TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, Dos de Marzo de dos mil nueve
198º y 150º

ASUNTO: KP02-V-2007-004986

PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: JOHANMEL ROJAS y RUTH ESTHER RODRIGUEZ NELO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 13.505.192 y 12.934.559, respectivamente.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: Rufo Rafael Pacheco De Lima, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 19.365.

PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: LILIANA VIRGINIA MORANTES TORRES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.363.986.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Euclides Sebastiani, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nº 64.079

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente proceso a través de libelo de demanda, posteriormente reformado, con ocasión a la pretensión de Resolución de Contrato, interpuesto por los ciudadanos Johanmel Rojas y Ruth Esther Rodríguez Nelo, a través de su Apoderado Judicial, en el que manifiesta como fundamento de su pretensión que en fecha 27 de Julio de 2007, los ciudadanos Liliana Virginia Morantes Torres actuando como propietaria, Johanmel Rojas, actuando como el promitente y Ruth Esther Rodríguez Nelo, en su carácter de cónyuge del segundo, todos identificados, celebraron un contrato de Arrendamiento con Opción a Compra, por ante la Notaría Pública Tercera del Estado Lara. Que en el contrato, la propietaria se obliga a vender al promitente el mencionado inmueble, que el promitente se obliga a comprarle, que el precio total de la venta es la cantidad de CIENTO DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (110.000.000, oo Bs.) que el promitente se obliga a pagar así: a la firma de la opción, TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (35.000.000, oo Bs.), suma ya recibida por la propietaria y el saldo de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (75.000.000, oo Bs.), al momento del otorgamiento del documento definitivo de compra venta. Que el contrato tiene una vigencia de NOVENTA (90) días hábiles, más TREINTA (30) días hábiles de prórroga contados partir de la de la fecha del documento de opción a compra. Que se estableció una cláusula penal de TRES MILLONES QUIIENTOS MIL BOLÍVARES (3.500.000, oo Bs.) para ambos contratantes al cual le fuere imputado el incumplimiento que diere lugar a la no realización de la venta definitiva. Que cualquier notificación que las partes deban hacerse es a través de telegrama con acuse de recibo y que se obliga la propietaria a entregar al promitente, RIF, Solvencia Municipal y de Hidrolara del inmueble, eligiendo como domicilio especial esta Jurisdicción Tribunalicia. Que fue necesario que con fecha posterior a esta demanda y en tiempo vigente del plazo acordado, tuvo necesidad el promitente por medio de telegrama, comunicarse con la propietaria en los términos siguientes: “Liliana Virginia Morantes Torres. Rectorado UNEXPO. Coordinación de administración. Haciendo uso de la cláusula séptima del contrato de opción de compra venta que tenemos. Infórmole que Banco Hipotecario nos solicita que inmueble tenga Título Supletorio y Levantamiento Topográfico, requisito sin el cual no nos concederá el crédito que solicitamos, recaudos que solamente usted como vendedora puede gestionarlo; caso contrario no podremos darle cumplimiento a la opción de compra-venta que tenemos pautada, atentamente. Ruth Esther Rodríguez Nelo”. Que la propietaria, en fecha 19 de Noviembre de 2007, sin haberse vencido la vigencia del contrato, firmó una segunda opción de Compra Venta sobre el inmueble y que recibió la suma de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (50.000.000, Bs.). Que se está en presencia de un hecho ilícito que vulnera el patrimonio de sus representados. Que lo hizo por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, bajo el N° 35, Tomo 187, de los Libros de Autenticaciones. Que es evidencia que con esta nueva opción incumplió el