TSJ Regiones - Decisión

Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara
Barquisimeto, 04 de junio de 2010
Años: 200º y 151º

ASUNTO: KP02-V-2010-000714
DEMANDANTE: MERCEDES ALI DAZA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 1.603.914.
APODERADO DE LA PARTE ACTORA: JANETH ARELIS CASTRO ÁLVAREZ, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nº 92.232.
DEMANDADOS: JOSÉ GREGORIO PÁEZ LUCENA y VÍCTOR RAMÓN PÁEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Números 9.618.720 y 440.294 respectivamente.
ABOGADO PARTE DEMANDADA: BORIS FADERPOWER, abogado en ejercicio inscrito en el I.P.S.A bajo el Nº 47.652
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA.

RELACIÓN DE LOS ACTOS PROCESALES
Y ALEGATOS DE LAS PARTES
En fecha 25 de febrero de 2010, fue introducido ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) civil, libelo de demanda pretendiendo la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, acción instaurada por la abogada en ejercicio JANETH ARELIS CASTRO ALVAREZ, actuando en nombre y representación de la ciudadana MERCEDES ALI DAZA, contra JOSÉ GREGORIO PÁEZ LUCENA y VÍCTOR RAMÓN PÁEZ, todos en el encabezado identificados, en los siguientes términos:
Señala la actora ser propietaria de una casa, que en la actualidad es un local comercial, situada en la carrera 16 entre calles 40 y 41, Número 40-28, jurisdicción de la Parroquia Concepción Municipio Iribarren del estado Lara, construida en terreno propio, que mide DIEZ METROS DE FRENTE POR DOCE METROS DE FONDO, es decir, CIENTO VEINTE METROS CUADRADOS (120 M2), alinderados así: NORTE: carrera 16 que es su frente, SUR y ESTE: solar de la casa quinta que es o fue del Dr. Ricardo Orellana y OESTE: casa y solar que es o fue de Elías Bujana. Indica que el inmueble anteriormente descrito le pertenece, según consta en documento protocolizado por ante la oficina subalterna del Segundo Circuito de Registro Inmobiliario del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 17 de noviembre de 1987, bajo el Nº 27, folios 1 al 2 fte, protocolo (1º) tomo ocho (8).
Relata que dicho inmueble le fue dado en administración al ciudadano JUAN JOSÉ FEMENIAS DEL POZO, quien en vida era venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.420.647, siendo su fecha de deceso el 26 de abril de 2006 y que en los contratos de arrendamiento, tenía cualidad de arrendador. Dicho ciudadano suscribió contrato de arrendamiento con los hoy demandados, quienes usan dicho inmueble con un negocio de tapicería denominado AUTO TAPICERÍA Y PARTES FALCÓN. Expresa que han tenido relación inquilinaria desde el 15 de diciembre de 1994, a través de un contrato privado, siendo el último contrato el de fecha 03 de diciembre de 1995.
Indica que dando cumplimiento a la cláusula tercera de dicho contrato de arrendamiento le envió participación en fecha 29 de septiembre de 1995, manifestándole a la demandada que no sería renovado el contrato. Posteriormente se llegó a un nuevo convenimiento y se le permitió continuar con el contrato a tiempo indeterminado.
Manifiesta que desde hace aproximadamente tres años y a raíz del fallecimiento del señor JUAN JOSÉ FEMENIAS DEL POZO, administrador del inmueble, (quien no era el propietario del inmueble) propusieron realizar un nuevo contrato con una nueva administración, y el deseo de no continuar prorrogando el contrato de arrendamiento en virtud de la imposibilidad de pagar los cánones de arrendamiento, ofreciéndoles el uso de su derecho de prórroga legal, haciendo tal propuesta de manera verbal, por la confianza existente; no teniendo la parte demandada ninguna objeción al respecto.
Pero señala que hasta la fecha de interposición de la presente demanda los accionados excedieron los límites de cualquier entendimiento, por lo que el objeto de la presente se basa en la falta de pago de los cánones de arrendamiento del inmueble que para el año 2006, al administrador solo le pagaron tres mensualidades a razón de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 400,oo) cada uno, siendo el primer pago el 04 de enero de 2006, el segundo el 30 de enero de 2006 y la tercera el 17 de marzo de 2006 y una cuarta que la recibió el hijo del administrador un mes después del fallecimiento de su padre en fecha 23 de mayo de 2006, pagando así solo cuatro meses, quedando pendientes hasta la fecha de interponer la demanda ocho meses del año 2006 a razón de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 400,oo) cada uno para un total de TRES MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.200,oo). Para el año 2007, equivalentes a doce meses la cantidad de CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.800,oo), aplicando el mismo monto tanto para el año 2008 como 2009. Siendo que para el momento de la presente demanda es decir, año 2010, el equivalente a dos meses transcurridos por un monto de OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 800,oo). Para un total de de DIECIOCHO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 18.400,oo) en razón de la falta de pago de 48 meses desde mayo de 2006 hasta febrero de 2010. Ocasionándole daños patrimoniales por no haber recibido dicho dinero en su debida oportunidad y hasta la fecha no han desocupado el inmueble, ni han llegado a ningún acuerdo.
