TSJ Regiones - Decisión

Por libelo de demanda presentada en fecha 26-01-2010, la ciudadana SOREIMA MARIA MENDOZA DE RIGAUD, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° 6.024.783, actuando en este acto en nombre y representación de Dairene Elena Rigaud Mendoza, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 16.474.643, asistida por la Abogada en ejercicio THANIA JOSEFINA MERENTES DE CASTILLO, inscrita en el I. P. S. A. bajo el N° 32.698, demandó a la ciudadana: EVELYN JOSEFINA GUERRERO DE CHIU, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la Cédula de Identidad Número: 3.321.597, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.- Alegó la actora, que suscribió un contrato de arrendamiento por tiempo determinado con la ciudadana: EVELYN JOSEFINA GUERRERO DE CHIU, anteriormente identificada, sobre un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento ubicado en la Urbanización Nueva Segovia, Residencias Río Lama 16, piso 6, distinguido con el Número y letra 6-A, de esta ciudad de Barquisimeto, comenzando la relación arrendaticia el 13 de diciembre de 2007, como se evidencia en anexo marcado “B”, suscribiéndose con posterioridad otros contratos de arrendamientos, siempre por tiempo determinado, venciendo el último de ellos el 13 de junio de 2009, el cual acompañó marcado “C”, por lo que se procedió a suscribir otro documento, el cual acompañó marcado “D”, mediante el cual se le notificó a la arrendataria que el mismo correspondía a la prórroga legal contemplada en el artículo 38 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo vencimiento es el día 14 de Junio de 2010, fijándose el canon de arrendamiento en la cantidad de Un Mil Ochocientos Bolívares fuertes (Bs. 1.800,00) pagaderos por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes. Que es el caso, que la ciudadana Evelyn Josefina Guerrero de Chiu, de un tiempo a esta parte y sin justificación ha venido pagando los cánones de arrendamiento con atraso, llegando a deber hasta cuatro mensualidades, como en este caso donde la última mensualidad que canceló corresponde al mes de septiembre de 2009, teniendo pendiente de pago los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre, diciembre de 2009 y enero de 2010, como se evidencia del último recibo cancelado el cual anexó marcado “E”, que a pesar de las múltiples diligencias que se ha realizado para obtener el pago de las misma y no obstante la cláusula Décima Quinta del contrato establece que el atraso de dos meses en el pago del canon de arrendamiento es causa suficiente para que “La Arrendadora” tenga derecho a solicitar la resolución del contrato. Que es por lo anterior que acudió a demandar como en efecto lo hizo a la ciudadana EVELYN JOSEFINA GUERRERO DE CHIU, ya identificada, para que convenga o a ello sea condenado por este Tribunal en lo siguiente: 1) En la resolución del contrato de arrendamiento y como consecuencia de ello entregue el inmueble arrendado completamente desocupado libre de bienes y de personas y en el mismo buen estado en que lo recibió. 2) En pagar por vía subsidiaria y en concepto de compensación la cantidad de SIETE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 7.200,00) por concepto de los cánones de arrendamiento insolutos a razón de Bs. 1.800,00 cada uno, correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2009 y enero de 2010. 3) En pagar por vía subsidiaria y en concepto de compensación pecuniaria la cantidad de Un Mil Ochocientos Bolívares fuertes (Bs. 1.800,00) mensuales, por el uso del inmueble, hasta la definitiva entrega del mismo. 4) En pagar las costas procesales que origine el presente juicio. Estimó la acción en la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 20.000,00) equivalentes a 363,63 unidades tributarias. Fundamentó la presente acción en el Artículo 1.159 del Código Civil: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes…” Artículo 1.167 del Código Civil establece lo siguiente: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello “Artículo 41 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “Cuando estuviere en curso la prórroga legal a la que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamientos por vencimiento del término. No obstante, si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumpliendo de obligaciones legales y contractuales”. Riela del folio 04 al folio 17, los documentos fundamentales de la presente acción.- Riela al folio 18, auto de admisión de la demanda.- Riela al folio 19, poder apud-acta otorgado por la actora a la abogada Thania Merentes de Castillo. Riela al folio 21, diligencia suscrita por la parte actora. Al folio 22, riela auto dictado por este Tribunal. Al folio 23, riela diligencia del alguacil donde dejó constancia que recibió los emolumentos para la práctica de la citación. Riela al folio 24, diligencia del alguacil donde consignó recibo de la ciudadana EVELYN JOSEFINA GUERRERO DE CHIU, quien se negó a firmar, y le hizo entrega de la compulsa.- A solicitud de la parte actora, se acordó librar Boleta de Notificación a la accionada, de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, (folio 28), la cual fue practicada por la Secretaria del Tribunal, conforme se evidencia al folio 29 de autos.- Riela a los folios 31 y 32, escrito de contestación ala demanda, presentado por la accionada, ciudadana: EVELYN GUERRERO DE CHIU, asistida por el abogado: JOSÉ GREGORIO ZAA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 40.550.- Al folio 34, riela diligencia suscrita por la parte actora donde solicitó medida de secuestro, la cual fue negada por este Tribunal en auto que riela al folio 35. Al folio 36, este Tribunal estampó auto difiriendo la decisión.- Y habiendo transcurrido el lapso para dictar sentencia en la presente causa, este Juzgador, procede a proferir el fallo correspondiente y en la parte dispositiva del mismo, ordenará la notificación de las partes, conforme lo establece el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil y lo hace en los siguientes términos:

EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA:

PRIMERO: En la oportunidad de la contestación a la demanda, la accionada, ciudadana: EVELYN GUERRERO DE CHIU, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.321.597, de este domicilio, asistida por el abogado: JOSÉ GREGORIO ZAA, inscrito en el I. P. S. A. bajo el N° 40.550, presentó escrito que riela a los folios 31 y 32 de autos, en donde PRIMERO: Convino en el hecho de que es arrendataria a tiempo determinado de un inmueble propiedad de la ciudadana SOREIMA MARIA MENDOZA DE RIGAUD, constituido por un apartamento ubicado en la urbanización nueva Segovia, residencias Río lama 16, piso 6, N° 6-A, Barquisimeto, Estado Lara. SEGUNDO: Convino en cuanto a que el inicio de la relación arrendaticia con la referida ciudadana comenzó el 13-12-2007 hasta el 13-06-2008, siendo prorrogado de manera sucesiva hasta la presente fecha. TERCERO: Convino en cuanto el último canon mensual por el mencionado inmueble es la cantidad de Bs. 1.800, pagaderos los primeros cinco (05) días de cada mes. CUARTO: Negó, rechazó y contradijo que haya incurrido en atraso respecto de los pagos de cánones mensuales de arrendamiento del inmueble señalado. QUINTO: Negó, rechazó y contradijo que deba por concepto del mencionado contrato de arrendamiento los meses de octubre, noviembre, diciembre de 2009 y enero de 2010. SEXTO: Negó, rechazó y contradijo que deba pagar por concepto de compensación en virtud del no cumplimiento de sus obligaciones como arrendataria la cantidad de Bs. 7.200,00 producto de la no cancelación de los cánones de arrendamiento insolutos. SÉPTIMO: Negó, rechazó y contradijo que deba pagar de manera subsidiaria y a modo de compensación la cantidad de Bs. 1.800 mensuales por concepto del uso del inmueble antes descrito hasta la entrega definitiva del mismo. OCTAVO: Pidió al Tribunal, cubiertos como sean los extremos de Ley, se sirva declarar sin lugar la presente demanda.-

