TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, Dieciocho (18) de Noviembre de dos mil nueve (2009).
199º y 150º

ASUNTO: KP02-R-2009-000977

PARTE ACTORA: INVERSIONES Y VALORES MERENTES CASTILLO, C.A. INVAMELCA, C.A., Sociedad Mercantil, de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 13 de Febrero de 1997, anotado bajo en N° 58, Tomo 6-A, representada por RAMÓN DEL VALLE CASTILLO SERRANO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 2.897.833, actuando en su carácter de Director de Administración y Finanzas de dicha empresa.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: THANIA JOSEFINA MERENTES CASTILLO, abogada en ejercicio, inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 32.698, de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA DORA E.G.C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el N° 34, Tomo 151-A de fecha 25 de Junio de 1.991, reformados sus estatutos según Acta de Asamblea de fecha 27 de Marzo de 1994, mediante instalación de Sucursal en Barquisimeto, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 19 Septiembre de 1994 bajo el N° 15, Tomo 22-A, representada por su Presidente, el ciudadano ERNESTO REYES VALERIO, de nacionalidad Dominicana, titular de la Cédula de Identidad N° 81.462.916.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: RAFAEL MUÑOZ SÁNCHEZ y YENNY JOSEFINA VILLALBA MENDOZA, abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos. 45.658 y 69.338 respectivamente.

SENTENCIA: INTERLOCUTORIA EN JUICIO DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (POR APELACIÓN DEL JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA).

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, como alzada en la presente causa de juicio CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por INVERSIONES Y VALORES MERENTES CASTILLO, C.A. INVAMELCA, C.A., contra Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA DORA E.G.C.A.

SECUENCIA PROCEDIMENTAL

Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, como Alzada la presente causa de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por apelación, interpuesta por la parte demandante en fecha 23/09/2009 (Folio 142) ante la decisión dictada en fecha 18/09/2009 en virtud de la cual el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren del Estado Lara, declaró INADMISIBLE la demanda (Folios 130 al 139). En fecha 21/09/2009 se le dio entrada al expediente y quien suscribe se avocó al conocimiento de la presente causa (Folio 147). En fecha 06/11/2009 siendo la oportunidad para dictar sentencia la misma fue diferida para el SEXTO DÍA DE DESPACHO siguiente (Folio 148). Llegada la oportunidad para dictar sentencia pasa este Tribunal en funciones de Alzada a hacerlo en base a las siguientes consideraciones:

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

Expuso la parte actora ser arrendadora de un inmueble de su propiedad, que esta constituido por un (1) local comercial, distinguido con el N° 23-55, ubicado en el carrera 21, entre calles 23 y 24, de esta ciudad de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara, por un término de dos (2) años, prorrogable por un (1) año, siempre que alguna de las partes no diesen aviso a la otra de su intención de no prorrogarlo, manifestando que el último contrato suscrito comenzó a regir en fecha 01/12/2004. Que en el año 2005, había conversado con su arrendataria a los fines de terminar la relación arrendaticia, a partir de Diciembre del mismo año, otorgándole la prórroga legal de tres años, correspondientes según el artículo 38 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Señaló a su vez que el canon de arrendamiento mensual había sido convenido inicialmente por la cantidad de UN MIL CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 1.050,00), y el canon vigente durante el último año de la prórroga, iba a ser de UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 1.500,00). Se estableció que el plazo de duración de la prórroga legal comenzaría a regir en fecha 01/12/2005, con vencimiento en fecha 01/12/2008, y que la arrendataria se había negado a entregar el inmueble. Solicitó que la demandada entregase el inmueble libre de bienes y personas y en el mismo buen estado en que lo recibio; el pagó de la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 750,00) por concepto de daños y perjuicios correspondientes a los quince (15) días de retardo en la entrega, contados a partir de la fecha 02/12/2008 hasta la fecha 17/12/2008 y los que se siguiesen venciendo hasta la entrega total del inmueble, calculados a razón de CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 50,00) por cada día de atraso; al pago de las costas procesales. Estimó la presente demanda en la cantidad de CUATRO MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 4.900,00). Fundamentó su pretensión en los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil Venezolano, así como en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por su parte el demandado negó, rechazó y contradijo la demanda intentada presentada por la empresa, la firma mercantil INVERSIONES Y VALORES MERENTES CASTILLO, C.A., y promovió la cuestión previa establecida en el ordinal 2° y 3° del Código de Procedimiento Civil. Al fondo negó, rechazó y contradijo todos y cada uno de los puntos demandados por la accionante, y de conformidad con lo estipulado en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, alego la falta de cualidad del actor para estar en el juicio.

