TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, Cinco de Agosto de dos mil diez
200º y 151º

ASUNTO: KP02-R-2010-000598

PARTE DEMANDANTE: PRISCILLA GABRIELA ESCALONA VILLASMIL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 14.372.072.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: NAILETH VILLASMIL GRATEROL y MANUEL S. CARUCI, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nros. 17.550 y 6.590., respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ROYAL ELECTRO HOGAR C.A., inscrita en el Registro mercantil Primero del Estado Lara, bajo el Nº 37, folio 172, Tomo 41-A, de fecha 15 de Diciembre del 2003 y ROYAL ELECTRONIC`S C.A. inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Lara, bajo el Nro. 26, Tomo 4-A de fecha 25 de Enero del 2002, en la persona de su Presidente JORGE ISSO MOUKHALLALEK, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.448.801.

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: SOUAD ROSA SAKR SAER, MIRVIC GARCIA Y MAGALY SANCHEZ, inscritas en el I.P.S.A. bajo los Nros. 35.137, 104.014 y 35.604., respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO (Apelación)
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente a través de libelo de demanda, con ocasión a la pretensión de Desalojo, interpuesta por la representación judicial de la parte actora en el que manifiesta como fundamento de su pretensión, que su representada en fecha 07 de Abril de 2004, celebró con la Sociedad Mercantil Royal Electro Hogar C.A., un contrato de arrendamiento sobre un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento ubicado en el quinto piso, signado con el Nº 52, Residencias Garden Suites, situado en la Urbanización El Parque, Calle Madrid, de esta ciudad de Barquisimeto. Que el contrato fue celebrado a un año fijo, venciendo el 14 de Abril de 2005, sin que operara de pleno derecho la tácita reconducción, ni prórroga por lo cual el contrato se convirtió a tiempo indeterminado. Que en el mes de Marzo de 2007, su mandante le participó a la arrendadora su deseo de no continuar la relación contractual puesto que tenía la necesidad de ocupar el inmueble de su propiedad dado a que requiere independizarse profesionalmente y que además va a contraer matrimonio y es el único bien inmueble que posee, estando de acuerdo la arrendataria en hacer la entrega del mismo y acordándose otorgar un documento contentivo de la fecha de entrega y un plazo prudencial ya que la arrendataria manifestó haber suscrito opción a compra sobre otro inmueble. Que su mandante fue notificada que la arrendataria procedió a consignar por ante el Tribunal A-Quo, según expediente KP02-S-2007-12284. Que los cánones de arrendamientos a las mensualidades que corresponden a Junio y Julio, los consignó el día 11/07/07, por un monto de DOS MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (2.600.000,oo Bs.); Agosto, el día 14/08/07, por un monto de UN MILLON TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (1.300.000,oo Bs.); Septiembre, el día 24/09/07, por un monto de UN MILLON TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (1.300.000,oo Bs.); Octubre, el día 08/10/07, por un monto de UN MILLON TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (1.300.000,oo); Noviembre, el día 14/11/07, por un monto de UN MILLON TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (1.300.000,oo Bs.); Diciembre, el día 13/12/07, UN MILLON TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (1.300.000,oo); Enero, el día 17/01/08, por un monto de UN MILLON TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (1.300.000,oo); Febrero, el día 08/02/08, por un monto de UN MILLON TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (1.300.000,oo Bs.); Marzo, el día 13/03/08, por un monto de UN MILLON TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (1.300.000,oo Bs.); Abril, el día 08/05/08, por un monto de UN MILLON TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (1.300.000,oo Bs.); Mayo, el día 02/06/08, por un monto UN MILLON TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (1.300.000,oo); Junio, el día 25/06/08, por un monto de UN MILLON TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (1.300.000,oo); Julio, el día 22/07/08, por un monto de UN MILLON TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (1.300.000,oo Bs.); exponiendo que las mismas fueron extemporáneas ya que según el contrato deberían efectuarse los primeros CINCO (05) días de cada mes. Que por todo lo expuesto es que demanda por Desalojo a la Sociedad Mercantil Royal Electro Hogar C.A., para que convenga o a ello sea condenada a entregar sin plazo alguno el inmueble antes descrito en las mismas condiciones de buen uso y funcionamiento en que lo recibió totalmente solvente. Asimismo demanda a la Fiadora Solidaria Sociedad Mercantil Royal Electronic`s C.A, Estimó su pretensión en la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (5.000,oo BsF.).
En fecha 01 de Octubre de 2008, el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, admitió la anterior demanda.
En fecha 21 de Mayo de 2009, la Representación Judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demandada. Opuso cuestiones previas. En su contestación al fondo rechazó y contradijo la demanda. Expuso que no es cierto que el contrato se haya indeterminado, exponiendo que de la lectura de la cláusula cuarta se desprende que el contrato de ha prorrogado año por año, siendo que debió intentar resolución de contrato de arrendamiento. Rechazó y contradijo que se le haya notificado que no se le prorrogaría el contrato. Que no es cierto que se adeuden los meses expresados en la demanda por cuanto al no recibírselos, los consignó por ante el Tribunal de Municipio, siendo que la demandante retiró los referidos cánones en fecha 28/04/09. Rechazó y contradijo que la demandante tenga la necesidad de ocupar el inmueble. Rechazó y contradijo que su representada deba entregar el inmueble que ocupa legítimamente ya que el mismo se encuentra vigente en su prórroga. Rechazó y contradijo que su representada esté obligada a pagar el condominio y que su representada sea condenada a pago alguno. Impugnó y desconoció el telegrama que se presentó en copia con la demanda.
En fecha 25 de Mayo de 2009, el apoderado demandante presentó escrito rechazando, negando y contradiciendo los alegatos del escrito de contestación a la demanda.
En fecha 01 de Junio de 2009, la apoderada demandada presentó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas las mismas, en fecha 02 del mismo mes del mismo año.
En fecha 04 de Junio de 2009, la apoderada actora presentó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas las mismas, en fecha 02 del mismo mes del mismo año.
En fecha 11 de Junio de 2009, se escuchó la declaración testifical de los ciudadanos Rafael Antonio Molina León y Yoana del Carmen Villegas González.
En fecha 17 de Junio de 2009, se recibió comunicación emanada de la Dirección de Identificación y Extranjería, Oficina Barquisimeto.
En fecha 29 de Junio de 2009, el apoderado demandante presentó escrito de conclusiones.
En fecha 29 de Septiembre de 2009, se recibieron actuaciones de la Dirección Nacional de Migración y Zonas Fronterizas, División de Migración y Zonas Fronterizas, Departamento de Movimientos Migratorios, Caracas.
En fecha 28 de Abril de 2010, el Tribunal A-Quo, dictó Sentencia Definitiva declarando parcialmente con lugar la demanda interpuesta.
En fecha 21 de Mayo de 2010, la representación judicial de la parte demandada, apeló de la Sentencia dictada por el Tribunal A-Quo en fecha 28 de Abril de 2010, siendo escuchada dicha apelación por el Tribual A-Quo en ambos efectos, en fecha 01 de Junio de 2010.
En fecha 23 de Junio de 2010, éste Tribunal le dio entrada a la causa en los libros respectivos.
Siendo la oportunidad para dictar Sentencia Definitiva en la presente causa, este Juzgador pasa a hacerlo en base a las siguientes consideraciones:

