REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, Quince (15) de Mayo de dos mil nueve (2.009).
199º y 150º
ASUNTO: KP02-R-2009-0000136
PARTE ACTORA: MÓNICA CAROLINA VALENZUELA URRIETA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 14.293.818 y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: HUMBERTO FERNÁNDEZ B. y JOSÉ ENRIQUE PIÑANGO, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos. 3.211 y 7.374 respectivamente y de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: OCTAVIO GRATEROL, venezolano, mayor de edad, estado civil casado, titular de la Cédula de Identidad Nº 12.723.802 y de este domicilio.
ABOGADA ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: JOSMARY ALVARADO, abogada en ejercicio, inscrita en el I.P.S.A bajo el Nº 92.147.
SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO DE DESALOJO (POR APELACIÓN DEL JUZGADO CUARTO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DEL ESTADO LARA).
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA
Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la presente causa de DESALOJO interpuesta por la ciudadana MÓNICA CAROLINA VALENZUELA URRIETA, contra el ciudadano OCTAVIO GRATEROL.
SECUENCIA PROCEDIMENTAL
Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, como alzada la presente causa por apelación interpuesta por la parte actora en fecha 18/02/2009, contra sentencia de fecha 14/11/2008 dictada por el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara, que declaró SIN LUGAR la demanda de Desalojo, interpuesta por la ciudadana MÓNICA CAROLINA VALENZUELA URRIETA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 14.293.818 y de este domicilio contra el ciudadano OCTAVIO GRATEROL, venezolano, mayor de edad, estado civil casado, titular de la Cédula de Identidad Nº 12.723.802 y de este domicilio. En fecha 24/04/2009 se le dio entrada a la presente causa (Folio 56).
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR
De los términos en que fue emitida la demanda, evidencia esta alzada de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial Estado Lara que la presente causa ha sido intentada por la ciudadana MÓNICA CAROLINA VALENZUELA URRIETA, contra el ciudadano OCTAVIO GRATEROL. Expone la actora ser co-propietaria de un inmueble constituido por una casa ubicada en la calle 48 entre las carreras 13C y 14 al lado de la casa 13C-50, pintada de color anaranjado la parte superior y el resto de la pared morado violeta con rejas marrones y que el inmueble no tiene numero de señalización ya que forma parte de otro inmueble que fue dividido en dos, el otro inmueble es el que está señalado con el Nro. 13C-50 y que los linderos de ambos inmuebles son los siguientes: NORTE: En línea de (46,67 Mts.) con terrenos que fueron u ocupan ABRAHAN RAMÓN; SUR: En línea de (46,67 Mts.) con terrenos que fueron u ocupan ARTURO VALENZUELA; ESTE: En línea de (12,94 Mts.) con calle 48 que es su frente y OESTE: En línea de (12,80 Mts.) con terrenos que fueron u ocupan ANGELINA PIÑA. Señaló a su vez que había procedido a celebrar un contrato de arrendamiento privado con el ciudadano OCTAVIO GRATEROL, identificado suficientemente en autos, que se había establecido como fecha de inicio el 01 de Septiembre del 2005, y como fecha de vencimiento el 01 de Enero del 2006, fijándose un canon de arrendamiento por la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.120.000,oo) actualmente en la cantidad de CIENTO VEINTE BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 120,00) de los cuales el arrendatario debería cancelar los cinco (5) primeros días de cada mes. Que vencido el término del contrato y de conformidad con establecido en la cláusula tercera se fue prorrogando automáticamente convirtiéndose dicho contrato a tiempo indeterminado. Expuso a su vez que el accionado había dejado de cancelar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Mayo, Junio y Julio del año 2008, que de conformidad con el artículo 34 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios vigente, en su literal “A” procedía a demandar formalmente al mencionado ciudadano. En su petitorio solicitó a que conviniera en: 1) En desalojar o desocupar el inmueble que ocupaba como inquilino; 2) La entrega del inmueble en el buen estado en que lo había recibió tal como se había establecido en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento in comento; 3) El pagó de la cantidad de OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs.800,00) suma que asciende a las mensualidades vencidas y los daños y perjuicios; 4) El pagó de los costos y costas del presente juicio. Fundamentó su pretensión en lo establecido en los artículos 34, literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en los artículos 1133, 1595, 1160, 1167, 1264, 1579, 1600 y 1614 del Código Civil vigente y del artículo 343 del Código de Procedimiento Civil. Estimó su pretensión en la cantidad de UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00).
