TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar
Ciudad Bolívar, veintiocho de enero de dos mil diez
199º y 150º

Asunto: FP02-V-2009-001400
Resolución: PJ0262010000030

Jurisdicción civil
“Vistos sin conclusiones”.

-I-
De la demanda

En el juicio de resolución de contrato de venta, interpuesto por el ciudadano RHONAL JOSE LOPEZ DE FERITAS, titular de la Cédula de Identidad N° 12.194.650, asistido por el abogado EFREN CARVAJAL, inscrito en el Instituto de previsión Social del Abogado bajo el N° 105.792, contra la ciudadana MARGIT COROMOTO VASQUEZ, titular de la Cédula de Identidad N° 10.047.653, patrocinada por los abogados SAUL ANDRADE, SAUL ANDRES ANDRADE M. y SAUL ANTONIO ANDRADE M., inscritos en el mencionado instituto bajo los Nros. 777.514, 85.050 y 52.653, respectivamente, alega la parte actora, en resumen de sus argumentos, lo siguiente:

Que por documento debidamente notariado por ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar, inserto bajo el N° 52, tomo 109, de fecha 11 de diciembre de 2000, adquirió un bien inmueble por venta pura y simple que se hizo el ciudadano LUIS ALFONSO ZANABRIA PABON, la cual posee las siguientes características: Una casa de habitación enclavada en una parcela de terreno municipal, y que se encuentra ubicada en la urbanización Los Coquitos, vereda 14, casa N° 07, sector 2 de esta ciudad, y comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: En una longitud de 09,67 mts, limita con la casa N° 58 de la calle 02; Sur: En una longitud de 09,81 mts, limita con la vereda 14 que es su frente; ESTE: En una longitud de 13,76 mts, limita con la casa N° 04 de la vereda 29 y OESTE: En una longitud de 13,76 mts, limita con la casa N° 05 de la vereda 14, por un monto de dos mil quinientos bolívares fuertes (Bs.f 2.500)

Expresa que en fecha 28 de abril de 2009, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar bajo el N° 72, Tomo 39, dio en venta pura y simple a la ciudadana MARGIT COROMOTO VASQUEZ el inmueble identificado por un monto de treinta y dos mil bolívares (Bs. 32.000), recibiendo en ese acto la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000), por concepto de dicha venta, quedando un saldo pendiente de doce mil bolívares (Bs. 12.000), las cuales serán cancelados en diez cuotas mensuales consecutivas, por la compradora, por un monto de mil doscientos bolívares (Bs. 12.000) cada una, con vencimiento la primera el día 31 de mayo, la segunda el 30 de junio, la tercera el 31 de julio, la cuarta el 31 de agosto, la quinta el 30 de septiembre, la sexta el 31 de octubre, la séptima el 30 de noviembre, la octava el 31 de diciembre, todas del 2009; la novena el 31 de enero de 2010, la décima primera el 31 de marzo de 2010 y la décima segunda el 30 de abril de 2010.

Manifiesta que desde la fecha que suscribió el documento de venta con la demandada, no ha cumplido con las obligaciones que le impone el contrato, es decir, no ha cancelado ninguna de las mensualidades convenidas en el documento de compra venta, no ha pagado el precio total de la venta, ya habiéndose vencido cinco cuotas no ha cumplido por ningún medio con el lapso establecido para la extinción de la obligación.

Luego de transcribir el contenido de los artículos 1.133, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, indica que por todas las razones expuestas procede a demandar, por incumplimiento y los daños y perjuicios a la ciudadana MARGIT COROMOTO VASQUEZ para que convenga o sea condenada en lo siguiente:
A) Que el Tribunal declare la resolución del contrato de compra venta por incumplimiento de la compradora demandada.
B) Que le Tribunal declare nulo y sin efecto jurídico el documento de venta efectuada entre ambas partes.
C) Que convenga que ha violado las obligaciones nacidas del contrato de compra venta en referencia, y de los acuerdos celebrados y que se encuentra incursa en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales y que no tiene derecho a solicitar la entrega del inmueble, por cuanto nunca realizó los pagos de las cuotas establecidas.