Primero
Conforme establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.
El íter procesal a seguir en la sustanciación de la presente causa es aquel que, en principio, prevén los artículos 880 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en tanto en cuanto no existan otras disposiciones que modifiquen o alteren el procedimiento allí previsto.
De tal suerte que la recurrida al decidir de la manera en que lo hizo, actuó con apego a la disposición establecida en el artículo 35 de la misma Ley especial, así:
Artículo 35: En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía.(omissis)”
Por ello, al revisar las actas procesales, observa este juzgador que en la oportunidad pertinente, la demandada opone como cuestión previa aquella que el a-quo identificó, en virtud de la omisión del proponente, como perteneciente a las prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, el régimen general de cuestiones previas que si bien no resulta plenamente aplicable al procedimiento inquilinario, cuando menos goza de principios generales que si resultan de observancia obligatoria que le son propios y que deben, en tanto normas procesales, ser de acatamiento irrestricto por el sentenciador, merced a lo que conviene traer a colación la disposición del mismo Código respecto a la posibilidad de recurrir las cuestiones de previo pronunciamiento:
Artículo 357: La decisión del Juez sobre las defensas previas a que se refieren los ordinales 2º, 3º, 4º, 5º, 6º, 7º y 8º del artículo 346, no tendrá apelación.(omissis)
En consecuencia, en criterio de quien esto decide, la revisión jurisdiccional que del fallo del a-quo hace el órgano que procede en Alzada, está circunscrita, en casos como el presente, al mérito de la causa y no al aspecto adjetivo a que se contrae la cuestión previa aludida, pues en caso contrario, tal proceder vulneraría el precepto legislativo preinserto, y en consecuencia, el criterio dispuesto por el juzgado de primer grado o fase de jurisdicción para su resolución, escapa al control que a través de este medio recursivo pudiera tener el suscrito. Así se establece.