Por su parte la parte demandada dentro de su oportunidad procesal contestó a la demanda en los siguientes términos:
Rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho, alegando que en efecto había celebrado el referido contrato de arrendamiento, aseverando que el mismo pasó a ser indeterminado, consignando los cánones de arrendamiento desde Mayo del 2008 ante el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren en asunto KP02-2008-0073551 por lo que a su juicio no había dejado de cancelar los cánones de arrendamiento.
El Tribunal A-quo en la oportunidad de dictar sentencia estableció:
Ahora bien, visto que las demandas por motivo de desalojo sólo pueden ser intentadas cuando el contrato de arrendamiento es verbal o escrito a tiempo indeterminado según lo establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; esta servidora, se encuentra en el deber de analizar si el contrato escrito consignado por la parte actora se convirtió en un contrato escrito a tiempo indeterminado, tal cual como lo alega en el libelo al mencionar que “Vencido el contrato y que de conformidad con la cláusula tercera el mismo se prorrogó en forma automática y así se fue prorrogando indefinidamente por lo que a esta fecha el contrato pasó a ser un contrato a tiempo indeterminado”. Al respecto observa que la cláusula tercera del referido contrato que cursa a los folios cuatro 84) y cinco (5) de la presente causa señala: “ La Duración de este Contrato será de cuatro (4) meses contados a partir del Primero del mes de Septiembre del 2005 hasta el primero (1) del mes de Enero. Siendo éste periodo prorrogable por periodos iguales, a menos que el arrendador y dueña del inmueble consiga una oferta de compra del mismo (…)” (Resaltado y Subrayado nuestro). Transcrita la cláusula de duración, esta juez evidencia que no consta en autos prueba alguna de la existencia de la referida oferta de compraventa del inmueble arrendado, condición sine que non para que el contrato no pudiere ser prorrogable por iguales períodos, por lo que indefectiblemente esta juez debe declarar que el contrato que consta en autos es un contrato a tiempo determinado prorrogable por iguales períodos; por lo se evidencia que la pretensión intentada es incorrecta ya que debe pretender es la resolución del contrato de arrendamiento durante la vigencia contractual de la relación o durante la vigencia de la prórroga legal; por lo que se declara SIN LUGAR LA DEMANDA y no se hace pronunciamiento alguno sobre cualquier otro asunto Y ASÍ SE DECIDE
En consecuencia declaró:
SIN LUGAR la pretensión intentada por MONICA CAROLINA VALENZUELA URRIETA, representada por sus apoderados judiciales, Abg. HUMBERTO FERNANDEZ B. y JOSE ENRIQUE PIÑANGO, contra el ciudadano OCTAVIO GRATEROL, asistido por la Abogada JOSMARY ALVARADO, todos identificados en autos. Se condena a la parte ACTORA al pago de costos y costas por haber resultado totalmente vencida, ello conforme a lo previsto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil
Competencia de actuación del Juzgado Superior.
En los casos de apelación de sentencias definitivas otorga al tribunal que conoce en alzada competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, por lo que tiene el deber de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelve la controversia planteada. Ahora es menester indicar que el Superior no puede agravar la situación del apelante único porque se entiende que la interpuso solo en lo desfavorable de la resolución. Por lo que el principio “tantum apellatum quatum devolutum”. Por el cual quien ejerce el derecho de apelación no puede ver deteriorada su situación. Cuando ambas partes apelan, el Superior puede reformar la providencia en cualquier sentido, cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el Superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorable a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la resolución o providencia es favorable totalmente a una de las partes, con base en alguna de las razones alegadas por esta, y el Superior encuentra que esa razón no es valedera, entonces tiene el deber de examinar las otras razones expuestas. Los jueces tienen la obligación de pronunciarse sobre todo lo alegado por las partes, por tanto resulta viciada la sentencia que no resuelve en forma precisa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.
PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS
SE ACOMPAÑÓ AL LIBELO
1) Contrato de Arrendamiento (Folios 04 y 05) suscrito por las partes de forma privada en torno al inmueble señalado en el libelo; el cual se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, como instrumento fundamental de la demanda contentivo de las obligaciones válidamente suscritas por las partes. Así se establece.
2) Recibos de Pago en Originales (Folio 06) por concepto de pago de cánones de arrendamiento; los cuales se desechan pues son instrumentos constituidos solamente por la actora. Así se establece.
Se Acompañó A La Contestación
1) Marcados con los Números 1, 2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30,31, 32 y 33 Recibos de Pago en Fotocopias (Folios 14 al 26) por concepto de pago de cánones de arrendamiento; los cuales se desechan pues fuerón presentados en foto-copias y impugnados, por la parte demandada. Así se establece.
2) Marcado con los números 35, 36 y 38 Copias Fotostáticas de Solicitud Consignaciones de Canon de Arrendamiento con recepción ante la U.R.D.D., de fecha 22/05/2008 (Folios 27 al 30); los cuales concatenados con el informes expedido por el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren del Estado Lara (Folios 39 y 40), deben ser desechados ya que al no impulsarse la notificación debidamente, necesariamente no pueden producir los efectos liberatorios del pago. Así se establece.
Los instrumentos promovidos en el lapso de pruebas por las partes fueron ya valorados en consideraciones que este Tribunal da por reproducidos.
CONTRATO A TIEMPO DETERMINADO E INDETERMINADO
En anteriores decisiones quien suscribe ha establecido criterio en torno a los parámetros que pueden seguirse para establecer la naturaleza de un contrato de arrendamiento, campo que entra en la actividad discrecional y soberana del Juzgador. En términos generales el contrato es a tiempo determinado cuando las partes han dejado entendido de manera específica e irrefutable la fecha en que ha de entregarse el bien objeto del arrendamiento; es a tiempo indeterminado aquellos en los que no se ha establecido un tiempo fijo de duración o que se estableció en principio un tiempo fijo y luego las partes manifiestan su voluntad de continuar la relación generalmente sin firmar un nuevo contrato, denominado por la Ley especial en materia de arrendamiento como Tácita Reconducción, mientras el arrendamiento sea de una casa para habitación este no tiene límite, de hecho puede ser hasta por la vida del arrendatario como establece el Código Civil supletoriamente. Como consecuencia de lo anterior, la doctrina y la Ley otorgan diversas consecuencias a las convenciones señaladas, así, a manera de ejemplo, la acción por desalojo es típica de los contratos a tiempo indeterminado y la de resolución para los contratos a tiempo determinado, esta clasificación influye de manera directa en las causales para pedir la desocupación de un inmueble y el tiempo que otorga la ley, como tal es el caso de la prórroga legal propia de los contratos a tiempo determinado. En este sentido, las partes pueden dar distintos tratamientos a la relación arrendaticia con el devenir del tiempo, sin embargo, para efectos de la norma aplicable es elemental determinar si la convención es a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, por ello, la ley y la doctrina establecen varios supuestos que permiten fijar posiciones: debido a que los contratos a tiempo determinado debe evidenciarse de manera específica e irrefutable la fecha en que ha de entregarse el bien no puede descansar la misma en la palabra de las partes, por lo tanto, los contratos verbales de arrendamientos deben presumirse a tiempo indeterminado, como bien lo señala la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios en su artículo 34; si un contrato en principio es a tiempo indeterminado y las partes suscriben posteriormente un contrato para fijar la fecha de desocupación del inmueble, la relación arrendaticia comprenderá ambos períodos sin embargo, para efectos judiciales será considerada a tiempo determinado, por la voluntad de la última convención; caso contrario, si se acuerdan prórrogas consecutivas, la relación tendrá tanto tiempo como prórrogas se den, pero siempre a tiempo determinado, pues cada año es manifiesta la voluntad de desocupar el inmueble; como último ejemplo, sin que ello signifique el agotamiento de todos los supuestos legales, existe la tácita reconducción, más conocido y anteriormente esbozado.
