TSJ Regiones - Decisión

Por libelo de demanda presentado en fecha 18-07-2008, la ciudadana: YENNY DEL CARMEN MEDINA MENDOZA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 13.532.301, de este domicilio, actuando en su condición de Apoderada de la ciudadana LUCELIA ALTAGRACIA MENDOZA RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 441.372, y de este domicilio, según consta en poder autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, Estado Lara, en fecha 29-03-2006; bajo el Nro. 34, Tomo 56, asistida por la abogada en ejercicio: CAROLINA ARÉVALO RODRÍGUEZ, inscrita en el I.P.S.A bajo el Nro. 75.567, demandó a la ciudadana MARY ZULAY MARQUEZ GRINUNG, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-14.656.836, y de este domicilio. Alegó que su poderdante es legítima propietaria de un inmueble ubicado en la Urbanización Patarata, Bloque 10, Entrada B, Piso 1, Apartamento B-7, de la ciudad de Barquisimeto, específicamente al margen norte de la avenida Libertador y al margen oeste de la avenida Argimiro Bracamonte Jurisdicción de la Parroquia Catedral, Municipio Iribarren del Estado Lara, cuyos linderos generales del edificio son los siguientes: NORTE: Con la fachada “B” del edificio en veinte punto veinte metros (20,20mts) al SUR: Con la fachada “A” del edificio en veinte punto veinte metros (20,20Mts) al ESTE: con fachada “C” del edificio, en veintiuno punto ochenta metros (21,80 mts) y el OESTE: con la fachada “D” del edificio en veintiuno punto ochenta metros (21,80 mts), teniendo un área aproximada de construcción de sesenta y un metros con setenta y un centímetros cuadrados (61,71 Mts2) y se encuentra enmarcado dentro de los siguientes linderos particulares, NORTE: Con la fachada “B” del edificio, en Cinco punto cincuenta metros (5,50Mts); SUR: Con fachada “A” del edificio en cinco punto cincuenta metros (5,50Mts). ESTE: Con fachada “C” del edificio, en diez punto veinte metros (10,20Mts) y OESTE: con la fachada “C” del edificio en diez punto veinte metros (10,20Mts), el cual le pertenece según documento protocolizado ante la oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro Publico del Municipio Iribarren del Estado Lara de fecha 01 de Noviembre del 2007, anotado bajo el N° 6, folio 66 al folio 72, protocolo primero tomo décimo segundo, cuarto trimestre, el cual consignó en copia simple marcado con la letra “B”. Arguyó que celebró Contrato de Arrendamiento el cual fue autenticado ante la Notaria Publica Tercera de Barquisimeto, Estado Lara, en fecha 10 de Marzo del 2006, inserto bajo el N° 70, tomo 41 de los libros de autenticaciones de esa notaria, con la ciudadana MARY ZULAY MARQUEZ GRINUNG, anteriormente identificada, el cual consignó comarcado con la Letra “C”. Que en el mismo se estableció un lapso de duración de UN (1) AÑO, contado a partir del 10 de Marzo del 2006, fijándose como canon de arrendamiento la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (200.000,oo) por mensualidades adelantada. Que se pacto por escrito y de mutuo acuerdo entre las partes un canon de arrendamiento de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES MENSUALES (Bs. 300.000,oo), una vez finalizado el contrato de arrendamiento autenticado, el cual anexo marcado con la Letra “D”. Pero que es el caso que el año 2007, que su poderdante decidió colocar en venta su propiedad por lo que le notificó por escrito a la ciudadana MARY MARQUEZ, que se le ofrecía formalmente la primera opción, en la misma se estableció que de no tener respuesta sería tomada como una negativa de no adquirir dicha propiedad, el cual seria ofertado a terceras personas, en el mismo se le otorgaba la Prorroga Legal establecida en el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual es de seis (6) meses, comenzando a correr dicha prorroga desde 22-03-2007, lo que quiere decir que la misma se venció en fecha 22-09-2007, en fecha 30-09-2007 se recibió respuesta de la ciudadana antes mencionada, en el cual no podía comprar dicho inmueble. Pero es el caso que hasta la fecha, su poderdante no ha conseguido que le devuelva el inmueble libre de personas y cosas y en el mismo buen estado