Por lo expuesto exige a los demandados: Primero: La Resolución del contrato de arrendamiento y entrega del local, totalmente desocupado, libre de personas y cosas. Segundo: el pago de los cánones de arrendamiento desde los meses de MAYO de 2006 hasta FEBRERO de 2010 y los que se sigan venciendo hasta la total entrega del local desocupado. Tercero: cuantificó la presente acción en la cantidad de DIECIOCHO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 18.400,oo) más los intereses que se estipularon en el contrato de arrendamiento siendo este a razón de CINCO BOLÍVARES diarios por cada día de retraso. Equivalente a DOSCIENTAS OCHENTA Y CUATRO UNIDADES TRIBUTARIAS (284 ut). Cuarto: las costas y costos y honorarios profesionales prudencialmente calculados por el Tribunal.
Esta acción la fundamentó en los artículos 33, 35 y siguientes del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1159, 1160, 1167 del Código Civil y los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 12 de marzo de 2010, el Tribunal admitió la presente demanda. El día 24 de marzo de 2010, la parte actora consigno los fotostatos para que se librará compulsa, en consecuencia el Tribunal lo acordó en fecha 22 de abril de 2010. El día 30 de abril de 2010 el Alguacil consignó compulsa de citación debidamente firmada, y en esa misma fecha la parte accionada presentó escrito de contestación en los siguientes términos:
Señala en primer lugar la defensa perentoria fundamentada en la falta de cualidad e interés de la ciudadana Mercedes Alí Daza, citando doctrina y jurisprudencia, referida al tema. Alega que tal como lo afirma la parte demandante, desde el mes de diciembre del año 1994 son arrendatarios de un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la carrera 16 entre calles 40 y 41, Nº: 40-38, en la ciudad de Barquisimeto, estado Lara. Relación arrendaticia que surgió en virtud de un contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano JUAN JOSÉ FEMENIAS DEL POZO, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº 5.420.647.
Resalta que en la relación arrendaticia, se estableció que el canon de arrendamiento se pagaría por mensualidades vencidas, los día veintiuno (21) de cada mes; habiéndose modificado en varias oportunidades el monto del canon de arrendamiento, siendo el último aumento convenido en el mes de diciembre del año dos mil cinco, cuando se estableció que el valor del canon de arrendamiento sería la cantidad de CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs.F. 400,oo).
En consecuencia manifiesta, que al haberse constituido la relación arrendaticia entre el ciudadano JUAN JOSÉ FEMENIAS DEL POZO, en la condición de arrendador, y los ciudadanos JOSÉ GREGORIO PÁEZ LUCENA y VÍCTOR RAMÓN PÁEZ, en la condición de arrendatarios, la ciudadana MERCEDES ALI DAZA, en virtud de las consideraciones antes realizadas, no puede pretender ejercer las acciones de las cuales es titular el arrendador a los fines de dar por terminada la relación arrendaticia, si previamente no le han sido transmitidos, mediante cesión, la cualidad de arrendador.
Asimismo alude no ser jurídicamente admisible la pretensión de la demandante que en virtud de la muerte del arrendador, ciudadano JUAN JOSÉ FEMENIAS DEL POZO, ella pueda ejercer las acciones derivadas del contrato de arrendamiento, de conformidad con lo establecido en el Código Civil, en su artículo 1.603. Como consecuencia de lo anterior, al fallecer el arrendador, por no haberse dispuesto nada en el contrato de arrendamiento celebrado, la condición de arrendador, paso a sus herederos, quienes, de conformidad con lo establecido en el artículo 822, 823, 824 y 825 del Código Civil, son, en primer lugar sus descendiente, en concurrencia con su cónyuge sobreviviente. A falta de descendientes, sus ascendientes en concurrencia con su cónyuge, y a falta de ascendientes, su cónyuge.
Argumenta que la demandante no alega ni acredita en ningún momento su condición de heredera del arrendador, por lo que necesariamente se debe concluir que no tiene cualidad para ejercer las acciones derivadas del contrato de arrendamiento celebrado entre el arrendador fallecido y sus defendidos.

Como segundo punto el accionado en su defensa opone cuestión previa, conforme a lo establecido en el artículo 35 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, el ordinal séptimo del artículo 346, ejusdem, y el artículo 52 del Decreto Presidencia con rango, valor y fuerza de Ley de Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y Demás Ramos Conexos, resaltando la existencia de una condición.
Recalca que, en el presente caso la relación arrendaticia nació en virtud de un contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano JUAN JOSÉ FEMENIAS DEL POZO, en la condición de arrendador, y los ciudadanos JOSÉ GREGORIO PÁEZ LUCENA y VÍCTOR RAMÓN PÁEZ, en la condición de arrendatarios.
Continua esgrimiendo que como consecuencia de lo anterior, al fallecer el arrendador, ciudadano JUAN JOSÉ FEMENIAS DEL POZO, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.603, 1.163, 822, 823, 824 y 825, todos del Código Civil, la cualidad de arrendador paso a los herederos del ciudadano JUAN JOSÉ FEMENIAS DEL POZO, quienes hasta los momentos son personas desconocidas por mis representados, por lo que abstractamente, de conformidad con las normas antes citada, tal cualidad recae sobre, en primer lugar sus descendiente, en concurrencia con su cónyuge sobreviviente; a falta de descendientes, sus ascendientes en concurrencia con su cónyuge; y a falta de ascendientes, su cónyuge.
