ASUNTO: AP31-V-2009-004432.
En el juicio por DESALOJO, incoado por la ciudadana CARMEN MARCANO, titular de la cédula de identidad Nº 1.824.829, representadas judicialmente por las abogadas Carmen Rengifo y Luisa Pérez Rivas, inscrita en el Inpreabogado bajo los números 75.432 y 32.004, respectivamente, contra la ciudadana EVANGELIA DEL CARMEN QUINTERO DÁVILA, titular de la cédula de identidad Nº 9.268.181, representada judicialmente por el abogado José Luís Gámez, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 58.418, se inició por libelo de demanda incoado el 10 de diciembre de 2009 y se admitió el 15 de ese mismo mes y año, por los trámites del juicio breve.
PRIMERO
En el libelo de demanda, la parte actora alegó que el 18 de mayo de 2005, celebró un primer contrato de arrendamiento con la demandada, sobre un inmueble constituido por un apartamento identificado como Mezzanina Nº 1, situado en el edificio Ormonde, situado en la Avenida Puente República, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador, Área Metropolitana de Caracas y por un año fijo desde el 01 de junio de 2005 al 31 de mayo de 2006.
Que terminado aquel contrato, suscribió el segundo el 18 de mayo de 2006, por un año fijo contado desde el 01 de junio de 2006 hasta el 31 de mayo de 2007.
Que a su vencimiento, visto que la relación arrendaticia perduró por dos (2) años, a su vencimiento comenzó a correr la prórroga legal de un año que culminó el 31 de mayo de 2008. Sin embargo, la arrendataria no hizo entrega del inmueble arrendado y se le recibieron los pagos de las pensiones de arrendamiento posteriores al vencimiento de la prórroga legal, lo que trajo como consecuencia la indeterminación del contrato.
Que extrajudicialmente la arrendataria ha manifestado su intención de comprar el inmueble arrendado pero no se ha concretado algo serio, dado que no se ha firmado contrato de opción a compra, necesario a los fines de tramitar un préstamo.
Que la arrendataria no ha pagado los cánones de arrendamiento de los meses que van desde septiembre de 2008, inclusive, por lo que adeuda catorce mensualidades a razón de quinientos bolívares cada una (Bs. 500), para un total se siete mil bolívares (Bs. 7.000).
Sobre la base de esos hechos y con fundamento en los artículos 1160, 1167, 1264 del Código Civil así como los artículos 33 y 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demandó a la citada ciudadana a los fines que convenga o sea condenada en el desalojo del inmueble arrendado y subsidiariamente al pago de la suma de siete mil bolívares (Bs. 7.000), por las pensiones insolutas a razón de quinientos bolívares cada una (Bs. 500) más los que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble.
La cuantía de la demanda se estimó en la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000).
Dada la imposibilidad manifestada por el Alguacil de lograr la citación personal de la demandada, a petición de parte, se ordenó emplazarla mediante carteles y vencido el plazo sin que la demandada acudiese a darse por citada, se le designó defensora judicial. Sin embargo, por diligencia del 10 de junio de 2010, asistida de abogado, se dio por citada y oportunamente el 14 de ese mismo mes y año, contestó a la pretensión de la parte actora.
En efecto, negó deber a la demandante las pensiones de arrendamiento alegadas como insolutas. Admitió que el último contrato suscrito por las partes lo fue el de 18 de mayo de 2006. Admitió que la prórroga legal comenzó a correr de pleno derecho desde el 01 de junio de 2007 y venció el 31 de mayo de 2008. Admitió también que la actora continuó recibiendo los pagos posteriores al vencimiento de la prórroga legal.
Negó que el primer contrato de arrendamiento fuese el del 18 de mayo de 2005, dado que el primero, lo suscribieron el 19 de mayo de 2004, comenzando a regir desde el 01 de junio de 2004 hasta el 31 de mayo de 2005. Luego suscribieron otro desde el 01 de junio de 2005 hasta el 31 de mayo de 2006 y por último, suscribieron otro el 18 de mayo de 2006 que regías desde el 01 de junio de 2006 hasta el 31 de mayo de 2007, por lo que la relación arrendaticia se mantuvo por tres (3) años.
Que no es cierto que se le haya exigido la entrega del inmueble, por el contrario, al vencimiento de la prórroga legal, de le dejó ocupandolo y la arrendadora ha continuado recibiendo los pagos. Que niega adeudar las pensiones alegadas como insolutas, dado que lo ha venido depositando en la cuenta pactada a favor de la actora, por el momento de seiscientos bolívares (Bs. 600), por lo que ha cumplido con su obligación legal.
