TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, Diecinueve de Octubre de dos mil nueve
199º y 150º

ASUNTO: KP02-V-2008-000457

PARTE DEMANDANTE: JORGE ROJAS MORALES Y NIEVES VICENTA SIERRA DE ROJAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad N° 23.169.550 y 7.332.367 respectivamente

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Janeth Pastora Meléndez de Rosales, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 114.307.

PARTE DEMANDADA: PABLO ENRIQUE PULGAR HERNANDEZ Y YINEKA YAMILETH SOTELDO SANCHEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nros. 4.444.483 y 11.597.178,

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: Juan Luís Cuevas, Abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 127.519.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO e INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente proceso de Resolución de Contrato e Indemnización de Daños y Perjuicios, a través de libelo de demanda, interpuesto por la ciudadana Isabel Maria Ocanto Silva, asistida de Abogado, en el que manifiesta como fundamento de su pretensión, que en fecha 03 de Julio de 2007, suscribieron un contrato de opción a compra, con los ciudadanos Pablo Pulgar y Yineka Soteldo, según documento autenticado por ante la Notaría Pública de Cabudare, anotado bajo el Nº 35, Tomo 41, sobre un inmueble constituido por una casa, con su respectivo terreno propio, distinguido con el Nº 39, enclavado dentro de la Manzana Nº 2-A, situada en el complejo urbanístico Almariera, Urbanización El Trigal, Lote Nº 5-A, lote Nº 5 sector denominado Los Rastrojos, Jurisdicción del Municipio José Gregorio Bastidas, Palavecino del Estado Lara, con una superficie el terreno, de ciento ochenta y un metros cuadrados con noventa y cuatro centímetros cuadrados (181,94mts) cuyos linderos y medidas son: NOROESTE: en siete metros (7,00mts) con parcela tres (03); SURESTE: en veinticinco metros con noventa y cuatro centímetros cuadrados (27,71mts) con parcela treinta y ocho (38); SUROESTE: en siete metros con dos centímetros (7,2mts) con la Avenida La Montañita; y NOROESTE: en veintiséis metros con veinte centímetros (26,20mts) con parcela cuarenta (40). Que dicho inmueble les pertenece según consta de documento registrado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Palavecino, Cabudare, Estado Lara, de fecha 18 de Junio de 1977 bajo el Nº 5, Protocolo 1º, Tomo 26º, segundo trimestre de 1997, así como de copia certificada de liberación de hipoteca, registrada en fecha 18 de Junio de 1997, bajo el Nº 5, Protocolo 1º, Tomo 26º, Segundo Trimestre de 1997, Registro Público, Municipio Palavecino Estado Lara. Que se pactó el precio de la venta por la cantidad de CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (120.000.000, oo Bs.), los cuales serían cancelados así: TREINTA Y UN MILLONES DE BOLÍVARES (31.000.000,oo Bs.) al momento de la firma de la opción a compra, CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (5.000.000,oo Bs.) a los treinta días contados a partir del momento de la firma del citado documento, y el resto, OCHENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (84.000.000,oo Bs.), al momento de la protocolización del documento definitivo de venta. Que los compradores se comprometieron a gestionar el crédito ante el IPASME. Continuaron exponiendo que cumplieron con entregarle a los compradores los documentos necesarios para que para que gestionaran dicho crédito. Que se estipuló un plazo para la cancelación total de la negociación de CIENTO OCHENTA (180) días continuos a partir de la fecha de autenticación del contrato de opción a compra. Que se pactó que en caso de paro o cese de las actividades del IPASME no serían computables estos días en el lapso establecido. Que el IPASME cesó sus actividades únicamente desde el 20 de Diciembre de 2007 hasta el 07 de Enero de 2008. Que hasta la fecha de interposición de la demanda han transcurrido 214 días trayendo como consecuencia un retraso de 34 días en el cumplimiento de la obligación. Que se les comunicó vía telefónica a los compradores de una reunión para llegar a un acuerdo amistoso por un finiquito para devolverles la cantidad de VEINTISEIS MILLONES DE BOLÍVARES (26.000.000,oo