REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, diecisiete de noviembre de dos mil nueve
199º y 150º
ASUNTO: KP02-R-2009-000654
DEMANDANTE: LEDYS MARLENE SERRANO PAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.754.391, de este domicilio.
APODERADOS: WILMER A. OVIEDO y MIGUEL E. TORRES, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 52.586 y 119.492, respectivamente, de este domicilio.
DEMANDADO: ROBERTO KIM, argentino, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E- 82.244.504, de este domicilio.
APODERADO: DIEGO RAFAEL LEON CASTILLO, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 102.070, de este domicilio.
MOTIVO: DESALOJO.
SENTENCIA: DEFINITIVA, EXPEDIENTE N° 09-1316 (Asunto: KP02-R-2009-000654).
Se inició el presente juicio por demanda de desalojo, interpuesta en fecha 11 de marzo de 2009 (fs. 2 y 3 y anexos del folio 4 al 17), por los abogados Wilmer A. Oviedo y Miguel E. Torres, en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana Ledys Marlene Serrano Paz, contra el ciudadano Roberto Kim, con fundamento a lo dispuesto en el artículo 34 literal “B” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 1.615 del Código Civil.
Por auto de fecha 17 de marzo de 2009 (f. 19), el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, admitió la demanda y ordenó la citación del demandado a los fines de dar contestación a la demanda interpuesta en su contra, la cual se practicó de manera personal en fecha 24 de abril de 2009, tal como consta a los folios 22 y 23.
En fecha 28 de abril de 2009 (fs. 26 y 27), el abogado Diego Rafael León Castillo, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación a la demanda.
En fecha 04 de mayo de 2009, la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas (f. 31), el cual fue admitido por auto de fecha 06 de mayo de 2009 (. 29).
En fecha 11 de junio de 2009 (fs. 46 al 55), el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, dictó sentencia definitiva mediante la cual declaró sin lugar la demanda por desalojo y condenó en costas a la parte actora. En fecha 19 de junio de 2009 (f. 57), el abogado Miguel Torres Pérez, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ejerció el recurso de apelación contra la precitada sentencia, el cual fue admitido en ambos efectos por auto de fecha 26 de junio de 2009 (f. 58), y se ordenó la remisión del expediente a la URDD Civil a los fines de su distribución al tribunal de alzada.
Por auto de fecha 08 de julio de 2009 (f. 61), se recibió el expediente en este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, y se fijó oportunidad para la presentación de informes, de observaciones y lapso para dictar sentencia.
En fecha 07 de agosto de 2009, oportunidad fijada para presentar informes, la parte actora consignó su respectivo escrito que corre agregado a los folios 63 y 64 y anexos desde el folio 65 al 74; y los de la parte demandada rielan entre los folios 76 al 78.
El abogado Diego Rafael León Castillo, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó en fecha 16 de septiembre de 2009, escrito de observaciones a los informes (fs. 81 al 82). Por auto de fecha 18 de septiembre de 2009 (f. 83), se dejó constancia que venció el lapso para las observaciones a los informes de la contraparte.
Alegatos de la parte actora
El abogado Miguel E. Torres, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana Ledys Marlene Serrano Paz, en su escrito libelar alegó que en fecha 31 de diciembre de 2004, su representada celebró un contrato de arrendamiento privado con el ciudadano Roberto Kim, cuyo vencimiento se pautó para el día 31 de diciembre de 2005, sobre un local comercial de su propiedad ubicado en la avenida Los Leones, centro comercial parís, 3er. piso, nivel Francia, local N° 4-50, Barquisimeto, estado Lara, el cual posee una superficie de 11,50 m², cuyos linderos y medidas constan en el documento propiedad protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara (actualmente Oficina Inmobiliaria de Registro), en fecha 21 de octubre de 1997, bajo el N° 5, tomo 6, protocolo primero, tercer trimestre.
