TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 13 de Mayo de 2010
200º y 151º

ASUNTO: AH1C-V-2008-000025

PARTE ACTORA: HAROLD ANTONIO HÉRNANDEZ ROBERTSON, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la Cédula de Identidad Nº 10.790.600,

APODERADO JUDICIAL: NESTOR SAYAGO CACERES, abogado inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 10.041,

PARTE DEMADADA: HERIBERTO RAFAEL CASTILLO OLIVO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº 8.372.254.

APODERADO JUDICIAL: LILI ZUTA PEREDA, inscrita ele Inpreabogado bajo el Nº 84.576

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA
I
Se inicio el presente procedimiento el 29 de febrero de 2008, el cual fue presentado mediante escrito consignado ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el abogado NESTOR SAYAGO CACERES, abogado inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 10.041, y titular de la Cedula de Identidad Nº 3.076.422, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano HAROLD ANTONIO HÉRNANDEZ ROBERTSON, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la Cédula de Identidad Nº 10.790.600, contentivo de demanda por Desalojo de Inmueble contra el ciudadano HERIBERTO RAFAEL CASTILLO OLIVO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº 8.372.254.
Previa distribución de Ley correspondió conocer a este Juzgado, quedando registrado bajo el NºAH1C-V-2008-000025 (2008—25493).
El 24 de marzo de 2008 se dictó auto de Admisión de la causa, emplazándose al demandado a comparecer ante este Tribunal el 2do día de despacho posterior a la citación, a los fines de dar contestación a la demanda.
El 11 de junio de 2008, se dictó auto complementario a la Admisión, por error material en el mismo.
El 10 de octubre de 2008, el Alguacil dejó constancia que trasladado al domicilio del demandado, no fue posible su notificación.
El 20 de octubre de 2008, previa solicitud de la parte actora el 13 de ese mismo mes y año, el Tribunal acordó librar cartel de citación a la parte demandada de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
El 24 de octubre del 2008, fue retirado el cartel de citación por el demandante, y consignados los mismos debidamente publicado el 06 y 10 de noviembre de 2008 en los diarios “Ultimas Noticias” y “El Nacional” respectivamente.
El 24 de marzo de 2009, la representación judicial de la parte actora solicitó la designación de defensor ad litem al demandado.
El 31 de marzo de 2009, este Juzgado designó al Abogado Manuel Martínez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 124.452, ordenándose librar Boleta de Notificación.
El referido abogado mediante diligencia del 29 de abril de 2009, aceptó dicho cargo.
El 12 de mayo de 2009, la parte actora solicitó el abocamiento de la causa.
El 14 de mayo de 2009, la abogada BELLA DAYANA SEVILLA JIMENEZ, se abocó al conocimiento de la presente causa, por cuanto el 27 de abril de 2009, fue designada por la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia, Juez Provisorio de este Tribunal.
El 25 de mayo de 2009, compareció el Alguacil para consignar Boleta de Notificación firmada por el defensor judicial designado por este Juzgado, quien aceptó.
El 16 de junio de 2009, se ordenó librar Boleta de Citación con su respectiva compulsa al defensor judicial designado.
El 23 de julio de 2009, fue consignada al expediente la citación del defensor judicial.
El 27 de julio de 2009, el defensor ad litem consignó escrito de contestación de la demanda.
El 03 de agosto de 2009, la parte demandada consignó Poder Apud Acta a la abogado Lili Zuta Pereda, inscrita ele Inpreabogado bajo el Nº 84.576, quien es esta misma fecha consignó Escrito de Promoción de Pruebas.
El 04 y 12 de agosto de 2009, la representación judicial del demandante consignó Escrito de Promoción de Pruebas.
El 15 de octubre de 2009, fueron admitidas las pruebas y se ordenó la notificación de las partes.
El 20 de octubre del 2009, mediante diligencia la parte demandante se dio por notificado de la admisión de las pruebas.
El 12 de enero de 2.010, fue consignada por el Alguacil Boleta de Notificación del 25 de noviembre de 2009, debidamente firmada por el demando.
