TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA

Ciudadano JEAN FILS, haitiano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad número E-81.981.983. APODERADO JUDICIAL: Ciudadano CARLOS JOSÉ CASTILLO, venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No. V-3.068.837 e inscrito en el INPREABOGADO bajo el Número 32.556.

PARTE DEMANDADA

Ciudadana MARTHA PATRICIA CHANGANO DE GARCIA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-23.240.858. APODERADO JUDICIAL: Ciudadano TOMÁS LANDER COLMENARES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No. V-6.524.590 e inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 80.190.

MOTIVO
DESALOJO

Exp. No. AP31-V-2008-001430.

SENTENCIA: DEFINITIVA/CIVIL

OBJETO DE LA PRETENSIÓN: Un inmueble, constituido por la planta baja de la quinta No. 32-22, Código Catastral No. 13-07-23-22, ubicada en la Urbanización El Cementerio, Calle Santa Ana, Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital.

I
DE LAS ACTUACIONES PROCESALES

Se inicia el presente juicio por libelo de demanda presentado en fecha 5 de junio de 2008 por el ciudadano JEAN FILS, asistido en ese acto por el abogado CARLOS JOSÉ CASTILLO, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos de Lourdes, a través del cual se demandó por DESALOJO a la ciudadana MARTHA PATRICIA CHANGANO.

Verificada la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa a este Órgano Jurisdiccional, el cual, previa la verificación de los documentos fundamentales, la admitió por auto de fecha 10 de junio de 2008, ordenando el emplazamiento de la parte accionada, y, respecto a la medida solicitada, expresó que emitiría el pronunciamiento de Ley por auto separado en el cuaderno de medidas que a tales efectos se ordenó abrir en la misma oportunidad.

Por diligencia de fecha 5 de agosto de 2008 el Alguacil adscrito a la Coordinación de Alguacilazgo, encargado de gestionar la citación, dejó constancia de haber practicado la citación personal de la parte demandada, ciudadana MARTHA PATRICIA CHANGANO DE GARCÍA, consignando la compulsa debidamente firmada. (f. 26 y 27)

Mediante diligencia presentada el 11 de agosto de 2008, compareció la parte demandada, asistida de abogado y consignó escrito de contestación a la demanda, mediante el cual, tras efectuar un resumen del contenido del escrito libelar, negó, rechazó y contradijo la demanda alegando la extemporaneidad de la misma, luego de lo cual, procedió en el mismo escrito a reconvenir a la actora, solicitando así el reintegro de las cantidades dinerarias que denominó “sobre alquileres” correspondientes al lapso de tiempo comprendido entre julio de 2006 y julio de 2008, e igualmente, requiriendo la aplicación al actor reconvenido de las sanciones contempladas en las Resoluciones emanadas de los Ministerios de Producción y Comercio e Infraestructura, en el artículo 82 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Ley de Protección al Consumidor y Ley contra la Usura, a cuyo efecto, consignó las documentales que cursan a los folios 37 al 55, ambos inclusive.

Así, por auto de la misma fecha, se admitió la reconvención y se fijó la oportunidad para que la actora reconvenida diese contestación a la misma, en virtud de lo cual, en horas de despacho del día 14 de agosto de 2008, compareció ésta y consignó escrito de contestación a la reconvención planteada en su contra, negando, rechazando y contradiciendo los hechos y argumentos narrados por su contraria, consignando en esa misma oportunidad la documental que corre inserta a los folios 60 al 62.

Por auto de fecha 13 de octubre de 2008 la Juez que suscribe, en virtud de haber sido designada por la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia, se abocó al conocimiento y revisión de la presente causa, otorgando a las partes el lapso establecido en el artículo 90 de la Ley Adjetiva Civil, en el entendido que vencido dicho lapso, la causa continuaría su curso legal.

Mediante escrito presentado el 14 de octubre de 2008, la representación judicial de la parte demandada, promovió pruebas documentales, las cuales fueron admitidas por auto fechado 23 de octubre de 2008,

Vencido el lapso probatorio, entró la causa en estado de sentencia.

II
MOTIVA

Siendo que en el caso bajo estudio ha tenido lugar la acumulación de pretensiones contrapuestas por haberse admitido la reconvención incoada contra la parte actora, este Órgano Jurisdiccional, de conformidad con lo establecido en el artículo 369 del Código de Procedimiento Civil, pasa a decidir primeramente la pretensión original de desalojo, y seguidamente, entrará a conocer de la mencionada reconvención, lo cual se hace en los siguientes términos:

De la pretensión principal de Desalojo

La primera de las acciones alusivas al presente proceso, corresponde a la demanda de Desalojo incoada por JEAN FILS, contra MARTHA PATRICIA CHANGANO DE GARCÍA.