Alegó que el canon de arrendamiento se pactó en la suma de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), pero que en la actualidad dicho canon de arrendamiento es la cantidad de setecientos bolívares fuertes (Bs. F. 700,00); que luego de vencido el contrato, su representada le ha solicitado en varias oportunidades al arrendatario la desocupación del inmueble, pero que éste se ha negado a entregarlo.
Señaló que el ciudadano Roberto Kim, además de negarse a entregar el inmueble arrendado, se atrasó con el pago de los gastos comunes o condominio del centro comercial e incumplió con la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, lo que ha originado acciones de cobro por parte de la inmobiliaria que administra el centro comercial, y acrecentó el disgusto e incomodidad entre arrendador y arrendatario, por cuanto tal como se estipuló en el contrato, la violación de alguna de las cláusulas es motivo de rescisión del mismo.
Indicó que el 11 de julio de 2008, su representada le notificó al demandado, que el contrato finalizaba el 31 de diciembre de 2005, que éste no le sería renovado, así como la necesidad que tenía la parte actora de ocupar el local junto con su hija, y que por cuanto el arrendatario se niega a entregar el inmueble, procedió a demandarlo a los fines de que sea condenado a la desocupación inmediata del inmueble, conforme a lo dispuesto en el artículo 34 literal “B” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 1.615 del Código Civil, más las costas y costos del juicio. Anexó marcado “A”, original del instrumento poder otorgado por la ciudadana Ledys Marlene Serrano Paz, a los abogados Wilmer A. Oviedo y Miguel E. Torres (fs. 4 al 10).
Alegatos de la parte demandada
El abogado Diego Rafael León Castillo, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Roberto Kim, en su escrito de contestación a la demanda, opuso la cuestión previa contenida en el numeral 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativo al defecto de forma de la demanda por no haberse llenado los extremos exigidos en el artículo 340 eiusdem, en este caso la estimación de la demanda, lo cual es un requisito indispensable para determinar cual es la competencia del tribunal.
Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta en contra de su representado, por ser falsos los alegados de la parte actora en relación a la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento; que conforme se evidencia en la misma declaración contenida en el escrito libelar, en la cual, señaló la actora, que se estableció un canon de arrendamiento mensual de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), actualmente trescientos bolívares fuertes (Bs. F. 300,00), pero que, el canon de arrendamiento actual es de setecientos bolívares fuertes (Bs. F. 700,00), demostrando así que siempre ha tenido buenas relaciones con la actora, ya que incluso se ha aumentado el canon de arrendamiento de mutuo acuerdo, razón por la cual, rechazó totalmente que su representado se haya negado a entregar el local. Desconoció las notificaciones o constancias insertas a los folios 16 y 17, por cuanto las mismas son confusas y ambiguas, por lo cual nunca se le ha dado la respectiva prórroga; que no es cierto que la actora tenga necesidad junto con su hija de ocupar el inmueble. Por último, estimó la contestación a la demanda en mil bolívares fuertes (Bs. F. 1.000,00).
Llegada la oportunidad para sentenciar este tribunal lo hace previas las siguientes consideraciones:
Corresponde a esta sentenciadora pronunciarse acerca del recurso de apelación interpuesto en fecha 19 de junio de 2009, por el abogado Miguel Torres Pérez, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha 11 de junio de 2009, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, mediante la cual declaró sin lugar la demanda de desalojo incoada por la ciudadana Ledys Marlene Serrano Paz, contra el ciudadano Roberto Kim, y condenó en costas a la parte actora por haber resultado vencida.
El artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que: “ Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en una de las siguientes causales….”. En materia arrendaticia el procedimiento para las acciones de desalojo es distinto al procedimiento derivado de las acciones por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, por cuanto las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento, que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar de acuerdo a lo pactado en el contrato.
Ahora bien, conforme a lo dispuesto en nuestro ordenamiento jurídico, la única vía para solicitar el desalojo de un inmueble cuyo contrato haya sido celebrado por tiempo indeterminado, es demandar conforme a lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y fundamentar la pretensión en alguna de las causales taxativas prevista en dicha ley.
