TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, Doce de Noviembre de dos mil nueve
199º y 150º

ASUNTO: KP02-V-2009-000028

PARTE SOLICITANTE: MIRIAM DOMINGUEZ CASTRO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.405.833.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Francisco Meléndez Santeliz, Abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 7.705.

PARTE DEMANDADA: TERESA DE JESUS JIMENEZ GUZMAN y FLOR ALIX MUÑOZ, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 23.166.822 y 23.166.821.

DEFENSOR JUDICIAL DESIGNADO A LA PARTE DEMANDADA: Joseph Gutiérrez, Abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 138.674.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de ARRENDAMIENTO
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente proceso de Cumplimiento de Contrato, a través de libelo de demanda, interpuesto por la ciudadana Miriam Domínguez Castro, a través de Apoderado Judicial, en el que manifiesta como fundamento de su pretensión, que consta de contrato de arrendamiento celebrado y firmado en forma privada en fecha 01 de Enero de 2007, que dio en alquiler a la ciudadana Teresa Jiménez, a través de su apoderada especial, Flor Alix Muñoz, un inmueble de la exclusiva propiedad de su representada, constituido por un local comercial distinguido con el Nº 1 del Edificio Centro Comercial San José, también denominado Edificio Los Crepúsculos, ubicado en la carrera 22 entre calles 25 y 26, de la Ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, que mide SESENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS (69m2), aproximadamente, alinderado así: NORTE: fachada vacío del patio interno; SUR: fachada sur del edificio; ESTE: local Nº 2; y OESTE: fachada Oeste del Edificio; que se estableció como pensión de arrendamiento, la cantidad de QUINIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (250.000, oo Bs.) mensuales, el día ultimo de cada mes, fijándose un término de duración de de un lapso de SEIS (06) meses contados a partir del 01 de Enero de 2009 con vencimiento el día 30 de Junio de 2007. Que es el caso que para la fecha de vencimiento del contrato, la arrendataria se encontraba insolvente con el pago de los alquileres de Marzo a Junio de 2007 adeudando para esa fecha la cantidad de DOS MILLONES OCHENTA MIL BOLÍVARES (2.080.000,oo Bs.). Que la arrendataria ha incumplido con lo previsto en la cláusula quinta del contrato referente a la prohibición de ceder, traspasar o subarrendar, parcial o totalmente el inmueble arrendado, ya que en ese actualmente funciona sin autorización del arrendador un fondo de comercio denominado El Palacio de los Jugos cuya propietaria es la ciudadana Flox Alix Muñoz. Que la arrendataria no ha dado cumplimiento a su obligación de entregarle el inmueble en virtud de su no renovación a su vencimiento, ni con el pago del canon de arrendamiento. Que en virtud de lo expuesto, demanda a la ciudadana Teresa Jiménez para que convenga o en su defecto a ello sea condenada en dar cumplimiento al contrato de arrendamiento mencionado y en devolverle el inmueble dado en alquiler. Que asimismo la demanda para que convenga, en pagarle a su mandante de los cánones de alquiler adeudados correspondientes a los meses de la cantidad de DOS MIL OCHENTA BOLIVARES FUERTES (2.080,oo BsF.), monto Marzo a Junio de 2007, mas la suma de NUEVE MIL TRESCIENTOS SESENTA BOLÍVARES (9.360,oo BsF.) por concepto de indemnización de daños y perjuicios calculados o estimados con base a los meses de disfrute del inmueble arrendado por la arrendadora luego de vencido el contrato de arrendamiento, de los meses de Julio a Diciembre de 2007 y de Enero a Diciembre de 2008, calculados a un canon mensual de QUINIENTOS VEINTE BOLÍVARES (520,oo BsF.) lo que totaliza la cantidad de ONCE MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (11.440,oo BsF.) y los que se sigan causando hasta la entrega definitiva del inmueble, mas las cotas y costos del Juicio. Que demanda a las ciudadanas Teresa Jiménez y Flor Alix Muñoz para que convengan o en su defecto sean condenadas por el Tribunal, en la nulidad de la cesión, traspaso o subarrendamiento del inmueble. Que al presente caso no le es aplicable la prórroga legal dada la insolvencia con el pago de los alquileres de la parte demandada. Solicitó decreto de medida preventiva. Fundamentó su pretensión en las cláusulas del contrato de arrendamiento, en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.592 y 1.599 del Código Civil, en los artículos 15, 33, 40 y 41 del Decreto con Rano y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en los artículos 585, 588 y 599 del Código de Procedimiento Civil. Estimó su pretensión en la cantidad de ONCE MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (11.440,oo BsF.)
