TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, 22 de marzo de 2010
199º y 151º

PARTE ACTORA: JOSÉ ANTONIO ADAMO D´ADDIO, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. 5.306.901.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: NORA YSTURIZ CASTILLO, YANETT ISTURIZ CASTILLO Y ZAHIR ISTURIZ CASTILLO, abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 21.749, 71.664 y 76.132, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: MARVIC DIOSELENEE PEREZ FERNANDEZ Y GREGORY ALEXANDER ESPARZA PEROZO, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 15.862.550 y 12.686.340, respectivamente.-
ABOGADA ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: NANCY R. MONTAGGIONI, abogado en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 20.140.-
MOTIVO DE LA DEMANDA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: AP31-V-2009-003004
I
NARRATIVA
Se refiere la presente causa a una demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO, incoada por JOSÉ ANTONIO ADAMO D´ADDIO en contra de MARVIC DIOSELENEE PEREZ FERNANDEZ Y GREGORY ALEXANDER ESPARZA PEROZO.-
La demanda fue admitida por este Tribunal, mediante auto de fecha 13 de octubre de 2009, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, para el Segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación.-
Posteriormente en fecha 09 de noviembre de 2009, la apoderada judicial de la parte actora consignó escrito de reforma de la demanda, la cual se admitió en fecha 24 de noviembre de 2009, por los trámites del procedimiento breve, librándose la compulsa de citación en fecha 30 de noviembre de 2009.-
En fecha 08 de febrero de 2010, comparecieron los ciudadanos MARVIC DIOSELENEE PEREZ FERNANDEZ Y GREGORY ALEXANDER ESPARZA PEROZO, asistidos por la abogada NANCY MONTAGGIONI, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 20.140, y consignaron escrito de contestación a la demanda y reconvención.-
En fecha 10 de febrero de 2010, se declaró inadmisible la reconvención propuesta por la parte demandada.-
En el lapso probatorio solamente la parte actora cumplió con su carga procesal.-
TERMINOS DE LA CONTROVERSIA
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Alegó la parte actora, que en fecha 27 de febrero de 2004, suscribió un contrato de arrendamiento por ante Notaría Pública, sobre un inmueble de su propiedad identificado como: Apartamento identificado con el Número 17-C, situado en la décima séptima (17) planta de la Torre “1” del edificio “DARIJAK”, Ubicado en la calle Norte 13, entre las esquinas de Mirador y Esmeralda a Pueblo Nuevo, Jurisdicción del Distrito capital, con los ciudadanos MARVIC DIOSELENEE PEREZ FERNANDEZ Y GREGORY ALEXANDER ESPARZA PEROZO, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 15.862.550 y 12.686.340, respectivamente.-
Que en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, se convino que la duración del mismo sería de un (01) año fijo que se contará a partir del 26-02-2004, tiempo prorrogable por un plazo igual si así lo convinieren las partes por escrito un mes antes de vencerse el primer plazo, que el tiempo de duración fue hasta el 27 de febrero de 2005.
Que posteriormente se extendió el plazo de vigencia por un año fijo contado a partir del 01-03-2005, hasta el 27-02-2006 hasta el 27 de febrero de 2006, según se desprende del contrato de arrendamiento notariado que suscribieron ante la misma Notaría.
Que luego el 03 de marzo de 2006, suscribieron un nuevo contrato con una duración de un año fijo contado a partir del 27-02-2006, por ante la misma Notaría Pública.
Alegó la parte actora, que en fecha 17 de enero de 2007, le notificó a los arrendatarios por escrito su decisión de no suscribir nuevo contrato, y que igualmente le hizo saber que a partir del 28-02-2007, comenzaba a correr el lapso de la prórroga legal, es decir que los arrendatarios estaban obligados a entregar el inmueble el día 28 de febrero de 2008.-
Que el canon de arrendamiento mensual fue estipulado por la cantidad de BS.F 300,00, pagaderos los primeros cinco (05) días siguientes del vencimiento de cada mes.-
Que transcurrido íntegramente el lapso de la prórroga legal los arrendatarios se han negado a entregarle el inmueble y que desde el mes de marzo de 2008, dejaron de cumplir su obligación de pagar el canon de arrendamiento, por lo que adeudan diecisiete (17) mensualidades insolutas
Que por cuanto ha quedado demostrado que los ciudadanos MARVIC DIOSELENEE PEREZ FERNANDEZ Y GREGORY ALEXANDER ESPARZA PEROZO, fueron debidamente notificados de la no prórroga del contrato de arrendamiento y por el transcurso integro del lapso de la prórroga legal es que demanda a los ciudadanos antes señalados, para que sean condenados en lo siguiente:
Primero: Que se declare extinguido el contrato suscrito en fecha 03-03-2006, por haberles notificado conforme a dicho contrato la no prorroga y por cuanto ha transcurrido el lapso de la prorroga legal.
Segundo: Que se les ordene a los demandados que le pongan en posesión a la parte actora, el inmueble constituido como: Apartamento identificado con el Número 17-C, situado en la décima séptima (17) planta de la Torre “1” del edificio “DARIJAK”, Ubicado en la calle Norte 13, entre las esquinas de Mirador y Esmeralda a Pueblo Nuevo, Jurisdicción del Distrito Capital, libre de bienes y personas.-
Fundamentó su demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.270 del Código Civil.
Estimó su demanda en la cantidad de Bs.F 3.600,00
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
En la oportunidad correspondiente para dar contestación a la demanda, la parte demandada negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho la demanda presentada por la parte actora, señalaron que es falso que hayan dejado de pagar los cánones de arrendamiento a partir del mes de marzo de 2008 hasta el mes de octubre de 2008, que esos pagos fueron hechos en efectivo. negándose el arrendador a dar recibo correspondiente de los pagos efectuados. Que fue por ello que debieron consignar por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, a partir del mes de noviembre de 2009, el canon correspondiente a cada mes.
Admitieron que en fecha 27-02-2004, 01-03-2005 y 03-03-2006, suscribieron contrato de arrendamiento con la parte actora, y que es cierto que en fecha 17-01-2007 fueron notificados por el arrendador de que no deseaba continuar el contrato de arrendamiento y que les concedía la prórroga legal. Que ésta prórroga era de un año que terminaba el 28-02-2008, y que desde ésa fecha hasta el 09-11-2009, transcurrieron mas de siete (07) meses, lo que significa que se está en presencia de un nuevo contrato y que el contrato suscrito en el año 2006, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, por lo que solicita que la demanda sea declarada improcedente.-