primer contrato de Opción a Compra, cuando no respeta la vigencia del primero, y que obtiene un enriquecimiento sin causa con DOS (02) contratos de Opción a Compra, con el mismo inmueble y una forma coetánea. Fundamentó su pretensión en los artículos 1.167 y 1.185 del Código Civil. Que en el caso concreto se evidencia una conducta de no cumplimiento del contrato firmado por parte de la propietaria, firmado con anterioridad con sus mandantes, al violar el plazo estipulado, pues que el mismo vence a partir del 17 de Enero de 2008. Que por lo expuesto, demanda a la ciudadana Liliana Virginia Morantes Torres, por resolución de contrato con los daños y perjuicios y daños morales, derivados de la conducta dolosa de la demandada. Detalló los daños y perjuicios y los daños morales así: 1) la devolución de la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (35.000.000, oo Bs.) o TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (35.000, oo Bs.F.), suma entregada según documento público, 2) La cantidad de TRES MILLONES QUIENIENTOS MIL BOLÍAVRES (3.500.000, oo Bs.) o TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (3.500, oo Bs.F.), por concepto de cláusula penal, 3) la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (50.000.000, oo Bs.) o CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (50.000, oo Bs.F.) por concepto de daños morales y que la cantidades demandada sean indexadas y 4) los intereses que genere la suma de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (35.000.000, oo Bs.) o TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (35.000, oo Bs.F.), calculados por el Tribunal a la tasa legal. Estimó la demanda en la cantidad de OCHENTA Y OCHO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (88.000.000, oo Bs.) u OCHENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (88.500, oo Bs.F.), mas las costas y costos del proceso. Solicitó Medida Preventiva de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble mencionado en al opción a compra.
En fecha 08 de Febrero de 2008, se admitió la reforma de la demanda.
En fecha 07 de Abril de 2008, la Parte Demanda, asistida de Abogado, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la Prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirlas por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, exponiendo, que en la presente demanda no se establece ni puntualiza en ninguna de sus partes cual es la supuesta obligación incumplida por él. Que siendo por lo tanto el ámbito de aplicación de la presente demanda en cuanto a su fundamento, única y exclusivamente al supuesto del incumplimiento de la ejecución de la obligación de alguna de las partes intervinientes, observando que en el presente caso, de la reforma del libelo de la demanda no se establece, ni específica cual fue a obligación incumplida de parte de la propietaria en el contrato de opción a compra demandado, por lo que al no establecerse la principal causal a los fines de admitir la demanda, referida al incumplimiento de la ejecución de la obligación por parte de u persona en su carácter de propietaria en el contrato de opción a compra en que ésta se basa, no hay materia sobre la cual decidir.
En fecha 14 de Abril de 2008, la Representación Judicial de la parte actora, contradijo la cuestión previa opuesta.
En fecha 15 de Abril de 2008, se abrió la articulación probatoria establecida en el artículo 352 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 15 de Abril de 2008, la Representación Judicial de la parte actora, presentó escrito de promoción e pruebas, siendo admitidas las mimas por auto de fecha 17 de Abril de 2008.
En fecha 22 de Abril de 2008, la parte demandada, asistida de Abogado, presentó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas las mismas en fecha 30 de Abril de 2008.
En fecha 05 y 07 de Mayo de 2008, ambas partes presentaron escritos de conclusiones.
En fecha 19 de Mayo de 2008, este Tribunal dictó Sentencia Interlocutoria declarando Sin Lugar la Cuestión Previa de caducidad opuesta.