Se estimó la presente demanda en la cantidad de treinta y dos mil bolívares (Bs. 32.000).

-II-
De la contestación de la demanda y de la reconvención

En fecha 26 de noviembre de 2009, compareció el Abogado SAUL ANDRES ANDRADE M., quien en su carácter de apoderado de la parte demandada y debidamente facultado para ello, conforme a poder inserto en los autos, se dio por citado en nombre de su representado.

Mediante escrito de fecha 3 de diciembre de 2009, los abogados SAUL ANDRADE y SAUL ANDRES ANDRADE M., apoderados de la parte demandada, dieron contestación a la demanda de la siguiente manera:

Rechazaron en forma genérica la demanda incoada en contra de su representada.

Admitieron que su representada celebró con el ciudadano RHONAL JOSE LOPEZ DE FREITAS, el contrato de compra venta de inmueble conforme al documento citado por la parte actora.

Alegan que “No es cierto que nuestra mandante ´no ha cumplido con las obligaciones que le impone el contrato de compra venta, violando las condiciones establecidas en el documento supra indicado, esto es, (A) no ha cancelado ninguna de las mensualidades convenida (sic) en el documento de compra venta (B) no ha pagado el precio total de la venta, ya habiéndose vencido cinco cuotas (C) no ha cumplido por ningún medio con el lapso establecido para la extinción de la obligación (D) no ha buscado ni por si ni por medio de apoderado alguno realizar el pago de las cuotas para finiquitar la venta del inmueble”.

Manifiestan que no es cierto que el contrato de compra venta cuya resolución se demanda haya estado sometido a término o condición en razón de que se trató de una venta pura y simple, perfecta e irrevocable y por consecuencia no es cierto que no se ha hecho ningún tipo de documento de venta en el lapso de tiempo establecido acordado entre ambas partes.

Aducen que no es cierto que exista fundamento legal alguno para que el tribunal declare la resolución del contrato de compra venta por incumplimiento de la compradora demandada y q el ue su mandante deba convenir en que ha violado las obligaciones nacidas del contrato en referencia y que se encuentra incursa en el incumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales; que exista entre ambas partes acuerdos celebrados diferentes al contrato de compra venta cuya resolución y nulidad que son figuras jurídicas que se excluyen entre sí, han sido demandadas; que su mandante no tenga derecho a solicitar la entrega del inmueble por cuanto nunca realizó los pagos de las cuotas establecidas.

Interpusieron reconvención contra la parte actora en los siguientes términos:

Expresan que conforme al documento de venta mencionado por el actor, éste le cedió a la demandada en venta pura y simple, perfecta e irrevocable el inmueble objeto de este juicio, fijándose el precio de la misma en la cantidad de treinta y dos mil bolívares (Bs. 32.000), recibiendo el vendedor de manos de la compradora a su entera y cabal satisfacción la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000) y estableciéndose que por concepto de esta venta queda pendiente una deuda de veinte mil bolívares (Bs. 20.000) la cual será cancelada por la compradora en diez mensualidades consecutivas por la cantidad de mil doscientos bolívares (Bs. 1.200) cada una y la primera mensualidad vence el 31 de mayo de 2009.