En fecha 23 de Enero de 2007, se admitió la anterior demanda.
En fecha 27 de Julio de 2009, el Tribunal a solicitud de parte designó como defensor ad-litem de la parte demandada, al abogado Joseph Gutiérrez, quien aceptó el cargo de tal y prestó juramento de Ley correspondiente en fecha 15 de Octubre de 2009.
En fecha 19 de Octubre de 2009, la ciudadana Flor Muñoz Jiménez asistida de Abogadas rechazó la designación de defensor ad litem solicitando se designare nuevo defensor. En esa misma fecha el defensor ad-litem designado a las ciudadanas Flor Muñoz y Teresa Jiménez, presentó escrito de contestación a la demanda. Opuso la cuestión previa del artículo 346.11 del Código de Procedimiento Civil, exponiendo que la acción escogida por el demandante no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser este a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo. Asimismo expuso que existe expresa prohibición de admitir la acción propuesta. Negó, rechazó y contradijo tanto los hechos narrados como el derecho invocado, por considerar que no son ciertos, que la Ciudadana Teresa Jiménez haya incumplido con lo previsto en la cláusula quinta del contrato, referente a la prohibición de ceder, traspasar o subarrendar, parcial o totalmente el inmueble arrendado; que sus defendidas deban hacer entrega del inmueble, que sus representadas deban cancelar las cantidades reclamadas y convenir o el Tribunal condene a declarar nula la supuesta cesión o traspaso o subarrendamiento del inmueble
En fecha 21 de Octubre de 2009, se abrió lapso para pruebas. En esa misma fecha, el Tribunal, mediante auto, advirtió a las partes del cese de representación judicial del defensor ad-litem en lo que respecta a la codemandada Flor Muñoz.
En fecha 02 de Noviembre de 2009, el defensor ad-litem de la ciudadana Teresa Jiménez, presentó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas las mismas en fecha 04 de Noviembre de 2009.
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia definitiva, este Tribunal observa:
De la Cuestión Previa Opuesta
Respecto de la defensa opuesta, el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, dispone:
“Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
11°) La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.
Si fueren varios los demandados y uno cualquiera de ellos alegare cuestiones previas, no podrá admitirse la contestación a los demás y se procederá como se indica en los artículos siguientes.”
De la letra de la transcrita disposición, conviene dar por reproducidos los argumentos expuestos por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 16 de diciembre de 2003, que bajo ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa tuvo ocasión de precisar:
En este orden de ideas, debe señalarse que en la estructura del ordenamiento jurídico, la acción procesal está concebida como el medio para acceder a la función jurisdiccional, cuando existe la necesidad de satisfacer pretensiones jurídicas. Si se entiende la acción procesal como un derecho a la jurisdicción, debe precisarse que ella es un presupuesto lógico de todo derecho, dado su carácter de medio o instrumento jurídico para lograr, por intermedio de los órganos jurisdiccionales, el goce y ejercicio pleno de todos los demás derechos. Esta necesaria relación de medio a fin, permite calificar a la acción como un derecho especial o de segundo nivel, es decir, un auténtico metaderecho, frente a todos los demás derechos del ordenamiento jurídico.
El especial derecho de acción procesal está previsto y garantizado expresamente en la vigente Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en su artículo 26, en los siguientes términos:
“ Artículo 26. Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos; a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente...".
Así las cosas, cuando se interpone ante el órgano jurisdiccional una demanda, en la misma se hace valer la acción procesal y se deduce la pretensión, de manera que, es entendido que la pretensión se constituye en el elemento fundamental de este especial derecho de acción; ella se evidencia cuando una persona afirmándose titular de un derecho insatisfecho, pide a los órganos jurisdiccionales se le otorgue la necesaria tutela judicial.
De lo precedentemente señalado emergen los tres elementos fundamentales de la acción procesal: los sujetos, la pretensión y el título o causa petendi. El primero esta representado por quien pretende algo y la persona contra quien se pretende ese algo; el segundo, es el interés jurídico que se hace valer a través de la acción y que está constituido por un bien, que puede ser de carácter material (mueble o inmueble) o un derecho u objeto incorporal; y el tercero es el fundamento o motivo de la pretensión aducida en juicio. En este sentido se ha dicho que la pretensión viene a ser lo que se pide, mientras que el título establece el por qué se pide…”.
Sobre la interpretación del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que establece como una cuestión previa a la prohibición de la ley de admitir “la acción propuesta, o cuando sólo permita admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”, en sentencia N° 885 de fechas 25 de junio de 2002, emanada de la misma Sala Política Administrativa, dictada en el juicio del Coronel Enrique José Vivas Quintero, expediente N° 0002, se estableció que “cuando dicho dispositivo hace alusión a la expresión “acción”, en realidad lo que se quiere significar no es más que una prohibición de la Ley de admitir la demanda”, criterio jurisprudencial que este Tribunal comparte, y que se atrevería precisar más allá de ese concepto, se alude a la prohibición de admitir la pretensión. Así se decide.