Inadmisión de la Demanda
Ahora, la naturaleza del contrato también es importante tal como dictaminó el Tribunal Aquo. El actor expuso que ante la existencia de la indeterminación del contrato debe el Desalojo ser la pretensión invocada. El contrato que funge como instrumento fundamental de la demanda describe en su cláusula tercera establece que el contrato puede ser prorrogado por períodos iguales a menos que el arrendador y dueña del inmueble consiga una oferta de compra del mismo. Es decir, como se explicó anteriormente si se acuerdan prórrogas consecutivas, la relación tendrá tanto tiempo como prórrogas se den, pero siempre a tiempo determinado, pues cada año es manifiesta la voluntad de desocupar el inmueble. Esta conclusión hace sumamente cuestionable la pretensión utilizada pues no tiene asidero jurídico demandar por Desalojo bajo un contrato a tiempo determinado, la interpretación expuesta se encuentra reforzada en sentencia establecida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada por el Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, en fecha 07/03/2007, en la cual señaló:
“Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato”
Analizando el extracto, es evidente que las partes conocen de los hechos mientras el Juez del derecho, sin embargo, es tan marcado el adjetivo de taxativas, que no existe lugar a desalojo cuando se invoca de una manera distinta a la que el legislador previó. Una demanda por resolución o desalojo en nada modifica el procedimiento en materia de arrendamiento, sin embargo, la Sala consintió en la inadmisibilidad de la misma, cuánto más ahora, que un particular pretende un desalojo en supuestos no previstos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios. Si esta Alzada o el Aquo admitieran la demanda en los términos expuestos, se estaría violentando la protección legal que el legislador ha previsto para los arrendatarios sometidos al régimen especial inquilinario plasmado también en el artículo 7 ejusdem. Así se establece.
Finalmente conviene aclarar la siguiente modificación. El Tribunal A-quo declaró sin lugar la demanda y condenó en costas como si se hubiera entrado a conocer sobre el fondo del asunto, lo cual no es acertado, pues el razonamiento que motivo la decisión se baso en aspectos de forma. En consecuencia, el actor puede volver a intentar la pretensión adecuada y obtener tutela judicial efectiva, pues no debe ser declarada sin lugar la demanda sino inadmisible, en armonía con la sentencia transcrita, como en efecto se decide. Igualmente, al no ser un alegato de parte y por ser el orden público lo que motiva el pronunciamiento de inadmisión del Tribunal, no puede hablarse de vencimiento total, por ello, tampoco es procedente la condenatoria en costas debido a la naturaleza del fallo ya explicado.
Por todo lo expuesto esta Alzada declara inadmisible la demanda, en consecuencia queda así revocado el fallo apelado.
DECISIÓN
En merito de las anteriores consideraciones antes expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara; PRIMERO: INADMISIBLE la acción por motivo de Desalojo, incoada por la ciudadana MÓNICA CAROLINA VALENZUELA URRIETA, contra el ciudadano OCTAVIO GRATEROL, todos identificados en el encabezamiento de esta decisión; SEGUNDO: Se revoca el fallo apelado por los términos expuestos en la motiva; TERCERO: No hay condenatoria en costas por la naturaleza del fallo.
PUBLIQUESE. REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA.
BAJESE OPORTUNAMENTE.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los quince (15) días del mes de Mayo del año dos mil nueve (2009). Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
La Juez
Mariluz Josefina Pérez
La Secretaria
Eliana Gisela Hernández Silva
En la misma fecha se publico siendo las 03:28 p.m. y se dejo copia.