Aducen que asimismo el vendedor dejo (sic) expresamente que : “… con el otorgamiento de esta escritura por ante el organismo respectivo, le transmito a la compradora le (sic) propiedad, posesión y dominio de la casa aquí vendida, le hago la tradición legal y me obligo al saneamiento de ley… Esta casa que vendo por medio de este instrumento me pertenece según consta de documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Autónomo Heres, Ciudad Bolívar, Edo. Bolívar, en fecha 0nce (11) de diciembre de dos mil (2.000) y el cual quedó inserto bajo el N° 52, Tomo 109, de los Libros de Autenticaciones…” y que este último documento autenticado fue acompañado por el actor con su libelo de demanda en copia certificada marcada “A” del cual se obtiene que el ciudadano LUIS ALFONSO ZANABRIA PABON, causante inmediato del demandante, refiere que el inmueble le pertenece conforme a documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de esta ciudad, en fecha 28 de noviembre de 1994, bajo el N° 54, tomo 7, pero ocurre que este ciudadano LUIS ALFONSO ZANABRIA PABON adquirió el referido inmueble de la ciudadana ELIDA DEL CARMEN RUIZ, autorizada por su cónyuge ANTONIO JOSE BRAVO, conforme a documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de esta ciudad, en fecha 28 de noviembre de 1994, bajo el N° 54, tomo 75.

Esgrimen que conforme a este último documento autenticado, la casa en cuestión se encuentra enclavada en un terreno, que no formó parte de la venta, del INSTITUTO NACIONAL DE LA VIVIENDA (INAVI) quien le cedió en venta a la precitada ciudadana ELIDA DEL CARMEN RUIZ, conforme al documento protocolizado el día 3 de septiembre de 1.984, por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Heres del Estado Bolívar, bajo el N° 82, folios 311 al 314 Vto, Protocolo Primero, Tomo Tercero del Tercer Trimestre de 1.984 y de todo ello se infiere que desde el punto de vista de la publicidad registral, de su oponibilidad a terceros, la casa en cuestión sigue siendo de la propiedad de la ciudadana ELIDA DEL CARMEN RUIZ y ello hace necesario la protocolización de todos y cada uno de los referidos documentos autenticados para que se pueda producir la tradición legal del inmueble.

Indican que del documento de venta cuya resolución y nulidad se demanda se obtiene lo siguiente: Primero: Se trata de una venta pura y simple, perfecta e irrevocable”, no sometida ni a condición ni a término, y que por consecuencia tiene plena validez entre las partes y le es oponible a las mismas: Segundo: Se trata de un contrato consensual, bilateral y a título oneroso, que cumple con las condiciones necesarias para su existencia y validez de conformidad con el Código Civil y conceptualmente definido como venta en el artículo 1.474 del citado código y que genera derechos y obligaciones para las partes contratantes.

Luego de transcribir el contenido del os artículos 1.486, 1.527, 1.487, 1.488, 1.491, 1.493 y 1.920 del Código Civil y 43 de la Ley de Registro Público y del Notariado, alegan que el vendedor, hoy demandante, incumplió con su obligación de hacer la tradición de la cosa vendida en la forma como lo exigen los artículo 1.487, 1.488, 1.491 y 1.493, este último por interpretación en contrario, del Código Civil en tanto conforme lo confiesa en su libelo de demanda sigue en posesión del bien vendido al extremo de peticionar en el literal “C” del petitorio que su representada convenga en “…que no tiene derecho a solicitar la entrega del inmueble, por cuanto nunca realizó los pagos de las cuotas establecidas” y que igualmente no ha procedido al otorgamiento, registro y protocolización de los ya señalados documentos autenticados lo que constituye, sin lugar a dudas, un gravísimo problema de inseguridad jurídica atentatorio contra el patrimonio de la demandada y por supuesto no ha cubierto los gastos de la tradición.

Arguyen que en cuanto a la obligación de su representada de pagar el precio, consagrada en el artículo 1.527 del Código Civil, es preciso señalar que: El precio de venta fue pactado en la cantidad mencionada (Bs. 32.000), de los cuales el vendedor recibió la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000) y el saldo pendiente (Bs. 12.000) lo compraría la compradora mediante diez cuotas mensuales consecutivas de mil doscientos bolívares (Bs. 1.200) mensuales venciéndose la primera de ellas el día 31 de mayo de 2009 y de esto se infiere la aplicación de las siguientes disposiciones legales consagradas en el Código Civil: a) Ordinal 1° del artículo 1.885 que consagra la figura de la hipoteca legal a favor del vendedor sobre el bien objeto de la venta, b) artículo 1.878 conforme al cual “El acreedor no se hace propietario del inmueble hipotecado por la falta de pago de en el término convenido. Cualquier estipulación en contrario es nula”; se trata de una disposición de orden público que no puede ser relajada por la voluntad de las partes.

