TSJ Regiones - Decisión

Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara
Barquisimeto, 05 de abril de 2010
Años: 199° y 151°

ASUNTO: KP02-V-2009-000700
DEMANDANTE: EDUARDO OROPEZA GARCÍA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 3.317.622.
APODERADO DE LA PARTE ACTORA: EUCLIDES SEBASTIANI, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 64.079
DEMANDADO: ANTONIO AUGUSTO MARTINS DA SILVA, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-81.329.152
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: MANUEL COROMOTO BRITO SÁNCHEZ, inscrito en el I.P.S.A bajo los N° 32.809
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SENTENCIA: DEFINITIVA

RELACIÓN DE LOS ACTOS PROCESALES
Y ALEGATOS DE LAS PARTES
En fecha 20 febrero de 2009, fue introducido ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) civil, libelo de demanda pretendiendo el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, acción instaurada por el ciudadano EDUARDO OROPEZA GARCIA, asistido por el ciudadano EUCLIDES SEBASTIÁN, contra ANTONIO AUGUSTO MARTINS DA SILVA, todos en el encabezado identificados, en los siguientes términos:
Afirma la actora en su escrito libelar que dio en arrendamiento un inmueble constituido por un local comercial identificado con la nomenclatura “C”, ubicado en la avenida 20, cruce con calle 30, de ciento cuarenta y cuatro metros cuadrados y seis decímetros cuadrados (144,66 M2). Manifiesta que consta del local, un área de mezanine cincuenta y dos metros cuadrados con ochenta y seis decímetros cuadrados (52,86 m2) y se encuentra alinderada de la siguiente manera Norte: Local comercial “D” y pasillo de circulación interior; Sur: local propiamente dicho; Este: local propiamente dicho; Oeste: local comercial “B”.
Indica, que dicho inmueble fue cedido en arrendamiento desde hace aproximadamente 15 años al ciudadano ANTONIO AUGUSTO MARTINS DA SILVA, para uso comercial, específicamente el de panadería, y que desde el 1 de noviembre de 1995, siempre se suscribieron contratos de arrendamientos escritos privados a tiempo determinado, hasta el último, de fecha 01 de agosto de 2005, el cual venció el 01 de febrero de 2006, concluyendo que la relación locativa es a termino fijo, improrrogable, y por el hecho de no suscribirse otro contrato de arrendamiento escrito, posterior es que a partir de la fecha de su vencimiento, y por tener la relación arrendaticia una duración continua a través de contratos escritos determinados mayor a diez años operó la prórroga legal de tres (03) años, la cual venció el 01 de febrero de 2009.
En este orden de ideas, manifiesta la parte actora que el hecho que venciera el lapso de la prórroga legal y el arrendatario se negare a desalojar voluntariamente, a pesar de las múltiples solicitudes, aunado al hecho que desde el vencimiento de la mencionada prórroga, el arrendatario no continuó pagando el canon de arrendamiento, implique el incumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales de devolver el inmueble objeto del contrato de arrendamiento por lo que de conformidad con lo establecido en los artículos 39 y 33 del Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y 1167 del Código Civil exige el cumplimiento del contrato de arrendamiento, que no es mas que el inquilino cumpla con entregar el inmueble y devolverlo en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, solvente con todos los servicios públicos, las costas del presente juicio.
Estimó la demanda en la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.500,oo).
El día 27 de febrero de 2009, se le dio entrada y se admitió a la presente causa. En fecha 25 de marzo de 2009 la parte actora otorgó poder apud acta. En fecha 14 de abril de 2009 se recibió diligencia presentada la parte actora donde dejó constancia que entregó emolumentos al alguacil para la citación. El día 16 de abril de 2009 el alguacil expuso al tribunal que la parte actora cumplió con las obligaciones previstas en la ley. En fecha 06 de junio de 2009 el alguacil consignó compulsa de citación sin firmar por el ciudadano Antonio Martins. El 17 de septiembre de 2009 se recibió del Abg. Euclides Sebastiani donde solicitó se ordene la citación por carteles y presente alegatos. En fecha 24 de septiembre de 2009 el tribunal acordó la citación y ordenó librar cartel de citación. El día 20 de noviembre de 2009 se recibió diligencia presentada por la parte actora donde consignó la publicación del cartel. El 25 de noviembre de 2009 la secretaria del tribunal dejó constancia que el día 23 de noviembre de 2009 fijó el cartel respectivo. En fecha 11 de enero de 2010 se recibió escrito donde solicitó se designe defensor ad-litem presentado por la parte actora. El 22 de febrero de 2010 el tribunal acordó designar como defensor ad-litem a la Abg. Ismary Bravo. En fecha 23 de febrero de 2010 el demandado otorgó poder apud acta al abogado MANUEL BRITO SÁNCHEZ. El 25 de febrero de 2010 se recibió escrito de contestación a la demanda por el referido apoderado judicial en los siguientes términos:
Rechazó la afirmación hecha por la parte actora de que el contrato suscrito entre el arrendador y el arrendatario fuese de carácter IMPRORROGABLE. Explica que en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento establece que la duración del mismo es de seis (06) meses fijos, contados a partir de la fecha de su firma, desde el 01 de Agosto de 2005 (01/08/2005) hasta el 01 de Febrero de 2006 (01/02/2006), destacando que las partes no establecieron en el contrato si el mismo era prorrogable o no. Resalta que inicialmente el contrato se suscribió con un término específico, siendo en consecuencia a tiempo determinado, pero que el mismo se convirtió con posterioridad, o sea al vencimiento de dicho término, en un contrato a tiempo indeterminado, con las consecuencias legales que ello conlleva, puesto que al no haber establecido las partes en el texto del contrato su expresa voluntad de que fuese improrrogable el mismo, una vez vencido el término allí previsto, entonces el arrendador se encuentra en la obligación de notificar al arrendatario de su deseo de no renovar el contrato en cuestión, ya que de lo contrario, se produce según sus dichos, como en efecto se produjo en el presente caso, la tácita reconducción. Invoca el contenido de los artículos 1159, 1160, 1600, 1601 y 1614 del Código Civil y transcribe extractos de tres sentencias, dictadas respectivamente por el Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario, de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 27 de abril de 2009, por el Juzgado de los Municipios Silva, Monseñor Iturriza y Palma sola del estado Falcón, fecha 27 de julio de 2009 y por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 11 de mayo de 2009.
Negó que se haya negado a desalojar voluntariamente el inmueble objeto de la presente acción, “a pesar de las múltiples solicitudes”, y contradijo que haya dejado de pagar el canon de arrendamiento una vez llegado el 1 de febrero de 2009.
Rechazó que el arrendatario no haya recibido cantidades por concepto de cánones de arrendamiento, después del 1 de febrero de 2009, y contradijo que la demandada haya incumplido con sus obligaciones contractuales y por lo tanto tenga que devolver y reintegrar el inmueble ocupado.
Manifiesta que también se indeterminó el contrato por cuanto el actor retiró desde el 21 de septiembre de 2009 en el expediente de consignación Nº KP02-S-2009-4948, en el cual el arrendatario consigna desde el 15 de abril de 2009, aseverando que le recibió pago hasta el 01 de febrero de 2009. De ello concluye que el actor ha manifestado su expresa voluntad de aceptar el pago de los cánones vencidos, reiterando que en el presente caso no ha habido desahucio. Al respecto transcribe extracto de sentencia del Juzgado Segundo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 06 de octubre de 2009.
El día 02 de marzo de 2010 se recibió escrito donde promovió pruebas presentada por la parte accionada. El día 04 de marzo de 2010 el tribunal admitió las pruebas a sustanciación salvo su apreciación en la definitiva. El día 05 de marzo de 2010 la parte accionada presentó escrito de promoción de pruebas. Ese mismo día se recibió escrito de pruebas presentado por la parte actora. El 08 de marzo de 2010 el tribunal acordó las pruebas y admitió la misma a sustanciación salvo su apreciación en la definitiva. El 08 de marzo de 2010 se recibió escrito de promoción de pruebas presentado por la parte accionada. El día 10 de marzo de 2010 el tribunal admitió las mismas a sustanciación salvo su apreciación en la definitiva. El 15 de marzo de 2010 el Tribunal advirtió a las partes que la causa se encuentra en etapa de sentencia. El 22 de Marzo de 2010 el tribunal difirió el dictamen de la sentencia por cúmulo de trabajo.
ANÁLISIS DE ACERVO PROBATORIO
La parte actora acompañó el libelo de demanda con quince (15) contratos de arrendamiento escritos privados suscritos por las partes, los cuales, al no haber sido desconocidos, hacen plena prueba en esta contienda.
Llegado el lapso probatorio ambas partes hacen uso de ese derecho. La parte accionada lo hace así:
1. Ratifica el mérito favorable que se desprende de los autos. Sobre el mérito favorable el Tribunal observa, que este no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, en tal razón no es susceptible de ser valorado como medio probatorio. Y así se estima.
