REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, Dieciocho (18) de Septiembre de dos mil nueve (2009).
199º y 150º
ASUNTO: KP02-V-2009-000137
PARTE ACTORA: MYRIAM TORRES y LUIS ALBERTO GALLARDO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 11.427.552 y 3.089.639 respectivamente, de este domicilio.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: AMALIA MADALENO FARIA y MARIA DEL MAR MÚJICA S., abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A bajo los Nos. 45.445 y 42.881 respectivamente, de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: COOPERATIVA EDANCA 1.091, registrada en el Registro Civil Inmobiliario de la Oficina Subalterna del Registro Público del Distrito Marcano del Estado Nueva Esparta, bajo el Nº 37, Tomo Tercero, Folio 200 al 210, Protocolo Primero, Segundo Trimestre del año 2005, en la persona de su Presidente ciudadano DAVID ROLANDO VALENCIA, titular de la Cédula de Identidad Nº 17.378.232.
DEFENSORA AD-LITEM DE LA PARTE DEMANDADA: JENNY RAQUEL SÁNCHEZ TOLOZA, abogada en ejercicio, inscrita en el I.P.S.A. 84.081, de este domicilio.
SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA
Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la presente causa de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por los ciudadanos MYRIAM TORRES y LUIS ALBERTO GALLARDO, contra la COOPERATIVA EDANCA 1.091.
SECUENCIA PROCEDIMENTAL
Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, el presente juicio de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, intentada por los ciudadanos MYRIAM TORRES Y LUIS ALBERTO GALLARDO, venezolanos, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 11.427.552 y 3.089.639 respectivamente, contra la COOPERATIVA EDANCA 1091, registrada en el Registro Civil Inmobiliario de la Oficina Subalterna del Registro Público del Distrito Marcano del Estado Nueva Esparta, bajo el Nº 37, Tomo Tercero, Folios 200 al 210, Protocolo Primero, Segundo Trimestre del año 2005, en la persona de su Presidente ciudadano DAVID ROLANDO VALENCIA, titular de la Cédula de Identidad Nº 17.378.232. En fecha 16/01/2009 fue presentada la demanda (Folios 01 al 17). En fecha 06/02/2009 este Tribunal admitió la presente demanda (Folios 19 y 20). En fecha 20/02/2009 el Alguacil del Tribunal dejó constancia de la imposibilidad en citar a la parte demandada (Folios 21 al 26). En fecha 04/03/2009 la parte actora mediante diligencia solicitó citación por carteles (Folios 27 y 28). En fecha 04/03/2009 la parte actora mediante diligencia solicitó fuese decretada la mediada de secuestro sobre el inmueble dado en arrendamiento (Folios 29 al 33). En fecha 12/03/2009 el Tribunal mediante auto acordó la citación por carteles (Folio 34). En fecha 26/03/2009 el Tribunal mediante auto corrigió auto de fecha 12/03/2009 (Folio 35 y 36). En fecha 02/04/2009 la parte actora consignó publicaciones de prensa de los carteles respectivos (Folios 37 al 40). En fecha 13/04/2009 la parte actora mediante diligencia solicitó la fijación del cartel respectivo (Folios 41 y 42). En fecha 29/04/2009 el Tribunal mediante auto motivado negó medida de secuestro solicitada (Folios 43 y 44). En fecha 04/05/2009 la Secretaria del Tribunal dejó constancia de haber realizado la fijación de ley del cartel (Folio 45). En fecha 11/06/2009 la parte actora mediante escrito solicitó la designación del Defensor Ad-litem (Folios 46 y 47). En fecha 19/06/2009 fue designado Defensora Ad-litem a la abogada JENNY SÁNCHEZ (Folio 48). En fecha 08/07/2009 el Alguacil del Tribunal consignó boleta de notificación de la Defensora Ad-litem a la abogada JENNY SÁNCHEZ (Folios 49 y 50). En fecha 10/07/2009 se realizó acto de juramentación de la Defensora Ad-litem (Folio 51): En fecha 14/07/2009 la Defensora Ad-litem dió contestación a la demanda (Folios 54 al 59). En fecha 16/07/2009 el Tribunal dictó auto advirtiendo de que había vencido el lapso de emplazamiento (Folio 60). En fechas 22/07/2009 y 27 /07/2009 el Tribunal dictó auto, agregando y admitiendo las pruebas promovidas por la parte actora (Folios 61 y 88). En fecha 29/07/2009 este Tribunal realizó inspección judicial requerida (Folios 91 al 93). En fecha 30/07/2009 el Tribunal dejó constancia de la no comparecencia del testigo PEDRO CARIDAD (Folio 94). En fecha 30/07/2009 el Tribunal agrego y admitió las pruebas promovidas por la Defensora Ad-litem (Folios 95 al 99). En fecha 31/07/2009 el Tribunal dictó auto, advirtiendo de que había vencido el lapso de pruebas (Folio 100). En fecha 05/08/2009 el experto fotográfico consignó reproducciones de las mismas (Folios 101 al 110). En fecha 10/08/2009 siendo la oportunidad para dictar sentencia la misma se difirió para el QUINTO DÍA de despacho siguiente (Folio 113).