Alegan que en el caso concreto su representada trató por todos los medios posibles a su alcance el que el vendedor lo pusiera en posesión del bien vendido así como en la protocolización de los diferentes contratos autenticados en la cadena de tradición legal de la cosa y ello resultó infructuoso pese a la cantidad ya pagada (Bs. 20.000), casi las dos terceras partes del monto global, y frente a esta situación, frente al incumplimiento del vendedor, incumplimiento doloso que pudiera generar responsabilidades civiles y penales, su poderdante optó por no pagar las cuotas convenidas y todo ello al amparo de lo previsto en el artículo 1.168 del Código Civil (…); sin embargo, es bueno señalar que las obligaciones del vendedor nacieron y se hicieron exigibles en la oportunidad de celebrarse consensualmente la venta al paso de que la obligación de la compradora es pagar el saldo pendiente, garantizando con hipoteca legal, fue concebido mediante diez cuotas exigibles con posterioridad a la celebración del contrato.

Por todo lo expuesto proceden a reconvenir, en nombre de su representada, al ciudadano RHONAL JOSE LOPEZ, en acción de ejecución contractual, en lo siguiente: En verificar formalmente la tradición con la entrega material de la cosa vendida y la protocolización registral del documento de venta del inmueble ya identificado, tradición a favor de MARGIT COROMOTO VASQUEZ y en ejecución del contrato de compra venta suscrito entre ambas partes en litigio. Segundo: En pagar o reembolsar, si fuere el caso, todos los gastos que se causen necesarios a la tradición registral de los diferentes documentos autenticados ya señalados. Tercero: En recibir, sin recargo alguno, el pago de las cuotas que se encontraran vencidas y sean exigibles para el momento en que el demandante reconvenido cumpla con sus obligaciones contractuales, cuotas que configuran el saldo pendiente de pago a cargo de su mandante conforme al contrato de compra venta en cuestión. Cuarto: En pagar las costas del proceso.
Se estimó la reconvención en la suma de cuarenta y dos mil bolívares (Bs. 42.000) equivalentes a 763,63 unidades tributarias.

-III-
De la contestación a la reconvención

Mediante auto de fecha 7 de diciembre de 2009, se admitió la reconvención planteada por la parte demandada, conforme al artículo 888 del Código de Procedimiento Civil.

Transcurrido el término de la contestación a la reconvención propuesta, la parte actora no compareció en el término establecido en el citado artículo 888 del Código adjetivo a dar contestación a la misma.

-IV-
De las pruebas

Estando en el lapso probatorio ninguna de las partes promovió pruebas en el presente proceso.

-V-
Decisión sobre la demanda de resolución de contrato

Llegada la oportunidad de dictar sentencia en el presente juicio, le corresponde a este Tribunal decidir de la siguiente manera:

El presente juicio se inicia por demanda de resolución de contrato de compra venta de inmueble interpuesta por el ciudadano RHONAL JOSE LOPEZ DE FRITAS contra MARGIT COROMOTO VASQUEZ, fundamentándose la misma en que entre ambas partes se pactó la venta del inmueble ya identificado, por la suma de treinta y dos mil bolívares (Bs. 32.000), pagando la compradora en el acto de la venta la suma de veinte mil bolívares (Bs. 20.000), y la suma restante (Bs. 12.000) mediante diez cuotas por la suma de mil doscientos bolívares (bs. 1.200) cada una, con vencimiento la primera el día 31 de mayo de 2009 y que la compradora no ha cancelado ninguna de las cuotas establecidas.