Así, como fundamento de su pretensión la parte actora, adujo en su libelo -entre otros hechos- los siguientes:

“…Soy propietario de un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa construida sobre la misma, identificada con el Nº 32-22, Código Catastral Nº 13-07-23-22, ubicada en la Urbanización El Cementerio, Calle Santa Ana, Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, (...) El citado inmueble consta de tres (3) pisos y un nivel techo o azotea, estando ocupado un apartamento en el primer piso, identificado con el Nº 1, por la planta baja por la ciudadana MARTHA PATRICIA CHANGANO, (...) la citada ciudadana, se encuentra ocupando el inmueble, por contrato de arrendamiento suscrito en forma privada en fecha 06-03-2.005, cuyo anexo marcado “B”
El canon de arrendamiento mensual acordado es la suma de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 650.000,00), suma esta que, (...) equivale hoy a la suma de SEISCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 650,00); los cánones de arrendamiento deben ser cancelados el día seis (6) de cada mes y el incumplimiento en el pago de dos (2) mensualidades consecutivas de arrendamiento, es causal suficiente para que EL ARRENDADOR ejerza la resolución del contrato y exija la inmediata desocupación y consecuente entrega del inmueble arrendado, con el pago de las indemnizaciones de ley.
…OMISSIS…
es el caso que la citada ciudadana, para la fecha, no ha cancelado el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de MARZO, ABRIL y MAYO del año en curso (2.008).
...OMISSIS...
Por las razones antes expuestas y las normas de derecho señaladas, es por lo que acudo ante su competente autoridad, para demandar como efecto demando en este acto a la ciudadana MARTHA PATRICIA CHANGANO, plenamente identificada en el presente escrito para que convengan o en su defecto sea condenada por este honorable Tribunal, en lo siguiente:
PRIMERO: En el desalojo de la segunda planta del inmueble, plenamente señalado en el Capítulo Primero del presente escrito, desocupado de bienes y personas;
SEGUNDO: que la citada planta baja sea entregada solvente en el pago de los servicios públicos tales como: Agua, Fuerza Eléctrica, Aseo Urbano Domiciliario, Teléfono, etc. (...)”.

En ese sentido, la actora produjo junto al libelo, los siguientes instrumentos:

1. Copia simple marcada con la letra “A”, relativa a las actas del expediente distinguido con el No. S-5390, sustanciado en el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo del Título Supletorio evacuado a nombre del ciudadano JEAN FILS; copia esta que no fue impugnada en modo alguno, por lo que se aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se le confiere pleno valor probatorio;

2. Original de Contrato de Arrendamiento celebrado entre los ciudadanos JEAN FILS y MARTHA PATRICIA CHANGANO; marcado con la letra “B”, que cursa al folio 15, el cual no fue impugnado, tachado o desconocido por la parte demandada, en virtud de lo cual, se le tiene por reconocido de conformidad con los artículos 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil, y se le confiere al mismo pleno valor probatorio.

En la oportunidad de contestar la demanda, la parte demandada, luego de explanar en forma sucinta los términos en que quedó plasmada la demanda contenida en el escrito libelar, pasó de seguida a negar, rechazar y contradecir que para el 5 o el 6 de junio de 2008, hubiese existido el supuesto de hecho relatado por la actora para que se solicitase el desalojo con fundamento en el literal “A” del artículo 34 de le Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalando a la postre que el canon de arrendamiento correspondiente al mes de marzo de 2008 había sido cancelado supuestamente como todos y cada uno de los cánones de arrendamiento por adelantado el día 5 de marzo de 2008, según se evidenciaba de recibo firmado y sellado por la Administradora Bienes Raíces Torres Bert 2232, C.A., como sociedad mercantil encargada del cobro del canon de arrendamiento, en el cual se podía leer claramente “pago canon mes marzo” que se anexó marcado con la letra “A”.

Que el mes de mayo de 2008, que comprendía el período desde 6 de mayo de 2008 hasta el 6 de junio de 2008, había vencido el día 6 de junio de 2008 a las 11:59 p.m., queriendo decir con ello que para la fecha en que se interpuso la demanda y se diarizó la misma, no existía el supuesto de hecho contemplado en el artículo 34, literal “A”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, relativo a la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, porque el mes de mayo del 2008 no estaba vencido, y para esa fecha, sólo estaba vencido el mes de abril de 2008, solicitando seguidamente que, en virtud de ello, fuese declarada sin lugar la demanda por extemporánea.