Debido a esta circunstancia, a los fines de poder ejercer cualquier acción derivada del contrato de arrendamiento celebrado, de conformidad con lo establecido en el artículo 52 del Decreto Presidencia con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y Demás Ramos Conexos, es necesario que quien alegue tal cualidad acredite la misma, mediante la presentación de la respectiva Declaración Sucesoral y el Certificado de Solvencia de Sucesiones. Alega entonces la existencia de una condición pendiente, como lo es el realizar la respectiva Declaración Sucesoral y obtener el respectivo Certificado de Solvencia Sucesoral, a los fines de poder ejercer cualquier acción derivada del contrato de arrendamiento celebrado por arrendador fallecido, bien sea para obtener el pago de los cánones de arrendamiento, o bien para que sea entregado el inmueble arrendado.
Asimismo solicitó que en la oportunidad procesal correspondiente se deje constancia de la existencia de la antes mencionada condición pendiente, y como consecuencia de ello se declare con lugar la cuestión previa opuesta.
De seguidas, reconoce la existencia, desde el mes de diciembre del año 1994, de una relación arrendaticia que surgió en virtud de un contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano JUAN JOSÉ FEMENIAS DEL POZO.
Sin embargo, rechazó y contradijo la demanda intentada por la ciudadana MERCEDES ALI DAZA, por no ser totalmente ciertos los hechos alegados, y, en consecuencia, no ser aplicables las consecuencias jurídicas invocadas por la parte actora. Por cuanto la relación arrendaticia surgió en virtud de un contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano JUAN JOSÉ FEMENIAS DEL POZO, y al haber fallecido el arrendador, la cualidad de arrendador, paso a los herederos o causahabientes de dicho ciudadano, desconociendo sus representados sobre quién recae esa cualidad de herederos o causahabientes, y, en todo caso, la demandante, no alega ni acredita ser heredera o causahabiente del arrendador, por lo que para sus representados, dicha ciudadana no tiene dicha cualidad de arrendadora.
Contradijo que el arrendador fallecido, haya celebrado el contrato de arrendamiento como administrador de la demandante, ya que en el texto del contrato de arrendamiento suscrito, el arrendador alega su condición de propietario, por lo que sus representados, de buena fe, suscribieron el contrato de arrendamiento con dicho ciudadano, pensando era el propietario del inmueble arrendado; condición que en ningún momento le fue impugnada ha dicho ciudadano, no siendo sino hasta el momento en que sus representados son citados, cuando se enteran que la demandante, alega ser la propietaria de dicho inmueble.
De la misma manera negó que los accionados no paguen el canon de arrendamiento desde el mes de mayo del año dos mil seis, por cuanto, desde dicho mes, dada la incertidumbre de no tener certeza sobre quiénes eran los herederos del arrendador fallecido, han procedido a realizar las respectivas consignaciones arrendaticias, las cuales cursan por ante este mismo Tribunal, en el asunto identificado con las siglas: KP02-S-2006-016540.
Refiere que desde la apertura de la respectiva cuenta bancaria, dentro de los quince días siguientes al día veintiuno de cada mes, se ha procedido a realizar las respectivas consignaciones arrendaticias, mediante depósitos realizados en la cuenta bancaria identificada con el siguiente código: 0007-0050-90-0010036749, del BANCO DE FOMENTO REGIONAL LOS ANDES C.A. (BANFOANDES), siendo cada depósito por la cantidad de CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs.F. 400,oo); por lo que en todo caso, cuando aparezcan los legítimos herederos o causahabientes del arrendador, el fallecido ciudadano JUAN JOSÉ FEMENIAS DEL POZO, y acrediten su cualidad mediante la presentación de la respectiva Declaración Sucesoral y el Certificado de Solvencia Sucesoral, ellos podrán retirar la cantidad depositada por la vía del procedimiento de consignación arrendaticia.
El 04 de mayo de 2010, la parte accionada presentó escrito de promoción de pruebas. Estas son admitidas, salvo su apreciación en la definitiva el día 07 de mayo de 2010. Ese mismo día se recibió escrito de la parte accionante contradiciendo la cuestión previa, en los siguientes términos:
Invoca el contenido del artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, manifestando que su interés en la causa radica en ser la propietaria del inmueble sobre cuyo contrato de arriendo se pide resolución, resaltando que el número cívico colocado en el contrato es incorrecto.
Cita doctrina y expone alegatos, relacionados con los hechos controvertidos en el juicio principal, refiriendo además que el ciudadano JUAN JOSÉ FEMENINAS DEL POZO no poseía bienes para declarar y que los demandados a sabiendas, según se desprende del escrito de contestación, consignaron a nombre de una persona fallecida. Por lo que contradice la cuestión previa opuesta.
