TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, Veintiuno de Mayo de dos mil nueve
199º y 150º

ASUNTO: KP02-R-2009-000332

PARTE DEMANDANTE: ANTONIETTA LABELLARTE UVA y CARMELA LABELLARTE UVA, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 7.438.813 y 7.363.641, respectivamente.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Ricardo Díaz Moyano, inscrita en el Inpreabogado bajo los Nros. 114.330.

PARTE DEMANDADA: JOSÉ ALIRIO COLMENAREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.548.710.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: Luís Ricardo Castro, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 37.729.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (Apelación)
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente proceso a través de libelo de demanda, con ocasión a la pretensión de Cumplimiento de Contrato, interpuesta por las ciudadanas Antonietta Labellarte Uva y Carmela Labellarte Uva, asistidas de Abogado, en el que manifiestan como fundamento de su pretensión, que en fecha 21/04/06, celebraron contrato de arrendamiento con el ciudadano Alirio Colmenárez. Que dicho contrato tenía como objeto un inmueble de su propiedad, tipo casa que se encuentra ubicada en la carrera 23 entre calles 10 y 11, distinguida con el N° 10-21, Quinta Blanca, Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara. Que en el precitado contrato en la Cláusula Segunda, se convino que la duración del mismo sería de UN (01) año fijo, contado a partir del 21/04/06, prorrogable automáticamente por períodos de UN (01) año, salvo el caso de que antes del vencimiento del plazo fijo o de las prorrogas ocurridas, cualquiera de las partes avisare a la otra con TREINTA (30) días de anticipación por lo menos y por escrito, su voluntad de no prorrogar el contrato. Que en dicho contrato se estipuló un canon de arrendamiento mensual en la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (800.000,oo Bs.). Que es el caso, que en vista de que no querían dar por renovado el contrato de arrendamiento procedieron a manifestarle al ciudadano Alirio Colmenárez, en primer término de manera verbal y que luego le enviaron un telegrama con acuse de recibo, de lo cual se desprende sus voluntad de renunciar al beneficio de la prórroga legal convencional, teniéndose así que el plazo de duración es a tiempo fijo y determinado, regulado en la Cláusula Segunda del contrato. Que luego de dicha notificación, recibieron en el mes de Abril de 2007, una notificación emanada de la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren, para comparecer en dicha oficina el día 11/04/07, y que en esa fecha se presentó la ciudadana Antonietta Labellarte en representación de las arrendadoras, asistida por la abogada Merly Y. Pinto D., para dar cumplimiento a esa notificación, con el fin de llegar a un acuerdo con el arrendatario, quien en su escrito dirigido a esa Oficina de Inquilinato manifestó que las arrendadoras le habían notificado tanto verbalmente como por escrito que no se le renovaría el contrato de arrendamiento, lo cual aceptó y no se negó a desocupar el inmueble siempre y cuando goce de la prórroga legal, y que en vista de llegar a una conciliación satisfactoria para ambas partes se procedió a suscribir un acta convenio en esa fecha, en la cual se estableció como fecha tope para conciliar el día 18/04/08, en vista que por la parte arrendadora solo se encontraba en ese acto una de ellas, la ciudadana Antonietta Labellarte, y que era necesario la firma de las dos arrendadoras que suscribieron el contrato para poder firmar de forma definitiva el acta convenio. Que el día pautado, se efectuó la conciliación definitiva estando presente todas las partes, suscribiendo en ese acto el Acta Convenio Definitiva, la cual anexaron marcada “C”, donde entre otras cosas se estableció en su Cláusula Segunda que ambas partes de mutuo acuerdo establecieron un último, definitivo e improrrogable plazo para hacer entrega material del inmueble, libre de personas y cosas y sin necesidad de notificación alguna el día 18/10/08, sin perjuicio de que el arrendatario pueda desocupar antes de la fecha pautada, debiendo quedar el inmueble en igualdad de condiciones a las que fue recibida. Que de todo lo antes expuesto se desprende sus interés de no mermar el derecho de prórroga legal que la ley le confiera al arrendador, por lo cual aceptaron en su carácter de arrendadoras como el arrendatario de forma voluntaria, el término de 18 meses de dicha prórroga para que les fuera entregado el inmueble, y que al aceptar que dicho inquilino tiene ocupando el inmueble por un período mayor de diez años, aceptaron que se concediera de mutuo acuerdo los 18 