La Secretaria
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, Quince (15) de Mayo de dos mil nueve (2.009).
199º y 150º
ASUNTO: KP02-R-2009-0000136
PARTE ACTORA: MÓNICA CAROLINA VALENZUELA URRIETA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 14.293.818 y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: HUMBERTO FERNÁNDEZ B. y JOSÉ ENRIQUE PIÑANGO, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos. 3.211 y 7.374 respectivamente y de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: OCTAVIO GRATEROL, venezolano, mayor de edad, estado civil casado, titular de la Cédula de Identidad Nº 12.723.802 y de este domicilio.
ABOGADA ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: JOSMARY ALVARADO, abogada en ejercicio, inscrita en el I.P.S.A bajo el Nº 92.147.
SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO DE DESALOJO (POR APELACIÓN DEL JUZGADO CUARTO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DEL ESTADO LARA).
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA
Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la presente causa de DESALOJO interpuesta por la ciudadana MÓNICA CAROLINA VALENZUELA URRIETA, contra el ciudadano OCTAVIO GRATEROL.
SECUENCIA PROCEDIMENTAL
Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, como alzada la presente causa por apelación interpuesta por la parte actora en fecha 18/02/2009, contra sentencia de fecha 14/11/2008 dictada por el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara, que declaró SIN LUGAR la demanda de Desalojo, interpuesta por la ciudadana MÓNICA CAROLINA VALENZUELA URRIETA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 14.293.818 y de este domicilio contra el ciudadano OCTAVIO GRATEROL, venezolano, mayor de edad, estado civil casado, titular de la Cédula de Identidad Nº 12.723.802 y de este domicilio. En fecha 24/04/2009 se le dio entrada a la presente causa (Folio 56).
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR
De los términos en que fue emitida la demanda, evidencia esta alzada de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial Estado Lara que la presente causa ha sido intentada por la ciudadana MÓNICA CAROLINA VALENZUELA URRIETA, contra el ciudadano OCTAVIO GRATEROL. Expone la actora ser co-propietaria de un inmueble constituido por una casa ubicada en la calle 48 entre las carreras 13C y 14 al lado de la casa 13C-50, pintada de color anaranjado la parte superior y el resto de la pared morado violeta con rejas marrones y que el inmueble no tiene numero de señalización ya que forma parte de otro inmueble que fue dividido en dos, el otro inmueble es el que está señalado con el Nro. 13C-50 y que los linderos de ambos inmuebles son los siguientes: NORTE: En línea de (46,67 Mts.) con terrenos que fueron u ocupan ABRAHAN RAMÓN; SUR: En línea de (46,67 Mts.) con terrenos que fueron u ocupan ARTURO VALENZUELA; ESTE: En línea de (12,94 Mts.) con calle 48 que es su frente y OESTE: En línea de (12,80 Mts.) con terrenos que fueron u ocupan ANGELINA PIÑA. Señaló a su vez que había procedido a celebrar un contrato de arrendamiento privado con el ciudadano OCTAVIO GRATEROL, identificado suficientemente en autos, que se había establecido como fecha de inicio el 01 de Septiembre del 2005, y como fecha de vencimiento el 01 de Enero del 2006, fijándose un canon de arrendamiento por la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.120.000,oo) actualmente en la cantidad de CIENTO VEINTE BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 120,00) de los cuales el arrendatario debería cancelar los cinco (5) primeros días de cada mes. Que vencido el término del contrato y de conformidad con establecido en la cláusula tercera se fue prorrogando automáticamente convirtiéndose dicho contrato a tiempo indeterminado. Expuso a su vez que el accionado había dejado de cancelar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Mayo, Junio y Julio del año 2008, que de conformidad con el artículo 34 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios vigente, en su literal “A” procedía a demandar formalmente al mencionado ciudadano. En su petitorio solicitó a que conviniera en: 1) En desalojar o desocupar el inmueble que ocupaba como inquilino; 2) La entrega del inmueble en el buen estado en que lo había recibió tal como se había establecido en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento in comento; 3) El pagó de la cantidad de OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs.800,00) suma que asciende a las mensualidades vencidas y los daños y perjuicios; 4) El pagó de los costos y costas del presente juicio. Fundamentó su pretensión en lo establecido en los artículos 34, literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en los artículos 1133, 1595, 1160, 1167, 1264, 1579, 1600 y 1614 del Código Civil vigente y del artículo 343 del Código de Procedimiento Civil. Estimó su pretensión en la cantidad de UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00).