Segundo
De acuerdo con los términos en que ha quedado planteada la controversia, la actora aduce tener la necesidad de ocupar el inmueble sobre el que se verifica la relación locativa, misma que según su propio decir, fue originalmente pactada a término fijo, para luego convertirse en una a tiempo indeterminado.
La representación judicial resiste esa calificación, indicando por su parte, que el contrato de arrendamiento que la vincula a la actora es a tiempo determinado.
A objeto de dilucidar esa cuestión, conviene transcribir en su parte pertinente, la cláusula cuarta de la fuente primigenia de obligaciones entre quienes hoy representan intereses contrapuestos, que a la letra dispone:
“CUARTA: La duración del presente contrato de arrendamiento es de Un (1) año fijo y será prorrogable por los períodos que las partes convengan por escrito y por lo menos con Treinta (30) días de anticipación al vencimiento del termino inicial antes señalado o de la prorroga si la hubiere (..)”
Una armónica interpretación de la voluntad contractual así expresada, conduce a establecer que si bien la convención fue establecida a término fijo, ello no impediría que pudiera prorrogarse “por los períodos que las partes convengan por escrito” de lo que debe también establecerse que , para que tal prórroga tuviera lugar debían cursar dos condiciones, a saber: a) que mediara el consenso de las partes para que se produjese esa extensión, y b) que tal manifestación de voluntad constare por escrito. Ante la falencia de esos elementos, y de cara al hecho convenido entre las partes referente a que la demandada continúa ocupando el inmueble sobre el que se verifica la relación locativa, así como que la actora ha percibido efectivamente la pensión arrendaticia, debe quien decide establecer que el contrato de arrendamiento de marras se recondujo tácitamente, o, dicho en otras palabras, se convirtió en uno a tiempo indeterminado.
En el marco de esa consideración, resulta apropiada la elección de la vía judicial hecha por la demandante, pues no cabría ante esa realidad intentar una pretensión distinta al Desalojo, contemplado en el artículo 34 de la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero con fundamento a esa consideración resulta descabellado, por decir lo menos, que la actora haya señalado la consunción de la prórroga legal, figura que es propia de los contratos de arrendamiento a tiempo determinado. Así, la causal a la que ha recurrido la demandante, tiene que ver con el estado de “necesidad” del arrendador en ocupar el inmueble, y no como equivocadamente pretende advertir la representación judicial de la demandada, con la solvencia de ésta, como consecuencia de lo que las instrumentales consignadas en autos que pretenden acreditar la responsabilidad con la que la demandada ha hecho efectivos los pagos de los correspondientes cánones, deben reputarse impertinentes y, por tanto, desechadas del proceso. Tal suerte debe correr, de igual manera, para las afirmaciones hechas por la demandada referentes a que, sin estar obligada a ello, decidió asumir el pago del condominio correspondiente, frente a lo cual tendrá ocasión de ejercer la repetición de ese pago, pero en modo alguno, puede tal circunstancia erigirse como especie de barrera para la actora a fin de ejercer su pretensión judicial. Así se establece.
Respecto de tal estado de “necesidad”, debe indicarse la acepción que del vocablo hace el Diccionario de la Real Academia Española de la Lengua :
“(Del lat. necessĭtas, -ātis).
1. f. Impulso irresistible que hace que las causas obren infaliblemente en cierto sentido.
2. f. Aquello a lo cual es imposible sustraerse, faltar o resistir.
3. f. Carencia de las cosas que son menester para la conservación de la vida.
(omissis).