El día 12 de mayo de 2010 la parte accionante presentó escrito de promoción de pruebas en el cual promueve testimoniales, las mismas fueron admitidas por el Tribunal el día 14 de mayo de 2010, extendiendo la articulación probatoria respecto de la prueba de testigos promovida. En fecha 19 de mayo de 2010 se oyó al testigo José Francisco Femenias. En fecha 20 de abril de 2010 el Tribunal advirtió a las partes que la causa se encuentra en etapa de sentencia. El día 15 de abril de 2010, el Tribunal difirió el dictamen de la sentencia para el quinto día de despacho siguiente.
ANÁLISIS DEL ACERVO PROBATORIO
La parte actora con el libelo de demanda consignó:
1. Poder de representación debidamente autenticado en la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto. En razón ano discutirse la representación judicial de la actora, este documento se desecha de esta contienda. Y así se establece.
2. Copia simple de documento de propiedad del inmueble bajo litigio. Al tratarse de un documento, público hace plena prueba en esta discusión judicial. Y así se determina.
3. Documento original del contrato privado de arrendamiento de fecha 15 de diciembre de 1994. Este instrumento, al no haber sido desconocido, de acuerdo al artículo 444, tiene todo su valor probatorio. Y así se señala.
4. Copia simple de documento de contrato privado de arrendamiento, firmado en fecha tres de Diciembre de 1995. Este instrumento fue aceptado por ambas partes, por lo que pese a no haber sido traído en original, aplicando criterio del Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil, del 25 de febrero de 2004, expediente 01-464, se admite como prueba. Y así se decide.
5. Formulario en original de consignación de telegrama, con sello húmedo de Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL) de fecha 29 de septiembre de 1995. Este instrumento, es valorado de conformidad a lo señalado en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, por lo que al no haber sido tachado tiene toda su fuerza probatoria. Y así se decide.
Llegado el lapso probatorio ambas partes haces uso de ese derecho. La parte demandante lo hizo así:
I. Reprodujo y ratificó el mérito favorable de los autos, especialmente el escrito de contradicción de las cuestiones previas. Sobre el mérito favorable el Tribunal observa, que este no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, en tal razón no es susceptible de ser valorado como medio probatorio, debiendo además indicar que los alegatos de las partes no son pruebas, a menos que se trate de la confesión judicial (que no es el caso). Y así se estima.
II. Promovió el documento de propiedad en original del inmueble bajo litigio. El cual se valoró más arriba, en copia simple.
III. Promovió prueba testimonial. La cual, pese a haberse acordado, no se evacuó, por haberse considerado inhábil el testigo.
Por su parte la parte demandada, lo hizo así:
a) Promovió prueba de exhibición del documento, acta de defunción del ciudadano JUAN JOSÉ FEMENIAS DEL POZO.
b) Promovió prueba de informes, referidas a la expedición de copias certificadas del asunto de consignación KP02-S-2006-16540.
Ninguna de las cuales fueron evacuadas en su oportunidad.
SOBRE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA
Esta Administradora de Justicia, antes de hacer ningún pronunciamiento al fondo, pasa a resolver las cuestiones previas opuestas por la demandada, con base al artículo 346.7 del Código de Procedimiento Civil:
La accionada opuso cuestión previa que para ser resuelta, el Código de Procedimiento Civil en el artículo 351 señala:
Alegadas las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 7°, 8°, 9°, 10° y 11° del artículo 346, la parte demandante manifestará dentro de los cinco días siguientes al vencimiento del lapso de emplazamiento, si convienen en ellas o las contradice. El silencio de la parte se entenderá como admisión de las cuestiones no contradichas expresamente.
En el caso en autos, la parte demandante contradice la cuestión previa interpuesta al quinto día de despacho siguiente.
Ahora bien, observa quien juzga que el procedimiento especial inquilinario le da un tratamiento diferente a la incidencia de las cuestiones previas. El caso en autos se rige por el Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que a la letra establece:
Artículo 35: En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía. (Resaltado de este Tribunal).
Por lo que la incidencia sobre cuestiones previas prevista en el procedimiento ordinario, no es aplicable plenamente en materia arrendaticia, pues es evidente que, no obstante establecer el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil la ocasión para subsanar voluntariamente la cuestión previa interpuesta, no existe en el procedimiento inquilinario la oportunidad procesal para que el demandado objete la subsanación voluntaria, a fin de que el Juez determine si es válida o no la Cuestión Previa propuesta y, así, posteriormente el demandado contestar tempestivamente la demanda. En el caso especial de la materia inquilinaria, el Juez toma su decisión al respecto de las Cuestiones Previas en el mismo momento de dictar sentencia definitiva, habiendo ya precluido la oportunidad de contestar la demanda.
Aquí también es importante resaltar que dentro de las finalidades de la existencia de las cuestiones previas en el proceso, está la de que haya regularidad en la relación jurídico-procesal, para que la actividad jurisdiccional se desarrolle en torno al mérito del asunto controvertido.
En el caso especial de la materia inquilinaria, el Juez toma su decisión respecto de las cuestiones previas, en el mismo momento de dictar sentencia definitiva, habiendo ya precluido la oportunidad de contestar la demanda. No existiendo, entonces, por razón de la especialidad un procedimiento incidental sobre cuestiones previas, esta Sentenciadora aun cuando no se promovieron ni evacuaron pruebas a tal fin, como lo establece el artículo 352 del Código de Procedimiento Civil, toma como elementos probatorios los que rielan en autos.