El 15 de enero de 2.010, fueron evacuadas las testimoniales promovidas por la parte actora.
El 19 de enero de 2.010, siendo la oportunidad procesal fijada por este Tribunal para realizar la inspección judicial, esta se declaró desierta por cuanto no comparecieron las partes por si ni por apoderado judicial. En esta misma fecha la parte actora solicitó nuevamente la inspección judicial.
El 01 de febrero de 2.010 el demandante solicitó a este Tribunal dictar sentencia.
El 12 de marzo de 2.010, la parte actora presento Escrito de Conclusiones.
II
DE LA DEMANDA
Expuso la representación judicial del demandante que suscribió contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaria Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 18 de marzo de 2005, con el ciudadano HERIBERTO RAFAEL CASTILLO OLIVO, por un inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por un apartamento Nº 0204, ubicado en la Urbanización Delgado Chalbaud, Densificación Coche, Parroquia Coche, Municipio Libertador del Distrito Capital, para uso familiar y por un lapso de seis (06) meses.
Indicó que el referido contrato se prorrogó voluntariamente por seis (06) meses más, el 18 de septiembre de 2005, hasta el 18 de marzo de 2006. Por ello la prórroga legal comenzó en esta última fecha, venciéndose el 18 de septiembre de 2006. Dado que después de esta fecha, el arrendatario continuó ocupando el bien, y el hoy demandante siguió aceptando el pago de los alquileres, la relación contractual se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
Alegó el demandante, que actualmente vive incomodo y hacinado en condición de inquilino con su mayor hijo, en una habitación del apartamento Nº 0206, ubicado en piso 2, del Bloque13, Edificio 01, Residencia Cristóbal Rojas, Urbanización Delgado Chalbaud, Densificación Coche, Parroquia Coche, Municipio Libertador del Distrito Capital, mediante contrato verbal, cancelando la cantidad de Seiscientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 600,00), propiedad de la ciudadana Cruz Martínez.
Asimismo arguyó, que los gastos familiares se le han acrecentado, incluyendo educación, alimentos, servicios públicos, medicinas y demás gastos ordinarios, lo que a dificultado continuar pagando el actual alquiler, adicionalmente, es trabajador sin sueldo fijo y sin profesión, que desea vivir con su menor hijo, a fin de unificar su familia.
Fundamenta su demanda en el literal b) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y artículos 1.579, 1600, 1614 del Código Civil y 82 de la Carta Fundamental.
Finalmente, solicitó el Desalojo del Apartamento Nº 0204 ya identificado, la entrega inmediata del mismo, y en buen estado. Así mismo, solicito la condenatoria en costas.
De La Contestación
El defensor judicial designado por este Tribunal, Manuel Martínez, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 124.452, negó, rechazó y contradijo en todas sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la presente demanda.
II
Punto Previo
Expuesto los extremos del presente litigio, pasa esta Sentenciadora a pronunciarse previamente sobre lo alegado por la parte actora en cuanto la aplicación del artículo 364 del Código de Procedimiento Civil.
Para decidir se observa:
La parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas, acompañado de comunicación de fecha julio de 2008, suscrita por el hoy demandante y dirigida al demandado, mediante la cual ofrece en venta el inmueble objeto de este litigio, contra dicho instrumento no se ejerció recurso alguno en su oportunidad procesal, sin embargo la actora en fecha 12 de marzo de 2010, presento escrito al que denomino, escrito de conclusiones y en el que solicita a este juzgado, no tomar en consideración el instrumento presentado por la demandada referente a la aparente oferta que le realizo, todo ello de conformidad con el articulo 364 del Código de Procedimiento Civil, alegando que lo allí expuesto son hechos nuevos que el demandado trajo a los autos
En tal sentido, cabe señalar que en todo proceso deben cumplirse los lapsos para presentar o ejercer recursos y defensa a sus derechos, siendo así, el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil, dispone:
Artículo 397 Dentro de los tres días siguientes al término de la promoción, cada parte deberá expresar si conviene en alguno o algunos de los hechos que trata de probar la contraparte, determinándolos con claridad, a fin de que el Juez pueda fijar con precisión los hechos en que estén de acuerdo, los cuales no serán objeto de prueba. Si alguna de las partes no llenare dicha formalidad en el término fijado, se considerarán contradichos los hechos.