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR
Expone el actor que a través de documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto del Estado Lara bajo el Nº 49, Tomo 387 dio en arrendamiento un inmueble de su propiedad, al demandado, ubicado en la calle 1 Nº 12-33 de la Urbanización Colinas de Santa Rosa y los bienes muebles que en ella se encontraban. Que la razón del alquiler fue para evitar la incursión de ladrones e invasores así como obtener ingresos. Que la arrendataria se ha negado a entregar el inmueble a pesar de haber fenecido el lapso para ello. Que la suscripción del contrato se estableció a tiempo determinado por seis meses desde la fecha 01/12/2007 hasta la fecha 30/05/2008, que era para uso familiar, que el pago anticipado se fijo en la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 4.500,00) mensuales, que se acordó la obligación de entregar el inmueble en el primer día hábil siguiente y la obligación de pagar los servicios públicos respectivos. Que la arrendataria pagó a su antojo dejando insoluto los meses de abril y mayo de 2.008. Que el incumplimiento no le hace acreedora del derecho a prórroga legal. Que en la actualidad ocupa ilegalmente el inmueble. Que está en deuda con la línea telefónica. Por las razones expuestas demanda el cumplimiento de contrato, con ello la entrega del inmueble, el pago de las deudas adquiridas por los servicios públicos, el pago de NUEVE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 9.000,00), por concepto de los meses Abril y Mayo de 2008, el pago de DOS MIL SETECIENTOS QUINCE BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 2.715,00) por consumo telefónico al mes de agosto de 2.008. EL pago de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 4.500,00) mensuales como indemnización por el uso del inmueble. La corrección monetaria de las cantidades demandadas.
Por su parte, la demandada convino en la existencia de la relación arrendaticia y rechazó el pago de las pensiones demandadas, negó que el contrato esté vencido, así como el pago de las cantidades de dinero descritas en el libelo. Solicitó que la demanda sea declarada sin lugar.
ÚNICO
El Tribunal Supremo de Justicia ha sido receloso y consistente en sostener que las acciones tendentes a lograr la desocupación de un inmueble, sometido a la legislación especial inquilinaria, son de interpretación restrictiva, sólo se acuerdan cuando hay un cumplimiento riguroso de los supuestos legales y procesales, tal como lo concibió el legislador al expresar el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De ahí que sea crucial como punto previo, establecer si el contrato en discusión es a tiempo determinado, indeterminado o ha fenecido junto a la prórroga legal.