en que lo recibió y la intención del poderdante es obtener la desocupación del inmueble y no continuar con la relación arrendaticia. Es por lo antes expuesto y visto el incumplimiento del convenio estipulado por la vía contractual y siendo este contrato bilateral el que LA ARRENDADORA Y LA ARRENDATARIA se obligan recíprocamente en cumplir con las obligaciones fundamentales del contrato de arrendamiento, donde aparece implícita la condición de ejecución (cumplimiento) del contrato conferida en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual le da la facultad a la parte que se siente perjudicada por incumplimiento de la otra parte; el derecho a exigir judicialmente la del mismo, con el pago de los correspondientes daños y perjuicios si hubiere lugar a ellos. Que es por los motivos antes señalados que acudió ante esta autoridad para demandar como en efecto demando, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil, a la ciudadana MARY ZULAY MARQUEZ GRINUNG, antes identificada, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal en los siguiente: 1.- En cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado entre mi representada y la ciudadana MARY ZULAY MARQUEZ GRINUNG, sobre el inmueble mencionado. 2.- La indemnización de los daños y perjuicios generados por incumplimiento ya que al no desocupar el inmueble no permite realizar la negociación (venta) con el mismo, pues las personas interesadas en comprar necesitan que esté desocupado. 3.- La entrega material del inmueble dado en arrendamiento en perfecto estado de conservación y mantenimiento en que lo recibió y solvente de todos sus servicios públicos. 4.- Pago de costas y costos del presente juicio. Estimó la presente demanda en la cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 4.000,oo), dando cumplimiento a lo pautado por el artículo 174 del Código Civil, indicó como domicilio procesal la Calle 25 entre Carreras 17 y 18, Edifico Caribe, Piso 1, Oficina 1-2, Barquisimeto Estado Lara. Pidió también que se practique la citación personal de la demandada en el inmueble ubicado en la Urbanización Patarata, Bloque 10, Entrada B, piso 1, , Apartamento B-7, de la ciudad de Barquisimeto, Parroquia Catedral, Municipio Iribarren del Estado Lara. Riela a los folios 4 al 15, los documentos fundamentales de la presente acción.- En fecha: 21-07-2008, el Tribunal estampó auto.- En fecha: 29-07-2008, la parte actora consignó instrumentos relacionados con la presente acción.- En fecha: 30-07-2008, se admitió la demanda.- En fecha: 12-08-2008, compareció el alguacil de este Tribunal y consignó boleta de citación y compulsa de la parte demandada, quien se negó a firmar, folio 22 y 23.- Al folio 24, la parte actora otorgó poder apud acta a la Abogada. TARSIS AGUILAR, inscrita en el Ipsa bajo el Nro. 102.245.- En fecha: 18-09-2008, la parte actora diligenció, solicitando la citación de la parte demandada, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil , la cual fue acordada por auto de fecha: 22-09-2008. En fecha: 03-10-2008, la Secretaria del Tribunal citó a la parte demandada.- Al folio 29, la parte demandada otorgó poder apud acta a los Abogados. LEONARDO JOSÉ NEGRETTE SOTO, WINSTON VILLAVICENCIO MELÉNDEZ y ALEJANDRO QUIROZ, inscritos en el Ipsa bajo los Nros. 31.198, 18.425 y 108.752, respectivamente.- En fecha: 07-10-2008, la parte demandada contestó la demanda.- En fecha: 17-10-2008, la parte demandada presentó escrito de pruebas, las cuales fueron admitidas en fecha: 20-10-2008.- En fecha: 20-10-2008, la parte demandada presentó escrito de informes.- En fecha: 22-10-2008, la parte actora presentó escrito de pruebas. En fecha: 23-10-2008, el Tribunal estampó auto.- En fecha: 23-10-2008, la parte actora presentó escrito complementario de pruebas, siendo admitidas por auto de fecha: 24-10-2008.- En fecha: 28-10-2008, fue diferida la Sentencia en la presente causa.- Y habiendo transcurrido el lapso para dictar el fallo correspondiente en la presente causa, este Juzgador, procede a proferir el mismo, y en la parte dispositiva del presente fallo, ordenará la notificación de las partes, en los siguientes términos:

EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA:

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la demandada, ciudadana: MARY ZULAY MARQUEZ GRINUNG, ampliamente identificada en autos, debidamente asistida por el abogado: LEONARDO NEGRETTE SOTO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 31.198, mediante escrito que riela a los folios 31 al 35 de autos, contestó la demanda en los siguientes términos: Como punto previo y de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, se opuso a la estimación de la demanda, por ser la misma exagerada, ya que no existen motivos razonables para tal estimación, que es una persona fiel cumplidora de sus obligaciones, especialmente en lo que respecta al pago del canon de arrendamiento, el cual ha realizado en todo momento de manera puntual, que por tal razón no le ha ocasionado ningún daño a la ciudadana: LUCELIA ALTAGRACIA MENDOZA, ni existe ninguna otra obligación o causa que pudiese generar la cantidad de 4.000,00 bolívares estimada en la demanda, ya que a su proceder, se encuentra apegado a la Ley.- Al fondo de la demanda, alegó, que era un hecho cierto que celebró contrato de arrendamiento sobre el inmueble propiedad de la ciudadana LUCELIA ALTAGRACIA MENDOZA, todo lo cual se evidencia de documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, Estado Lara, anotado bajo el N° 70, Tomo 41, en donde se fijó como canon de arrendamiento la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), el mismo se encuentra agregada a las actas y en su cláusula Segunda establecieron que la duración del contrato era de un año (1) contado a partir de la firma del mismo, es decir, desde el día 10-03-2006, por lo cual, el primer año venció el día 10-03-2007, y que en dicho lapso la única comunicación recibida fue el 30-01-2007, en donde le participaron el aumento del canon, lo cual vale decir, que para la fecha 11-03-2007, operó de hecho la tácita reconducción de dicho contrato, y como tal ha venido cancelando periódicamente el canon de arrendamiento; así como el aumento que en forma injustificada, ilegal y extemporánea le fue impuesto por su arrendador, y que al haber operado la prorroga alegada por el actor, debieron respetarse las condiciones, tal y como fueron pactadas en el contrato, en concordancia con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- Igualmente invocó que la ciudadana LUCELIA ALTAGRACIA MENDOZA, contravino la resolución establecida en la gaceta oficial N° 37941, de fecha 19-05-2004, referente al a la extensión de la congelación del aumento de canon de arrendamiento.- Que la actora consignó anexo al libelo de demanda dos (2) comunicaciones, la primera de fecha 30-01-2007, donde le participaron que decidieron aumentarle el canon de arrendamiento a la suma de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (300.000,00), y que por tal motivo debería ajustarse el depósito y elaborarse un nuevo contrato, y que en tal sentido era necesario señalar que en el Contrato de Arrendamiento, en su Cláusula Segunda se estableció que el término de duración del contrato será de un año. Además en la Cláusula Tercera, que el canon de arrendamiento era por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES, lo cual se pagaría por mensualidades adelantadas y su arrendador irrespetando, el acuerdo contractual, antes del vencimiento del contrato, de manera extemporánea sin cumplir el deber ser, le comunicó su intención de aumentar el canon de arrendamiento, la cual recibí en fecha 30-01-2007. Que la segunda comunicación consignada por el actor fechada el 22-03-2007, en donde se lee, PARTICIPACIÓN y como tal recibió la misma, en donde le ofertaban en venta el inmueble, concediéndosele un lapso de 8 días para la respuesta, y en relación a ese primer punto éste contradice lo señalado en el Parágrafo Único del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en donde se establece que el lapso para dar respuesta a la oferta es de quince (15) días calendarios contados a partir de la fecha del ofrecimiento y que dicha comunicación no cumple con los requisitos formales, como son las condiciones y modalidades de la negociación, plazo para la negociación.- Que en el segundo punto de dicha comunicación, es decir, los seis meses de prórroga legal concedida por el arrendador, también adolece de legalidad, ya que no cumple con lo establecido en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual obliga al arrendador a dar un lapso de prórroga en proporción al tiempo ocupado por el arrendatario, por lo que en su caso particular el lapso de prorroga era de un (1) año, lapso éste que solicitó sea acordado en la sentencia que ha de recaer en este proceso.- Que la parte actora, en fecha 29 de julio del 2008, consignó la comunicación de fecha 22-03-2007, endilgándole a tal comunicación como pacto de mutuo acuerdo entre las partes del aumento del canon de arrendamiento por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), afirmación que no es el reflejo que se desprende de dicha comunicación.- Finalmente, solicitó que se valore el referido escrito de contestación y que la presente demanda sea declarada SIN LUGAR en la Sentencia que ha de recaer en el presente proceso, por carecer de basamento legal.-

Establecen los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que corresponde a cada parte probar sus respectivas afirmaciones de hechos, y quien pida la ejecución de la obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe probar el pago o el hecho de haber extinguido la acción.- Seguidamente el Tribunal procede a valorar las pruebas promovidas por ambas partes, comenzando primero con las de la parte actora y luego con las de la parte demandada, a los fines de pronunciarse sobre la procedencia o no de la primera de las nombradas.-

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

Riela a los folios 42 al 44 de autos, escrito de pruebas promovido por la abogada TARSIS AGUILAR, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, ciudadana: JENNY DEL CARMEN MEDINA, ampliamente identificada en autos, en donde promovió el mérito favorable de autos, especialmente el que se desprende de las siguientes actuaciones:

 Poder otorgado a la ciudadana YENNY DEL CARMEN MEDINA, por la ciudadana: LUCELIA ALTAGRACIA MENDOZA, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, de fecha 29-03-2006, inserto bajo el N° 34, Tomo 56.- Con respecto a esta prueba, observó este Juzgador, que el instrumento promovido riela en original a los folios 4 al 7 de autos, el cual no siendo impugnado, desconocido o tachado por la parte demandada, es apreciado por este Tribunal en todo su valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil, corroborándose la cualidad que tiene la demandante para incoar el presente juicio.- Y ASÍ SE ESTABLECE.-
 Documento donde consta la Propiedad del inmueble, protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Iribarren del Estado Lara, de fecha 01-11-2007, anotado bajo el N° 6, folios 66 al 72, Protocolo Primero, Tomo Décimo Segundo, Cuarto Trimestre. Con respecto a esta prueba, observó este Juzgador, que el instrumento promovido riela en fotostatos a los folios 12 al 14 de autos, el cual no siendo impugnado, desconocido o tachado por la parte demandada, es apreciado por este Tribunal en todo su valor probatorio, teniéndose como fidedigno de su original de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, corroborándose que la propiedad del inmueble objeto de la presente acción, le pertenece a la ciudadana LUCELIA ALTAGRACIA MENDOZA RODRÍGUEZ.- Y ASÍ SE ESTABLECE.-
 Contrato de Arrendamiento celebrado entre las ciudadanas LUCELIA ALTAGRACIA MENDOZA y MARY ZULAY MARQUEZ GRINUNG, ambas identificadas en autos, otorgado en fecha 10-03-2006, por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, anotado bajo el N° 70, Tomo 41 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.- Con respecto a esta prueba, observó este Juzgador, que el instrumento promovido riela en original a los folios 8 y 9 de autos, el cual no siendo impugnado, desconocido o tachado por la parte demandada, es apreciado por este Tribunal en todo su valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y el artículo 1357 del Código Civil, corroborándose la relación arrendaticia entre la ciudadana LUCELIA ALTAGRACIA MENDOZA, en su carácter de Arrendadora, y la accionada, ciudadana: MARY ZULAY MARQUEZ GRINUNG, en su carácter de arrendataria, sobre el inmueble objeto de la presente acción, suscribiendo ambas partes en la Cláusula Segunda: ”…que la duración del presente contrato sería de un (1) año contado a partir de la firma del documento…”, es decir: el 10-03-2006, fecha en la cual fue autenticado el referido Contrato de Arrendamiento a Tiempo Fijo Determinado, hasta el 10-03-2007, y en la Cláusula Tercera convinieron, en un canon de arrendamiento por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00).- Y ASÍ SE ESTABLECE.-
 Documento mediante el cual la ciudadana YENNY DEL CARMEN MEDINA le participa a MARY ZULAY MARQUEZ GRINUNG, el aumento del canon de arrendamiento y ella a su vez estampa su firma y número de cédula en señal de conformidad.- Con respecto a este documento el cual riela firmado en original al folio 15, el Tribunal se pronunciará sobre su valor probatorio en las Motivaciones para Decidir.- Y ASÍ SE ESTABLECE.-
 Promovió a fin de demostrar que se le ofreció a la ciudadana MARY ZULAY MARQUEZ, en venta el inmueble dado en arrendamiento, aún cuando no cumplía con los requisitos establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece que solo será acreedor a la preferencia ofertiva el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, y para el momento de la entrega de la participación solo habían transcurrido doce (12) meses de relación arrendaticia, marcado con la letra “A” documento de fecha 22-02-2007, mediante la cual la ciudadana YENNY MEDINA, actuando en nombre de la ciudadana LUCELIA ALTAGRACIA MENDOZA, le ofreció en venta a MARY ZULAY MARQUEZ el inmueble arrendado, y a su vez le notifica que comenzará a correr la prórroga legal establecida en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece que en lo contratos celebrados a tiempo determinado y cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de hasta aun año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses, documento firmado como recibido conforme en la misma fecha por la ciudadana MARY ZULAY MARQUEZ. Y promovió Marcado con la letra “B”, Notificación que se le hizo a la ciudadana MARY ZULAY MARQUEZ, a la ciudadana LUCELIA MENDOZA, de fecha 30-09-2007, mediante la cual manifiesta no poder comprar el inmueble, documento que es la respuesta de la oferta hecha el día 22 de marzo del 2007, en la que se evidencia que notificó 5 meses después el hecho de no poseer la cantidad de dinero necesaria para adquirir el inmueble.- Con respecto a estos documentos, los cuales rielan firmados en original a los folios 48 y 49, el Tribunal se pronunciará sobre su valor probatorio en las Motivaciones para Decidir.- Y ASÍ SE ESTABLECE.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Riela al folio 37, escrito de pruebas presentado por el abogado: LEONARDO NEGRETTE SOTO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana: MARY ZULAY MARQUEZ GRINUNG, identificada en autos, en donde promovió: PRIMERO: Invocó el mérito favorable que arrojan las actas en todo cuanto beneficien a su representado. SEGUNDO: Invocó en favor de su representada lo alegado por la parte actora en su libelo de demanda, en donde señaló que estamos en presencia de una relación originada de un contrato de arrendamiento sobre un inmueble propiedad de la ciudadana LUCELIA ALTAGRACIA MENDOZA, el cual fue suscrito por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto Estado Lara, anotado bajo el N° 70, Tomo 41. Que en el contenido de dicho contrato en su Cláusula Tercera, se estableció que el canon de arrendamiento era por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), y que el lapso de duración era de un año (1) contado a partir de la firma del mismo, es decir, el día 10 de Marzo del 2006, venciendo el mismo el 10 de Marzo del 2007. Que se desprende que la parte actora al hacer la notificación del aumento del canon de arrendamiento mediante comunicación de fecha 30 de Enero de 2007, además de hacerla de forma extemporánea por anticipada, ya que dicha notificación la realizó antes del vencimiento del contrato, expreso en su libelo y en diligencia de fecha 29-07-08 que hay aceptación de mutuo acuerdo entre las partes en relación a dicho aumento, hecho que rechaza categóricamente.- Con respectos a estos alegatos promovidos por la parte demandada el Tribunal se pronunciará en las Motivaciones para decidir.- Y ASÍ SE ESTABLECE.-