En fecha 05 de Junio de 2008, la Representación Judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda, exponiendo que es cierto que suscribió un contrato con la parte demandada. Negó, rechazó y contradijo haber incumplido con las obligaciones establecidas en el mismo. Negó, rechazó y contradijo haber incumplido con la obligación de entregar Rif, Solvencia Municipal y Solvencia de Hidrolara ya que le correspondía hacerlo para el momento de introducción del documento definitivo de venta y que para la fecha de introducción de la demanda el contrato estaba vigente y que en ningún momento se le había solicitado dicho requerimiento. Negó, rechazó y contradijo el haber recibido el telegrama de parte de la actora y que en caso que fuese cierto y que la persona que lo recibió, no se lo entregó, estaría viciado de nulidad. Que es cierto y acepta el hecho que debe devolverle a la parte actora, el dinero entregado al momento de la firma del contrato de opción a compra. Negó, rechazó y contradijo que deba cancelar el monto establecido como cláusula penal. Negó, rechazó y contradijo que tenga que realizar el pago de daño moral. Continuó exponiendo que es cierto que suscribió un contrato de opción a compra autenticado, con la ciudadana María José Godoy sobre el inmueble objeto de la demanda, que no existió mala fe de su parte, que cuando firmó el segundo contrato lo hizo con la convicción que el primero ya estaba vencido para esa fecha, ya que estaba en la falsa creencia de que la vigencia de dicho contrato se había establecido por días continuos como es lo común, siendo el caso así como se desprende de su cláusula tercera, que el tiempo de vigencia fue establecido por días hábiles. Que los actores le habían manifestado aproximadamente a mediado y a finales del mes de Octubre de 2007 que el Banco no les había aprobado el crédito por lo que desistían de la opción a compra y que les manifestó que estaba bien, pero que tendrían que esperar para la devolución del dinero que volviera a negociar el inmueble. Que al enterarse de su error, notificó a la ciudadana María José Godoy de que debían dejar sin efecto la opción, siendo esta petición aceptada y entendida por ella. Que es el caso que cuando se dirigieron a la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, a dejar sin efecto dicha opción a compra, les manifestaron que la misma estaba en el despacho del Notario sin autenticarla aun, ya que el Abogado Rufo Pacheco, había conversado con la Notario solicitándole copia de la misma. Que de la copia simple del contrato de opción a compra anexa al libelo de demanda marcada con la letra “C”, se desprende que no está autenticada ya que no aparece la firma de la Notario, ya que ella manifestaba para ese momento que estaba estudiando anularla o firmarla para así autenticarla, cuando finalmente a principios del mes de Abril de 2008, decidió firmarla autenticándola. Que se trasladaron a la Notaría en referencia y dejaron sin efecto dicho contrato, según se desprende de nota de anulación. Reconvino al ciudadano Johanmel Manuel Rojas en la Resolución del Contrato de Opción a Compra, por no haber cumplido con su obligación principal de cancelar el saldo restante por la cantidad de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (75.000.000, oo Bs.) dentro del lapso de vigencia del referido contrato, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.167 y 1.168 del Código Civil. Solicitó sea condenado a al pago de la cláusula penal establecida en el contrato por la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (3.500.000, oo Bs.) descontándoselo de la cantidad que le entregó al momento de la firma del contrato de opción a compra, debiendo entonces entregar para el momento en que se lo ordene la Sentencia a dicho ciudadano, la cantidad de TREINTA Y UN MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (31.500.000, oo Bs.). Estimó la reconvención en la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (3.500, oo Bs.).
En fecha 06 de Junio de 2008, se admitió la reconvención propuesta.
En fecha 16 de Junio de 2008, la Representación Judicial de la parte demandante reconvenida, presentó escrito de contestación a la reconvención, contradiciéndolo y rechazándolo en todas sus partes, exponiendo que a 16 días vencida la segunda opción a compra, firman por ante la misma Notaría Pública Primera, otro documento donde anulan la segunda opción. Que fue con fecha 04 de Abril de 2008, faltando solo dos días para vencerse el lapso de contestación de la demanda, ese mismo día 04 de Abril de 2008, solicitó en dicha Notaría Copia Certificada de la Anulación para hacerla valer en este Juicio y demostrar la conducta dañosa e irregular de la demandada reconviniente, con fecha 19 de Noviembre de 2007, cuando la demandada reconviniente firma la segunda opción donde vulnera la vigencia de la primera, a la cual le quedaban 38 días hábiles vigentes. Rechazó el pago de las cantidades reclamadas. Rechazó por improcedente la estimación de la reconvención
En fecha 03 de Julio de 2008, este Tribunal, a solicitud de parte, decretó Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble identificado en autos, ubicado en la Urbanización La Paz II Etapa al margen sur de la autopista centro Occidental – Barquisimeto Quibor entre el kilómetro 5 y 6, parcela Nº 72, de la Parroquia Juan De Villegas, Municipio Iribarren del Estado Lara.