En tal sentido, se desprende de autos que la ciudadana Ledys Marlene Serrano Paz, alegó que en fecha 31 de diciembre de 2004, celebró un contrato de arrendamiento privado con el ciudadano Roberto Kim, sobre un local de su propiedad ubicado en la avenida Los Leones, centro comercial Paris, tercer piso, nivel Francia, local Nº 4-50, en el que se estableció un canon de arrendamiento de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) mensuales, hoy en día setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,00) mensuales, y como fecha de vencimiento el día 31 de diciembre de 2005; que el ciudadano Roberto Kim además de ser renuente en la entrega del inmueble, se atrasó en el pago de los gastos comunes o de condominio del centro comercial, con lo cual violó lo establecido en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento; que en fecha 11 de julio de 2008, le remitió una comunicación en la que le manifestó que el contrato en referencia finalizaba el día 31 de diciembre de 2005, y que no le sería renovado dada la necesidad de la propietaria junto a su hija de ocupar el inmueble, pero que el arrendatario se negó a entregar el inmueble; que notificó en fecha 11 de julio de 2008, al arrendatario del inicio de la prórroga legal; que por cuanto el ciudadano Roberto Kim, se niega a desocupar el local comercial propiedad de su representada, procedió a demandarlo a los fines de que convenga en la desocupación inmediata y en el pago de los costos y costas procesales. Por su parte el demandado, ciudadano Roberto Kim opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haberse llenado en el libelo los requisitos previstos en el artículo 340 eiusdem, como lo es la estimación de la demanda; rechazó la demanda en todas y cada una de sus partes; rechazó que haya sido renuente en la entrega del inmueble; desconoció las notificaciones supuestamente realizadas por la arrendadora, por lo que negó habérsele solicitado la desocupación, así como habérsele notificado el inicio de la prórroga legal; negó que la propietaria junto a su hija tengan la urgente necesidad de ocupar el inmueble; y por último estimó la acción en la cantidad de un mil bolívares fuertes (Bs. 1.000.000,00).
En primer término es preciso aclarar que conforme a lo dispuesto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. Prevé además que el demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, y el juez decidirá. En el caso de autos el actor no estimó la demanda, y el demandado, en lugar de proponer una nueva cuantía y además probarla, opuso la cuestión previa del ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por defecto de forma, cuando la estimación de la demanda, no está prevista como un requisito del libelo en el artículo 340 eiusdem, razón suficiente para desechar la cuestión previa opuesta. No obstante lo anterior la juzgadora de la primera instancia, en aplicación de lo previsto en el artículo 36 del citado Código, fijó la cuantía del juicio en la suma de ocho mil cuatrocientos bolívares fuertes (Bs.F. 8.400,00), y por cuanto la parte demandada no ejerció en su contra el recurso de apelación, se declara firme y así se declara.
Establecidos los términos en los que quedó planteada la presente controversia, se observa que constituye un hecho admitido por las partes la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, sobre un local comercial identificado supra, así como las condiciones y el canon de arrendamiento, razón por la cual se valora favorablemente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil el contrato de arrendamiento marcado “B”, celebrado entre los ciudadanos Ledys Marlene Serrano Paz y Roberto Kim (fs. 11 al 14).
Ahora bien, constituyen hechos discutidos o controvertidos que la parte actora le haya solicitado al arrendatario la desocupación del inmueble, y que éste se haya negado a entregarlo; que se le notificó el inicio de la prorroga legal, así como el hecho de que la propietaria junto a su hija tengan la urgente necesidad de ocupar el inmueble. Es de hacer resaltar que en las acciones de desalojo, el documento de propiedad del inmueble no es un instrumento fundamental de la acción, y por cuanto en el caso de autos, no constituye un hecho controvertido o discutido la cualidad de propietaria de la actora para incoar la presente acción, el juzgador a tenor de lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, no puede suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados por las partes.