Es importante resaltar también que dentro de las finalidades de la existencia de las cuestiones previas en el proceso, está la de que haya regularidad en la relación jurídico-procesal, para que la actividad jurisdiccional se desarrolle en torno al mérito del asunto controvertido, así como lo dicho por Leoncio Cuenca Espinoza en su obra Las Cuestiones Previas en el Procedimiento Ordinario, p. 115: “(A)un cuando el demandante no contradiga las cuestiones previas opuestas por el demandado, el Juez no debe entenderlas admitidas, sino que deberá decidir sobre su procedencia y, las declarará con lugar, sólo en caso que no sean contrarias a derecho”, con lo que coincide plenamente quien esto juzga. De tal manera, que pasa esta jurisdicente de seguidas a analizar la cuestión opuesta.
Asegura la parte accionada que existe una condición pendiente, consistente en que la actora debió realizar la Declaración Sucesoral y obtener el respectivo Certificado de Solvencia, para poder ejercer cualquier acción derivada del contrato de arrendamiento celebrado por el ciudadano JUAN JOSÉ FEMENINAS DEL POZO, como arrendador.
La cuestión previa opuesta se encuentra consagrada en el artículo 346.7, que a la letra dice:
Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
7° La existencia de una condición o plazo pendientes.
Contradice la parte actora, señalando que tiene interés en la acción, pues es la propietaria del inmueble y que el arrendador no tenía bienes que declarar.
Aquí cabe aclarar que la condición es una relación arbitraria entre la obligación y un acontecimiento futuro e incierto del cual se hace depender la existencia o la resolución de la obligación misma. Refiere el autor venezolano Emilio Calvo Baca que la norma se refiere a la produce efectos pendente conditionem o suspensiva, mientras esta condición no se realiza, la obligación a ella sometida no ha nacido y por tanto no existe.
El artículo 1197 del Código Civil dispone que “la obligación es condicional cuando su existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto”, y en el artículo 1198 ejusdem plantea que “es suspensiva la condición que hace depender la obligación de un acontecimiento futuro e incierto” y “resolutoria cuando, verificándose, repone las cosas al estado que tenían, como si la obligación no se hubiera contraído jamás”.
En el caso bajo análisis, la pretensión de la actora, -resolución del contrato inquilinario- tiene como fundamento la falta de pago. Y la obligación reclamada como incumplida es una de las principales que tiene el inquilino, y en este caso en particular, su exigibilidad no presenta limitación contractual ninguna, siendo exigible el derecho subjetivo invocado por no existir condición alguna para el pago inquilinario, mucho menos la presentación de los documentos que los demandados señalan como faltantes para poder intentar la acción. Y así se determina.
En consideración a lo recién expuesto, se declara SIN LUGAR la cuestión previa propuesta. Y así se decide.
FALTA DE CUALIDAD DE LA DEMANDADA
PARA SOSTENER ESTE JUICIO
Por razones de técnica procesal, este Tribunal considera necesario, como punto previo, dilucidar si existe la falta de cualidad de la demandada para sostener el juicio, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.
Al momento de contestar la demanda, asegura la parte accionada (folio 34) que el contrato fue suscrito con el ciudadano JUAN JOSÉ FEMENIAS DEL POZO, en su condición de arrendador, y al haber fallecido, su condición de arrendador pasó a sus herederos, siendo que la actora no demuestra ni alega tal condición.
El ilustre procesalista patrio Dr. Luis Loreto, en su obra "Estudios de Derecho Procesal Civil", ha dejado un profundo trabajo en relación al concepto de cualidad. Expresa así el autor citado:
(…)En materia de cualidad, la regla es, que allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, para hacerlo valer en juicio; y que la persona contra quien se afirme ese interés en nombre propio tiene cualidad para integrar la relación procesal como sujeto pasivo de ella.
También Hernando Devis Echandía, en su obra: Tratado de Derecho Procesal Civil, señala:
La legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el Juez debe limitarse a declarar que está inhibido de hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.
Jurisprudencialmente se ha definido la legitimidad o cualidad, siendo que al respecto la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en el expediente N° 00-0096, sentencia N° 102 de fecha 6 de febrero de 2001, indicó:
(…) La Doctrina más calificada, define en los siguientes términos el significado de la legitimación a la causa: “Al estudiar este tema se trata de saber cuando el demandante tiene derecho a que se resuelva sobre las determinadas pretensiones contenidas en la demanda y cuándo el demandado es la persona frente a la cual debe pronunciarse esa decisión, y si el demandante y demandado son las únicas personas que deben estar presentes en el juicio para que la discusión sobre la existencia del derecho material o relación jurídica material pueda ser resuelta, o si, por el contrario, existen otras que no figuran como demandante ni demandados” Hernando Devis Echandía, Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961. Pág 489.