Seguidamente, negó, rechazó y contradijo que la relación arrendaticia entre demandante y demandado hubiese comenzado con el contrato de arrendamiento privado suscrito por las partes el día 6 de marzo de 2005, marcado por la actora con la letra “B”, que previamente, desde el mes de enero de 2003, ya su persona ocupaba el inmueble en calidad de arrendataria a través de un contrato de arrendamiento verbal cuyo canon de arrendamiento era supuestamente de quinientos mil bolívares mensuales (Bs. 500.000,00), tal y como lo pretendía demostrar con el recibo de depósito y la comisión pagada a la administradora marcado con la letra “B”, del cual se leía claramente “un mes de comisión”.

Con fundamento en tales alegatos, la parte demandada acompañó a su escrito de contestación los documentos que de seguida se enuncian:

1. Recibo S/N, marcado con la letra “A” e inserto al folio 37; fechado 5 de marzo de 2008, que expresa: “VALOR: 650,00; RECIBIDO DE: Martha Patricia Changano; LA SUMA DE: Seiscientos Cincuenta bolívares Fuertes; CONCEPTO: “Pago canon mes marzo”; RECIBIDO POR: aparece firma ilegible, C.I: V-13557983 y sello húmedo estampado que se lee “BIENES RAICES TORRES BERT 2232, C.A.”;

2. Marcado como “ANEXO “B”, Recibo S/N, titulado en la parte superior “Mes de Comisión” e inserto al folio 38; fechado 28 de enero de 2003, que expresa: “CIUDAD: Caracas; HEMOS RECIBIDO DE: Martha Patricia Changano Montes; LA CANTIDAD DE: Quinientos mil bolívares exactos; POR CONCEPTO DE: 1 mes de comisión; Bs: 500.000,00; RECIBI: (aparece firma ilegible) C.I: V-13557983; y aparece en sello húmedo estampado en la parte superior que se lee “BIENES RAICES TORRES BERT 2232, C.A.”;

3. Marcado también como “ANEXO “B”, Recibo S/N, titulado en la parte superior “4 meses de depósito” e inserto igualmente al folio 38; fechado 25 de septiembre de 2003, que expresa: “CIUDAD: Caracas; HEMOS RECIBIDO DE: Martha Patricia Changano Montes; LA CANTIDAD DE: Dos millones de bolívares exactos; POR CONCEPTO DE: Reserva de una casa; Bs: 2.000.000,00; RECIBI: (aparece firma ilegible) C.I: V-13557983 y aparece en sello húmedo estampado en la parte superior que se lee “BIENES RAICES TORRES BERT 2232, C.A.”;

4. Recibo S/N, titulado en la parte superior “Un mes de reserva” e inserto al folio 39; fechado 15 de enero de 2003, que expresa: “HEMOS RECIBIDO DE: Martha Changano; LA CANTIDAD DE: Quinientos mil bolívares; POR CONCEPTO DE: Reserva de una casa ubicado en la Calle Santa Ana; Bs: 500.000,00; y aparece en sello húmedo estampado en la parte superior que se lee “BIENES RAICES TORRES BERT 2232, C.A., sin presentar ninguna firma de recibido”;

5. Recibo S/N, marcado como “Anexo D” e inserto al folio 55; fechado 6 de marzo de 2003, que expresa: “HEMOS RECIBIDO DE: Martha Patricia Changano; LA CANTIDAD DE: Seiscientos mil bolívares; POR CONCEPTO DE: pago del mes de marzo; Bs: 600.000,00; estampada firma ilegible y C.I: V-13557983 y aparece un sello húmedo estampado en la parte superior que se lee “BIENES RAICES TORRES BERT 2232, C.A.”;

6. Recibo S/N inserto al folio 55; fechado 6 de junio de 2003, que expresa: “CIUDAD: Caracas; HEMOS RECIBIDO DE: Patricia; LA CANTIDAD DE: Cesiento mil; POR CONCEPTO DE: alquiler del mes de mayo y junio; aparece estampado debajo sello húmedo que se lee “BIENES RAICES TORRES BERT 2232, C.A.”Bs: 600.000,00; RECIBI: (aparece firma ilegible);

Ahora bien, se observa que aún y cuando los anteriores documentos (identificados en los particulares 1, 2, 3, 4, 5 y 6) no fueron impugnados, tachados o desconocidos por la parte actora, no puede dejar de notar este Órgano Jurisdiccional que los mismos emanan de un tercero, a saber, la sociedad mercantil BIENES RAICES TORRES BERT 2232, C.A., en razón de lo cual, no correspondía a la accionante la carga procesal de su desconocimiento en el presente proceso.