En este sentido, se desprende de autos que la parte actora para demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, promovió anexo al libelo de demanda marcado “C”, comunicación de fecha 19 de enero de 2009, emitida por Inmobiliaria MAK, C.A., mediante la cual se deja constancia que la ciudadana Ledys Serrano adeuda la cantidad de 3.466,24, correspondiente a los meses de agosto de 2007, hasta el mes de noviembre de 2008 (f. 15); la cual se desecha en razón de que no se cumplió con la formalidad prevista en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; promovió marcado “D”, comunicación suscrita por la ciudadana Ledys Marlene Serrano Paz, en fecha 11 de julio de 2008, por medio de la cual le notifica al ciudadano Roberto Kim, que el contrato de arrendamiento no le sería renovado y que tenía la necesidad de utilizar el inmueble junto a su familia (f. 16); por último promovió recibo de fecha 11 de julio de 2008, en el que se le notifica al arrendatario del inicio del primer mes de prorroga del contrato de arrendamiento (f. 17). Los anteriores instrumentos privados fueron expresamente desconocidos por el demandado, y al no constar en autos la demostración de su autenticidad, se desechan del procedimiento y así se declara.
Mediante escrito de pruebas presentado en fecha 04 de mayo de 2009 (f. 31), los abogados Wilmer A. Oviedo y Miguel E. Torres, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, promovieron el mérito favorable de los autos. Así mismo promovió las testimoniales de los ciudadanos Angélica Giménez (fs. 40 al 42) y Halmar Antonio Santiso (fs. 35 y 36).
El ciudadano Halmar Antonio Santiso Porta, titular de la cédula de identidad N° V-11.267.927, rindió declaración en fecha 14 de mayo de 2009 (f. 35), en la cual manifestó que: “PRIMERO: Diga el testigo si conoce de vista trato y comunicación a la ciudadana LEDIS MARLENE SERRANO PAZ. Contestó: Si la conozco. SEGUNDO: Diga el testigo si de igual forma conoce a la hija de esta ciudadana, EILENA PEREZ SERRANO. Contestó: Si la conozco. TERCERO: Diga el testigo por qué razón las conoce. Contestó: Yo le he hecho trabajos de electricidad a la señora LEDIS. CUARTO: Diga el testigo si tiene conocimiento de que la ciudadana LEDIS SERRANO es propietaria de un inmueble ubicado en el Centro Comercial Paris en el tercer piso, nivel Francia, Local No. 4-50. Contestó: Si yo le hecho reparaciones eléctricas en dicho local. QUINTO: Diga el testigo si tiene algún conocimiento sobre la necesidad que tiene dicha ciudadana de ocupar de nuevo el local. Contestó: Si porque ella me ha hecho los comentarios de que cuando se fuera el inquilino yo fuera a hacer algunas reparaciones eléctricas, y necesitaba que le hiciera un presupuesto, me lo ha estado diciendo ya como hace un año, y no he podido hacerle ese trabajo porque el inquilino no ha desalojado. SEXTO: Diga el testigo si nos puede precisar mas o menos el tiempo que tiene solicitándole sus servicios. Contestó: Aproximadamente un año. SEPTIMA: Diga el testigo si la ciudadana LEDIS SERRANO le ha hecho algún comentario sobre que actividad piensa desarrollar y con quién en dicho local. Contestó: Si ella me comentó que necesita el local porque su hija EILENA quiere un montar un negocio en el local, no se que tipo de actividad es”.