MOTIVA
DE LAS PRUEBAS:

DE LAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
1. Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano JOSE ANTONIO ADAMO D´ADDIO y los ciudadanos MARVIC DIOSELINEE PEREZ FERNANDEZ Y GREGORY ALEXANDER ESPARZA PEROZO, autenticado en fecha 27-02-2004, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el N° 47, tomo 17, de los Libros llevados por esa Notaría.-
2. Copia simple de documento de extensión del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano JOSE ANTONIO ADAMO D´ADDIO y los ciudadanos MARVIC DIOSELINEE PEREZ FERNANDEZ Y GREGORY ALEXANDER ESPARZA PEROZO, autenticado en fecha 01-03-2005, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el N° 45, tomo 14, de los Libros llevados por esa Notaría.-
3. Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano JOSE ANTONIO ADAMO D´ADDIO y los ciudadanos MARVIC DIOSELINEE PEREZ FERNANDEZ Y GREGORY ALEXANDER ESPARZA PEROZO, autenticado en fecha 03-03-2006, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el N° 42, tomo 22, de los Libros llevados por esa Notaría.-
El Tribunal, toda vez que dichas copias no fueron impugnadas por el adversario en su oportunidad legal, las tiene como fidedignas, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándoles pleno valor probatorio a dichos documentos, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, toda vez. Con dichas pruebas quedó demostrada la relación locativa existente entre las partes, así como las obligaciones contenidas en la misma, Y ASI SE DECLARA.
4. Original de carta privada contentiva de la notificación de no prórroga del contrato, de fecha 17 de enero de 2007, emanada de la parte actora, dirigida a los ciudadanos MARVIC PEREZ FERNANDEZ Y GREGORY ESPARZA PEROZO, debidamente firmada. El tribunal toda vez que dentro del lapso legal dicha prueba no fue desconocida ni tachada de falsedad por el adversario, le otorga pleno valor probatorio, quedando reconocida de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, Y ASI SE DECIDE.-
5 Doce (12) copias simples de comprobantes de pago a nombre de los ciudadanos MARVIC PEREZ FERNANDEZ Y GREGORY ESPARZA PEROZO. El Tribunal desecha del proceso dichas copias por ilegales, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de copia simple de documento privado, Y ASI SE DECIDE.