Pueden también las partes, dentro del lapso mencionado, oponerse a la admisión de las pruebas de la contraparte que aparezcan manifiestamente ilegales o impertinentes. (Negrilla de este Tribunal)
De la norma supra transcrita se colige, que el legislador pretendió garantizar la defensa y la eficacia del contradictorio, estableciendo un lapso de tres (03) para la oposición a la admisión de las pruebas, siendo además este lapso preclusivo.
Así las cosas, en atención de lo solicitado por la parte actora en cuanto no fuera valorado dicha prueba por mandato del articulo 364 eiusdem, se evidencia de autos que entre la fecha de presentación del Escrito de Promoción de Pruebas (03 de agosto de 2009), y el referido escrito de conclusiones (12 de marzo de 2010), transcurrió con creces el lapso previsto en la norma, para interponer cualquier oposición al mismo, en tal sentido el alegato del actor sobre la no valoración del mismo se desecha por extemporáneo. ASÍ SE DECIDE
Sin embargo, resulta oportuno precisar lo que ha venido sosteniendo la doctrina y la jurisprudencia patria, en cuanto a que la regla contenida en el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, de acuerdo con la cual, terminada la contestación o precluido el plazo para realizarla, no podrá ya admitirse la alegación de nuevos hechos, ni la contestación a la demanda, ni la reconvención, ni la cita de terceros a la causa, refiriéndose a los hechos relativos al fondo de la controversia, pues en relación con los hechos del proceso, los cuales pueden incluso sobrevenir a la contestación, al ser alegados deben ser resueltos, pues de lo contrario la sentencia producida no puede tenerse como una decisión expresa, positiva y precisa dictada con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones y defensas opuestas, mas aún en el caso de autos, donde la representación judicial del demandado, trajo a los autos Instrumento de una aparente oferta de venta del inmueble de autos, en el lapso procesal correspondiente, el cual constata este Tribunal, se realizo en el transcurso del presente juicio, y no se relaciona con un hecho distinto a este, pues dicho instrumento si llegar a valorarlo aun, pues ello se hará en el cuerpo del presente fallo masa adelante, es un medio de prueba o defensa que utilizó la demandada y del cual pudo la actora hacer oposición o controvertirlo en su oportunidad procesal, por todo lo aquí expuesto debe desestimar lo alegado por el actor en cuanto a este punto. ASÍ SE DECIDE.

III
DEL FONDO DE LA DEMANDA
Decidido lo precedente, se pasa a decidir sobre el fondo del asunto, en los siguientes términos:
Arguyó la parte actora, que suscribió contrato de arrendamiento, en fecha 18 de marzo de 2005 con el ciudadano HERIBERTO RAFAEL CASTILLO OLIVO, por un inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por un apartamento Nº 0204, ubicado en la Urbanización Delgado Chalbaud, Densificación Coche, Parroquia Coche, Municipio Libertador del Distrito Capital, para uso familiar y por un lapso de seis (06) meses. Así mismo, que actualmente vive incomodo y hacinado en condición de inquilino con su mayor hijo, en una habitación y que los gastos familiares se le han acrecentado, lo que a dificultado continuar pagando el actual alquiler, adicionalmente, es trabajador sin sueldo fijo y sin profesión, que desea vivir con su menor hijo, a fin de unificar su familia.
Por su parte la parte demandada contrapuso la mala fe del demandante, fundamentado a su criterio, en la promesa de venta que este hiciera del inmueble objeto del litigio.