Por tanto, de la interpretación de la norma en cuestión, y con fundamento a las consideraciones primeramente transcritas en este fallo, debe quien juzga analizar si acaso conforme al ordenamiento jurídico vigente existe precepto alguno que impida el conocimiento a través de la vía jurisdiccional de la pretensión deducida por la actora, pues tal es el fin de la cuestión previa de “prohibición de ley de admitir la acción (rectius: pretensión) propuesta”. En ese sentido se ha expresado Hernández Merlanti, Luis A., en su artículo “El Acceso al órgano jurisdiccional y la Prohibición de la Ley de admitir pretensiones” en “Estudios de Derecho Procesal Civil, Libro Homenaje a Humberto Cuenca” (Ediciones del Tribunal Supremo de Jusiticia N° 6, Caracas, 2002, 461) en donde expresa siguiendo a Redenti:
“… no es necesario que el ordenamiento tutele situaciones jurídicas determinadas, sino que lo que interesa a estos fines es que el ordenamiento jurídico no prohíba elevar pedimentos específicos al órgano jurisdiccional. También hemos podido concluir que el derecho de acción no es prohibido por el legislador, ya que en todo caso se trata de un derecho al órgano jurisdiccional que la Constitución concede a todos (omissis)”
De manera que, de una meridiana revisión de los términos en que la actora postula su pedimento cual no es otro sino compeler a la demandada para lograr el cumplimiento de un contrato de arrendamiento, que, según su propio decir, se trata de una relación con un término de duración de un lapso de SEIS (06) meses contados a partir del 01 de Enero de 2009 con vencimiento el día 30 de Junio de 2007, demandando el pago de los meses de Marzo a Junio de 2007.
La parte demandada, en la oportunidad de promover la cuestión previa, expone que el presente caso se trata de un contrato celebrado a tiempo indeterminado, lo que configura la prohibición de admitir la “acción” propuesta.
Ahora, quien esto decide, observa del contrato de arrendamiento privado traído a los autos por la parte actora, acompañado al escrito libelar, en su cláusula cuarta, que el término de duración es de SEIS (06) meses fijos contados a partir del 01 de Enero de 2007 con vencimiento el 30 de Junio de 2007 y de la cláusula undécima, “que la arrendataria se obliga al vencimiento del contrato o el de sus prórrogas si las hubiese, a entregar el inmueble debidamente desocupado de personas o cosas y en las mismas buenas condiciones en que lo ha recibido”, como consecuencia de lo cual, al no haber constancia en autos que haya operado prórroga alguna, como también que la estipulación contractual respecto a la duración es dispuesta a tiempo determinado fijo, observa quien esto decide, que en la presente causa no opera la tácita reconducción en virtud del señalado incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2007, ni ha habido cancelación de cánones posteriores.
En ese sentido se tiene que la Sala Constitucional del Máximo Tribunal, en sentencia dictada en fecha 24-04-2002, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, expte. Nº 02-0570, sentencia Nº 834, estableció lo siguiente:
…la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cuál era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto,….
En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.
Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. (resaltado añadido)

Ahora bien, en virtud de que la parte actora aduce que la relación arrendaticia en referencia es a tiempo determinado y no a tiempo indeterminado, distinción ésta importante para definir cual es la pretensión procedente a incoarse, quien Juzga observa a la partes que en el presente caso no podía ser intentada la pretensión de desalojo, al tratarse la presente, de una relación locataria a tiempo determinado, por lo cual este Juzgador, en aplicación de los conceptos explicados precedentemente, debe declarar sin lugar la cuestión previa opuesta, al verificar la procedencia de la pretensión escogida por la parte actora. Así se decide.
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
Tal como ha quedado expuesto, la pretensión de la parte actora tiene por objeto lograr el cumplimiento del contrato de arrendamiento que suscribió con la parte demandada, según se evidencia del documento contrato privado de arrendamiento traído a los autos y al cual se le asigna valor probatorio en virtud de no haber sido desconocido ni impugnado por la parte demandada.
El suscriptor del presente fallo, considera oportuno hacer referencia a los siguientes artículos del Código Civil:
Artículo 1.133:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”
Artículo 1.159:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
Por tanto, al tratarse de una convención que se hace ley entre las partes, la propia ley sustantiva civil general señala como efecto de los contratos:
Artículo 1.600:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”
Artículo 1.602:
“En el caso de los dos artículos precedentes, la garantía o fianza dadas por el arrendamiento, no se extienden a las obligaciones resultantes de la prolongación del plazo.”