meses de prórroga legal. Que en dicho convenio en su cláusulas segunda se convino en un canon de arrendamiento mensual de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (1.000.000,oo Bs.) y que dicho aumento fue aceptado y avalado por dicha Oficina de Inquilinato en vista del uso comercial del mencionado inmueble. Que el ciudadano Alirio Colmenárez, a la presente fecha 14 de Noviembre no había cumplido con su obligación de entregar el inmueble arrendado, encontrándose de esta manera incurso en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, existiendo mora en la entrega del inmueble arrendado. Que el arrendatario dejó de pagar el canon de arrendamiento correspondiente al período comprendido entre el 21 de Septiembre al 21 de Octubre del 2008 a razón de 1.000,Bs., encontrándose de esta manera incurso en el supuesto de hecho previsto en el artículo 1592 ordinal 2 del Código Civil. Que demanda por Cumplimiento de Contrato, al ciudadano Alirio Colmenárez, para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal, en lo siguiente: 1) En entregar el inmueble arrendado libre de personas y de bienes y en el mismo buen estado en que lo recibió; 2) En cancelar la suma de 1.000,oo Bs., por concepto de canon de arrendamiento insoluto correspondiente al período del 21/09/08 al 21/10/08; 3) Al pago, a titulo de indemnización de daños y perjuicios, de una cantidad equivalente al canon de arrendamiento, es decir, a razón de 1.000,oo Bs.F. mensuales, por cada período que transcurra desde el 21/10/08, hasta la fecha en que se verifique el desalojo del inmueble arrendado. Fundamentaron su pretensión en los artículos 33 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en los artículos 1.160, 1.167, 1.592 y 1.594 del Código Civil. Estimaron la demanda en la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (2.000,oo Bs.F.)
En fecha 05 de Diciembre de 2008, el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, admitió la anterior demanda.
En fecha 19 de Enero de 2009, la Representación Judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda. Opuso la cuestión previa prevista en el artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, exponiendo que expresó la demandante al folio TRES (03) de la demanda lo siguiente: “…dicho inquilino tiene ocupado el inmueble por un período mayor de diez años…”. Que el artículo 38.d de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años. Que es cierto que en fecha 18/04/08 suscribió un acta mediante la cual reconoció que fue notificado de la no renovación del contrato de arrendamiento sobre el inmueble que actualmente ocupa y que está ubicado en la carrera 23 entre calles 10 y 11 N° 10-21, Barquisimeto, y que también es cierto conforme a la cláusula segunda del anexo “C” del escrito libelar que dicho contrato venció el 21/04/07. Que la misma accionante reconoció que tiene ocupando dicho inmueble por más de 10 años. Que siendo así, le corresponde una prórroga legal de TRES (03) años, la cual tiene su inicio el 21 de Abril del 2007 y que vence el 21 de abril de 2010, lo que implica que esta en curso la prorroga legal y por aplicabilidad del artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que la demanda interpuesta contraviene normas de orden público, así como es contraria a disposiciones expresas de la Ley. Que al ser contraria al orden público o a alguna disposición expresa de la Ley debe declararse la inadmisibilidad de dicha demanda y en consecuencia extinguido el proceso. Que la parte demandante alegó y reconoció abiertamente en su demanda conforme a la cláusula segunda del anexo “C” que convinieron en un plazo de dieciocho (18) meses de prórroga para la entrega del inmueble que ocupa en calidad de arrendatario desconociendo que por mandato de la Ley le corresponde una prórroga legal de tres (3) años y no los dieciocho (18) meses como lo pretende. Que dicha Cláusula segunda invocada por la accionante es cercenadora de sus derechos en materia arrendaticia. Que el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables, que será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos. Que en tal virtud resulta aplicable el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. En su contestación al fondo de la demanda, expuso que tiene derecho a una prórroga legal de tres años, en virtud de que ocupa el inmueble desde hace diez años, esto es desde el 21 de Enero de 1996, y que la misma vence el 21 de Abril de 2010. Negó, rechazó y contradijo que adeude canon de arrendamiento alguno en virtud de la consignación arrendaticia realizada por ante el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Expediente Nº KP02-S-2008-16044, así como los daños y perjuicios reclamados.