La Sala Político-Administrativa de la Corte Suprema de Justicia en sentencia de fecha 6 de febrero de 1964, tomando los conceptos emitidos por el Dr. Luis Loreto, expresó:
"(…)7.- La legitimación es uno de los requisitos procesales que debe ser examinado por el órgano jurisdiccional en el acto de sentenciar. En la doctrina procesal moderna, la legitimación tiene un significado concreto. Así como la capacidad -llamada también legitimatio ad causam- implica la aptitud de ser parte en un proceso concreto. Tal aptitud viene determinada por la posición en que se encuentren las partes respecto de la pretensión procesal; por lo que, sólo las personas que mantengan determinada relación con la pretensión, son legitimadas en el proceso en que la misma se deduce".
Cuando se habla de legitimación, para decirlo en términos de Carnelutti en su obra “Instituciones de Derecho Civil”, se habla de la idoneidad para ser sujeto de la relación que se desarrolla en el acto. Siguiendo a Rodrigo Rivera Morales en su libro “Nulidades Procesales Penales y Civiles”, se puede afirmar que la naturaleza de la legitimación es material, no procesal, pues deberá deducirse de la relación jurídico-material que se invoca en el proceso concreto. Por ello esta cuestión pasaría a ser objeto de controversia y se convertiría en thema decidendi, que habrá de resolverse en la sentencia.
Así, quien se encuentra legitimado para pretender la resolución de un contrato de arrendamiento es la persona que afirme haber celebrado un contrato de arrendamiento con el demandado, es decir, que se afirme ostentar la condición de arrendador sobre un inmueble cuya finalización pretende.
Ahora bien, no debe ser confundida la cualidad de arrendador, -determinante de su legitimación activa en la causa-, con el carácter de propietario, del que deriva la cualidad para celebrar validamente un contrato de arrendamiento sobre un inmueble, y del cual se desprenden efectos jurídicos a reclamarse en sede jurisdiccional. Esta diferenciación resalta aún más, al considerarse que no sólo el propietario de un inmueble, puede otorgarlo en arrendamiento, sino también el enfiteuta, el usufructario, el arrendatario, e incluso, por quien no posee ninguna de estas cualidades, en cuyo caso se trataría de un arrendamiento de cosa ajena, cuya vigencia es perfectamente posible, a pesar de no ostentar el carácter de propietario.
Sin embargo, aquí cabe destacar que la acción intentada, no se trata de una acción relativa a la herencia, por cuanto la misma no se trata de un litigio relativo a la propiedad del inmueble, sino que versa sobre la relación obligacional que se fundamenta en un contrato de arrendamiento.
El convenio que da origen a la relación locativa de marras, riela a los folios 9 al 11 y está suscrito por el ciudadano JUAN JOSÉ FEMENIAS DEL POZO, como arrendador, y JOSÉ GREGORIO PÁEZ LUCENA y VÍCTOR RAMÓN PÁEZ, como arrendatarios. De allí, que sin dudas, se determina quienes son las partes contratantes y las legitimadas procesalmente para intentar y sostener un juicio relacionado con la vinculación contractual en referencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.166 del Código Civil, que a la letra expresa:
Los contratos no tienen efecto sino entre las partes contratantes; no dañan ni aprovechan a los terceros, excepto en los casos establecidos por la ley.
No obstante, al respecto Emilio Calvo Baca en su obra Comentarios al Código Civil, cita jurisprudencia de la Corte de Casación, sentencia 15-02-60, con la cual concuerda plenamente quien esto decide:
(…) Los efectos de un contrato se limitan, pues, a aquellos que lo han querido, a los que ha entendido que les sea provechoso. Todo sujeto de desecho que no ha participado en él es un tercero, extraño al acto.
Sin embargo, el principio de la relatividad de los contratos no tiene el carácter absoluto que ofrece a primera impresión. En efecto, tal principio no significa que los terceros puedan y deban desinteresarse a todo respecto de un contrato celebrado entre otras personas. (…) Un contrato es, en efecto, un hecho que los terceros no pueden ignorar; en otros términos, los terceros están obligados a reconocer la existencia del mismo y, por consiguiente sus efectos entre las partes, y a sufrir, llegado el caso, las consecuencias de esta existencia sobre su propia conducta o a su propio patrimonio. (…) Y aún en tiempos en que se atribuía un sentido absoluto al principio de la relatividad de los contratos, se admitía que la calificación de “terceros” no concernía en realidad sino a aquellas personas que eran completamente extrañas al contrato, es decir, que no habían estado ni estarían jamás en relación con alguna de las partes. (p.604, subrayado y negritas propio).
Un ejemplo de ello, se encuentra establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble, sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-ley.
En este sentido señala Roberto Hung Cavalieri en su obra El Nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela, pág. 149: Sobre la sustitución de la persona del arrendador independientemente sea la causa, la relación contractual seguirá en los mismos términos y condiciones en que se contrató, pero el arrendatario deberá cumplir frente al nuevo arrendador o propietario (artículos 1.605 y 1.606 Código Civil; artículo 20 del decreto). Es decir, el inquilino sigue, mientras cumpla con sus obligaciones, protegido por el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no importando si el bien arrendado pasare a otro propietario por cualquier medio legal.