Se observa en primer lugar que el Código Civil, establece los requisitos que debe cumplir todo contrato de promesa para que pueda tener valor en la vida del Derecho, los cuales son los siguientes: 1) Debe constar por escrito: Al celebrar la promesa las partes deben considerar un consentimiento expreso, el cual puede ser incluso por documento separado en el caso que exista un mandato para celebrar el contrato de promesa. Lo importante al escriturar el contrato de promesa es que se señale la calidad de tal y que las obligaciones quedaran pendientes;2) Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces; 3) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato, la promesa se fija normalmente con plazo de cumplimiento, puesto que ello le da certidumbre a la celebración del contrato prometido; 4) Y por último que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriban.
Del contenido del documento en comento, constata este Tribunal, que dicho instrumento no fue desconocido por la parte a quien se le opuso, y aun cuando el mismo no reúne los requisitos necesarios que permitan catalogarlo como un contrato de promesa de compraventa,
No obstante, que el referido documento no reviste las formalidades de ley, que permitan clasificarlo como un contrato de compromiso de compra venta, no es menos cierto que de su contenido se desprende en forma clara la intención del hoy demandante, de vender el inmueble al arrendatario, hoy demandado en pleno desarrollo de la presente demanda que intenta en su contra, lo que hace hasta ahora crear dudas sobre la necesidad que tiene de ocuparlo.
Ahora bien, sostiene la actora en el libelo, concretamente, como fundamento de la causal de desalojo, la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, alegando lo siguiente:
“…Que de conformidad con lo previsto en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su carácter de propietario del inmueble arrendado, requiere el mismo, para su habitación y la de sus hijos…
En tal sentido, la doctrina ha sostenido que, para la procedencia del desalojo por la causal consagrada en el literal b) del mencionado artículo 34, deben probarse los siguientes elementos: 1º La existencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado o verbal; 2º. La cualidad de propietario del inmueble; y 3º.- La necesidad del propietario de ocupar el inmueble arrendado, o algunos de sus parientes consanguíneos, dentro del segundo grado, sin cuya prueba no resulta procedente el desalojo.
En ese orden de ideas, debe, igualmente destacarse que, de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
Debe sostenerse, entonces, en lo atinente a los tres elementos que deben concurrir para la procedencia de la acción de desalojo por necesidad, lo analizado a continuación:
En lo que respecta a la existencia de una contratación arrendaticia verbal o a tiempo indeterminada, señala este Juzgado que la demandada admitió el hecho de que ocupaba el inmueble cuya entrega se pretende, precisamente en calidad de arrendataria, en virtud de un contrato arrendaticio indeterminado. Por su parte el demandante, consigno documento privado contentivo del contrato arrendaticio celebrado entre el ciudadano Harold Antonio Hernández Robertson como arrendador, y el ciudadano Heriberto Castillo Olivo, como arrendataria (folios 05 al 06), quedando probada la relación locativa entre los partes del presente juicio y en los términos que ellas convinieron, cumpliéndose así, con el primero de las requisitos para la procedencia de la acción intentada. Así se declara
En cuanto al segundo de los requisitos, referido a la cualidad de propietario del inmueble, riela en los folios 07 al 11 documento de propiedad otorgado por el Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI) a los ciudadanos Miguel Antonio Hernández Aguilera y Harold Antonio Hernández Robertson, herederos universales de Orfelina del Valle Robertson de Hernández, Acta de Nacimiento Nº 87 del hoy demandante emitida por la Jefatura Civil de la Parroquia Santa Teresa, Acta de Defunción Nº 205 del padre del demandante, así mismo, corre inserto en los folios 72 al 77 Certificado de Solvencia de Sucesiones expedido por el Sistema Nacional Integrado de Administración Aduaneras y Tributaria (SENIAT), no tachados en forma alguna, por lo que como instrumentos públicos que es, arroja valor en juicio, quedando demostrado el carácter de propietario que sobre el inmueble de autos, tiene el ciudadano HAROLD ANTONIO HERNÁNDEZ ROBERTSON, demandante en el presente procedimiento. Así se declara.