En fecha 03 de Febrero de 2009, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas en fecha 04 de Febrero del mismo año.
En fecha 04 de Febrero de 2009, la Representación Judicial de la parte demandante, presentó escrito de contradicción a las cuestiones previas y de promoción de pruebas, siendo admitidas las mismas en fecha 06 de Febrero de 2009.
En fecha 16 de Marzo de 2009, el Tribunal A-Quo, dictó Sentencia Definitiva declarando con lugar la cuestión previa promovida.
En fecha 06 de Abril de 2009, la representación judicial de la parte demandante apeló de la Sentencia dictada por el Tribunal A-Quo en fecha 16 de Marzo de 2009.
En fecha 23 de Abril de 2009, éste Tribunal le dio entrada a la causa en los libros respectivos.
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia definitiva, este Tribunal observa:
Primero
De la Cuestión Previa Opuesta
Respecto de la defensa opuesta, el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, dispone:
“Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
9°) La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.
Si fueren varios los demandados y uno cualquiera de ellos alegare cuestiones previas, no podrá admitirse la contestación a los demás y se procederá como se indica en los artículos siguientes”.
La representación Judicial de la parte demandada expone que es cierto que en fecha 18 de Abril de 2008 suscribió un acta mediante la cual reconoció que fue notificado de la no renovación del contrato de arrendamiento sobre el inmueble que actualmente ocupa y que también es cierto que el mencionado contrato venció el 21 de Abril de 2007. Que la misma accionante reconoció que tiene ocupando dicho inmueble por más de 10 años y que siendo así, le corresponde una prórroga legal de TRES (03) años, la cual tiene su inicio el 21 de Abril del 2007 y que vence el 21 de abril de 2010, lo que implica que está en curso la prórroga legal y por aplicabilidad del artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que la demanda interpuesta contraviene normas de orden público, así como es contraria a disposiciones expresas de la Ley.
Este Juzgador de la revisión y análisis de las actas procesales que conforman la presente causa, observa que efectivamente la parte demandante expone que el inquilino tiene ocupado el inmueble por un período mayor de diez años, sin embargo, la parte demandada trajo a los autos una serie de contratos de arrendamiento, que celebró con personas distintas a las actoras y siendo que éstas solicitan el cumplimiento del contrato de arrendamiento sobre el inmueble identificado, celebrado en fecha 21 de Abril de 2006, no existe prohibición alguna de haber admitido tal pretensión, pues no contraviene normas de orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley, por lo cual debe ser desechada la defensa opuesta por la parte demandada y declarada Sin Lugar. Así se decide.
Segundo
Del fondo de la controversia
Tal como ha quedado expuesto, la pretensión de la actora tiene por objeto lograr el cumplimiento del contrato de arrendamiento, que, según su propio decir, se trata de una relación con término fijo, vale decir, a tiempo determinado, con una vigencia desde el 21 de Abril de 2006, según se evidencia de Contrato de Arrendamiento Privado suscrito por las partes, que se encuentra acompañado al escrito libelar, al cual se le otorga pleno valor probatorio en virtud de no haber sido desconocido por la parte demandada
De acuerdo a los términos en que ha quedado planteada la controversia, se deduce que la pretensión de la actora procura el cumplimiento del contrato de arrendamiento que dijo haber suscrito con la parte demandada, debido a que notificó a la demandada de autos de la voluntad de no renovar el contrato suscrito y en virtud de la celebración de un Acta-Convenio por ante la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren, de fecha 18 de Abril de 2007 en la que se acordó la entrega material del inmueble para la fecha 18 de Octubre de 2008, siendo que no ha hecho entrega del mismo y en virtud de que dejó de pagar el canon de arrendamiento correspondiente al período comprendido entre el 21 de Septiembre al 21 de Octubre de 2008, a razón de 1.000, oo Bs.F.