Por su parte, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su Artículo 34, establece:
Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: (…)
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo
(omissis)
De la interpretación del vocablo indicado, así como del espíritu legislativo recogido en el transcrito precepto resulta necesario concluir que cuanto urge al arrendador, o a las personas vinculadas con este a ocupar el inmueble sobre el que se verifica la relación locativa, no tiene que ver estrictamente con la celebración del matrimonio, pues si bien ha sido una de las realidades afirmadas por el demandante, que ha sido contradicha por la demandada, ella no resulta exigida por el plexo jurídico vigente.
En efecto, la representación judicial de la demandada afirma paladinamente que por el hecho que la actora no haya contraído nupcias, ella no tiene “necesidad” de ocupar el inmueble, toda vez que afirma que ella “vive con sus padres”. Esta aseveración no puede resultar bastante como para desvirtuar la insuficiencia de lugar en donde vivir manifestada por la actora, pues si como ha quedado puesto de manifiesto, y así lo apreció acertadamente el a-quo, la demandante es profesional de la medicina, lo que le permitía hacerse de un ingreso mensual de Un Mil Seiscientos Ocho Bolívares con Sesenta y Cinco Céntimos (Bs. 1.608,65) para la fecha de proposición de su pretensión, es menester concluir que tal suma no resulta bastante como para poder pagar o aún tomar en arrendamiento un inmueble de características semejantes a aquel que actualmente ocupa la demandada. Es más: por vía de la experiencia común puede establecerse que aquel quien perciba un salario semejante, siendo propietario de un inmueble, no tendría por qué proceder a buscar una vivienda, siendo propietario de una que, justamente, necesita ocupar en orden a habitarla.
Respecto a las declaraciones de los testigos promovidos por la actora, este Tribunal coincide con la apreciación hecha por el a-quo, en cuanto a que como lo manifestó el ciudadano Rafael Molina, el conocimiento de larga data que tiene de la demandante, pudiera inspirarle sentimientos que le hicieran proclive a favorecer a la actora, en tanto que en lo que respecta a las ciudadanas Emilia Castillo, ella fue declarada inhábil, dada su amistad íntima con la promovente, empero la ciudadana Yoanna Villegas, resultó ser un testigo referencial sólo en cuanto al hecho concerniente a que la demandante Priscilla Escalona, se encontraba haciendo un curso en el exterior, pero el resto de su testimonio debe apreciarse de acuerdo a lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, vale decir, lo atinente al compromiso matrimonial que tiene celebrado, y que ha venido posponiendo a propósito de la carencia habitacional señalada.
Así las cosas, conviene indicar que conforme a la norma del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el Legislador exige la concurrencia de dos supuestos de hecho para que proceda el desalojo de un inmueble arrendado, en fundamento a esta causal y esos supuestos son: a) Que la relación arrendaticia se rija por un contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado; en el caso sub iudice, consta suficientemente que la relación inquilinaria si bien nació bajo la égida de la determinación temporal, ella se transformó a tiempo indeterminado; en razón de lo cual, concluye este Juzgador que se encuentra lleno el primer supuesto de la norma para la procedencia del desalojo, y b) Que el propietario del inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo, necesiten ocuparlo.
En cuanto a este aspecto, debe este Sentenciador señalar, que en el escrito libelar, la parte accionante señaló expresamente que además de ser la arrendadora es, al propio tiempo, la propietaria, condición que también se deduce del instrumento acompañado a los folios 10 a 12 de autos, mismo que debe adjudicársele pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, lo que aunado a la situación de contingencia anteriormente descrita, determina la necesidad de ocupar el inmueble que la demandante ha demostrado inequívocamente, lo que hace sea procedente en derecho la pretensión de la actora. Así se decide.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la Representación Judicial de la parte demandada y CON LUGAR la pretensión de DESALOJO, intentada por la ciudadana PRISCILLA GABRIELA ESCALONA VILLASMIL, contra las sociedades de comercio ROYAL ELECTRO HOGAR C.A. y ROYAL ELECTRONIC’S C.A., en la persona de su Presidente JORGE ISSO MOUKHALLALEK, todos previamente identificados.
En consecuencia, se ordena a la demandada perdidosa hacer entre a la actora, en las mismas buenas condiciones de uso y funcionamiento en que lo recibió, totalmente solvente, del inmueble propiedad de la última de las nombradas constituido por un apartamento ubicado en el quinto piso, signado con el Nº 52, Residencias Garden Suites, situado en la Urbanización El Parque, Calle Madrid, de esta ciudad de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara, para lo cual, se le concede un plazo improrrogable de seis (6) meses a partir de que quede firme la presente decisión, de acuerdo a lo dispuesto en el Parágrafo Primero del artículo 34 de la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Queda así Confirmado, pero bajo distinta motivación, el fallo dictado por el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de esta Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha 28 de Abril de 2010. Remítase con oficio al Tribunal de origen.
Se condena en costas a la parte apelante por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 eiusdem. Publíquese y Regístrese.
Se ordena la notificación a las partes de la presente decisión, todo de conformidad con lo establecido en el Articulo 251 ibidem.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los Cinco (05) días del mes de Agosto del año dos mil diez (2010). Años 200° y 151°.
EL Juez
El Secretario,
Abg. Oscar Eduardo Rivero López.
Abg. Roger Adán Cordero

Seguidamente se publicó en su fecha, siendo las 3:25 p.m.
El Secretario,

OERL/mi