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Trabada como quedó la litis, el tribunal procede a dirimir la misma en los siguientes términos:

PRIMERO: Establece el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente: “En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía”. Y siendo pues, que Como punto previo y de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada se opuso a la estimación de la demanda por ser la misma exagerada, en virtud de que la parte actora estimó la presente acción en la cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 4.000,00), el Tribunal procede a pronunciarse como PUNTO PREVIO al fondo de la Definitiva en los siguientes términos:

En Sentencia dictada por nuestro máximo Tribunal Supremo de Justicia, la Sala de Casación Civil, en fecha: 13-04-2000, Juicio por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, Exp. 00-001, dictaminó lo siguiente: “. . .En el presente asunto, lo que se demanda es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por vencimiento del término, razón por la cual no existen pensiones en litigio ni accesorios. En este punto, cabe señalar la atinada opinión del Dr. Humberto Cuenca, en su obra “Derecho Procesal Civil”:

“En los contratos a tiempo determinado es necesario distinguir: si se reclaman determinadas pensiones, éstas determinan la cuantía; si se alega la nulidad, el valor se determina por la totalidad de las pensiones durante todo el tiempo del contrato, y si se ataca la continuación del contrato, se suman las pensiones que falten por vencerse.

Cuando el artículo 72 se refiere a los “accesorios” debe entenderse por éstos los daños y perjuicios, intereses vencidos, gastos de cobranza etc., todos los cuales se acumularán a las pensiones sobre que se litigue, siempre que se trate de contratos a tiempo determinado”. . .

La Sala considera necesario unificar el criterio aplicable para la determinación de la cuantía en el supuesto de demanda de contratos de arrendamiento. En este sentido, se establece lo siguiente: a) Si se trata de demandas por resolución de contratos de arrendamiento por pensiones insolutas, se aplicará el criterio trascrito precedentemente, contenido en la decisión de la Sala de fecha 29 de septiembre de 1999; b) Si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demanden el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil, que prevé

“El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.”

Al respecto, la Sala de Casación Civil, en sentencia de 5 de agosto de 1997, estableció lo siguiente:
“Por consiguiente y en aplicación a lo antes expuesto en lo sucesivo se podrán observar los siguientes supuestos:
a) Si el actor no estima la demanda siendo apreciable en dinero, él debe cargar con las consecuencias de su falta, quedando sin estimación la demanda.
b) Si el demandado no rechaza la estimación en la oportunidad de la contestación, la estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio.
c) Si el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor
d) La Sala puede establecer definitivamente la cuantía únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda”.

El anterior criterio ha sido pacífico y reiterado tal como aparece de sentencia de la Sala de fecha 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), que en su parte pertinente expresa:
“Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que “el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada”.

Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma”.