Por su parte el Tribunal A-quo en la oportunidad de ley pasó a decidir la presente causa en los siguientes términos:

Cabe aquí acotar que la interpretación de los contratos es cuestión de hecho reservada a los jueces de instancia, principio de la interpretación contractual judicial contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. En base este principio, esta Juzgadora analiza la naturaleza de este contrato de “prórroga legal”.
En primer término es imprescindible acotar que la prórroga legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 38, literales a, b, c y d, es instituida de acuerdo al tiempo en que se haya perpetuado la relación arrendaticia. Es decir, no convienen las partes para su otorgamiento, sino que deviene de una consecuencia legal, en ocasión al tiempo que pactaron inicialmente. Y siendo que los derechos del inquilino son irrenunciables, tal y como lo señala el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 7, ésta es obligatoria para el arrendador conforme el referido artículo 38, y es ineludible para el Juez velar, incluso de oficio, porque tal derecho sea tutelado.
En el caso de autos, las partes acordaron notificar la culminación de la relación contractual, en caso de decidir no continuar la prórroga convencional pactada en el contrato de 2004, (cláusula segunda, folio 15). Pero tal notificación fue suplantada por un nuevo contrato, que es el que de seguidas se analiza.
Allí (en noviembre de 2005) las partes, interrumpen la continuidad del contrato de 2004, (que vencía el 01 de diciembre de 2006) para realizar una nueva contratación. Ellos la denominan prórroga legal, y tal como lo establece el único aparte del artículo 38 de la Ley Especial, mantienen vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas en el contrato original (el de 2004), a excepción de un incremento convenido en el canon.
Sin embargo, a pesar de las partes interrumpir el contrato de 2004, no rompen la vinculación contractual, pues en ninguna de sus cláusulas, el contrato contempla tal rompimiento. Es decir, no se acordó que el lapso establecido en noviembre de 2004 se acortaba, rescindiendo en ese momento la vinculación contractual, para dar paso a la prórroga que la ley le otorga al inquilino de manera potestativa para él y obligatoria para el arrendador. Por el contrario, se inicia el pacto en su cláusula primera indicando que el bien en cuestión se da en arrendamiento, y que la prórroga “legal” será de tres años, siempre que una de las partes no le dé aviso a la otra de su intención de hacer uso de la referida prórroga “legal” con treinta días de anticipación. A todas luces la llamada en ese contrato de 2005, prórroga legal, no es más que una convencional. Y así se decide.
Así las cosas, en razón de la prohibición expresa del artículo 41 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de admitir demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, y por cuanto en auto de fecha 08 de enero de 2009, cursante al folio 19, se admitió la demanda, lo cual no es procedente y por cuanto es obligación de los jueces velar por la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal, es por lo que con fundamento en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, se REVOCA la admisión de la presente demanda. Y en razón de la vigencia de la prórroga legal, que le corresponde al inquilino por el contrato pactado a tres años en noviembre de 2005, es forzoso para quien aquí juzga declarar la acción intentada INADMISIBLE y así se decide.

Por lo expuesto decidió en los siguientes términos:

INADMISIBLE la acción por motivo de CUMPLIMENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por el ciudadano RAMÓN DEL VALLE CASTILLO SERRANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 2.897.833, actuando en su carácter de Director de Administración y Finanzas de la empresa INVERSIONES Y VALORES MERENTES CASTILLO, C.A. INVAMELCA, C.A., sociedad mercantil, de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 13 de febrero de 1.997, anotado bajo en N° 58, Tomo 6-A, contra: DISTRIBUIDORA DORA E.G.C.A., sociedad mercantil, de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, bajo el N° 34, Tomo 151-A de fecha 25 de junio de 1.991, reformado según acta de fecha 27 de marzo de 1.994, mediante instalación de sucursal en Barquisimeto, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara, bajo el N° 15, Tomo 22-A, representada por su Presidente, el ciudadano ERNESTO REYES VALERIO, dominicano, titular de la cédula de identidad N° 81.462.916.2. NO HAY CONDENA EN COSTAS por la naturaleza de la decisión.

ÚNICO

Sobre la Inadmisibilidad de la demanda

Debe este Tribunal empezar por analizar el perfil del denominado contrato de prorroga legal, consideración que llevó al Tribunal Aquo a declarar la continuidad de la relación arrendaticia y con ello la declaratoria de Inadmisibilidad de la demanda, con la aclaratoria que el alegato se formuló en forma extemporánea así que en principio no debe proceder su consideración, no obstante, al estar interesado el orden público pasa el Tribunal tal como lo hizo el Aquo a analizar de oficio.

El principio madre en los contratos es el de la “autonomía de la voluntad de las partes”, en virtud del cual, siempre que no sea contrario a la ley, buenas costumbres u orden público, lo pactado debe obedecerse. En este sentido, existen materias sumamente delicadas por las que el Estado interviene para preservar el interés de los menos favorecidos, tal es el caso del arrendamiento en el que se califica como hecho social, por lo tanto, aquellas condiciones en las cuales se establezcan prestaciones gravosas al arrendatario deben sufrir la corrección inmediata de parte del Estado, en el marco del respeto a las leyes, la materia involucrada y lo acordado por los contratantes.

Llama poderosamente la atención de este Tribunal que el actor acordó dos contratos, el primero con una duración de dos (02) años desde la fecha 01/12/2004 (f. 15), por lo cual el contrato finalizaría en fecha 01/12/2006. No obstante, el denominado “contrato de prórroga” legal empezó a regir desde la fecha 01/12/2005 por un lapso de tres (03) años de conformidad con el artículo 38 señalado. Por la existencia de tales convenciones surgen varias situaciones, sin embargo este Tribunal sólo considera posible dos: una, la primera convención se extinguió al año y empezó a correr el lapso de prórroga legal; dos, el contrato de prórroga legal se desnaturalizó y pasó a ser convencional.

