REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, Trece de Octubre de dos mil nueve
199º y 150º

ASUNTO: KP02-V-2008-003360

PARTE DEMANDANTE: LAURA ROSA ONTIVEROS, venezolana, mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad Nº 10.193.337.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Harold Contreras, Abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 23.694.

PARTE DEMANDADA: FERNANDO MATERANO DURAN, venezolano, mayor de edad, Titulare de la Cédula de Identidad Nº 10.030.837.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Consuelo Maribel Magdaleno, Abogada en ejercicio, de este domicilio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 86.650.


MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente, a través de libelo de demanda, interpuesto por la Representación Judicial de la ciudadana Laura Rosa Ontiveros, en el que manifiesta como fundamento de su pretensión, que por la relación arrendaticia que su representada ha mantenido con el ciudadano Fernando Materano Durán, en su carácter de arrendatario sobre un inmueble de su propiedad, que se encuentra ubicado en el décimo tercer piso, Nº 13-2, de la Torre Norte del Conjunto Residencia Comercial Ciudad del Sol, situado en la carrera 19 entre calles 54-A y 55, cuyo inmueble fue objeto de relación contractual de Opción a Compra o Compromiso de Venta a Futuro en la cual se suscribió dicho contrato con una duración de CIENTO VEINTE (120) días, contados a la firma del mismo el cual fue otorgado en fecha 11 de Abril de 2008 por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, bajo el Nº 61, Tomo 87, y con un prórroga adicional de TREINTA (30) días. Que la cláusula quinta del contrato dispone que el incumplimiento de las partes que suscriben el mismo de las promesas en el estipuladas los haría incurrir en el pago de la cantidad equivalente al 50% del monto entregado como inicial, es decir, la suma de DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (10.000,oo BsF.) por concepto de daños y perjuicios causados a la parte afectada. Que en el mes de Septiembre de 2008 su representada conversó con el mencionado ciudadano sin encontrar respuesta alguna a sus requerimientos por lo cual le propuso la entrega material del inmueble de su propiedad y entrega de las llaves del mismo con todos los servicios y gastos debidamente cancelados y resolver con el mismo de una manera amigable, debido a los problemas subyacentes, lo que fue imposible. Que su representada le realizó la oferta de venta, siendo que no cumplió con su obligación de comprar el inmueble dentro del período de CIENTO VEINTE (120) días más la prórroga de TREINTA (30) días mas y que por efecto de ello no cumplió con cancelar dentro de dicho lapso la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (180.000,oo BsF.) a través de algún crédito bancario que hubiere obtenido a través de la Ley de Política Habitacional, aunado a la urgente necesidad que tiene su representado del mismo, y porque se han dado los supuestos de hecho para que sea procedente aplicar las disposiciones contractuales y legales correspondientes a daños y perjuicios. Fundamentó su pretensión en los artículos 1.264, 1.159, 1.160, 1.597, 1.167 y 341 del Código de Procedimiento Civil, y en los artículos 24 y 26 constitucionales. Solicitó decreto de Medida Preventiva. Que en virtud del incumplimiento del pago por parte del ciudadano Fernanado Materano Durán, lo demanda por Resolución de Contrato de Opción a Compra Venta para que convenga o sea condenado por el Tribunal para que sea resuelto el contrato en referencia y en consecuencia lo entregue a su representado libre de y bienes; a pagar por daños la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (10.000,oo BsF.) conforme a la cláusula quinta del contrato, y al pago de las costas y costos procesales. Estimó su pretensión en la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (10.000,oo BsF.).
En fecha 06 de Noviembre de 2008, se admitió la anterior demanda.
En fecha 03 de Marzo de 2008, en la oportunidad de contestar la pretensión de la actora, la Representación Judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda. Expuso que se encuentra solvente en el pago del canon de arrendamiento ya que deposita en la Cuenta del Banco del Caribe Nº 3001370943, de la cual es titular la parte actora, con quien mantiene una relación arrendaticia. Que en la conversación del mes de Septiembre de 2008 solicitó en forma verbal a la demandante una prórroga del lapso establecido para ejecutar la opción a compra no obteniendo respuesta. Que ha gestionado de manera oportuna ante la Entidad Bancaria Mercantil, todo lo relativo a la tramitación del crédito de Ley de Política Habitacional, pero que el lapso otorgado en el contrato no es suficiente para que el Banco otorgue el crédito. Que ha cumplido con el pago del canon de arrendamiento así como el de todos los servicios públicos y con las obligaciones que como arrendatario tiene con el condominio del edificio. Propuso reconvención.
En fecha 12 de Marzo de 2009, éste Tribunal inadmitió la Reconvención propuesta por la Representación Judicial de la parte demanda.
En fecha 26 de Marzo y 13 de Abril de 2009, las representaciones judiciales de las partes presentaron escritos de promoción de pruebas.
En fecha 15 de Abril de 2009, el Apoderado Actor, impugnó los depósitos consignados en fotostato que corren insertos a los folios 2 al 4 y la factura que riela al folio 5 del expediente, siendo que en fecha 22 de Abril del año en curso, el Tribunal dictó auto advirtiendo que los argumentos esgrimidos en la impugnación realizada por al parte actora, son motivo de valoración al momento de dictar sentencia definitiva. En esa misma fecha se dictó auto de admisión de las pruebas promovidas por las partes.
En fecha 28 de Abril de 2009, el Apoderado actor mediante diligencia, desistió de la evacuación de testigos promovida.
En fecha 09 de Julio de 2009, la Representación Judicial de la parte demanda, presentó escrito de informes.
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia definitiva, este Tribunal observa:
ÚNICO
Tal como ha quedado expuesto, la pretensión de la parte actora tiene por objeto lograr la resolución del contrato de opción a compra venta, sobre un inmueble de su propiedad, que se encuentra ubicado en el décimo tercer piso, Nº 13-2, de la Torre Norte del Conjunto Residencia Comercial Ciudad del Sol, situado en la carrera 19 entre calles 54-A y 55, siendo que la parte promitente compradora, no cumplió con su obligación de comprar el inmueble dentro del período de CIENTO VEINTE (120) días más la prórroga de TREINTA (30) días mas y que por efecto de ello no cumplió con cancelar dentro de dicho lapso la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (180.000,oo BsF.) a través de algún crédito bancario que hubiere obtenido a través de la Ley de Política Habitacional.
En la oportunidad de presentar su contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada, expuso que solicitó en forma verbal a la parte demandante, una prórroga del lapso establecido para ejecutar la opción a compra no obteniendo respuesta y que ha gestionado de manera oportuna ante la Entidad Bancaria Mercantil, todo lo relativo a la tramitación del crédito de Ley de Política Habitacional, pero que el lapso otorgado en el contrato no es suficiente para que el Banco otorgue el crédito.
De acuerdo a lo estipulado en el derecho común:
Artículo 1.133:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”
Artículo 1.159:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Por tanto, al tratarse de una convención que se hace ley entre las partes, la propia ley sustantiva civil general señala como efecto de los contratos:
Artículo 1.160:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