Por su parte la compradora admitió la existencia de la negociación mencionada, en los términos y condiciones expuestos por la parte actora, admitiendo igualmente que no ha cancelado las cuotas establecidas, pero excepcionándose en que la falta de pago se debe a que el vendedor no ha cumplido con sus obligaciones de la tradición material del inmueble y con el otorgamiento o registro de los respectivos documentos de ventas anteriores al documento suscrito entre ambas partes, planteando reconvención en contra del actor por ejecución del citado contrato de compra venta.

Para decidir el Tribunal observa:

El artículo 1.168 del Código Civil contiene la llamada excepción de contrato no cumplido (exceptio nom adimpleti contractus) al disponer que “En los contratos bilaterales cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”.

En este sentido se observa que al ser el contrato de venta un contrato bilateral, pues genera obligaciones para ambas partes, conforme al artículo 1134 del Código Civil, una de las partes puede negarse a cumplir con su obligación si la otra parte no cumple con la suya.

En el presente caso, al haber negado el comprador que haya sido puesto en posesión del inmueble por parte del vendedor, obligación ésta contenida en los artículos. 1.474, 1485, 1.487 y 1.488 del Código Civil, la carga de la prueba se traslada hacia este último, quien debe demostrar que efectivamente realizó la tradición de la cosa y que otorgó los respectivos documentos por ante el registro subalterno respectivo como lo exige el artículo 1920 ejusdem.

Sin embargo, la parte actora no promovió ningún tipo de prueba en el presente proceso a los fines de demostrar que efectivamente puso en posesión de la cosa al comprador o que otorgó el respectivo instrumento de propiedad por ante el registro inmobiliario respectivo.

Por todo lo antes expuesto, la pretensión del actor no puede prosperar, al haber incumplido su carga probática, como así será declarado en la parte dispositiva del presente fallo. Así se declara.

-VI-
Decisión sobre la reconvención propuesta

Ahora bien, de los autos se desprende que la parte actora no dio contestación a la reconvención incoada en su contra, por lo cual este Tribunal tiene que analizar si se dan los supuestos contenidos en la Ley a los fines de declarar la confesión ficta de aquélla.

Así tenemos que el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil dispone en su segunda parte que (…) “Si la admitiere (la reconvención), el demandante reconvenido se entenderá citado para dar contestación a la reconvención en el segundo día siguiente, procediéndose en ese acto conforme al artículo 887”.

A su vez, el mencionado artículo 887 del Código de Procedimiento Civil dispone que “La no comparecencia del demandado producirá los efectos establecidos en el artículo 362, pero la sentencia se dictará en el segundo día siguiente al vencimiento del lapso probatorio”.

Por su parte el artículo 362 de la mencionada norma adjetiva establece que “si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca”.

Igualmente, el único aparte del artículo 367 ejusdem prevé que “si el demandante no diere contestación a la reconvención en el plazo indicado, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del reconviniente, si nada probare que le favorezca”.

El primer supuesto de la norma antes expresada exige que el demandante no haya dado contestación a la reconvención en el lapso legal; supuesto éste que ha quedado cumplido en el presente caso, tal como se expresó anteriormente, al no comparecer la parte demandante a dar contestación a la reconvención interpuesta por la parte demandada.

El segundo supuesto exigido en la norma es que “no sea contraria a derecho la petición del reconviniente”; en el presente caso estamos en presencia de una reconvención por ejecución de contrato de compra venta, petición ésta que, lejos de ser contraria a derecho, mas bien está amparada por la el Código Civil, específicamente en el artículo 1.167 del Código Civil, cumpliéndose así el segundo supuesto contenido en el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil.