2. Promovió prueba de informes a los fines que el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del estado Lara, informe Si por ante ese dependencia, cursa asunto signado bajo el Nº KP02-S-2009-4948, en caso de ser afirmativo indicar las partes intervinientes en el mismo, si es por motivo de Procedimiento Consignatario, previsto en el artículo 51, 52 y 53 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, especificar las fechas en que se han efectuado las consignaciones, así como identificación de la persona que a efectuado las mismas y si el arrendador, ciudadano Eduardo Oropeza García, ha retirado los cánones de arrendamientos consignados, especificando las oportunidades en que lo ha realizado. Con respecto a esta prueba, en virtud de no haberse evacuado en su debida oportunidad, no puede ser valorada. Y así se determina.
3. Consignó copia certificada del expediente KP02-S-2009-4948. Sobre esta probanza, al no haber sido tachada, hace plena prueba en esta contienda. Y así se decide.
Por su lado, la parte actora promovió:
1. Reprodujo y ratificó el merito favorable de los autos. Sobre lo que ya se pronunció este Despacho.
2. Invoca el contenido probatorio del libelo de demanda en todo su contenido, debiendo indicar este Tribunal que los alegatos de las partes no son pruebas, a menos que se trate de la confesión judicial (que no es el caso).
3. Invoca el contenido probatorio de los contratos de arrendamientos promovidos con el libelo de demanda, los cuales se valoraron más arriba.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
De seguidas esta Juzgadora se pronuncia sobre las defensas de fondo. Quien esto Juzga, considera pertinente señalar que el artículo 1354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Igualmente, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dice: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
En el caso bajo estudio la parte demandante afirma que la parte accionada ha incumplido en su obligación de entregar el inmueble que le fue arrendado desde el 01 de agosto de 1995, prorrogándose a través de contratos consecutivos, hasta el último de fecha 01 de agosto de 2005, que estableció en su cláusula cuatro que la duración del mismo era por seis meses, por lo que asegura la relación concluyó el 01 de febrero de 2006, siendo que le correspondía una prórroga legal de tres años, de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Señala de manera adicional que el inquilino dejó de cancelar.
La parte demandada se defiende, asegurando que las partes no expresaron que el contrato era improrrogable, y por tanto expone que el arrendador debió notificar y que al no hacerlo operó la tácita reconducción. En el mismo sentido, manifiesta que se indeterminó el contrato por cuanto el actor retiró desde el 21 de septiembre de 2009 del expediente de consignación que a su favor se abrió, siendo que le recibió pago hasta el 01 de febrero de 2009, razón por la cual esgrime el locador ha manifestado su expresa voluntad de aceptar el pago de los cánones vencidos, reiterando que en el presente caso no ha habido desahucio. Reitera que cancela a través de expediente de consignación KP02-S-2009-4948.
A efectos de pronunciarse sobre lo debatido en estrados, es esencial analizar el contenido de la cláusula cuatro del último contrato suscrito entre las partes. AlLí se establece:
“La duración del presente contrato es de seis (06) meses fijos contados a partir de la fecha de su firma, desde el 01 de febrero de 2005 (01.02.2005) hasta el 01 de febrero de 2006 (01.08.2006) EL ARRENDATARIO se reserva el derecho de hacer visitas al inmueble arrendado en el momento y oportunidad que crea conveniente, personalmente o por intermedio de las persona que autorice expresamente”. (Sic).
Sobre esta norma entre las partes, argumenta en su defensa el locatario que al no señalarse que era improrrogable, se entiende que el arrendador debió notificar a los fines de la culminación del contrato, y al no hacerlo, operó la tácita reconducción. Sin embargo, de lo indicado en la misma sentencia que invoca a su favor (dictada por el Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario, de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en fecha 27 de abril de 2009) se concluye que los contrato pueden serlo a tiempo determinado, cuando “se estableció un plazo para la entrega del inmueble”, o indeterminado, “porque no se estableció un tiempo o un plazo específico para la entrega de la cosa arrendada o simplemente porque operó la tácita reconducción”, folio 83.
