TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA
Ciudadano ALBERTO BASTIDAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-6.047.298. No tiene apoderado judicial constituido en autos y compareció asistido por los abogados NORA BEATRIZ AÑEZ PEREZ y LUIS TEOFILO PERDOMO GONZALEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nos. 107.624 y 94.577, respectivamente.

PARTE DEMANDADA
Ciudadana CAROLINA THAÍS RÍOS UZCATEGUÍ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-16.427.094, (No consta apoderado judicial).

MOTIVO
DESALOJO

OBJETO DE LA DEMANDA: Un inmueble constituido por la Quinta Mapaya, Número 725, Calle Bolívar, Barrio Mirador del Este, Parroquia Petare, Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda.

Tipo de sentencia: Interlocutoria con fuerza definitiva.

Exp. No. AP31-V-2009-000491
-I-
DE LA PETICIÓN

Visto el anterior libelo de demanda y los recaudos que lo acompañan, presentado por el ciudadano ALBERTO BASTIDAS, debidamente asistido por los abogados Nora Beatriz Áñez Pérez y Luís Teófilo Perdomo González, el Tribunal ordena darle entrada y hacerse las anotaciones en los Libros respectivos, y previa revisión de las actas procesales observa:

El presente procedimiento de Desalojo se inicia mediante libelo de demanda presentado por el mencionado ciudadano ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos de Lourdes, en fecha 06 de Marzo de 2009, el cual previa distribución de Ley fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado, quien lo recibió en fecha 09 de Marzo de 2009.

El ciudadano Alberto Bastidas intenta acción por Desalojo contra la ciudadana Carolina Thaís Ríos Uzcateguí, de conformidad con el artículo 34 literales b, c, e y f de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, aduciendo con relación a los hechos lo que parcialmente se transcribe a continuación:

“Es el caso que ahora someto a su competente autoridad que en fecha quince (15) de abril del año dos mil ocho (2008), la ciudadana Carolina thaís Ríos Uzcateguí, y el ciudadano Alberto Bastidas, decidieron de mutuo acuerdo celebrar un contrato de arrendamiento, contrato de arrendamiento este que anexamos al presente libelo en copia simple marcado con la letra “A”, por un inmueble propiedad del ciudadano Alberto Bastidas, el cual se encuentra ubicado en la siguiente dirección: Calle Bolívar quinta Mapaya Número 725, Barrio Mirador Del Este, Parroquia Petare. Municipio Autónomo Sucre. Estado Miranda, y el cual es de su exclusiva propiedad, conviniendo que el mismo tendría una duración de seis (06) meses es decir que su fecha de vencimiento era el día quince (15) de octubre del año dos mil ocho (2008), siendo el caso que antes de la referida fecha prevista para su término se le participó a la antes referida ciudadana de manera escrita que el contrato de arrendamiento no le sería renovado, según puede apreciarse de comunicaciones dirigidas a la arrendataria por el arrendador…
…Omissis…
…motivo este por el cual debía desalojar en inmueble libre de personas y bienes a la fecha de su término. Siendo el caso que la antes referida ciudadana haciendo caso omiso del contrato vigente entre las partes a su vencimiento se niega a desalojar el inmueble y ha procedido a cancelar el canon de arrendamiento a través de la figura de la consignación del canon por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas, haciendo de manera irregular ya que hasta la fecha de la presentación de la presente demanda la arrendataria solo ha cancelado los meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre y ha dejado de despostar los meses de diciembre, enero y febrero es importante resaltar que ha realizado dichos pagos de manera irregular ya que no hay una constante tanto en las fechas de cancelación, ni del monto acordado por concepto de canon de arrendamiento ya que la misma deposita en fecha s que no concuerdan con el vencimiento mensual del canon y las cantidades que deposita no son las acordadas como canon de arrendamiento, también es importante acotar el grave estado de deterioro en que se encuentra el inmueble lo cual lo hace inhabitable y requiere con urgencia reparaciones mayores motivo este por el cual es que es necesario y urgente que la ciudadana Carolina Thaís Ríos Uzcateguí, desaloje el inmueble, la situación de deterioro del inmueble puede apreciarse de tomas fotográficas realizadas por el propietario del inmueble…OMISSIS…” (Negrillas del accionante)