Por su parte la parte demandada dentro de su oportunidad procesal contestó a la demanda en los siguientes términos:
Rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho, alegando que en efecto había celebrado el referido contrato de arrendamiento, aseverando que el mismo pasó a ser indeterminado, consignando los cánones de arrendamiento desde Mayo del 2008 ante el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren en asunto KP02-2008-0073551 por lo que a su juicio no había dejado de cancelar los cánones de arrendamiento.
El Tribunal A-quo en la oportunidad de dictar sentencia estableció:
Ahora bien, visto que las demandas por motivo de desalojo sólo pueden ser intentadas cuando el contrato de arrendamiento es verbal o escrito a tiempo indeterminado según lo establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; esta servidora, se encuentra en el deber de analizar si el contrato escrito consignado por la parte actora se convirtió en un contrato escrito a tiempo indeterminado, tal cual como lo alega en el libelo al mencionar que “Vencido el contrato y que de conformidad con la cláusula tercera el mismo se prorrogó en forma automática y así se fue prorrogando indefinidamente por lo que a esta fecha el contrato pasó a ser un contrato a tiempo indeterminado”. Al respecto observa que la cláusula tercera del referido contrato que cursa a los folios cuatro 84) y cinco (5) de la presente causa señala: “ La Duración de este Contrato será de cuatro (4) meses contados a partir del Primero del mes de Septiembre del 2005 hasta el primero (1) del mes de Enero. Siendo éste periodo prorrogable por periodos iguales, a menos que el arrendador y dueña del inmueble consiga una oferta de compra del mismo (…)” (Resaltado y Subrayado nuestro). Transcrita la cláusula de duración, esta juez evidencia que no consta en autos prueba alguna de la existencia de la referida oferta de compraventa del inmueble arrendado, condición sine que non para que el contrato no pudiere ser prorrogable por iguales períodos, por lo que indefectiblemente esta juez debe declarar que el contrato que consta en autos es un contrato a tiempo determinado prorrogable por iguales períodos; por lo se evidencia que la pretensión intentada es incorrecta ya que debe pretender es la resolución del contrato de arrendamiento durante la vigencia contractual de la relación o durante la vigencia de la prórroga legal; por lo que se declara SIN LUGAR LA DEMANDA y no se hace pronunciamiento alguno sobre cualquier otro asunto Y ASÍ SE DECIDE
En consecuencia declaró:
SIN LUGAR la pretensión intentada por MONICA CAROLINA VALENZUELA URRIETA, representada por sus apoderados judiciales, Abg. HUMBERTO FERNANDEZ B. y JOSE ENRIQUE PIÑANGO, contra el ciudadano OCTAVIO GRATEROL, asistido por la Abogada JOSMARY ALVARADO, todos identificados en autos. Se condena a la parte ACTORA al pago de costos y costas por haber resultado totalmente vencida, ello conforme a lo previsto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil
Competencia de actuación del Juzgado Superior.
En los casos de apelación de sentencias definitivas otorga al tribunal que conoce en alzada competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, por lo que tiene el deber de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelve la controversia planteada. Ahora es menester indicar que el Superior no puede agravar la situación del apelante único porque se entiende que la interpuso solo en lo desfavorable de la resolución. Por lo que el principio “tantum apellatum quatum devolutum”. Por el cual quien ejerce el derecho de apelación no puede ver deteriorada su situación. Cuando ambas partes apelan, el Superior puede reformar la providencia en cualquier sentido, cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el Superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorable a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la resolución o providencia es favorable totalmente a una de las partes, con base en alguna de las razones alegadas por esta, y el Superior encuentra que esa razón no es valedera, entonces tiene el deber de examinar las otras razones expuestas. Los jueces tienen la obligación de pronunciarse sobre todo lo alegado por las partes, por tanto resulta viciada la sentencia que no resuelve en forma precisa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.
PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS
SE ACOMPAÑÓ AL LIBELO
1) Contrato de Arrendamiento (Folios 04 y 05) suscrito por las partes de forma privada en torno al inmueble señalado en el libelo; el cual se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, como instrumento fundamental de la demanda contentivo de las obligaciones válidamente suscritas por las partes. Así se establece.
2) Recibos de Pago en Originales (Folio 06) por concepto de pago de cánones de arrendamiento; los cuales se desechan pues son instrumentos constituidos solamente por la actora. Así se establece.
Se Acompañó A La Contestación
1) Marcados con los Números 1, 2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30,31, 32 y 33 Recibos de Pago en Fotocopias (Folios 14 al 26) por concepto de pago de cánones de arrendamiento; los cuales se desechan pues fuerón presentados en foto-copias y impugnados, por la parte demandada. Así se establece.
2) Marcado con los números 35, 36 y 38 Copias Fotostáticas de Solicitud Consignaciones de Canon de Arrendamiento con recepción ante la U.R.D.D., de fecha 22/05/2008 (Folios 27 al 30); los cuales concatenados con el informes expedido por el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren del Estado Lara (Folios 39 y 40), deben ser desechados ya que al no impulsarse la notificación debidamente, necesariamente no pueden producir los efectos liberatorios del pago. Así se establece.
Los instrumentos promovidos en el lapso de pruebas por las partes fueron ya valorados en consideraciones que este Tribunal da por reproducidos.
CONTRATO A TIEMPO DETERMINADO E INDETERMINADO
En anteriores decisiones quien suscribe ha establecido criterio en torno a los parámetros que pueden seguirse para establecer la naturaleza de un contrato de arrendamiento, campo que entra en la actividad discrecional y soberana del Juzgador. En términos generales el contrato es a tiempo determinado cuando las partes han dejado entendido de manera específica e irrefutable la fecha en que ha de entregarse el bien objeto del arrendamiento; es a tiempo indeterminado aquellos en los que no se ha establecido un tiempo fijo de duración o que se estableció en principio un tiempo fijo y luego las partes manifiestan su voluntad de continuar la relación generalmente sin firmar un nuevo contrato, denominado por la Ley especial en materia de arrendamiento como Tácita Reconducción, mientras el arrendamiento sea de una casa para habitación este no tiene límite, de hecho puede ser hasta por la vida del arrendatario como establece el Código Civil supletoriamente. Como consecuencia de lo anterior, la doctrina y la Ley otorgan diversas consecuencias a las convenciones señaladas, así, a manera de ejemplo, la acción por desalojo es típica de los contratos a tiempo indeterminado y la de resolución para los contratos a tiempo determinado, esta clasificación influye de manera directa en las causales para pedir la desocupación de un inmueble y el tiempo que otorga la ley, como tal es el caso de la prórroga legal propia de los contratos a tiempo determinado. En este sentido, las partes pueden dar distintos tratamientos a la relación arrendaticia con el devenir del tiempo, sin embargo, para efectos de la norma aplicable es elemental determinar si la convención es a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, por ello, la ley y la doctrina establecen varios supuestos que permiten fijar posiciones: debido a que los contratos a tiempo determinado debe evidenciarse de manera específica e irrefutable la fecha en que ha de entregarse el bien no puede descansar la misma en la palabra de las partes, por lo tanto, los contratos verbales de arrendamientos deben presumirse a tiempo indeterminado, como bien lo señala la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios en su artículo 34; si un contrato en principio es a tiempo indeterminado y las partes suscriben posteriormente un contrato para fijar la fecha de desocupación del inmueble, la relación arrendaticia comprenderá ambos períodos sin embargo, para efectos judiciales será considerada a tiempo determinado, por la voluntad de la última convención; caso contrario, si se acuerdan prórrogas consecutivas, la relación tendrá tanto tiempo como prórrogas se den, pero siempre a tiempo determinado, pues cada año es manifiesta la voluntad de desocupar el inmueble; como último ejemplo, sin que ello signifique el agotamiento de todos los supuestos legales, existe la tácita reconducción, más conocido y anteriormente esbozado.