De acuerdo a los términos en que ha quedado planteada la controversia, se deduce que la pretensión de la parte demandante procura el cumplimiento del contrato de arrendamiento que dijo haber suscrito con la parte demandada, debido a que ésta incumplió con su obligación de pago de los cánones de arrendamiento de Marzo a Junio de 2007. Asimismo aduce que la parte demandada cedió, traspasó o subarrendó el inmueble a la ciudadana Flor Alix Muñoz.
En la oportunidad de presentar su contestación a la demanda, el defensor judicial designado a la parte demandada negó, rechazó y contradijo lo expuesto en la demanda.
Ahora, bien al haber sido valorado el contrato al cual se ha hecho referencia, y del análisis de las actas procesales que conforman la causa, observa quien juzga, que efectivamente, la parte demanda ha incumplido con una de sus obligaciones principales, como es la falta de pago de los cánones de arrendamiento pactados.
La parte demandada tenía la carga de demostrar que se había liberado oportunamente de las obligación asumida en las cláusulas del contrato in cometo, no trayendo a los autos, ningún elemento de carácter probatorio que demostrara tal cumplimiento, pues de conformidad con las normas que regulan la distribución de la carga de la prueba, vale decir, los artículos 506 del Código de Procedimiento civil y 1.354 del Código Civil Venezolano, quedaba de cuenta de la parte demandada, aportar los elementos probatorios necesarios para dar cuenta del cumplimiento de aquello a cuanto se había obligado.
Consecuencia de lo anterior, es que al haber sido demostrada por la parte actora, la existencia de la relación contractual así como la cesión del inmueble en referencia, sin que haya sido controvertida o desvirtuada por la parte demandada, resulta plenamente aplicable la solicitud de cumplimiento del contrato de compra venta en referencia, y debe ser estimada como fundada en derecho la pretensión de la actora. Así se decide.
Ahora bien, en relación a la solicitud de la parte actora en cuanto a la nulidad de la cesión, traspaso o subarrendamiento del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende, este Juzgador en virtud de las anteriores consideraciones lo declara procedente. Así se decide.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara CON LUGAR la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, así como la de NULIDAD DE CESIÓN TRASPASO O SUBARRENDAMIENTO intentada por la ciudadana MIRIAM DOMINGUEZ CASTRO, contra las ciudadanas TERESA DE JESUS JIMENEZ GUZMAN y FLOR ALIX MUÑOZ, previamente identificados.
Se ordena a la ciudadana TERESA DE JESUS JIMENEZ GUZMAN y FLOR ALIX MUÑOZ, hacer entrega a la parte actora gananciosa del inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nº 1 del Edificio Centro Comercial San José, también denominado Edificio Los Crepúsculos, ubicado en la carrera 22 entre calles 25 y 26, de la Ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, que mide SESENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS (69m2), aproximadamente, alinderado así: NORTE: fachada vacío del patio interno; SUR: fachada sur del edificio; ESTE: local Nº 2; y OESTE: fachada Oeste del Edificio
En consecuencia, deberá la ciudadana TERESA DE JESUS JIMENEZ GUZMAN pagar a la actora gananciosa la cantidad de DOS MIL OCHENTA BOLIVARES FUERTES (2.080,oo BsF.), monto Marzo a Junio de 2007, mas la suma de NUEVE MIL TRESCIENTOS SESENTA BOLÍVARES (9.360,oo BsF.) por concepto de indemnización de daños y perjuicios calculados o estimados con base a los meses de disfrute del inmueble arrendado por la arrendadora luego de vencido el contrato de arrendamiento, de los meses de Julio a Diciembre de 2007 y de Enero a Diciembre de 2008, calculados a un canon mensual de QUINIENTOS VEINTE BOLÍVARES (520,oo BsF.) lo que totaliza la cantidad de ONCE MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (11.440,oo BsF.) y los que se sigan causando hasta la entrega definitiva del inmueble.
Se declara la nulidad de la cesión del inmueble de autos por parte de la ciudadana TERESA DE JESUS JIMENEZ GUZMAN a la ciudadana FLOR ALIX MUÑOZ.
Se condena en costas a la demandada, en virtud de haber resultado totalmente vencida, de conformidad con el contenido del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 eiusdem. Publíquese y Regístrese.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los Doce (12) días del mes de Noviembre del año dos mil nueve (2009). Años 199º y 150º.
EL JUEZ
Abg. Oscar Eduardo Rivero López
El Secretario,
Abg. Roger Adán Cordero