Doctrina que es acogida por este Tribunal, de conformidad con el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, concatenado a lo establecido en los artículos 36 y 38 del precitado código, en donde tenemos lo siguiente: En el presente caso, quedó demostrado que estamos en presencia de un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO FIJO DETERMINADO, más no es aplicable el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, por no ventilarse una demanda sobre la validez o continuación de un arrendamiento.- En cuanto al artículo 38 eiusdem, observó este Juzgador, que a pesar de que la parte actora no demandó el pago alguno o a titulo de indemnización por concepto de cánones de arrendamientos insolutos o dejados de pagar, en cuanto a la estimación realizada a los fines de demandar el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, a los efectos de la entrega del inmueble objeto de la presente acción, en el acto de contestación a la demanda, el demandado solo se limitó a oponerse a la estimación de la cuantía por ser exagerada, argumentado que no existen motivos razonables para tal estimación, pero sin alegar un hecho nuevo que deba probar, ni propuso una nueva cuantía, por lo que este Tribunal forzadamente, debe declarar SIN LUGAR la oposición hecha por la parte accionada, en contra de la estimación de la cuantía por la parte actora.- Y ASÍ SE DECLARA.-

SEGUNDO: Observó este Juzgador, que durante el debate probatorio la parte actora demostró con Poder otorgado a la ciudadana YENNY DEL CARMEN MEDINA, por la ciudadana: LUCELIA ALTAGRACIA MENDOZA, autenticado por la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, de fecha 29-03-2006 inserto bajo el N° 34, Tomo 56, el cual riela en original a los folios 4 al 7 de autos, la cualidad que tiene la demandante para incoar el presente juicio.- Con Documento de Propiedad protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Iribarren del Estado Lara, de fecha 01-11-2007, anotado bajo el N° 6, folios 66 al 72, Protocolo Primero, Tomo Décimo Segundo, Cuarto Trimestre, que riela en fotostatos a los folios 12 al 14 de autos, el carácter de propietaria que sobre el inmueble tiene la ciudadana LUCELIA ALTAGRACIA MENDOZA RODRÍGUEZ.- Igualmente demostró la parte actora con el instrumento contentivo del Contrato de Arrendamiento celebrado entre la ciudadana LUCELIA ALTAGRACIA MENDOZA y MARY ZULAY MARQUEZ GRINUNG, celebrado en fecha 10-03-2006, por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, anotado bajo el N° 70, Tomo 41 de los Libros de Autenticaciones, el cual riela en original a los folios 8 y 9 de autos, la relación arrendaticia entre la ciudadana LUCELIA ALTAGRACIA MENDOZA, en su carácter de Arrendadora, y la accionada, ciudadana: MARY ZULAY MARQUEZ GRINUNG, en su carácter de arrendataria, sobre el inmueble objeto de la presente acción, suscribiendo ambas partes en la Cláusula Segunda que la duración del contrato sería de un (1) año contado a partir de la firma del documento, es decir: el 10-03-2006, fecha en la cual fue autenticado el referido Contrato de Arrendamiento a Tiempo Fijo Determinado, hasta el 10-03-2007, y en la Cláusula Tercera; convinieron en un canon de arrendamiento por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00).- Y ASÍ SE DECLARA.-