Con base a los hechos narrados realizó su petitorio en los términos que textualmente se transcriben a continuación:

“En virtud de los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, es por lo que procedemos en este acto a Demandar por Desalojo como en efecto lo hacemos a la ciudadana Carolina Thaís Uzcateguí Gloria, venezolana, mayor de edad, civilmente hábil, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-16.427.094, Y para dar cumplimiento a lo dispuesto en el Código de Procedimiento Civil en su artículo 38, estimamos la cuantía de la presente demanda en la cantidad de Cuatro mil Bolívares Fuertes. (Bs.F. 4.000,00.).” (Negrillas del accionante)

A los fines de la admisión de la demanda, la parte actora consignó los siguientes instrumentos:
• Contrato de arrendamiento privado, que en copia simple, marcado con la letra “A”, cursa inserto al folio 6 del expediente;
• Comunicación de fecha 17 de abril de 2008, dirigida a la ciudadana “CARLINA RIO UZCATEGUI”, que firmada en original y marcada con la letra “B” cursa al folio 7;
• Comunicación de fecha 18 de abril de 2008, dirigida a la ciudadana “CARLINA RIO UZCATEGUI”, que firmada en original y marcada con la letra “C” cursa al folio 8;
• Comunicación de fecha 20 de mayo de 2008, dirigida a la ciudadana “Carlina Rios”, que firmada en original y marcada con la letra “D” cursa al folio 9;
• Comunicación de fecha 14 de julio de 2008, dirigida a la ciudadana “CARLINA RIOS”, que firmada en original y marcada con la letra “E” cursa al folio 10;
• Comunicación de fecha 21 de agosto de 2008, identificada como “NOTIFICACION” dirigida a la ciudadana “Carlina Rios”, que en copia simple y marcada con la letra “F” cursa al folio 11;
• Reproducciones fotográficas que marcadas con las letras “H”, “I”, “J”, “K”, “L”, “N”, “M”, “O”, “P”, “Q” y “R”, cursan a los folios 12 al 22 del expediente.
• Copias simples de documentos varios, que marcados “S”, “s1”, “S2”, “S3”, “S4”, “S5”, “S6”, “S7”, “S8””S9”, “S10”, “S11”, “S12” y “S13”, cursan a los folios 23 al 36 del expediente.
• Copia simple de certificación de consignaciones del expediente signado con el No. 20081856, que cursa al folio 37 del expediente.

-II-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Visto el contenido de la pretensión deducida en la presente causa, y los instrumentos consignados, este Tribunal a los fines de pronunciarse sobre la admisibilidad, hace las siguientes consideraciones:

En el caso sub examine, de la lectura meridiana del escrito libelar, y de la revisión de los documentos presentados por el demandante, específicamente del contrato de arrendamiento (folio 6), se desprende que la relación arrendaticia que originó la presente acción, es un contrato por escrito a tiempo determinado, tal como se evidencia de la narración de los hechos contenidos en el libelo.

En este sentido, la parte actora señala en su libelo entre otros hechos, que en fecha 15 de abril de 2008, decidió suscribir contrato de arrendamiento con la ciudadana Carolina Thaís Ríos Uzcateguí, que el mismo tendría una duración de 06 meses y que su vencimiento era el día 15 de octubre del 2008, refiriendo que antes de la fecha de su terminación se le participó de forma escrita a la mencionada ciudadana que el contrato de arrendamiento no sería renovado.

En ese orden de ideas, indicó que la referida ciudadana haciendo caso omiso del contrato vigente entre las partes, a su vencimiento se niega a desalojar el inmueble y ha procedido a cancelar el canon de arrendamiento a través de la figura de la consignación por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Asimismo, la cláusula “SEGUNDA” del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, cursante al Folio 06, alusiva a la duración de dicha relación arrendaticia, establece lo siguiente:
“La duración del presente Contrato es de (6) meses fijos contados a partir de la fecha: 15/04/2008 a 15/10/2008 “LA ARRENDATARIA” deberá notificarle a “EL ARRENDADOR” dentro de un plazo de un (1) mes antes de su vencimiento, si desea continuar con el contrato, en un contrato de tiempo fijo.…”