Bs.), cantidad que colocaron a disposición del Tribunal y quedarse con los daños y perjuicios establecidos en la cláusula penal por la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (10.000.000,oo Bs.), siendo que no asistieron. Que se desprende de factura emitida por la ciudadana Aracelis Suarez, que le cancelaron DOS MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (2.750.000,oo Bs.) como primer pago de la comisión cobrado por la inmobiliaria encargada de realizar la venta y del cual queda un pago restante por la misma cantidad. Que han experimentado un daño en su patrimonio debido a que adquirieron un compromiso a través de una opción a compra, no pudiendo cumplir con la misma debido al incumplimiento de los compradores, entregando a los vendedores de su opción a compra la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (30.000.000,oo Bs.) como indemnización de daños y perjuicios. Fundamentó su pretensión en los artículos 1.133, 1.134, 1.527, 1.264, 1.271 y 1.185 del Código Civil que demanda a los ciudadanos Pablo Pulgar y Yineka Soteldo en lo siguiente: 1) dar por resuelto el contrato, 2) cancelar los daños y perjuicios por la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (10.000,oo BsF.), 3) cancelar DOS MIL SETECIENTOS CONCUENTA BOLÍVARES FUERTES (2.750,oo BsF.) por indemnización del monto cancelado como primer pago de la comisión cobrada por la inmobiliaria encargada de realizar la venta, 4) el pago de daños y perjuicios en atención del daño emergente exponiendo que sufrieron una disminución en su patrimonio que se manifiesta con el no ingreso al mismo por la cantidad de OCHENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (84.000.000,oo Bs.), estimando dicho daño emergente en la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (30.000,oo BsF.), 5) honorarios profesionales calculados al 30% sobre el valor de la demanda, es decir, la cantidad de DOCE MIL OCHOCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES (12.825,oo BsF.) y 6) la indexación monetaria. Estimó la pretensión en la cantidad de CINCUENTA Y CINSCO MIL QUINIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES (55.575,oo BsF.).
En fecha 26 de Febrero de 2008, se admitió la anterior demanda.
En fecha 24 de Noviembre de 2008, la parte demandada, asistida de Abogados, presentó escrito de contestación a la demanda. Rechazaron y contradijeron parcialmente la demanda siendo que entre ambas partes concordaron que la opción a compra vencía el 25 de Enero de 2008, y que los cheques emitidos por el IPASME son de fecha 18 de Febrero de 2008. Que recibieron llamada de IPASME Caracas que la emisión era el 11 de Febrero comunicándoselo a los vendedores. Que en fecha 13 de Marzo acudió a una entrevista en Caracas con el Vice-Presidente de IPASME admitiendo el retardo por burocratismo. Que se desprende de información obtenida a través de rentas municipales, que el inmueble que les estaban ofertando se encuentra moroso desde Octubre de 2007. Que presentaron oferta real por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Palavecino y Simón Planas. Que para dar la inicial señalada vendieron su casa y se les tiene retenida una suma indebida que aspiran se les devuelvan con el pago de intereses. Que cuando lograron la emisión de los cheques le notificaron a los vendedores y estos los evadieron. Que no es cierto que los promitentes vendedores hayan sufrido un daño en su patrimonio al haber celebrado la opción de compra venta señalada en su libelo por haber realizado el finiquito referido, exponiendo que no existe relación de causalidad entre este y el contrato demandado. Que realizaron gran cantidad de diligencias a los fines de la obtención del crédito acudiendo a la Asamblea Nacional. Solicitaron se les restituyan VEINTISEIS MIL BOLÍVARES FUERTES (26.000,oo BsF.) de los TREINTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (36.000,oo BsF. De la suma total dada como inicial)
En fechas 08 de Diciembre de 2008 y 07 de Enero de 2009, ambas partes presentaron escritos de promoción de pruebas, siendo admitidas en fecha 21/01/09.
En fecha 16 de Enero de 2009, la representación judicial de la parte actora presentó escrito, impugnando documentos promovidos por la parte demanda.