SEGUNDO
De acuerdo a los hechos afirmados tanto en el libelo de al demanda como en la contestación, se tiene que los hechos controvertidos se centran en determinar si la demandada cumplió o no con su obligación de pagar las pensiones de arrendamientos alegadas por la parte actora, toda vez que sobre la existencia de la relación arrendaticia, su aspecto temporal y vencimiento de la prórroga legal, son hechos admitidos por la demandada, por lo que sobre ellos no versarán el material probatorio.
Sin embargo, junto al libelo de demanda, la parte actora aportó instrumento registrado el 21 de abril de 1994, en el cual consta la adjudicación del inmueble ahora arrendado a quien fuere su esposo Guillermo Flores. Dicho instrumento merece fe de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.
La parte actora aporto igualmente original de instrumento privado del 18 de mayo de 2006, en el cual consta contrato de arrendamiento pactado entre las partes -hecho admitido-, sobre el inmueble arriba indicado, por el lapso de un año fijo, contado a partir del 01 de junio de 2006 hasta el 31 de mayo de 2007, por la pensión de quinientos bolívares (Bs. 500) mensuales que la arrendataria debía pagar al vencimiento de cada mes, a la apoderada de la arrendadora, Luisa Pérez Rivas, en su oficina. Dicho instrumento se tiene como reconocido, mereciendo fe su contenido a tenor de lo previsto en el artículo 1363 del Código Civil.
La parte demandada promovió doce (12) copias al carbón de igual número de depósitos bancarios efectuados en el Banco Mercantil a favor de la ciudadana Luisa Magdalena Pérez de Delia, diez por la suma de seiscientos bolívares (Bs. 600) y dos por doscientos bolívares (Bs. 200), cuyas fechas son: 18/09/2008, 18/11/2008, 01/12/2008, 05/06/2008, 07/01/2009, 04/02/2009, 06/05/2009, 20/08/2009, 09/04/2010, 02/10/2007, 03/10/2006 y 03/05/2006. Mientras que las pensiones alegadas como insolutas corresponde a los meses de septiembre de 2008, inclusive y siguientes, por lo que, resultan impertinentes, los depósitos efectuados en fechas 05/06/2008, 02/10/2007, 03/10/2006, 03/05/2006 y 09/04/2010, dado que no son controvertidos, pues habiéndose alegado la insolvencia de las pensiones por los meses que van desde septiembre de 2008 y la demanda se intentó el 10 de diciembre de 2009, de acuerdo a lo previsto en el artículo 3 del Código de Procedimiento Civil, esos deben ser los hechos que deben considerarse a los fines de la controversia.
Tomando en consideración, que de acuerdo a lo pactado en el contrato el pago de las pensiones de arrendamiento debían hacerse por mes vencido, tenemos que con los restantes depósitos contenidos en dichas planillas de depósitos que se valoran como tarjas de acuerdo a lo previsto en el artículo 1383 del Código Civil, que hacen fe entre las partes respecto a los depósitos de dinero con ellas efectuados, se tienen que con ellos se pagaron los meses de agosto, octubre, noviembre y diciembre de 2008; enero, abril y julio de 2009, siendo controvertido, las pensiones de los meses que van desde septiembre de 2008 hasta noviembre de 2009. Siendo así tenemos como pagadas las pensiones de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2008, enero, abril y julio de 2009 y como no pagados las pensiones de los meses de septiembre de 2008, ocho (08) meses del año 2009, esto es, febrero, marzo, mayo, junio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2009.
El artículo 1296 del Código Civil, establece una presunción iuris tantum, según la cual, cuando la deuda sea de pensiones o de cualquier otra clase de cantidades que deban satisfacerse en períodos determinados, y se acredite el pago de las cantidades correspondiente a un periodo, debe presumirse el pago de las anteriores salvo prueba en contrario.
Por ello, habiéndose acreditado el pago de los meses antes analizados, cuya última pensión se corresponde con el mes de julio de 2009, debe presumirse el pago de todas las pensiones anteriores. Dicha presunción obra a favor del demandado, por lo que debía destruirla la actora a través de prueba en contrario. En este sentido, la parte actora aportó impresiones de estados de cuenta en el que se depositaban las pensiones de arrendamiento, a los fines de destruir esa presunción a favor de la demandada, las cuales se valoran de acuerdo a lo previsto en el artículo 429 del Código Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil.