De ahí que, de acuerdo a la cláusula anteriormente citada, del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el 15 de abril de 2008, vencía el 15 de octubre de 2008, y siendo que la relación arrendaticia entre las partes se inició el 15 de abril de 2008, tal como lo argumenta la parte actora en su libelo y como se desprende del contrato cursante al folio 06, se denota claramente que el contrato es a tiempo determinado y que habiéndose iniciado la relación el 15 de abril de 2008 y culminado el último contrato el 15 de octubre de 2008, le corresponde al arrendatario una prórroga legal de seis (06) meses, de conformidad con el literal “a” del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto han trascurrido seis (6) meses de relación en virtud del contrato celebrado, comenzando a transcurrir la prorroga legal a partir del 15 de octubre de 2008, oportunidad en la cual se vence el contrato celebrado por un seis meses.

Ahora bien, fundamenta la parte actora su pretensión en los literales “b”, “c”, “e” y “f” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuya norma establece lo siguiente:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble…”

Del contenido del artículo precedentemente citado, se desprende la acción de Desalojo, por las siguientes causales: por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble o algunos de sus parientes, porque el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten su reparación, que el arrendatario haya ocasionados deterioros mayores que los provenientes del uso normal y que el arrendatario haya incurrido en la violación del incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.. Sin embargo, para que la referida pretensión basada en los literales “b”, “c”, “e” y “f” sea admisible se requiere como requisito fundamental, que el contrato de arrendamiento sea verbal o por escrito a tiempo indeterminado, o que se haya indeterminado en el tiempo, hecho que no se verifica en el caso de autos.

Respecto, a la viabilidad de la acción de Desalojo la Sala Constitucional del Máximo Tribunal de la República, en sentencia Nº 381, de fecha 07/03/2007, Caso: ZAZPIAK INVERSIONES C.A, Exp. Nº 06-1043, señaló lo siguiente:
“….Ahora bien, para la resolución del presente recurso es importante la realización de las siguientes precisiones:
1. Inversiones Zazpiak C.A. contrató con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz el arrendamiento a tiempo determinado de un inmueble de su propiedad.
2. Inversiones Zazpiak C.A. incoó, ante el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, demanda de desalojo contra la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz, por el incumplimiento del contrato de de arrendamiento que, según afirmaron, era a tiempo determinado, el cual se configuró con la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento.
3. El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que “[sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, (…)”.
4. El referido artículo enumera las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, remuneración que debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente.

Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones Zazpiak C.A. con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…); y por ser el contrato que vincula a las partes, un contrato a tiempo determinado, (…)”, lo que evidencia, que el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio.

Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide…..” (Subrayado del Tribunal).

En ese sentido, el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.”

De manera que, al tratarse en el caso de autos de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y encontrándose en curso la prórroga legal, por cuanto la relación arrendaticia existente entre las partes se inició primigeniamente el 15 de abril de 2008, la pretensión incoada por el ciudadano ALBERTO BASTIDAS y fundamentada en los literales “b”, “c”, “e” y “f” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta contraria a derecho, ya que, no es posible demandar el desalojo de un inmueble cuando se ha arrendado a través de un contrato por escrito a tiempo determinado y menos aún cuando ha operado la prórroga legal conforme a la Ley especial, por lo que de acuerdo a la jurisprudencia precedentemente citada y de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, resulta forzoso para este Tribunal negar la admisión de la presente demanda. Así se decide.

-III-
DE LA DECISIÓN

En consecuencia, con fundamento en las motivaciones antes referidas este JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley NIEGA la admisión de la presente demanda de Desalojo incoada por el ciudadano ALBERTO BASTIDAS en contra de la ciudadana CAROLINA THAIS RÍOS UZCATEQUÍ

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de marzo de dos mil nueve (2009). AÑOS: 198° de la Independencia y 150° de la Federación.
LA JUEZ,

Abg. DAYANA ORTIZ RUBIO
LA SECRETARIA,

MARIA ALEJANDRA RONDON G.

En la misma fecha siendo la tres y diez minutos de la tarde (3:10 p.m.), se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

MARIA ALEJANDRA RONDON G.

DOR/Marg/rmg.
EXP No. AP31-V-2009-000491.