Además de ello, dichos recibos no fueron opuestos por la demandada promovente como emanados de la actora, y tampoco fue promovida sobre los mismos la ratificación testimonial de quien representase a la mencionada empresa (BIENES RAICES TORRES BERT 2232 C.A.), en virtud de todo lo cual, de conformidad con lo previsto en los artículos 431 y 444 del Código de Procedimiento Civil, se desestiman los mismos, al no haber sido promovidos como instrumentos emanados de la parte contra la cual se opusieron (actora), ni haber sido ratificados por el tercero al cual se atribuyeron, resultando así no idóneos para demostrar los hechos alegados por su promovente, aunado a que no se desprende del contrato ni de ningún instrumento de autos, que las partes hayan pactado que el pago del canon se realizaría a través de una administradora, por lo que dichos recibos se desechan, no resultando prueba suficiente del pago que alega la demandada, ya que emanan de un tercero que no es parte en el juicio.

Asimismo, la parte demandada consignó junto a su escrito de contestación, copias certificadas del expediente distinguido con el No. 2008-1215, de la nomenclatura interna del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de consignaciones arrendaticias, las cuales se aprecian de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Sentado lo anterior, se observa que durante el lapso probatorio, ambas partes promovieron pruebas, y en ese sentido, la parte actora reconvenida trajo a los autos documento original del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana MARTHA PATRICIA CHANGANO MONTES como arrendataria y el ciudadano JEAN FILS como arrendador, cursante a los folios 60 al 62; autenticado ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 29 de enero de 2003, anotado bajo el No. 92, Tomo 03 de los libros de autenticaciones respectivos, el cual no fue impugnado, desconocido o tachado en forma alguna, por lo que se aprecia y se le confiere pleno valor probatorio a tenor de lo pautado en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, alusivo al período de la relación arrendaticia iniciada el 30 de enero de 2003 hasta el 20/01/2004.

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada ratificó las pruebas documentales ya cursantes en autos, relativas a recibos de pago S/N y copias certificadas de expediente de consignaciones arrendaticias, acompañados a su escrito de contestación y reconvención, siendo desestimados los recibos de pago, tal como se desprende del análisis realizado anteriormente. Asimismo, promovió el contrato arrendaticio marcado con la letra “B” acompañado por la actora junto al escrito libelar, el cual fue debidamente valorado con antelación.

Ahora bien, valoradas las pruebas aportadas por las partes, de las cuales fueron desechadas algunas de las aportadas por la demandada-reconviniente como ha quedado sentado en el presente fallo, resulta así que en el presente caso ha quedado evidenciada la existencia de la relación arrendaticia entre las partes, y que la misma se indeterminó en el tiempo, tal como se desprende del último contrato de arrendamiento original suscrito entre ambas partes a partir del 06 de marzo de 2005 hasta el 06 de septiembre de 2005, cursante al folio 15 el cual no fue impugnado.

En ese sentido, constituye el hecho controvertido en la presente causa, el determinar si efectivamente hubo un incumplimiento en la obligación de pagar los cánones de arrendamiento, para que proceda así el desalojo de la arrendataria bajo la configuración del supuesto de hecho contemplado en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud de lo cual habiendo demostrado la actora la relación arrendaticia y la existencia de la obligación de pagar el canon los días 6 de cada mes por un monto mensual de SEISCIENTOS CIENCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 650,oo), tal como se desprende de la cláusula “SEGUNDA” del mencionado contrato de arrendamiento, en consecuencia, de conformidad con lo pautado en el artículo 1.354 correspondía a la demandada demostrar el pago de los cánones que se demandan, correspondientes a los meses de MARZO, ABRIL y MAYO 2008, respectivamente, teniendo la accionada la carga de la prueba para poder liberarse de su obligación.

En cuanto al incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, que según los alegatos de la parte actora correspondieron a los meses de marzo, abril y mayo de 2008, y que, según expresó la demandada, ello no era cierto por cuanto el mes de mayo no se encontraba vencido, pues el mismo vencía el 6 de junio de 2008; debe resaltarse lo siguiente:

Se evidencia del anexo “C”, consignado por la parte demandada, y contentivo del expediente signado con el No. 2008-1215 donde se sustancian las consignaciones efectuadas por la ciudadana MARTHA PATRICIA CHANGANO DE GARCIA a favor de BIENES RAICES TORRES BERT 2232, C.A., que figuran los siguientes hechos:

a. Que la fecha de apertura de la causa data del 18 de junio de 2008 (f. 40);
b. Que en su folio 41, aparece planilla de recepción de expediente nuevo con sello fechado 18 de junio de 2008, donde se identifica como consignante o inquilino a MARTHA PATRICIA CHANGANO DE GARCIA, consignando a favor de BIENES RAÍCES TORRES BERT 2232, C.A. la suma de seiscientos cincuenta bolívares fuertes (Bs. F. 650) por concepto de canon de arrendamiento de los meses abril, mayo y junio de 2008, señalándose como dirección del inmueble alquilado: “Calle Santa Ana, Quinta Magdalena # 32-22, Prado de María, Parroquia Santa Rosalía”;
c. Que al folio 46, consta copia del contrato de arrendamiento que en esta causa fue marcado “B”;
d. Que al folio 48, aparece copia de comprobante de depósito efectuado por MARTHA PATRICIA CHANGANO DE GARCIA, a favor de BIENES RAÍCES TORRES BERT 2232, C.A. el 16 de junio de 2008, por un monto de un mil novecientos cincuenta bolívares fuertes (Bs. F. 1.950,00), y;
e. Que al folio 49, consta auto de ingreso de consignaciones del mismo Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, datado 18 de junio de 2008, donde se dio por recibida la señalada consignación y se expresó que la misma correspondía a los meses de abril, mayo y junio de 2008 a favor de BIENES RAICES TORRES BERT 2232, C.A.

Con fundamento en tales hechos, observa este Tribunal:

Primeramente, en el caso bajo análisis debe partirse de la premisa que los cánones de arrendamiento que aparecen consignados por la hoy demandada a favor de la compañía BIENES RAICES TORRES BERT 2232, C.A., en todo caso han de considerarse como efectuados a favor de la parte actora, ciudadano JEAN FILS, por haber sido identificado en el expediente de consignaciones como “inmueble arrendado” el mismo inmueble objeto del presente proceso, además de haber sido también consignado en ese mismo expediente un ejemplar del primero de los contratos de arrendamiento promovido en este juicio.

Ello así, debe resaltarse como segundo hecho fundamental que el día 18 de junio de 2008 tuvo lugar la consignación de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de abril, mayo y junio de 2008, con lo cual, quedó certeramente demostrado el incumplimiento alegado por la parte actora de no haber sido éstos pagados en la forma descrita en el contrato marcado “B”, siendo que los meses de abril y mayo fueron consignados en forma tardía, es decir, el 18 de junio de 2008, cuando lo establecido en el contrato era el pago del canon de arrendamiento los días 6 de cada mes, por lo que el mes de marzo ha debido ser cancelado el 6 de abril y el mes de abril ha debido ser cancelado el 6 de mayo, teniendo el inquilino quince días posteriores al vencimiento para realizar la respectiva consignación de acuerdo a la Ley de arrendamientos. Sin embargo, ha quedado evidenciado que la consignación arrendaticia de los meses de marzo y abril fue realizada en forma extemporánea.

En virtud de ello, mal puede la demandada calificar de extemporánea la presente demanda, siendo que efectivamente fue demostrada la materialización de la primera de la causales enunciadas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para que proceda el desalojo del arrendatario, por cuanto el inquilino dejo de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas. Así se decide. –

Resulta concluyente entonces que se desprende claramente de autos que la demandada no demostró el pago de los cánones que se demandaron, aunado a que la consignación arrendaticia que efectuó fue realizada en forma extemporánea, por lo que habiendo quedado evidenciada la relación arrendaticia con las documentales aportadas por las partes, debe necesariamente declararse con lugar la demanda fundamentada en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dado el incumplimiento en el pago de dos mensualidades consecutivas en los cánones de arrendamiento, correspondientes en este caso a los meses de marzo y abril de 2008. Así se establece.

En consecuencia, dada la procedencia de la pretensión interpuesta, debe condenarse a la demandada a la entrega material del inmueble objeto de la pretensión, libre de bienes y personas, constituido por: “la planta baja de la quinta No. 32-22, Código Catastral No. 13-07-23-22, ubicada en la Urbanización El Cementerio, Calle Santa Ana, Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital”.

Resuelta la pretensión principal, pasa este Tribunal de seguida a conocer de la cuestión atinente a la reconvención planteada en autos.

De la reconvención

La segunda de las acciones ventiladas en el presente juicio, corresponde a la reconvención interpuesta por la ciudadana MARTHA PATRICIA CHANGANO DE GARCÍA contra el ciudadano JEAN FILS.

En ese orden de ideas, se observa que la prenombrada ciudadana señaló en su escrito del 11 de agosto de 2008 lo siguiente:

“…En el mes de enero del año 2.003, comencé la relación arrendaticia objeto de la presente proceso, con un contrato de arrendamiento verbal cuyo canon de arrendamiento mensual expresado en la moneda vigente para esta fecha fue de BOLÍVARES QUINIENTOS MIL (Bs. 500.000,00), ó QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (500,00 Bs.F.) de la moneda actual, tal como se evidencia en los recibo de reserva (un mes de canon), pago de comisión (un mes de canon) y deposito (4 meses de canon), que anexo al presente escrito marcado con la letra “B”, luego en el mes de marzo del mismo año 2.003, arbitraria y de forma unilateral el arrendador aumento el canon de arrendamiento a BOLÍVARES SEISCIENTOS MIL (Bs. 600.000,00) o SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (600,00 Bs.F.) de la moneda actual, según recibos de pago de canon de arrendamiento que acompaño marcado con la letra “D”; asimismo en fecha 06-03-2.005, suscribimos un contrato privado en el cual el arrendador volvió a incrementar el monto del canon de arrendamiento hasta BOLÍVARES SEISCIENTOS CINCUENTA MIL (Bs. 650.000,00) o SEISCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (650,00 Bs. F.) de la moneda actual que es el canon vigente hasta la fecha; ahora bien ciudadano Juez, desde el 08-04-2.003 con retroactivo hasta el 30-11-2.002, por Resoluciones conjuntas emanada del Ministerio de Producción y Comercio (058) y del Ministerio de Infraestructura (036) publicado en la Gaceta Oficial numero 37.667 del 08-04-2.003, y subsiguientes extensiones, existe en la República una CONGELACIÓN DE ALQUILERES para inmuebles destinados a vivienda, situación esta que ha sido violada por el ciudadano arrendador cuando en este periodo ha realizado dos (02) aumentos en el canon de arrendamiento del inmueble que ocupo como arrendataria.
...OMISSIS...
Por las razones de hecho y de derecho expuestas solicito a este honorable tribunal:
1-) Que se me reintegren los sobrealquileres de los últimos dos (02) años pagados al ciudadano arrendador, que comprende el periodo entre el mes de julio del año 2.006 y el mes de julio del año 2.008, siendo el capital de TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 3.600,00) a razón de CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (150,00 BS.F.) por mes, que es la diferencia entre el canon de arrendamiento que comencé pagando al iniciar la relación de arrendamiento que fue de BOLÍVARES QUINIENTOS MIL (Bs. 500.000,00), ó QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (500,00 Bs.F.) y los SEISCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (650,00 Bs. F.) que estoy pagando en la actualidad, dejando al tribunal la designación de expertos o a su pertinente arbitrio, el calculo de los intereses moratorios y el reintrego de los pagos que a futuro se realizaren en ocasión de las consignaciones realizadas en el Tribunal receptor de las mismas.
2-) Que se aplique al arrendador las sanciones contempladas en las resoluciones conjuntas emanada del Ministerio de Producción y Comercio (058) y del Ministerio de Infraestructura (036) publicado en la Gaceta Oficial numero 37.667 del 08-04-2.003, y subsiguientes extensiones, las contempladas en el artículo 82 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las sanciones contempladas en la ley de Protección al Consumidor, las sanciones contempladas en la Ley contra la Usura. (...)” (Sic)

Por su parte, la actora reconvenida dio contestación a tales argumentos en la forma siguiente:

“RECHAZO, NIEGO Y CONTRADIGO LO ALEGADO POR EL DEMANDADO RECONVINIENTE EN SU ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA, (...)
según documento auténtico otorgado por el ante la Notaría Pública Décimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 29-01-2003, bajo el No. 92, tomo 03, de los libros de autenticaciones llevados por ese despacho, el cual anexo marcado “A”, se ve claramente:
A. La vigencia del contrato a partir del 30-01-2003
B. Que el canon de arrendamiento establecido para la citada fecha fue de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 600.000,00), es decir hoy SEISCIENTOS BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 600,00) y
C. Que el depósito recibido por EL ARRENDADOR, mi representado, fue la suma de UN MILLÓN OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 1.800.000,00), es decir hoy UN MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 1.800,00).
Con lo cual queda plenamente demostrado que sus alegatos de la existencia de un primer canon de arrendamiento por BOLÍVARES QUINIENTOS MIL (Bs. 500.000,00) ó QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (500,00 Bs. F.), así como un supuesto aumento a partir del mes de marzo de 2003, son falsos e infundados.
(...)
Véase claramente ciudadano Juez, que en ninguno de los recibos consignados por la parte demandada reconviniente, señalados en el numeral primero supra señalado, se aprecia que correspondan o puedan corresponder a cánones de arrendamiento, solo se puede leer en los mismos las siguientes expresiones: “mes de comisión”, “reserva de una casa” y “reserva de una casa ubicada en la Calle Santa Ana”, todos están firmados por la representante de la empresa que administraba el inmueble propiedad de mi mandante, BIENES RAICES TORRES BERT 2232, C.A.
(...) confiesa claramente la demandada la existencia de un contrato de arrendamiento privado de fecha 06-03-2005, el cual por supuesto no es más que un acuerdo entre dos personas para reglar entre ellas un vínculo jurídico, el cual tiene pleno valor entre las partes del mismo, pues contiene claramente los requisitos exigidos en el artículo 1141 del Código Civil (...) y está por demás decir que la aceptación de dicho contrato acarrea las consecuencias jurídicas previstas en los artículos 1159 y 1160 ejusdem.
En consecuencia, mal puede alegar la demandada, ciudadano Juez, que un contrato escrito, suscrito de buena fe por las partes del mismo en fecha 06-03-2005, en el cual establecen de mutuo acuerdo, léase el último párrafo de la cláusula novena del citado contrato: “Queda establecido que el presente contrato anula cualquier otro contrato con este mismo efecto y sobre el mismo objeto”, no está plenamente vigente y firme en todo su contenido y menos aún cuando, hasta la fecha de la presente demanda, había cancelado en forma tranquila, pacífica y puntual los cánones de arrendamiento correspondientes; no pudiendo esgrimirse, con la finalidad de evadir la obligación expresa de la demandada, el contenido de la Resolución que congela los alquileres, publicada por el Ejecutivo Nacional en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 37667 de fecha 08-04-2003 y sus consiguientes ratificaciones.
Por otra parte la demandada (...) solicita “Que se me reintegren los sobrealquileres de los últimos dos (2) años, pagados al ciudadano arrendador, que comprende el período entre el mes de julio del año 2006 y el mes de julio del año 2008...”, señalando una suma de dinero a la cual denomina capital y dejando al tribunal la designación de expertos para el cálculo de intereses.
En este sentido ciudadano Juez, mal puede la demandada hablar de “reintegro de sobrealquileres”, cuando dicho concepto solo puede derivarse, una vez que un inmueble, y este no es el caso, haya sido objeto de una regulación conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para lo cual se requiere una acción especial y autónoma, dirimida por ente administrativo del estado, distinto al Juzgado A quo, (...)” (Sic)