La ciudadana Angélica Giménez, titular de la cédula de identidad N° 2.537.714, rindió declaración en fecha 21 de mayo de 2009 (f. 40), en la cual manifestó al ser interrogada que: “PRIMERO: Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana Ledys Marlene Serrano Paz, Contestó: Si la conozco. SEGUNDO: Diga el testigo, si de igual forma conoce a la hija de Ledys, Eilena Pérez Serrano, Contestó: Si la conozco. TERCERO: Diga el testigo, por que razón las conoce, Contestó: porque somos vecinas. CUARTO: Diga el testigo, si tiene algún conocimiento de que la ciudadana Ledys Serrano es propietaria de un local comercial ubicado en el centro comercial París, nivel Francia, local N° 4-50, Contestó: Si. QUINTO: Diga el testigo si tiene algún conocimiento sobre la necesidad que tiene la ciudadana Ledys Serrano conjuntamente con su hija de ocupar de nuevo el local en referencia, Contestó: Si lo tienen porque ellas tienen pensado montar un negocio ya que la hija esta sin trabajo entonces quieren montar un negocio y desde hace un año están tratando que el señor les desocupe y hasta ahora no han podido lograrlo. SEXTO: Diga el testigo si por que tiene ese conocimiento, Contestó: bueno desde hace mas o menos un año que ella tiene el problema ella me ha estado comentando la necesidad que tiene del local y que ha sido imposible que el señor lo desocupe pues. SÉPTIMO: Diga el testigo, si tiene algún parentesco con la señora Ledys Serrano o por que razón la conoce, Contestó: No tengo ningún parentesco con ella y la conozco porque somos vecinas, vivimos en la misma torre. OCTAVO: Diga el testigo, desde cuando la conoce, Contestó: Aproximadamente cinco años.
Las anteriores testimoniales se valoran de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y por ende demostrado en autos, la necesidad de la ciudadana Ledys Marlene Serrano Paz, de ocupar el inmueble junto a su familia y así se declara.
En alzada la actora promovió copia certificada del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 21 de octubre de 1997, bajo el Nº 5, tomo 6, protocolo primero, tercer trimestre, el cual se valora de conformidad con lo dispuesto en los artículo 1.357, 1.360 del Código Civil y 520 del Código de Procedimiento Civil, y por tanto demostrada la propiedad del inmueble objeto de la presente acción. Promovió cheques girados por el ciudadano Roberto Kim en fecha 05 de junio de 2009, y notificación de fecha 29 de junio de 2009, las cuales se desechan por extemporáneas.
En consecuencia de lo antes expuesto, demostrada como ha sido la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indeterminado, la cualidad de propietaria de la actora y la necesidad del propietario de ocupar el inmueble, y por consiguiente los requisitos para la procedencia de la causa de desalojo prevista en el literal “b” del artículo 34 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, quien juzga considera que la presente demanda será declarada con lugar y así se decide.
D E C I S I O N
En virtud de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto en fecha 19 de junio de 2009, por el abogado Miguel E. Torres Pérez, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha 11 de junio de 2009, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara. En consecuencia, se declara CON LUGAR LA DEMANDA por desalojo de inmueble, interpuesta por la ciudadana LEDYS MARLENE SERRANO PAZ, contra el ciudadano ROBERTO KIM, todos plenamente identificados a los autos. En consecuencia, se ordena la entrega del inmueble dado en arrendamiento, constituido por un local comercial, ubicado en la Avenida Los Leones, centro comercial Ciudad Paris, nivel Francia, local Nº 4-50, en la ciudad de Barquisimeto, en jurisdicción de la Parroquia Santa Rosa, Municipio Iribarren del estado Lara, con una superficie de once metros con cincuenta centímetros cuadrados (11.50 mts ²), cuyos linderos particulares son los siguientes: Norte: en línea de tres metros con veinte centímetros (3,20 mts) con el pasillo; Sur: en línea de tres metros con treinta centímetros (3, 30 mts) con el local 4-51; Este: en línea de tres metros con diez centímetros (3,10 mts) con el local 4-48, y Oeste: en línea de tres metros con diez centímetros (3,10 mts) con el local 4-53, propiedad de la actora conforme consta en documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 21 de octubre de 1997, bajo el Nº 5, tomo 6, protocolo primero, tercer trimestre.
QUEDA ASI REVOCADA la sentencia dictada en fecha 11 de junio de 2009, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara.
No hay condenatoria en costas del recurso de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y remítase el expediente en su debida oportunidad al tribunal de origen.
Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al Libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los diecisiete (17) día del mes de noviembre del año dos mil nueve.
Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
La Juez Titular,
Dra. María Elena Cruz Faría El Secretario,
Abg. Juan Carlos Gallardo García
En igual fecha y siendo las 3:03 p.m., se publicó y se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario
Abg. Juan Carlos Gallardo García
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