DE LAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
1. Depósitos bancarios realizados en la cuenta del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en el Banco Industrial de Venezuela, correspondientes a consignaciones que por cánones de arrendamiento efectúan a favor de JOSE ANTONIO ADAMO D´ADDIO los demandados realizadas, correspondientes a los meses que van desde noviembre de 2008 a febrero 2010. El Tribunal les otorga valor probatorio a las mismas., Y ASI SE DECIDE.

DE LA DECISIÓN DEL TRIBUNAL
La parte actora, con la presente acción pretende el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, suscrito entre el ciudadano JOSE ANTONIO ADAMO D´ADDIO y los ciudadanos MARVIC DIOSELINEE PEREZ FERNANDEZ Y GREGORY ALEXANDER ESPARZA PEROZO, cuyo objeto es un inmueble distinguido como Apartamento identificado con el Número 17-C, situado en la décima séptima (17) planta de la Torre “1” del edificio “DARIJAK”, Ubicado en la calle Norte 13, entre las esquinas de Mirador y Esmeralda a Pueblo Nuevo, Jurisdicción del Distrito Capital,, toda vez que la prórroga legal de un (01) año que le correspondía, venció en fecha 28 de febrero de 2008, ello en virtud de que el último contrato de arrendamiento celebrado contempla un (01) año de duración que comenzó a regir en fecha 27 de febrero de 2006 hasta el 28 de marzo de 2007, pues se le notificó que no le sería renovado, por lo que solicita que se le haga entrega material del inmueble arrendado.-
A los fines de demostrar sus alegatos, la actora trajo a los autos los contratos de arrendamiento celebrados entre las partes, y a los cuales este Tribunal les otorgó valor probatorio, quedando demostrada la relación arrendaticia y la naturaleza de dicha relación a tiempo determinada, así como las obligaciones asumidas por ambas partes, toda vez que la relación locativa comenzó con el primer contrato suscrito en fecha 27-02-2004, entre el ciudadano JOSE ANTONIO ADAMO D´ADDIO y los ciudadanos MARVIC DIOSELINEE PEREZ FERNANDEZ Y GREGORY ALEXANDER ESPARZA PEROZO, teniendo una duración de tres años (03), que culminó el 27 de febrero de 2007, conforme el último contrato suscrito, y así se establece.
Con las pruebas aportadas la actora dio cumplimiento a su carga probatoria, que no es más que demostrar la existencia de la relación de la cual se derivan las obligaciones del demandado, conforme a lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil que copiados a la letra son del siguiente tenor: Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
Por su parte, los demandados admitieron la relación arrendaticia y haber suscrito todos los contratos de arrendamiento traídos a los autos por la actora, empero, alegaron que la prórroga legal era de un año que terminaba el 28-02-2008, y que desde ésa fecha hasta el 09-11-2009, transcurrieron mas de siete (07) meses, lo que significa que se está en presencia de un nuevo contrato y que el contrato suscrito en el año 2006, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, asimismo, señalaron que no adeudan nada por concepto de cánones de arrendamiento.
A los fines de demostrar sus alegatos la parte demandada trajo a los autos depósitos bancarios realizados en la cuenta del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en el Banco Industrial de Venezuela, correspondientes a consignaciones que por cánones de arrendamiento efectúan a favor de JOSE ANTONIO ADAMO D´ADDIO, correspondientes a los meses de noviembre de 2008 a febrero de 2010, los cuales fueron valorados, empero, con los mismos solo lograron demostrar que los cánones posteriores al vencimiento de la prórroga legal no fueron recibidos por la parte actora, mas no el hecho que querían demostrar como es el pago de los cánones allí consignados, pues el tema controvertido en el presente juicio es el cumplimiento de contrato por vencimiento del término y de la prórroga legal, mas no por falta de pago. Y ASI SE DECIDE. Ahora bien, según la cláusula CUARTA del contrato de arrendamiento: así como según lo señalado por ambas partes, éste entró en vigencia en fecha 27 de febrero de 2006, culminando en fecha 27 de febrero de 2007,y, como quiera que la relación arrendaticia comenzó en fecha 27 de febrero de 2004, hasta el 27 de febrero de 2007, al no prorrogarse convencionalmente el contrato por efecto de la notificación de no prórroga realizada en tiempo hábil, como fue señalado arriba, le correspondía a los inquilinos-demandados, un (01) año de prórroga legal, pues la relación duró tres (03) años Y ASI SE ESTABLECE,
Establecido como ha quedado y siendo que los demandados no trajeron a los autos prueba alguna que le favoreciera y enervara la acción instaurada, pues señalaron que el contrato suscrito entre las partes se indeterminó, fundamentados en que se ejerció la acción luego de siete (07) meses de vencida la prórroga legal, cuando la Ley especial que rige la materia no establece lapso alguno para el ejercicio de la Ley., y, siendo que en el literal “B” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el Artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (01) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. (…)”.- , resulta procedente en derecho la acción ejercida.
De igual manera y siendo que, según lo dispuesto en el Artículo 1.159 del Código Civil el cual señala lo siguiente: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, en concordancia con el Artículo 1.167 ejusdem, el cual reza: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo”, evidenciándose que la demanda debe prosperar en derecho y resultando forzoso para quien aquí decide declarar CON LUGAR, la presente acción
III
PARTE DISPOSITIVA