Al respecto, debe destacarse en primer lugar que el cúmulo de pruebas que fue promovido por las partes a los efectos de sustentar sus respectivas alegaciones, fue precedentemente valorado y analizado en cada una de sus partes.

En segundo término, debe entonces recalcarse que en el caso de la reconvención, la controversia ha quedado limitada a determinar si efectivamente hubo un aumento en las mensualidades del canon de arrendamiento con ocasión al contrato de arrendamiento marcado “B” y, la procedencia del derecho a demandar el reintegro de los denominados “sobre alquileres” con motivo de las resoluciones conjuntas emanadas de los Ministerios de la Producción y el Comercio y de Infraestructura –en aquel entonces-, partiendo del hecho que ha quedado suficientemente demostrada la relación arrendaticia existente entre las partes litigantes.

Al respecto, alega la parte demandada que la relación arrendaticia se inició en el presente caso mediante un supuesto contrato verbal a partir de enero de 2003, en el cual alega se fijó un canon de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,oo), actualmente QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 500,oo). Sin embargo, la parte demandada no aportó ningún medio de prueba a los fines de demostrar la existencia del supuesto contrato verbal que alegó ni la fijación del canon inicial en QUINIETOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 500,oo), por lo que se le desestima tal alegato.

En ese sentido de las actas procesales se desprende que el primer contrato de arrendamiento celebrado entre las partes fue realizado por escrito (folios 60 al 62) y comenzó a regir a partir del 30 de enero de 2003 hasta el 30 de enero de 2004, estableciéndose como canon mensual, la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,oo), actualmente SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 600,oo), cuyo contrato se fue prorrogando automáticamente por períodos iguales de un año, hasta el 06 de marzo de 2005, oportunidad en la cual las partes celebraron un nuevo contrato por escrito (folio 15) comenzando a regir desde esa fecha hasta el 06 de septiembre de 2005, estableciéndose en el mismo un canon mensual de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 650.000,oo), actualmente SEISCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 650,oo), cuyo contrato se indeterminó en el tiempo.

Ahora bien, la institución jurídica del reintegro de sobre alquileres, encuentra su asidero jurídico en los artículos 58 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según los cuales, los inmuebles sometidos a regulación quedarán sujetos a repetición respecto a todo lo que se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes.

Esta obligación, recae en la persona del arrendador o el que recibe los pagos por concepto de alquileres, naciendo en él la obligación de reintegrar aquellas cantidades que se hubieren cobrado en exceso desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme.

Así, la figura de la repetición o reintegro constituye un principio de derecho conforme al cual todo lo que se cobre de más debe devolverse.

Con base a lo expuesto, se observa que, como bien lo señaló la representación judicial de la parte actora reconvenida, el bien inmueble objeto del presente proceso, no ha sido en modo alguno objeto de regulación en su canon de alquiler, razón por la cual, mal podría aplicarse bajo esa justificación la figura del reintegro perseguido. Sin embargo, desde el 08/04/2003 se encuentran vigentes las Resoluciones conjuntas emanadas del Ministerio de Producción y Comercio y del Ministerio de Infraestructura, publicadas en la Gaceta Oficial Nº 37.667, en las cuales se estableció la congelación de Alquileres de los inmuebles destinados a vivienda.