TERCERO: Evidenció este Sentenciador, que la parte actora promovió documento mediante el cual, la ciudadana YENNY DEL CARMEN MEDINA, le participó a MARY ZULAY MARQUEZ GRINUNG, del aumento del canon de arrendamiento y ella a su vez estampó su firma y número de cédula en señal de conformidad.- Por su parte, la accionada de este proceso, invocó a favor de su representada lo alegado por la parte actora en su libelo de demanda, donde señaló que estamos en presencia de una relación originada de un contrato de arrendamiento sobre un inmueble propiedad de la demandada LUCELIA ALTAGRACIA MENDOZA, suscrito por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto Estado Lara, anotado bajo el N° 70, Tomo 41, que en el contenido de dicho contrato en su Cláusula Tercera se estableció que el canon de arrendamiento era por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), y que el lapso de duración era de un año (1) contado a partir de la firma del mismo, es decir, el día 10 de Marzo del 2006, venciendo el mismo el 10 de Marzo del 2007. Que se desprende, que la parte actora, al hacer la notificación del aumento del canon de arrendamiento mediante comunicación de fecha 30 de Enero de 2007, además de hacerla de forma extemporánea por anticipada, ya que dicha notificación la realizó antes del vencimiento del contrato, expresó en su libelo y en diligencia de fecha 29-07-08 que hay aceptación de mutuo acuerdo entre las partes en relación a dicho aumento, hecho que rechaza categóricamente.- Y siendo pues, que sobre ambas pruebas el Tribunal se iba a pronunciar a en las Motivaciones para Decidir, lo hace en los siguientes términos: Es un hecho demostrado en el Contrato de Arrendamiento cuyo original riela a los folios 9 y 10 de autos, que el mismo fue celebrado entre la ciudadana LUCELIA ALTAGRACIA MENDOZA y MARY ZULAY MARQUEZ GRINUNG, en fecha 10-03-2006, por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, anotado bajo el N° 70, Tomo 41 de los Libros de Autenticaciones, sobre el inmueble objeto de la presente acción, suscribiendo ambas partes en la Cláusula Segunda, que la duración del contrato sería de un (1) año contado a partir de la firma del documento, es decir: el 10-03-2006, fecha en la cual fue autenticado el referido Contrato de Arrendamiento a Tiempo Fijo Determinado, hasta el 10-03-2007, y en la Cláusula Tercera, que convinieron en un canon de arrendamiento por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00).- Ahora bien, al analizar el instrumento promovido por la parte actora, a fin de demostrar el aumento del canon de arrendamiento, observó quien Juzga, que el mismo riela al folio 15 y trata sobre una misiva de fecha 20-01-2007, dirigida a la accionada MARY ZULAY MARQUEZ, por parte de la ciudadana: YENNY MEDINA MENDOZA, actuando en su carácter de apoderada de la ciudadana LUCELIA MENDOZA, en donde le participó lo que textualmente se trascribe: “Por medio de la presente me dirijo a usted a los fines de participarle que he decidido aumentar el canon de arrendamiento del apartamento del cual usted es arrendataria, ubicado en la Urbanización Patarata I, Bloque 10, Entrada B, Apto. B-7 de esta ciudad de Barquisimeto, a la suma de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) mensuales; por tal motivo, se hace necesario ajustar el monto del depósito establecido, cuyo contrato de arrendamiento deberá ser autenticado ante una Notaría Pública de Barquisimeto, Estado Lara…”. Del anterior documento trascrito, el cual es apreciado por este Tribunal, de conformidad con los artículos 429 y 430 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1363 y 1371 del Código Civil, se desprende lo siguiente: 1.- Que habiendo pactado las partes en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento, una duración de un (1) año contado a partir del 10-03-2006 hasta el 10-03-2007, y en la Cláusula Tercera, un canon de arrendamiento por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), este aumento por parte de la Arrendadora fechado 30 de Enero de 2007, contraviene los términos pautados en dichas cláusulas contractuales, pues del mismo se desprende que la arrendadora de una forma unilateral y sin precluir la duración del término del contrato de un (1) año el día 10-03-3007, en fecha el 30 de Enero del 2007, aumento el canon de arrendamiento a la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), y a pesar de que tal participación aparece recibida por Mary Marquez, esto no demuestra en modo alguno que haya sido un aumento de mutuo acuerdo entre las partes sino como esta asentado en el instrumento, que fue la arrendadora quien decidió aumentar el mismo, contraviniendo igualmente los dispositivos contenidos en los artículos 1159 y 1160 del Código Civil.- Y ASÍ SE DECLARA.-

CUARTO: Asimismo, observó este Juzgador, que la parte actora, promovió a fin de demostrar que se le ofreció en venta a la accionada, el inmueble dado en arrendamiento, aún cuando no cumplía con los requisitos establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece que solo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, y para el momento de la entrega de la participación solo habían transcurrido doce (12) meses de relación arrendaticia, el cual fue acompañado marcado con la letra “A”, de fecha 22-02-2007, mediante la cual la ciudadana YENNY MEDINA, actuando en nombre de la ciudadana LUCELIA ALTAGRACIA MENDOZA, le ofreció en venta a MARY ZULAY MARQUEZ, el inmueble arrendado, y a su vez le notifica que comenzará a correr la prórroga legal establecida en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece que en lo contratos celebrados a tiempo determinado y cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de hasta un año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses, documento firmando como recibido conforme en la misma fecha por la ciudadana MARY ZULAY MARQUEZ. Y promovió Marcado con la letra “B”, Notificación que se le hizo a la ciudadana MARY ZULAY MARQUEZ, a la ciudadana LUCELIA MENDOZA, de fecha 30-09-2007, mediante la cual manifestó no poder comprar el inmueble, documento que es la respuesta de la oferta hecha el día 22 de marzo del 2007, en la que se evidencia que notificó 5 meses después el hecho de no poseer la cantidad de dinero necesaria para adquirir el inmueble.- Con respecto a estos documentos, los cuales rielan firmados en original a los folios 48 y 49 de autos y que son apreciados por este Tribunal, de conformidad con los artículos 429 y 430 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1363 y 1371 del Código Civil, observó quien Juzga lo siguiente: Pese a que la parte actora alegó que hizo una Preferencia Ofertiva sin que la arrendataria tuviese más de dos (2) años en el inmueble arrendado a lo cual la arrendataria a los cinco meses le participó que no podía comprar el inmueble, esa decisión suya no merma en modo alguno, que debió haber cumplido con los extremos de ley al ofertarle a la arrendataria el inmueble objeto de la presente acción, especialmente lo contemplado en el artículo 44 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como es el caso de indicarle a la arrendataria, mediante documento autentico, precio, condiciones y modalidades de la negociación cuya aceptación o rechazó por parte de la arrendataria deberá ser manifestado en un plazo que no será ni menor y mayor a quince días.- En cuanto a la Prórroga Legal notificada a la arrendataria, ciudadana: MARY ZULAY MARQUEZ, establecida en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece que en lo contratos celebrados a tiempo determinado y cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de hasta un año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses, tenemos que habiendo pactado las partes en la Cláusula Segunda del contrato en cuestión una duración de UN (1) AÑO contado a partir de la autenticación del contrato el 10-03-2006 hasta el 10-03-2007, el lapso de Prórroga legal correspondiente de conformidad con el ordinal “a” del precitado artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es efectivamente de SEIS (6) MESES que operó a partir del 11-03-2007 hasta el 11-09-2007.- Y ASÍ SE DECLARA.-