Inadmisión de la Demanda
Ahora, la naturaleza del contrato también es importante tal como dictaminó el Tribunal Aquo. El actor expuso que ante la existencia de la indeterminación del contrato debe el Desalojo ser la pretensión invocada. El contrato que funge como instrumento fundamental de la demanda describe en su cláusula tercera establece que el contrato puede ser prorrogado por períodos iguales a menos que el arrendador y dueña del inmueble consiga una oferta de compra del mismo. Es decir, como se explicó anteriormente si se acuerdan prórrogas consecutivas, la relación tendrá tanto tiempo como prórrogas se den, pero siempre a tiempo determinado, pues cada año es manifiesta la voluntad de desocupar el inmueble. Esta conclusión hace sumamente cuestionable la pretensión utilizada pues no tiene asidero jurídico demandar por Desalojo bajo un contrato a tiempo determinado, la interpretación expuesta se encuentra reforzada en sentencia establecida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada por el Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, en fecha 07/03/2007, en la cual señaló:
“Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato”
Analizando el extracto, es evidente que las partes conocen de los hechos mientras el Juez del derecho, sin embargo, es tan marcado el adjetivo de taxativas, que no existe lugar a desalojo cuando se invoca de una manera distinta a la que el legislador previó. Una demanda por resolución o desalojo en nada modifica el procedimiento en materia de arrendamiento, sin embargo, la Sala consintió en la inadmisibilidad de la misma, cuánto más ahora, que un particular pretende un desalojo en supuestos no previstos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios. Si esta Alzada o el Aquo admitieran la demanda en los términos expuestos, se estaría violentando la protección legal que el legislador ha previsto para los arrendatarios sometidos al régimen especial inquilinario plasmado también en el artículo 7 ejusdem. Así se establece.
Finalmente conviene aclarar la siguiente modificación. El Tribunal A-quo declaró sin lugar la demanda y condenó en costas como si se hubiera entrado a conocer sobre el fondo del asunto, lo cual no es acertado, pues el razonamiento que motivo la decisión se baso en aspectos de forma. En consecuencia, el actor puede volver a intentar la pretensión adecuada y obtener tutela judicial efectiva, pues no debe ser declarada sin lugar la demanda sino inadmisible, en armonía con la sentencia transcrita, como en efecto se decide. Igualmente, al no ser un alegato de parte y por ser el orden público lo que motiva el pronunciamiento de inadmisión del Tribunal, no puede hablarse de vencimiento total, por ello, tampoco es procedente la condenatoria en costas debido a la naturaleza del fallo ya explicado.
Por todo lo expuesto esta Alzada declara inadmisible la demanda, en consecuencia queda así revocado el fallo apelado.
DECISIÓN
En merito de las anteriores consideraciones antes expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara; PRIMERO: INADMISIBLE la acción por motivo de Desalojo, incoada por la ciudadana MÓNICA CAROLINA VALENZUELA URRIETA, contra el ciudadano OCTAVIO GRATEROL, todos identificados en el encabezamiento de esta decisión; SEGUNDO: Se revoca el fallo apelado por los términos expuestos en la motiva; TERCERO: No hay condenatoria en costas por la naturaleza del fallo.
PUBLIQUESE. REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA.
BAJESE OPORTUNAMENTE.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los quince (15) días del mes de Mayo del año dos mil nueve (2009). Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
La Juez
Mariluz Josefina Pérez
La Secretaria
Eliana Gisela Hernández Silva
En la misma fecha se publico siendo las 03:28 p.m. y se dejo copia.
La Secretaria
|