En el caso de marras, en el contrato se estableció un plazo para su finalización: el 01 de febrero de 2006, y no la necesidad de notificación (desahucio). Ahora bien, llegada esa fecha, de conformidad con el artículo 38 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario. Es decir, que la llamada prórroga legal, es parte integrante del tiempo de uso del inmueble, por ley. De ello, que la tácita reconducción, en estos casos sólo ocurre cuando luego de concluida la prórroga legal, el inquilino continúa en el uso y goce del bien arrendado y el locador lo ha permitido. Así, luego de los tres años que le corresponden al locatario, por tener más de diez años arrendando el bien, -según el ordinal D, de la norma recién invocada- era obligación del inquilino desocupar el bien, a menos que el arrendador conviniese en su utilización continua. Pero es el caso que éste, el 20 de febrero de 2009 (es decir, diecinueve días después de concluida la relación contractual) el arrendador exige la desocupación del inmueble arrendado. Esto es, la primera defensa argüida es ineficaz. Y así se decide.
Ahora bien, puntualiza el accionado que se indeterminó el contrato por cuanto el actor le recibió pago hasta el 01 de febrero de 2009 y retiró las consignaciones realizadas a su favor el 21 de septiembre de 2009. A efecto de probar sus dichos trae a los autos copia certificada del expediente de consignación Nº KP02-S-2009-4948, valorada más arriba. Allí, se lee que el inquilino indica que su arrendador (aquí el actor) no quiso recibirle el pago correspondiente al mes de marzo. Es decir, utilizando el análisis hecho más arriba, no le recibió el pago del mes posterior a la finalización del contrato inquilinario, por vencimiento del tiempo otorgado por ley de tres años. Lo cual, indica al contrario de lo expresado por el arrendatario, que el locador no convino en la continuación de la relación. Caso distinto, es que una vez finalizado el tiempo convenido contractualmente y la prórroga legal la arrendadora acepte la pensión arrendaticia del mes posterior, eso indefectiblemente constituye un consentimiento de hecho por parte del arrendadora.
También aduce que el locador el 21 de septiembre de 2009, (siete meses después de introducida la acción de cumplimiento) retiró las pensiones inquilinarias, lo que evidencia a su parecer la aceptación de la continuidad de la relación arrendaticia. Este retiro lo prueba a través del expediente de consignación, folio 167. Así, en cuanto al alegato de la parte demandada que al retirar la parte demandante los cánones de arrendamientos consignados en el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del estado Lara se opera una reconducción, observa el Tribunal que dispone el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que estuviere fundamentada en la falta de pago de la pensión de alquiler”, por lo que el retiro de las consignaciones de los cánones de arrendamiento no significan que se haya producido la reconducción del contrato. Y así se decide.
Motivo por el cual, esta Juzgadora, determinado como ha quedado el incumplimiento en la entrega del local arrendado, considera ajustado a derecho la pretensión de desocupación del inmueble. Y así se decide.
DECISIÓN
En consecuencia, por las razones antes expuestas, este Juzgado Tercero de Municipio de Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
1. CON LUGAR la acción por motivo de CUMPLIMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO interpuesta por el ciudadano EDUARDO OROPEZA GARCÍA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 3.317.622 contra ANTONIO AUGUSTO MARTINS DA SILVA, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-81.329.152.
2. SE ORDENA a la parte demandada entregar el inmueble constituido por un local comercial identificado con la nomenclatura “C”, ubicado en la avenida 20, cruce con calle 30, de ciento cuarenta y cuatro metros cuadrados y seis decímetros cuadrados (144,66 m2), consta del local, un área de mezanine cincuenta y dos metros cuadrados con ochenta y seis decímetros cuadrados (52,86 m2) y se encuentra alinderada de la siguiente manera Norte: Local comercial “D” y pasillo de circulación interior; Sur: local propiamente dicho; Este: local propiamente dicho; Oeste: local comercial “B”
3. SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido totalmente vencida.
PUBLÍQUESE, incluso en la página WEB del Tribunal, REGÍSTRESE. Se deja expresa constancia que la presente decisión fue dictada dentro de su lapso legal. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO DE IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto a los 05 días del mes de abril de 2010. Años 199º de la Independencia y 151º de la Federación.
La Juez,

Abg. Patricia Riofrío Peñaloza

La Secretaria,

María Milagro Silva

En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las p.m.