En relación a la necesidad del propietario de ocupar el inmueble arrendado, es de hacer notar, que tal como se indicara, la causal de desalojo, fue justificada, bajo el hecho de que el accionante vive arrendado con su mayor hijo en una habitación. A los fines probatorios, la parte actora aportó Acta de Nacimiento 99 y 129 de sus 2 menores hijos, emitidas por el Registro Civil Parroquia El Valle y Registro Civil del Municipio Los Salías, respectivamente (folios 10 y 80), Constancia de Residencia expedido por la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador Oficina Subalterna de Registro Civil (folio 81), así como, pruebas testimoniales de los ciudadanos Jesús Omar Curiel Alarcón y Ivette de Jesús Hernández Salomón, titulares de la cédula de identidad Nros. 12.391.840 y 10.352.786 respectivamente, quienes dieron testimonio sobre la cualidad de arrendatario del demandante y las condiciones de hacinamiento en que vive actualmente con el mayor de sus hijos. No obstante, a ello pareciera verse desvanecida la pretensión del actor en cuanto a la necesidad que tiene de vivir en el inmueble, por cuanto de las pruebas promovidas, y como ya se indicará anteriormente se constata que el actor manifestó su voluntad de vender el inmueble que hoy se encuentra en discusión, situación que resulta contraria a la manifestación de la necesidad del inmueble expuesta en el libelo de la demanda. ASI SE DECLARA
En tal sentido, el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “Tratado de Derecho Inmobiliario”, volumen I, página 195, UCAB, 2.003, señala:
“… La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente, la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No sólo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo en comento, o la persona jurídica dueña del inmueble, pues como ha admitido la Corte Primera de lo Contencioso-Administrativo, en decisión del 22 de octubre de 1991, la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre que dicha necesidad de ocupación está en relación con el uso que haría a través de una sociedad mercantil en la cual el propietario y su cónyuge son los únicos accionistas. …”.
De manera que, la procedencia de la causal invocada por la parte actora, es decir, la necesidad de ocupar el inmueble, está estrechamente condicionada a la obligación de demostrar fehacientemente las razones fundadas que tiene para obtener esa desocupación, pues, si bien es cierto, que la propiedad es un derecho reconocido constitucionalmente, la legislación inquilinaria igualmente regula de forma expresa, las causales por las cuales resulta procedente la acción de desalojo. Resultando importante destacar, en ese sentido, que de acuerdo a lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, “Los jueces no pueden declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma”.
Visto el análisis previamente efectuado, del presente juicio, en la cual la pretensión principal del actor, es desalojar el arrendatario del inmueble de autos, por la necesidad que tiene de ocuparlo para el y núcleo familiar; de autos se desprende que tal pretensión se ve desvirtuado por la demandada, pues se evidencia específicamente en el folio (68) del expediente, un instrumento en donde el actor manifiesta su intención de vender al arrendatario el inmueble objeto de esta demanda, encontrándose en pleno curso el presente litigio, instrumento este, que no fue desconocido por su contraparte, resultando contradictoria su contenido con lo expuesto por el actor en su libelo. Por lo que debe concluirse desde el orden jurídico que la demanda contentiva de la acción desalojo, fundamentada en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con la cual se dio inicio a las presentes actuaciones no puede prosperar tal como así será ordenado en el dispositivo del presente fallo, ASI SE DECLARA.
IV
DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Transito del Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO fue interpuesta por el Abogado NESTOR SAYAGO CACERES, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 10.041, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano HAROLD ANTONIO HÉRNANDEZ ROBERTSON, titular de la Cédula de Identidad Nº 10.790.600, contra el ciudadano HERIBERTO RAFAEL CASTILLO OLIVO, titular de la Cédula de Identidad Nº 8.372.254.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante, de acuerdo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese, Notifíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los trece (13) días del mes de mayo del año dos mil diez (2010). Año 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
LA JUEZA
BELLA DAYANA SEVILLA JIMENEZ
LA SECRETARIA
SUSANA MENDOZA
En la misma fecha, siendo las _________________ (__________), se publicó y registró la anterior Sentencia.
LA SECRETARIA,
SUSANA MENDOZA