El tercer supuesto del mencionado artículo se refiere a que el demandante “no probare nada que le favorezca”: A este respecto, de los autos se evidencia que la parte demandante no hizo uso del derecho a promover prueba alguna; quedando así cumplido el tercer supuesto exigido por el mencionado artículo 367, conformándose, de esta manera, la confesión ficta de la parte demandante con relación a la reconvención interpuesta en su contra. ASI SE DECLARA.

Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, ateniéndose a la confesión en que ha incurrido la parte actora, de conformidad con los artículos 367, 887 y 888 del Código de Procedimiento Civil, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de resolución de contrato de compraventa interpuesta por RHONAL JOSE LOPEZ DE FREITAS contra MARGIT COROMOTO VASQUEZ.
SEGUNDO: CON LUGAR la reconvención por ejecución contractual interpuesta por MARGIT COROMOTO VASQUEZ contra RHONAL JOSE LOPEZ DE FREITAS. ASI SE DECIDE.

En consecuencia de la declaratoria anterior, se condena a la parte actora a lo siguiente:
PRIMERO: A entregarle a la parte demandada el inmueble objeto de este juicio, constituido por una casa de habitación enclavada en una parcela de terreno municipal, y que se encuentra ubicada en la urbanización Los Coquitos, vereda 14, casa N° 07, sector 2 de esta ciudad, y comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: En una longitud de 09,67 mts, limita con la casa N° 58 de la calle 02; Sur: En una longitud de 09,81 mts, limita con la vereda 14 que es su frente; ESTE: En una longitud de 13,76 mts, limita con la casa N° 04 de la vereda 29 y OESTE: En una longitud de 13,76 mts, limita con la casa N° 05 de la vereda 14.
SEGUNDO: Al otorgamiento del respectivo documento definitivo de compraventa sobre el inmueble objeto de este juicio por ante el registro inmobiliario del lugar de situación del inmueble, o en su defecto a la protocolización del documento de venta autenticado por ante la Notaría Pública Primera de esta ciudad, en fecha 28 de abril de 2009, bajo el N° 72, tomo 39, debiendo el actor correr con los gastos respectivos; así como también a la protocolización de los documentos siguientes: 1) El autenticado por ante la Notaría Pública Primera de esta ciudad, en fecha 0nce (11) de diciembre de dos mil (2.000) y el cual quedó inserto bajo el N° 52, Tomo 109, de los Libros de Autenticaciones; y 2) El autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de esta ciudad, en fecha 28 de noviembre de 1994, bajo el N° 54, tomo 7; como lo indica la parte demandada en su escrito de reconvención, documentos que demuestran la tradición del mismo, debiendo el actor, igualmente, correr con los gastos respectivos.
De negarse el actor al cumplimiento de lo ordenado en este particular, la sentencia producirá el efecto del contrato no cumplido, conforme lo indica el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, debiendo el actor correr con los gastos de registro de la misma; procediéndose, en todo caso, como lo indica el artículo 529 ejusdem.
TERCERO: A recibir, sin recargo alguno, las cuotas del saldo restante del precio de la venta, vencidas hasta la presente fecha, las cuales deberá consignar la compradora, mediante cheque de gerencia a nombre del vendedor, ante este Tribunal, a los fines de que demuestre haber dado cumplimiento a su obligación, conforme lo indica el citado artículo 531. Luego de consignar las cuotas vencidas podrá procederse a la ejecución de la presente sentencia.

Se condena en costas a la parte actora, por haber sido vencida en forma total en esta litis, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en este Juzgado.
Por haber sido publicada fuera del lapso correspondiente se ordena la notificación de las partes conforme a los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense las respectivas boletas.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, a los veintiocho (28) días del mes de enero del año dos mil diez (2.010). Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
El Juez

Dr. NOEL AGUIRRE ROJAS.

La Secretaria Acc.

Abg. HELENE LANZ GOLDING
La anterior decisión fue publicada en la misma fecha, previo anuncio de ley, siendo las once de la mañana (11:a.m.).
La Secretaria Acc.

Abg. HELENE LANZ GOLDING