SEGUNDO: Establecen los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que corresponde a las partes probar sus respectivas afirmaciones de hechos.
En este sentido observa el Tribunal, que ninguna de las partes promovió pruebas durante el debate probatorio, sin embargo la parte actora acompañó junto a su escrito libelar, lo siguiente:
A los folios 4 y 5, marcado con la Letra “A”, poder original debidamente otorgado por la ciudadana: DAIRENE ELENA RIGAUD MENDOZA, venezolana, mayor de edad, médico, soltera, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 16.474.643, a la ciudadana: SOREIMA MARIA MENDOZA DE RIGAUD, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° 6.024.783, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, en fecha: 08-09-2009, inserto bajo el Nº 34, Tomo: 172 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante dicha Notaria, el cual no siendo impugnado, desconocido o tachado por la parte demandada, es apreciado en todo su valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil.- Y ASÍ SE ESTABLECE.-
A los folios 08 y 09, marcados con las letras “B y C”, rielan sendos contratos de arrendamiento privados, debidamente suscritos entre la ciudadana: DAIRENE ELENA RIGAUD MENDOZA, ya identificada, con el carácter de ARRENDADORA y la ciudadana: EVELYN JOSEFINA GUERRERO DE CHIU, plenamente identificada en autos, en su carácter de ARRENDATARIA, sobre el inmueble objeto de este litigio, los cuáles no siendo impugnados, desconocidos o tachados por la parte demandada, son apreciados por este Juzgador, conforme lo prevén los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, mediante el cual quedó demostrada la relación arrendaticia, entre las partes involucradas en el presente proceso.- Y ASÍ SE ESTABLECE.-
Al folio 19, marcado con la letra “D”, cursa contrato privado del contrato de arrendamiento –a su decir- prorroga legal, celebrado por la ciudadana: DAIRENE ELENA RIGAUD MENDOZA, ya identificada, con el carácter de ARRENDADORA y la ciudadana: EVELYN JOSEFINA GUERRERO DE CHIU, plenamente identificada en autos, en su carácter de ARRENDATARIA, sobre el inmueble objeto de este litigio, de fecha: 14-06-2009, el cuál no siendo impugnado, desconocido o tachado por la parte demandada, es apreciado por este Juzgador, conforme lo prevén los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, mediante el cual quedó demostrada el inicio de la prorroga legal y la naturaleza del contrato de arrendamiento-determinado.- Y ASÍ SE ESTABLECE.-
Al folio 17, marcado con la letra “E”, riela recibo de pago Nro. 0158, emanado de la Empresa Inversiones Inmobiliarias Lara C.A., de fecha: 24-08-2009, por el monto de Bs. 1.584,oo, por concepto de pago de canon de arrendamiento del periodo comprendido del 14 de agosto al 14 de septiembre del 2009-a su decir- del inmueble objeto de este litigio. Al respecto, este Tribunal determinó que el referido instrumento emana de un tercero que no es parte en el presente juicio y debió ser ratificado mediante la prueba testimonial, en consecuencia se desecha el mismo, conforme lo prevé el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.- Y ASÍ SE ESTABLECE.-

TERCERO: Establecen los artículos 1159 y 1167 del Código Civil, lo siguiente:

“Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
“Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…” (Resaltado Propio)

Asimismo, la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, dispone que:

“…TERCERA:… La falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas de arrendamiento o el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones contraídas en este contrato…dará derecho a “LA ARRENDADORA” para ejercer las acciones legales del caso, solicitando la resolución del contrato y el pago de todos los cánones de arrendamiento…”

Aplicando la norma transcrita al caso que nos ocupa, así como el referido contrato, observó este Tribunal, que estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado y por tanto a su vencimiento, empezó a operar la prorroga legal dispuesta en el literal a del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 39 eiusdem, el cual dispone lo siguiente:

“…Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el articulo 1º de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses…”
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años…”

“Artículo 39: La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma 'en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.

Ahora bien, aun cuando en el presente proceso y en especial durante el debate probatorio, quedó demostrado que la parte accionada se encontraba disfrutando de su prorroga legal y al no haber probado nada que le favoreciera, en especial haber honrado el pago de los cánones de arrendamiento adeudados correspondientes a los meses de octubre, noviembre, diciembre del año 2009 y enero del año 2010, a razón de MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 1.800,00), cada uno, a objeto de desvirtuar el estado de insolvencia y morosidad alegada por la parte actora, y habiéndose corroborado los alegatos de la parte actora para intentar la presente acción por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, la misma debe ser declarada CON LUGAR, y en consecuencia, la parte demandada EVELYN JOSEFINA GUERRERO DE CHIU, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la Cédula de Identidad Número: 3.321.597, debe hacer entrega a la parte actora de un apartamento ubicado en la Urbanización Nueva Segovia, Residencias Río Lama 16, piso 6, distinguido con el Número y letra 6-A, de esta ciudad de Barquisimeto, Estado Lara.- Asimismo deberá pagar a la parte actora la cantidad de SIETE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 7.200,oo) por concepto de los cánones de arrendamiento adeudados y correspondientes a los mes de octubre, noviembre, diciembre del 2009 y enero del 2010, a razón de MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 1.800,00) cada uno y los que se sigan venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble, a razón del referido monto cada una.- Se condena en costas a la parte demandada.- Y ASÍ SE DECIDE.-