De manera que, habiéndose establecido un canon inicial de SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 600,oo) el cual fue aumentado posteriormente a SEISCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 650, oo), y tratándose el caso de autos de un inmueble destinado a vivienda, resultan aplicables las Resoluciones conjuntas antes señaladas, referidas a la congelación de alquileres, por lo que mal podía aumentarse dicho canon de arrendamiento al encontrase congelados los cánones, resultando procedente en el caso de autos el reintegro de sobrealquileres al tratarse de un inmueble destinado a vivienda.

En ese sentido, la parte accionada pretende el reintegro sobre la base de que el canon se fijó inicialmente en QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 500,oo), y luego se aumentó hasta llegar a SEISCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 650,oo), y a tales efectos solicita el reintegro de sobrealquileres de los últimos dos (02) años que comprenden el período del mes de julio de 2006 y el mes de julio de 2008, por el monto global de TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 3.600,oo). Al respecto este Tribunal observa que a pesar de haberse evidenciado el aumento del canon, el reintegro no procede en los términos ni bajo los montos que ha establecido la demandada, por cuanto no demostró que el canon inicial se haya fijado en Bs. F. 500,oo, ya que el mismo fue fijado contractualmente en la suma de Bs. F. 600,oo inicialmente, por lo que el reintegro procede es sobre la base de CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 50,oo) mensuales desde el mes de julio de 2006 tal como lo solicitó la demandada, pero hasta el mes de febrero de 2008, ya que ha quedado evidenciada la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de marzo y abril de 2008.

En consecuencia, siendo que la parte demandada solicitó el reintegro a partir el mes de julio de 2006, y quedando demostrada la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de marzo y abril de 2008, el reintegro procede hasta el mes de Febrero de 2008 oportunidad hasta la cual se pagó el canon respectivo, siendo la cantidad total a reintegrar el monto de MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 1.000,oo) a razón de CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 50,oo) mensuales desde el mes de julio de 2006 hasta el mes de febrero de 2008, ambos inclusive.

De manera que, siendo que la cantidad a reintegrar es la suma de MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 1.000,oo) y no TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 3.600,oo) como lo alegó la demandada, la reconvención resulta parcialmente con lugar ya que no fue acordado todo lo peticionado por la demandada en ese sentido.

En consecuencia, dada las motivaciones precedentemente establecidas y resueltas ambas pretensiones, lo procedente en el caso de autos es declarar con lugar la demanda de Desalojo y parcialmente con lugar la Reconvención.
III
DECISIÓN

Por las motivaciones precedentes, este JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley dicta la siguiente decisión:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda de DESALOJO, fundamentada el literal “A” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, incoada por el ciudadano JEAN FILS, en contra de la ciudadana MARTHA PATRICIA CHANGANO DE GARCIA, y como consecuencia de ello, se ordena la entrega material del inmueble arrendado, libre de bienes y personas, constituido por: “la planta baja de la quinta No. 32-22, Código Catastral No. 13-07-23-22, ubicada en la Urbanización El Cementerio, Calle Santa Ana, Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital”;
SEGUNDO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención interpuesta por la ciudadana MARTHA PATRICIA CHANGANO DE GARCIA en contra del ciudadano JEAN FILS, y como consecuencia de ello se condena a la parte actora-reconvenida, al pago de la cantidad de MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 1.000,oo) correspondientes al pago de los sobrealquileres a razón de CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 50,oo) mensuales desde el mes de julio de 2006 hasta el mes de febrero de 2008;
TERCERO: Se condenada en costas a la parte demandada-reconviniente, respecto de la acción desalojo incoada por JEAN FILS en contra de MARTHA PATRICIA CHANGANO DE GARCIA, en virtud de haber resultado totalmente vencida en la misma, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil;
CUARTO: En virtud de haber sido declarada parcialmente con lugar la reconvención no se produce condenatoria en costas de la misma;
QUINTO: Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera del lapso de Ley, se acuerda la notificación de las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y notifíquese la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la Ciudad Capital de la República, a los veintiocho (28) días del mes de mayo del año dos mil nueve (2009). Años 199º y 150º.
LA JUEZ PROVISORIA

Abg. DAYANA ORTIZ RUBIO

LA SECRETARIA,

MARIA ALEJANDRA RONDON G.
En esta misma fecha siendo las tres y veinticinco minutos de la tarde (3:25 p.m.), se publicó y registró la presente decisión.
LA SECRETARIA,

MARIA ALEJANDRA RONDON G.

DOR/MARG.
AP31-V-2008-1430.