De tal modo que es palmario, que pese a no haber suscrito el contrato inquilinario, el nuevo propietario debe aceptar las convenciones pactadas sobre el bien arrendado, ahora de su propiedad. Esto por orden de la ley.
Pero también el artículo 1.603 del Código Civil, preceptúa:
Se presume que una persona ha contratado para sí y sus herederos y causahabientes, cuando no se ha convenido expresamente en lo contrario, o cuando no resulta así de la naturaleza del contrato. (Subrayado propio).
De esta manera, al fallecer el arrendador, sus herederos se asumen como continuadores de las relaciones jurídicas activas y pasivas del causante. Y es de de una claridad meridiana que dentro del derecho de propiedad que tiene el dueño del bien arrendado, se encuentra contenida la facultad de goce, -que permite al propietario hacer propios todos lo frutos y productos provenientes de ella-, que hacen que la naturaleza de lo pactado con el inquilino lo hagan partícipe a él.
En el caso de autos, ambas partes aceptan que el arrendador falleció, y es innegable el derecho de propiedad que asiste a la actora, en razón del documento de propiedad valorado más arriba. Y así se determina. Y si la actora es la propietaria del inmueble, en innegable que tiene interés suficiente en la resolución del contrato inquilinario que fuera dado en calidad de arrendamiento a la parte demandada de autos. Máxime si la razón lo es por falta de pago, el ciudadano JUAN JOSÉ FEMENIAS DEL POZO, quien en efecto fuera quien arrendó el inmueble en cuestión, falleció (como aceptan ambas partes) en razón de lo cual considera esta juzgadora IMPROCEDENTE la Falta de Cualidad e interés para sostener el presente juicio, alegado contra la actora MERCEDES ALÍ DAZA. Y así se decide.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
De seguidas esta Juzgadora se pronuncia sobre las defensas de fondo. Quien esto Juzga, considera pertinente señalar que el artículo 1354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Igualmente, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dice: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Por otra parte, de conformidad con lo establecido en el artículo 397 ejusdem, únicamente son objeto de prueba los hechos controvertidos, toda vez que los hechos en estén de acuerdo las partes no serán objeto de prueba.
En el caso bajo estudio la parte demandante afirma que la arrendataria, ha incumplido en la cancelación de los cánones mensuales pactados, a razón de Bs.400, 00, desde el mes de mayo de 2006 hasta febrero de 2010.
Al respecto, la demandada asegura estar solvente por cuanto cancela a través de expediente de consignación, por ante el Tribunal Tercero del Municipio Iribarren del estado Lara.
Así las cosas, queda controvertido el pago de los cánones exigidos por la parte actora. Aquí es oportuno enfatizar que el artículo 1.592 establece: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: Omisis. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. Por lo que en el análisis al fondo de la controversia, pasa esta Juzgadora a pronunciarse sobre el pago oportuno o no de los cánones de arrendamiento exigidos.
La tempestividad en el pago, de la manera pactada, es parte del deber que tiene el locatario. Sobre esto, el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala:
Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. (Destacado propio).
Referente a este artículo señala Roberto Hung Cavalieri en su obra El Nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela, pág.181: “el pago por consignación deberá ser efectuado dentro de los quince (15) días calendarios siguientes a la oportunidad en que estaba obligado a pagar el respectivo canon de arrendamiento a que se contrae la consignación”. Interpretación que expresamente acoge quien esto decide.
Aplicando la norma in comento al caso subiudice, se desprende entonces del último contrato suscrito el 03 de diciembre de 1995, tal como se desprende de valoración hecha más arriba, que la consignación debió efectuarse dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad pautada. Para determinar este vencimiento, se analiza a profundidad el contrato in comento.
Allí se señala el término de duración del mismo es de un año, habiéndose iniciado el 03 de diciembre de 1995, siendo que en la cláusula CUARTA del contrato bajo análisis, pactaron el pago inquilinario “por mensualidades adelantadas, dentro de los cinco (5) primeros días al vencimiento de cada mensualidad, por cada mes de arrendamiento” (sic). De ello se deriva que los inquilinos debían cancelar por mensualidades vencidas, los cinco primeros días siguientes al 03 de cada mes. Esta conclusión surge del final de lo transcrito, aunado al principio de interpretación favorable al débil jurídico, que en definitiva lo que persigue es un real equilibrio entre los individuos partiendo de que la concepción plasmada en un dispositivo legal o reglamentario que implique una mejora en la condición de una situación particular merece que se aplique la interpretación más favorable al sujeto o sujetos involucrados. Lo cual nos indica que la consignación legítima debía efectuarse dentro de los quince días siguientes a los 05 primeros de cada mes disfrutado el bien, so pena de no ser considerada tempestiva la respectiva consignación arrendaticia. Y así se determina.
Ahora bien, el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puntualiza lo siguiente: “En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente título (VIII), se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá conocer al Juez, ante quien el interesado presente la demanda” (Negrita del Tribunal).