En fecha 07 de Julio de 2008, la representación judicial de la parte demandada reconviniente, consignó escrito solicitando la suspensión de la medida cautelar decretada.
En fecha 14 de Julio de 2008, este Tribunal a los fines de la suspensión de la medida solicitada, fijó como caución la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (50.000, oo Bs.F.).
En fechas 10 y 14 de Julio de 2008, las Representaciones Judiciales de las partes, consignaron escritos de promoción de pruebas.
En fecha 14 de Julio de 2008, la Representación Judicial de la parte demandante reconvenida, solicitó la desestimación de la solicitud de suspensión de la medida cautelar decretada, y, en fecha 15 de Julio del mismo año impugnó, mediante escrito, la caución fijada. Asimismo, en fecha 22 de Septiembre de 2008, solicitó la fijación de nueva caución donde se tomara un eventual aumento de la caución fijada; en esa misma fecha, este Tribunal, vista la impugnación de la caución fijada para la suspensión de la medida decretada, se ordenó la apertura de cuaderno separado.
En la fecha anterior, se admitieron a sustanciación las pruebas promovidas por las partes intervinientes en el presente proceso.
En fecha 01 de Diciembre de 2008, la representación judicial de la parte demandante reconvenida, presentó escrito de informes.

Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia definitiva, este Tribunal observa:
DE LA PRETENSIÓN DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO
Tal como ha quedado expuesto, la pretensión de la parte actora tiene por objeto lograr la resolución del contrato de opción a compra venta, sobre una unidad de vivienda y la parcela de terreno que ocupa identificada con el Nº 72, ubicada en la Urbanización La Paz II Etapa al margen Sur de la Autopista Centro Occidental Barquisimeto Quibor, entre los Kilómetros 5 y 6, en Jurisdicción de la Parroquia Juan de Villegas, Municipio Iribarren del Estado Lara, dentro de los siguientes linderos: NORTE: parcela 71; SUR: parcela 73; ESTE: calle 4 y OESTE: parcela 87, que, según su propio decir, y según se desprende del contrato de Opción a Compra Venta que acompaña al escrito libelar y al cual se le confiere pleno valor probatorio al no haber sido desconocido ni impugnado por parte de la demanda, estableció como precio de la venta, la cantidad de CIENTO DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (110.000.000, oo Bs.), cancelando en ese acto la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (35.000.000, oo Bs.) quedando un saldo restante de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (75.000.000,oo Bs.) los cuales serían cancelados al momento del otorgamiento del documento definitivo de compra venta, estableciéndose para ello, un plazo de NOVENTA (90) días hábiles más TREINTA (30) días hábiles de prórroga.
De acuerdo a los términos en que ha quedado planteada la controversia, se deduce que la pretensión de la parte actora procura la resolución del contrato de opción a compra venta, que suscribió con la parte demandada, debido a que ésta última lo incumplió en razón de que realizó un segundo contrato de Opción a Compra Venta con la ciudadana María José Godoy, el cual corre inserto a los autos en copia certificada, asignándosele valor probatorio al no haber sido desconocido ni impugnado por la parte demandada, exponiendo asimismo que tuvo necesidad por medio de telegrama, comunicarse con la propietaria del inmueble, ciudadana Liliana Virginia Morantes Torres, informándole que Banco Hipotecario les solicitaba que el inmueble tuviere Título Supletorio y Levantamiento Topográfico, requisito sin el cual no se les concedería el crédito que solicitaron.
En la oportunidad de presentar su contestación a la demanda, la parte demandada, asistida de Abogado, convino en la existencia de los DOS (02) contratos de opción a compra venta a los cuales se ha hecho referencia, exponiendo que cuando firmó el segundo contrato lo hizo con la convicción que el primero ya estaba vencido para esa fecha, ya que estaba en la falsa creencia de que la vigencia de dicho contrato se había establecido por días continuos como es lo común, siendo el caso que el tiempo de vigencia fue establecido por días hábiles.