En la oportunidad de presentar su contestación a la demanda, la representación judicial de la demandada, alega que la relación arrendaticia tiene una vigencia desde el 21 de Enero de 1996 hasta el 21 de Abril de 2007, por lo que le corresponde una prórroga legal que vence, según su propio decir, en el año 2010. Asimismo expuso, en cuanto a los cánones insolutos demandados, que envió telegrama con acuse de recibo a la actora dado que le fue imposible localizarla para el pago del arrendamiento efectuando consignación arrendaticia por ante el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de ésta Circunscripción Judicial.
Observa quien juzga que la parte demandada incorporó como medios de pruebas una serie contratos de arrendamiento sobre el inmueble identificado en autos, evidenciando este Juzgador de los mismos que las partes que los celebraron no están constituidas por las partes intervinientes en el presente Juicio, así como recibos de pago del servicio de gas doméstico del inmueble, los cuales se desechan en virtud de no demostrar que la demandada de autos ha habitado el inmueble en referencia durante diez años de relación contractual con la parte actora. Asimismo al haber aducido que efectuó la consignación arrendaticia de los cánones de arrendamiento que la actora expone adeuda, aportó como medio de prueba, copias fotostáticas de las consignaciones correspondientes a los meses de Octubre a Diciembre de 2008, no evidenciándose de los mismos el cumplimiento de los requisitos exigidos por el artículos 53 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que tales consignaciones se tienen como no efectuadas.
La parte demandante además de promover el contrato celebrado con la demandada de autos, trajo como medio de prueba el acta convenio celebrada en fecha 18 de Abril de 2007, en la cual se acordó la entrega material del inmueble en fecha 18 de Octubre de 2008, y a la cual se le otorga pleno valor probatorio.
Ahora, habiendo sido valorado el contrato de arrendamiento suscrito, cuya celebración fue reconocida por la parte demandante y no habiendo traído a los autos la parte demandada, elementos probatorios que demostraran que la relación arrendaticia con la actora de autos data desde hace diez años, queda demostrada así la existencia la relación arrendaticia y la celebración del acta convenio ante la Oficina de Inquilinato a la cual se ha hecho referencia, por lo debe ser estimada como fundada en derecho la pretensión de la actora. Así se decide.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara CON LUGAR la apelación interpuesta por la Representación Judicial de la parte actora, y en consecuencia, se estima: 1) SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el numeral11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; y 2) CON LUGAR la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por las ciudadanas ANTONIETTA LABELLARTE UVA y CARMELA LABELLARTE UVA, contra el ciudadano JOSÉ ALIRIO COLMENAREZ, previamente identificados.
1) En consecuencia deberá la parte perdidosa entregar el inmueble arrendado que se encuentra ubicado en la carrera 23 entre calles 10 y 11, distinguida con el N° 10-21, Quinta Blanca, Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara, libre de personas y de bienes y en el mismo buen estado en que lo recibió a la parte actora de actora de autos;
2) En cancelar la suma de MIL BOLÍVARES FUERTES (1.000,oo Bs.F.), por concepto de canon de arrendamiento insoluto correspondiente al período del 21/09/08 al 21/10/08; y
3) Al pago, a titulo de indemnización de daños y perjuicios, de una cantidad equivalente al canon de arrendamiento, es decir, a razón de 1.000,oo Bs.F. mensuales, por cada período que transcurra desde el 21/10/08, hasta la fecha en que se verifique el desalojo del inmueble arrendado.
Se condena en costas a la parte apelante por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
En consecuencia queda REVOCADO el fallo dictado por el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 16 de Marzo de 2009. Remítase con oficio al Tribunal de origen.
Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los Veintiún (21) días del mes de Mayo del año dos mil nueve (2009). Años 199º y 150º.
EL JUEZ
Abg. Oscar Eduardo Rivero López
El Secretario,
Abg. Roger Adán Cordero

Seguidamente se publicó en su fecha, siendo las 12:25 p.m.
El Secretario,
OERL/mi