Artículo 1.167:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Es el caso que el contrato suscrito entre las partes, fue traído a los autos por la parte demandante, contrato al cual se le otorga pleno valor probatorio en razón de no haber sido desconocido ni impugnado por la parte demandada, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil.
La parte actora trajo a los autos, acompañados a su escrito libelar y ratificados en su escrito de promoción de pruebas, el documento de propiedad del inmueble en referencia al cual se otorga pleno valor probatorio en virtud de no haber sido desconocido ni impugnado y el contrato de arrendamiento celebrado con la parte demandada de autos sobre el bien inmueble in comento, el cual se desecha en virtud de no aportar elementos probatorios útiles al proceso y suficientes para demostrar que no existe cumplimiento de la obligaciones contractuales por las partes.
Por su parte, la representación Judicial de la parte demandada, aportó como elementos probatorios, Copia Fotostática de una serie de depósitos bancarios a los efectos de demostrar su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento sobre el bien inmueble identificado, así como la copia fotostática de una factura de pago de condominio del inmueble mencionado; medios probatorios estos que fueron impugnados por la Representación Judicial de la parte demandante y que se desechan del proceso por cuanto lo que se discute en el mismo no es la solvencia en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento y servicio público del bien inmueble sobre el cual se demanda la resolución del contrato de opción a compra no aportando así medios de utilidad probatoria para demostrar el cumplimiento de sus obligaciones.
En relación a la cláusula penal establecida en el contrato, dispone el artículo 1.257 del Código Civil:
“Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o a hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento.”

Asimismo el artículo 1.258 del Código Civil, dispone:
“La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por simple retardo”
Así las cosas, del análisis de los elementos probatorios que conforman la presente causa, este Juzgador, considera que se encuentra demostrada la existencia del contrato prenombrado. Igualmente observa quien esto decide que no riela a los autos prueba alguna que demuestre que la parte demandada cumplió con su obligación de comprar el inmueble identificado en el plazo establecido en el contrato cuya resolución se pretende, siendo que de conformidad con las reglas sobre carga de la prueba, establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, la parte demandada tenía la carga de demostrar su cumplimiento, esto es, evidenciar la existencia de pruebas que demostraran haber hecho entrega de la cantidad restante y en consecuencia hacer efectiva la compra del bien inmueble al cual se ha hecho referencia, hecho éste que no sucedió, por lo cual este Juzgador no puede llegar a la convicción del cumplimiento de la parte demandada debiendo así, declarar con lugar la pretensión de la actora y en consecuencia la procedencia del cumplimiento de la cláusula penal establecida en el contrato cuya resolución se pretende. Así se decide.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara CON LUGAR la pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, intentada por la ciudadana LAURA ROSA ONTIVEROS, contra el ciudadano FERNANDO MATERANO DURAN, previamente identificados.
Se declara RESUELTO el contrato de opción a compra venta celebrado entre las partes por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, en fecha 11 de Abril de 2008, inserto bajo el Nº 61, Tomo 87, de los libros de autenticaciones llevados a tal efecto.
En consecuencia, deberá la parte actora hacer entrega a la parte demandante gananciosa del inmueble que se encuentra ubicado en el décimo tercer piso, Nº 13-2, de la Torre Norte del Conjunto Residencia Comercial Ciudad del Sol, situado en la carrera 19 entre calles 54-A y 55, libre de personas y bienes; así como de la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (10.000, oo Bs.F.) establecidos en el contrato de opción a compra venta, por concepto de daños y perjuicios.
Se condena en costas a la demandada perdidosa, por haber resultado totalmente vencida, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 eiusdem. Publíquese y Regístrese.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los Trece (13) días del mes de Octubre del año dos mil nueve (2009). Años 199º y 150º.
EL JUEZ
Abg. Oscar Eduardo Rivero López
El Secretario,
Abg. Roger Adán Cordero

Seguidamente se publicó en su fecha, siendo las 3:15 p.m.
El Secretario,
OERL/mi