Dado, firmado y sellado en la Sala del Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Palavecino y Simón Planas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Cabudare, a los Treinta (30) días del mes de Noviembre del año 2010. Años: 200° y 151°.-
La Jueza

Abg. Coromoto J. de Del Nogal

El Secretario

Abg. Lucio Torres Armeya
Publicada en su fecha, a las 01:00 p.m.

El Secretario

Abg. Lucio Torres Armeya