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia definitiva, este Tribunal observa:
ÚNICO
Tal como ha quedado expuesto, la pretensión de la parte actora tiene por objeto lograr la resolución del contrato de opción a compra venta, sobre un inmueble constituido por una casa, con su respectivo terreno propio, distinguido con el Nº 39, enclavado dentro de la Manzana Nº 2-A, situada en el complejo urbanístico Almariera, Urbanización El Trigal, Lote Nº 5-A, lote Nº 5 sector denominado Los Rastrojos, Jurisdicción del Municipio José Gregorio Bastidas, Palavecino del Estado Lara siendo que se estipuló un plazo para la cancelación total de la negociación de CIENTO OCHENTA (180) días continuos a partir de la fecha de autenticación del contrato de opción a compra y que hasta la fecha de interposición de la demanda han transcurrido 214 días trayendo como consecuencia un retraso de 34 días en el cumplimiento de la obligación.
En la oportunidad de presentar su contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada, expuso que entre ambas partes concordaron que la opción a compra vencía el 25 de Enero de 2008, y que los cheques emitidos por el IPASME son de fecha 18 de Febrero de 2008 y que cuando lograron la emisión de los cheques le notificaron a los vendedores y estos los evadieron, por lo que no se logro la venta definitiva del inmueble.
De acuerdo a lo estipulado en el derecho común:
Artículo 1.133:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”
Artículo 1.159:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Por tanto, al tratarse de una convención que se hace ley entre las partes, la propia ley sustantiva civil general señala como efecto de los contratos:
Artículo 1.160:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

Artículo 1.167:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Es el caso que el contrato suscrito entre las partes, fue traído a los autos por la parte demandante, contrato al cual se le otorga pleno valor probatorio en razón de no haber sido desconocido ni impugnado por la parte demandada, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil.
La parte actora trajo a los autos, acompañados a su escrito libelar: documento de propiedad del inmueble y copia certificada de liberación de hipoteca, a los cuales se les asigna valor probatoria en razón de no haber sido desconocidos ni impugnados por la parte demandada. Acompañó Igualmente factura de pago de comisión cobrada por la inmobiliaria encargada de vender el inmueble la cual debe ser desechada de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, que establece de manera expresa que dicha prueba debe ser ratificada mediante declaración testifical, por lo que en consecuencia no se encuentra demostrado dicho pago. Asimismo contrato de opción a compra celebrado con los ciudadanos Norma Leal y Pedro Colmenárez, del que se observa que la parte demandante realizó contrato de opción a compra venta pero que de igual manera no otorga elementos de utilidad al proceso en razón del daño emergente reclamado por la actora de autos y finiquito por un monto de 30.000.000,oo Bs. de antigua denominación (actuales Bs. 30.000,00), el cual se desecha en virtud de no haber sido ratificado su contenido mediante la prueba de testigos, tal como lo dispone el artículo 431 del la Ley Adjetiva Civil; acompañando a su escrito de promoción de pruebas solvencia municipal del inmueble marcada con las letras A, A1, A2, A3, A4, A5, A6, A7, A8, A9 y A10 con fecha de pago 04/10/07; marcadas con las letras B, B1, B2 y B3, solvencia municipal del inmueble de fecha de pago 17/12/08, medios probatorios estos que se valoran en razón de no haber sido desconocidos o impugnados por la parte demandada.
La representación Judicial de la parte demandada, aportó como elementos probatorios, promovió una serie de copias fotostáticas estableciendo que el objeto de las mismas es demostrar las diligencias realizadas para lograr la obtención del Crédito Hipotecario por parte de IPASME y la insolvencia de los demandados en el pago de impuestos municipales, medios probatorios que al haber sido impugnados por la parte actora, deben ser desechados. Así se decide.
Pretende la parte demandada, excusarse de su responsabilidad de hacer entrega a la parte actora de las solvencias por ella indicadas en razón de que si obtuvieron el préstamo hipotecario.