En términos generales el contrato es a tiempo determinado cuando las partes han dejado entendido de manera específica e irrefutable la fecha en que ha de entregarse el bien objeto del arrendamiento; es a tiempo indeterminado aquellos en los que no se ha establecido un tiempo fijo de duración o que se estableció en principio un tiempo fijo y luego las partes manifiestan su voluntad de continuar la relación generalmente sin firmar un nuevo contrato, denominado por la Ley especial en materia de arrendamiento como Tácita Reconducción, mientras el arrendamiento sea de una casa para habitación este no tiene límite, de hecho puede ser hasta por la vida del arrendatario como establece el Código Civil supletoriamente. Como consecuencia de lo anterior, la doctrina y la Ley otorgan diversas consecuencias a las convenciones señaladas, así, a manera de ejemplo, la acción por desalojo es típica de los contratos a tiempo indeterminado, la de resolución para los contratos a tiempo determinado, el cumplimiento de contrato para exigir la desocupación sólo podrá intentarse si el tiempo del contrato junto con la prórroga legal ha fenecido. Esta clasificación influye de manera directa en las causales para pedir la desocupación de un inmueble y el tiempo que otorga la ley, como tal es el caso de la prórroga legal propia de los contratos a tiempo determinado. En este sentido, las partes pueden dar distintos tratamientos a la relación arrendaticia con el devenir del tiempo, sin embargo, para efectos de la norma aplicable es elemental determinar si la convención es a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, por ello, la ley y la doctrina establecen varios supuestos que permiten fijar posiciones: debido a que los contratos a tiempo determinado debe evidenciarse de manera específica e irrefutable la fecha en que ha de entregarse el bien no puede descansar la misma en la palabra de las partes, por lo tanto, los contratos verbales de arrendamientos deben presumirse a tiempo indeterminado, como bien lo señala la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios en su artículo 34; si un contrato en principio es a tiempo indeterminado y las partes suscriben posteriormente un contrato para fijar la fecha de desocupación del inmueble, la relación arrendaticia comprenderá ambos períodos sin embargo, para efectos judiciales será considerada a tiempo determinado, por la voluntad de la última convención; caso contrario, si se acuerdan prórrogas consecutivas, la relación tendrá tanto tiempo como prórrogas se den, pero siempre a tiempo determinado, pues cada año es manifiesta la voluntad de desocupar el inmueble; como último ejemplo, sin que ello signifique el agotamiento de todos los supuestos legales, existe la tácita reconducción, más conocido y anteriormente esbozado.
Al examinar el presente contrato, la propia actora reconoce que el incumplimiento se originó por el impago de los meses de abril y mayo del año 2.008. Si el contrato estaba en vigencia desde el período 01/12/2007 hasta la fecha 30/05/2008, es claro que el incumplimiento se produjo dentro del marco de tiempo acordado en principio, por lo tanto, la pretensión escogida, a saber, cumplimiento de contrato no es la escogida por el legislador. En tal sentido, siendo que la falta se produjo en el contexto indicado el actor debió solicitar la resolución del contrato de arrendamiento, para conseguir así la desocupación del inmueble.
La interpretación expuesta se encuentra reforzada en sentencia establecida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada por el Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, en fecha 07/03/2007, en la cual señaló:
“Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato”
Por interpretación en contrario la sentencia se identifica con el caso de autos. Analizando el extracto, es evidente que las partes conocen de los hechos mientras el Juez del derecho, sin embargo, es tan marcado el adjetivo de taxativas, que no existe lugar a la desocupación del inmueble cuando se invoca de una manera distinta a la que el legislador previó. Una demanda por resolución o desalojo en nada modifica el procedimiento en materia de arrendamiento, sin embargo, la Sala consintió en la inadmisibilidad de la misma, si se decidiera la demanda en los términos expuestos, se estaría violentando la protección legal que el legislador ha previsto para los arrendatarios sometidos al régimen especial inquilinario plasmado también en el artículo 7 ejusdem. Así se establece.
En consecuencia, el actor puede volver a intentar la pretensión adecuada y obtener tutela judicial efectiva, pues no debe ser declarada sin lugar la demanda sino inadmisible, en armonía con la sentencia transcrita, como en efecto se decide.
DECISIÓN
En mérito de las precedentes consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA INADMISIBLE, de manera sobrevenida la Acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por los ciudadanos MYRIAM TORRES y LUIS ALBERTO GALLARDO, contra la COOPERATIVA EDANCA 1.091, en la persona de su Presidente ciudadano DAVID ROLANDO VALENCIA, todos antes identificados. No hay condenatoria en costas por la naturaleza de la decisión.
PUBLIQUESE. REGISTRESE. Y DEJESE COPIA CERTIFICADA.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara, en Barquisimeto, a los dieciocho (18) días del mes de Septiembre del año 2.009. Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
La Juez
Mariluz Josefina Pérez
La Secretaria
Eliana Gisela Hernández Silva
En la misma fecha se publico siendo las 03:05 p. m, y se dejo Copia
La Secretaria
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