QUINTO: Observó este Juzgador, que la parte actora peticionó la indemnización de los daños y perjuicios generados por el incumplimiento, ya que al no desocupar el inmueble no le permite realizar la negociación (venta) del mismo pues las personas interesadas en comprar necesitan que este desocupado.- En este sentido, ha quedado demostrado que la presente acción versa sobre un CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO DE LA PRORROGA LEGAL, en la cual cabe destacar que la parte actora no demandó pago alguno, por concepto de cánones de arrendamiento insolutos o dejados de pagar.- En este orden de ideas, es preciso señalar que la consecuencia inmediata de la falta de cumplimiento de la accionada conforme a la naturaleza del contrato ha sido la consecuente entrega oportuna del inmueble vencido el término de la prórroga legal, pero en cuanto a los alegatos expuestos por la parte actora en referencia a la Preferencia Ofertiva, y la petición demandada por la indemnización de los daños y perjuicios generados por el incumplimiento ya que al no desocupar el inmueble no le permite realizar la negociación (venta) del mismo pues las personas interesadas en comprar necesitan que este desocupado, son pretensiones no propias de la naturaleza de esta acción, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO DE LA PRORROGA LEGAL. Y ASÍ SE DECLARA.-

SEXTO: Por todo lo anteriormente narrado, y no habiendo demostrado la parte actora cada uno de sus alegatos esgrimidos en su escrito libelar, forzadamente la presente acción debe ser declarada PARCIALMENTE CON LUGAR y en consecuencia se condena a la parte demandada, ciudadana: MARY ZULAY MARQUEZ GRINUNG, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 14.656.836, hacer entrega a la parte actora del inmueble ubicado en la Urbanización Patarata, Bloque 10, Entrada B, Piso 1, Apartamento B-7, de la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, específicamente al margen norte de la avenida Libertador y al margen Oeste de la Avenida Argimiro Bracamonte, Jurisdicción de la Parroquia Catedral, Municipio Iribarren del Estado Lara, cuyos linderos generales del edificio son: Norte: Con la fachada “B” del edificio en veinte punto veinte metros (20,20 mts) al SUR. Con la fachada “A” del edificio en veinte puntos veinte metros (20,20 mts) al ESTE: con fachada “C” del edificio, en veintiuno punto ochenta metros (21,80 mts) y el OESTE: Con la fachada “D” del edificio en veintiuno punto ochenta metros (21,80 mts) , teniendo un área aproximadamente de construcción se sesenta y un metros cuadrados con setenta y un centímetros cuadrados (61,71 Mts 2) y enmarcado dentro de los siguientes linderos particulares NORTE: con la fachada “B” del edificio, en Cinco punto cincuenta metros (5,50 Mts); SUR: Con la fachada “A” del edificio en cinco punto cincuenta metros (5,50 Mts), ESTE: Con la fachada “C” del edificio en diez punto veinte metros (10,20 Mts) y OESTE: Con fachada “C” del edificio en diez punto veinte metros (10,20 Mts) el cual le pertenece según documento protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Iribarren del Estado Lara de fecha 01 de Noviembre del 2007, anotado bajo el N° 6, folio 66 al folio 72, Protocolo Primero Tomo Décimo Segundo, Cuarto Trimestre, en perfecto estado de conservación y mantenimiento en lo que lo recibió y solvente en todos sus servicios públicos.- Y ASÍ SE DECIDE.-