Asimismo, en relación con la cláusula penal, el artículo 1.258 del Código Civil, dispone:
“La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por simple retardo”
Así las cosas, del análisis de los elementos probatorios que conforman la presente causa, este Juzgador, considera que se encuentra demostrada la existencia del contrato prenombrado. Igualmente observa quien esto decide que no riela a los autos prueba alguna que demuestre que la parte demandada cumplió con su obligación de comprar el inmueble identificado en el plazo establecido en el contrato cuya resolución se pretende, siendo que de conformidad con las reglas sobre carga de la prueba, establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, la parte demandada tenía la carga de demostrar su cumplimiento, esto es, evidenciar la existencia de pruebas que demostraran haber hecho entrega de la cantidad restante y en consecuencia hacer efectiva la compra del bien inmueble al cual se ha hecho referencia, hecho éste que no sucedió, por lo cual este Juzgador no puede llegar a la convicción del cumplimiento de la parte demandada debiendo así, declarar con lugar la pretensión de la actora y en consecuencia la procedencia del cumplimiento de la cláusula penal establecida en el contrato cuya resolución se pretende. Así se decide.
Ahora en relación al daño emergente reclamado, habiendo este juzgador valorado el contrato de opción a compra venta privado que suscribió la actora de autos con los ciudadanos mencionados ut supra y en razón de que se desechó como medio de prueba el finiquito promovido en original por la demandada de autos, que es el documento a través del cual quería demostrar el daño en su patrimonio y siendo que de conformidad con las normas que regulan la carga de la prueba, no demostró haber realizado dicho pago, mal puede quien esto decide declarar la procedencia del daño emergente estimado. Así se decide.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de RESOLUCION DE CONTRATO e INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS, intentada por los ciudadanos JORGE ROJAS MORALES Y NIEVES VICENTA SIERRA DE ROJAS, contra los ciudadanos PABLO ENRIQUE PULGAR HERNANDEZ Y YINEKA YAMILETH SOTELDO SANCHEZ, previamente identificados.
En consecuencia se declara resuelto el contrato celebrado en fecha 03 de Julio de 2007, autenticado por ante la Notaría Pública de Cabudare, anotado bajo el Nº 35, Tomo 41, sobre un inmueble constituido por una casa, con su respectivo terreno propio, distinguido con el Nº 39, enclavado dentro de la Manzana Nº 2-A, situada en el complejo urbanístico Almariera, Urbanización El Trigal, Lote Nº 5-A, lote Nº 5 sector denominado Los Rastrojos, Jurisdicción del Municipio José Gregorio Bastidas, Palavecino del Estado Lara, con una superficie el terreno, de ciento ochenta y un metros cuadrados con noventa y cuatro centímetros cuadrados (181,94mts) cuyos linderos y medidas son: NOROESTE: en siete metros (7,00mts) con parcela tres (03); SURESTE: en veinticinco metros con noventa y cuatro centímetros cuadrados (27,71mts) con parcela treinta y ocho (38); SUROESTE: en siete metros con dos centímetros (7,2mts) con la Avenida La Montañita; y NOROESTE: en veintiséis metros con veinte centímetros (26,20mts) con parcela cuarenta (40).
Deberá la parte actora, hacer entre a la parte demandada, la cantidad de VEINTISEIS MIL BOLÍVARES FUERTES (26.000,oo BsF.), cantidad esta que resulta de la sustracción de TREINTA Y SEIS MIL BOLÍVARES FUERTES (36.000,oo BsF.), cantidad fue entregada a la actora al momento de la suscripción del documento de opción a compra venta, menos la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (10.000,oo BsF.) por concepto de daños y perjuicio la cual queda a favor de la parte actora por efecto de la Indemnización de Daños y Perjuicios acordada.
No hay condenatoria en costas debido a la naturaleza de la decisión.
Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los Diecinueve (19) días del mes de Octubre del año dos mil nueve (2009). Años 199º y 150º.
EL JUEZ
Abg. Oscar Eduardo Rivero López
El Secretario,
Abg. Roger Adán Cordero
Seguidamente se publicó en su fecha, siendo las 3:20 p.m.
El Secretario,
OERL/mi