Asimismo negó, rechazó y contradijo el haber recibido el telegrama de parte de la actora.
Así las cosas, del análisis de los elementos probatorios que conforman la presente causa, este Juzgador, considera que se encuentra demostrada la existencia del contrato prenombrado.
Igualmente observa quien esto decide, que no riela a los autos Telegrama con acuse de recibo, que aduce la actora haber entregado a la demandada de autos, siendo que de conformidad con las reglas sobre carga de la prueba, establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, la parte actora tenía la carga de demostrar sus afirmaciones, esto es, evidenciar la existencia de tal instrumento, que según su propio decir, entregó a la parte demandada, esto es, la parte actora, es a quien le correspondía demostrar a través de los medios de prueba establecidos en la Ley, sus afirmaciones, hecho éste que no sucedió, por lo cual este Juzgador no puede llegar a la convicción del incumplimiento de la parte demandada debiendo así, declarar sin lugar la pretensión de la actora. Así se decide.
DE LA RECONVENCIÓN PROPUESTA
La parte demandada, propuso reconvención exponiendo que la actora de autos, no ha dado cumplimiento a su obligación principal de cancelar el saldo restante por la cantidad de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (75.000.000, oo Bs.) dentro del lapso de vigencia del referido contrato.
Por lo que habiéndose evidenciado la existencia del contrato de opción a compra aludido así como que, efectivamente, la parte demandante reconvenida no demostró haber notificado a la demandada reconviniente de la necesidad de que le entregara Título Supletorio y Levantamiento Topográfico del inmueble, necesarios para que la entidad bancaria pudiera otorgar el préstamo requerido por ésta, entrega esa a la cual no estaba obligada originariamente, en virtud de que no se encuentra establecida en ninguna de las cláusulas del referido contrato, por lo que, en obsequio que la fuerza vinculante de los contratos, según enseñan los artículos 1.133 y 1.159 del Código Civil para cuya modificación debió haber mediado el mutuo consenso, sin que exista evidencia en autos que así se haya procedido, es entonces que al no haberse reformado en modo alguno la convención suscrita entre las partes a la par que vencieron los lapsos allí indicados para que la hoy demandante hiciera efectiva la adquisición del inmueble objeto del contrato de opción tantas veces aludido, no que a este Juzgador sino atribuir el incumplimiento a la reconvenida en virtud de lo cual lo declara resuelto, debiendo ser pagada al demandado reconviniente la cláusula penal, por lo que se declara pertinente en derecho la reconvención propuesta. Así se decide.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara SIN LUGAR la pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, intentada por los ciudadanos JOHANMEL ROJAS y RUTH ESTHER RODRIGUEZ NELO, contra la ciudadana LILIANA VIRGINIA MORANTES TORRES, previamente identificados, y CON LUGAR la reconvención propuesta por la Representación Judicial de la parte demandada, cuyo objeto es también la resolución de contrato suscrito fecha 27 de Julio de 2007, por ante la Notaría Pública Tercera del Estado Lara inserto bajo el número 78 del Tomo 156 de los libros respectivos.
Se condena en costas a la parte ACTORA en virtud de haber resultado totalmente vencida, todo ello de acuerdo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
En consecuencia la demandada reconviniente deberá reintegrar a la parte demandante reconvenida la cantidad de TREINTA Y UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (31.500, oo Bs.F.), cantidad ésta obtenida de la sustracción de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (35.000, oo Bs.F.) que le entregó la parte actora reconvenida al momento de la firma del contrato de opción a compra, menos TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (3.500, oo Bs.F.) que le corresponden a la parte gananciosa por concepto de cláusula penal.
Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 eiusdem. Publíquese y Regístrese.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los Dos (02) días del mes de Marzo del año dos mil nueve (2009). Años 198° y 149°.
EL Juez
El Secretario,
Abg. Oscar Eduardo Rivero López.
Abg. Roger Adán Cordero

Seguidamente se publicó en su fecha, siendo las 11:10 a.m.
El Secretario,

OERL/mi