Es perfectamente posible que las partes acuerden en principio un lapso de duración y luego lo reduzcan, es costumbre y toca un terreno soberano para las partes. Pero, nuevamente atendiendo a la materia, tales convenciones deben quedar por escrito, pues de lo contrario la primera convención prevalece y cualquier interpretación que parezca oscura se hará siempre a favor del débil jurídico, en este caso, el arrendatario. Así se establece.

Para esta Alzada el denominado contrato de prórroga legal se desnaturalizo y en una consideración más profunda sobre la relación arrendaticia implica un desmejoramiento en los derechos consagrados para proteger al inquilino. Ciertamente, no puede en base a una suposición pretender que los primeros dos (02) años, acordados para la duración del contrato sean reducidos tempestivamente sin que medie el consentimiento expreso del arrendatario, tampoco es comprensible que se contravenga el señalado artículo 38 de la ley especial inquilinaria que consagra:

Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y postestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

De la norma se extraen varios principios indiscutibles, las condiciones durante la prórroga legal son las mismas que imperan en el contrato original, resulta inoficioso en consecuencia cualquier acuerdo que al respecto se haga, la única salvedad es la que tiene que ver con el cánon de arrendamiento que se da en dos únicos supuestos: a) que sea consecuencia de un procedimiento de regulación o; b) de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación. Siendo que el “contrato de prórroga legal” concebía un aumento anual en atención al Índice General de Precios al Consumidor (IPC), era obligación de la actora demostrar la exención de regulación en torno al inmueble, ante la omisión necesariamente debe tenerse como descontextualizado dentro de una prórroga legal.

Lo citado anteriormente, en torno a la prórroga legal es consecuencia lógica de los derechos irrenunciables y protección concebida en la ley especial inquilinaria, según el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Esto quiere decir que las instituciones del desalojo, prórroga legal, oferta real arrendaticia y la consignación, entre otros, se interpretan apegado a la norma, y sólo puede variar si redunda un mayor beneficio al arrendatario, como débil jurídico. Por ello, si las partes acuerdan una prórroga mayor a la de la ley, o condiciones más favorables, estima este Tribunal es viable, siempre y cuando las partes lo tengan por escrito. En el caso de autos, esta Alzada comparte el criterio sostenido por el Tribunal Aquo, en el sentido que las variantes acordadas en el denominado “contrato de prórroga legal”, son a todas luces incompatibles con el fin último de la institución y las condiciones concebidas por el legislador, en consecuencia, dado que las prestaciones se han dado de parte y parte, es menester de quien suscribe concluir que se trata de un nuevo contrato de arrendamiento y no de la prórroga legal que desemboca con su terminación en la entrega inmediata del inmueble. Así se decide.

Finalmente, esta Alzada considera oportuna la acotación del Aquo, la interpretación soberana que tienen los Jueces en materia de contratos, le permite establecer conclusiones en torno a su naturaleza, pero en el caso de autos al observar el Tribunal que es un nuevo contrato, resulta claro que los presupuestos adjetivos para entrar a conocer el cumplimiento de contrato no están dados, por lo tanto, no puede declararse la demanda inadmisible y valorarse las cuestiones previas o las pruebas presentadas por las partes como si hubiera conocimiento en torno al fondo de la pretensión, lo procedente en el caso de marras es reponer la presente causa al estado de pronunciarse sobre su admisibilidad para declarar como en efecto se declara su inadmisión, ya que la demanda es contraria a derecho, toda vez que no tiene asidero jurídico intentar la desocupación de un inmueble por una relación que todavía esta extendida en el tiempo, aunque nada obsta para que el actor intente nuevamente la pretensión respetando las consideraciones establecidas en ambas instancias. Así se decide.

DECISIÓN

En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA SIN LUGAR la Apelación, interpuesta por la parte actora INVERSIONES Y VALORES MERENTES CASTILLO, C.A. INVAMELCA, C.A., representada por RAMÓN DEL VALLE CASTILLO SERRANO, actuando en su carácter de Director de Administración y Finanzas de dicha empresa, contra la sentencia dictada en fecha 18/09/2009, por el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que declaró INADMISIBLE la acción por Cumplimiento de Contrato de arrendamiento. En Consecuencia se Confirma el fallo apelado por los motivas expuestos en la presente decisión dictado en fecha 18 de Septiembre del año 2.009, dictado por el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren del Estado Lara. No hay condenatoria en costas por la naturaleza de la decisión.
BAJESE OPORTUNAMENTE.
PUBLIQUESE. REGISTRESE. DEJESE COPIA CERTIFICADA.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara, en Barquisimeto, a los dieciocho (18) días del mes de Noviembre del año dos mil nueve (2009). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

La Juez

Mariluz Josefina Pérez

La Secretaria

Eliana Gisela Hernández Silva

En la misma fecha se publicó siendo las 02.37 p.m. y se dejó copia

La secretaria