Consta acta del 22 de julio de 2010, que la demandada absolvió posiciones juradas que le formuló la parte actora y específicamente en la octava posición se le preguntó: “Diga la absolvente como es cierto que realmente adeuda mucho más de doce meses de arrendamiento ya que no pagaban ni puntualmente ni todos los meses. RESPONDIÓ: Este, de verdad esto lo desconozco porque yo le di la plata a mi hija para que pagara todos los meses y resulta ser que la hija no pagaba, y resulta ser que si se deben, ahora no se si son 12 o 10 de verdad lo desconozco.”
Las posiciones juradas son medios de pruebas que permiten lograr la confesión de la parte de un hecho que le sea desfavorable. La confesión así lograda constituye plena prueba de conformidad con lo previsto en el artículo 1401 del Código Civil. De allí que, si bien la parte demandada tenía una presunción legal a su favor de pago de las pensiones alegadas como insolutas, con esta prueba, la destruyó, pues las pruebas pertenecen al proceso y no a las partes.
Consta acta de esa misma fecha, la comparecencia de la ciudadana Sandra Campechano Quintero, promovida como testigo por la parte demandada. Sin embargo, a la primera interrogante relativa al parentesco que le una a la ciudadana demandada Evangelia Quintero, contestó: mi madre biológica. Siendo así, dicho testigo se desecha del proceso de acuerdo a lo previsto en el artículo 479 del Código de Procedimiento Civil, dado que nadie puede ser testigo a favor de sus ascendientes.
La prórroga legal corre de pleno derecho una vez vencido el lapso fijo establecido contractualmente, o la prórroga contractual, sin necesidad de desahucio, como lo expresa el artículo 1599 del Código Civil. En este caso, luego de vencer la prórroga legal, se admitió que la arrendataria siguió ocupando el inmueble en su condición de arrendataria sin oposición de la arrendadora, quien siguió recibiendo los pagos de los cánones de los meses siguientes, lo cual hizo que el contrato se indeterminara, a tenor de lo previsto en los artículos 1600 y 1614, ambos del Código Civil, razón por la cual en caso de no cumplir la arrendataria con el pago de sus mensualidades faculta a la arrendadora a demandar el desalojo del inmueble objeto del contrato.
Siendo así, habiendo quedado probado la existencia de la relación arrendaticia y el monto de la pensión que debía pagar la arrendataria, debía la parte demandada por su parte, probar el pago o cualquier hecho extintivo de las pensiones de arrendamientos reclamadas como insolutas para la fecha de intentarse la pretensión y no lo hizo, lo que sin lugar a dudas, da lugar a la causal de desalojo invocada como fundamento de tal petición. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la arrendadora está facultada para demandar el desalojo por encontrarse dentro de la causal del literal “a”, como es que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas.
Es bien conocido que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem.
Respecto a la petición subsidiaria de pago de las pensiones alegadas como insolutas, así como las pensiones que se sigan venciendo, se tiene que el contrato de arrendamiento es de tracto sucesivo, esto es, se va perfeccionando en la medida del transcurso del tiempo, de allí que si la arrendataria no cumplió con su carga procesal de probar legalmente el pago de su obligación respecto a las pensiones de arrendamiento, deba pagarla en forma subsidiaria como compensación a favor de la parte arrendadora por el uso del inmueble, pues tal subsidiaridad ha sido propuesta para el caso de la declaratoria con lugar de la pretensión principal.
TERCERO
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de Desalojo incoado por la ciudadana CARMEN MARCANO contra la ciudadana EVANGELIA DEL CARMEN QUINTERO DAVILA. SEGUNDO: Se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la actora, en las condiciones pactadas, el bien inmueble arrendado, apartamento identificado como Mezzanina Nº 1, situado en el edificio Ormonde, situado en la Avenida Puente República, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador, Área Metropolitana de Caracas. TERCERO: Se CONDENA asimismo a la parte demandada a pagarle a la actora la suma de siete mil bolívares (Bs. 7.000) por concepto de pensiones insolutas así como al pago de las pensiones que se sigan venciendo desde diciembre de 2009 hasta la vencida para el momento en que quede firme el fallo, a razón de seiscientos bolívares (Bs. 600) cada una.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 eiusdem, se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida.
Regístrese y publíquese.
Notifíquese a las partes del pronunciamiento del fallo de acuerdo a lo previsto en los artículos 233 y 251 ibídem. Líbrense las boletas correspondientes.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los diez (10) días del mes de noviembre de dos mil diez (2010). Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
EL JUEZ
MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA
TABATA GUTIERREZ
En esta misma fecha, siendo las 02:37 p.m., se publicó el anterior fallo.
LA SECRETARIA
TABATA GUTIERREZ
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