A ese respecto, haciendo uso del principio de la notoriedad judicial (que la Sala Constitucional definió el 24 de marzo de 2000, caso José Gustavo Di Mase y otra, reiterado en sentencia del 28 de julio de 2000, caso Luis Alberto Baca, como “aquellos hechos conocidos por el juez en ejercicio de sus funciones, hechos que no pertenecen a su saber privado, ya que él no los adquiere como particular, sino como juez dentro de la esfera de sus funciones (…) que atiende a una situación más general, cual es que el juez, por su cargo, conoce de una serie de hechos que tienen lugar en el tribunal donde presta su magisterio, y que le permiten conocer qué juicios cursan en su tribunal, cuáles sentencias se han dictado, y cuál es su contenido; identificar a los abogados que representan a las partes y otros hechos semejantes”), observa quien esto decide:
Para probar las cancelaciones hechas, los locatarios hacen referencia a expediente KP02-S-2006-16540, que riela en este mismo Despacho. Razón por la cual a tenor del principio antes señalado pasa esta Juzgadora a analizar y apreciar la legitimidad o ilegitimidad de la consignación efectuada, a través del expediente de consignación recién indicado.
De autos se observa que, se cumplió con los requisitos establecidos en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al presentarse (folio 01 del expediente KP02-S-2006-16540) la consignación mediante escrito ante un Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, con la indicación completa del beneficiario, el motivo por el cual se efectuaba tal consignación, y la indicación de la dirección del arrendador. Y así se establece.
Con respecto a la cancelación de mayo de 2006, el pago consignatario lo debió realizar antes del 24 de junio de 2006. Por lo que al hacerlo, el 01 de agosto de 2006, a través de cheque de gerencia de fecha 20 de julio de 2006, folios 9 y 10 del expediente de consignación, lo hizo de manera palmariamente EXTEMPORÁNEA, y así se establece.
Así, en el caso bajo estudio, las partes pactaron en la cláusula DÉCIMA QUINTA que la falta de pago de una de las mensualidades dará derecho al Arrendador a rescindir el contrato y a exigir la correspondientes indemnización por daños y perjuicios, costos judiciales y honorarios profesionales de abogado (vuelto del folio 14 de este expediente). Por lo que, en aplicación al contenido del artículo 1.159 que expresa que: “… Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes…”, al quedar evidenciada la insolvencia con una mensualidad, es inoficioso el análisis sobre el resto de las consignaciones, y es forzoso concluir que es ajustado a derecho la resolución del contrato solicitado por la parte actora. Y así se decide.
En cuanto a la pretensión de la accionante relativa al pago de los cánones insolutos, entiende quien esto decide que la parte actora en su escrito de demanda, especificó así las lesiones patrimoniales a ser dirimidas en la presente lidia judicial, indicando por tal el monto de los cánones de arrendamiento insolutos, especialmente con respecto a los meses de mayo de 2006, hasta la desocupación efectiva del inmueble. Al respecto, la jurisprudencia ha establecido que así el arrendador busca que el arrendatario cumpla con las obligaciones contraídas y que de lo contrario se estaría enriqueciendo sin justa causa. (Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, 28 de febrero de 2003) por lo que este Tribunal considera ajustado a derecho tal pretensión. Y así se decide.
DECISIÓN
En consecuencia, por las razones antes expuestas, este Juzgado Tercero de Municipio de Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

1. CON LUGAR la acción por motivo de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, instaurada por la ciudadana MERCEDES ALI DAZA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 1.603.914 contra JOSÉ GREGORIO PÁEZ LUCENA y VÍCTOR RAMÓN PÁEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Números 9.618.720 y 440.294 respectivamente.
2. SE ORDENA a la parte demandada entregar libre de personas y cosas, el inmueble constituido por un local comercial situado en la carrera 16 entre calles 40 y 41, Número 40-28, jurisdicción de la Parroquia Concepción Municipio Iribarren del estado Lara, construida en terreno propio, que mide DIEZ METROS DE FRENTE POR DOCE METROS DE FONDO, es decir, CIENTO VEINTE METROS CUADRADOS (120 M2), alinderados así: NORTE: carrera 16 que es su frente, SUR y ESTE: solar de la casa quinta que es o fue del Dr. Ricardo Orellana y OESTE: casa y solar que es o fue de Elías Bujana.
3. SE ORDENA a la parte accionada el pago por indemnización de daños y perjuicios, en la cantidad de DIECIOCHO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 18.400,00) por los cánones insolutos desde mayo de 2006 hasta febrero de 2010, y al pago de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 400, 00) mensuales, por cada mes transcurrido desde marzo de 2010 hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado, debiendo descontarse a tal efecto el dinero que se encuentra en el expediente de consignaciones arrendaticias, que riela ante el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren, signado bajo el Nº KP02-S-2006-16540, y siendo suficiente a tal efecto liberador la presentación de los recibos respectivos emanados del Tribunal de Consignación.
4. SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido totalmente vencida.
PUBLÍQUESE, incluso en la página WEB del Tribunal, REGÍSTRESE. Se deja expresa constancia que la presente decisión fue dictada dentro de su lapso legal. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO DE IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto a los 04 días del mes de junio de 2010. Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
La Juez,

Abg. Patricia Riofrío Peñaloza
La Secretaria Accidental

Abg. Ilse Gonzáles

En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las p.m.