En mérito a los anteriores razonamientos, este Juzgado VIGÉSIMO SEGUNDO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por el ciudadano JOSE ANTONIO ADAMO D´ADDIO contra los ciudadanos MARVIC DIOSELINEE PEREZ FERNANDEZ Y GREGORY ALEXANDER ESPARZA PEROZO, ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión. En consecuencia se declara extinguido el contrato arrendamiento suscrito por ambas partes autenticado en fecha 03-03-2006, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el N° 42, tomo 22, de los Libros llevados por esa Notaría, cuyo objeto es el inmueble identificado como: Apartamento identificado con el Número 17-C, situado en la décima séptima (17) planta de la Torre “1” del edificio “DARIJAK”, Ubicado en la calle Norte 13, entre las esquinas de Mirador y Esmeralda a Pueblo Nuevo, Jurisdicción del Distrito capital. Se condena a la parte demandada a:
PRIMERO:. Entregar a la parte actora el inmueble constituido como: Apartamento identificado con el Número 17-C, situado en la décima séptima (17) planta de la Torre “1” del edificio “DARIJAK”, Ubicado en la calle Norte 13, entre las esquinas de Mirador y Esmeralda a Pueblo Nuevo, Jurisdicción del Distrito Capital, libre de bienes y personas.-
-De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio.
REGÍSTRESE y PUBLÍQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los veintidós (22) días del mes de marzo de 2010. 199° años de Independencia y 151° años de Federación.
LA JUEZ,

Abg. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA
LA SECRETARIA TEMPORAL

IDALINA PATRICIA GONCALVES
En la misma fecha, siendo las 112:20 A.M., se registró y publicó la sentencia que antecede.
LA SECRETARIA TEMPORAL,

IDALINA PATRICIA GONCALVES

FBB/IPG/daliz***