TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:

PODER JUDICIAL
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR

Ciudad Bolívar, 17 de marzo de 2009.-
198° y 150°

ASUNTO: FP02-V-2008-000319
RESOLUCIÓN N° PJ0182009000176

Vista la diligencia suscrita en fecha 03-02-2009, por los ciudadanos NELSON GUILLERMO AVILA MAESTRACCI debidamente asistido del abogado PEDRO RAFAEL GOITIA MANZANO -parte actora y PROMOTORA & CONSTRUCTORA HAKA, S.A., representada por su apoderada judicial abogada MARIA CRISTINA ACHO –parte demandada- mediante el cual suscriben formal transacción en los términos expuestos en el mismo, los cuales se dan aquí por reproducidos:
PRIMERA: 1.- El apoderado del ciudadano NELSON GUILLERMO AVILA MAESTRACCI declara que, su patrocinado, en fecha 21/06/2006 celebro un Contrato de Opción de Compra Venta de un inmueble propiedad de PROMOTORA & CONSTRUCTORA HAKA, S.A., tal como consta en documento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Heres del Estado Bolívar, quedando anotado bajo el Nro. 63, tomo 90 de los libros de autenticación llevados por esa notaria. 2.- Que en la cláusula primera del referido CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, su representado, ALBERTO RAFAEL AVILA MAESTRACCI se obligaba a comprar y por su parte PROMOTORA & CONSTRUCTORA HAKA, S.A. se obligaba a vender el inmueble identificado como T2-P03 de la Urbanización y Parcelamiento VILLA EUROPA II, ubicada en Las Flores de Agua Salada, Parroquia Agua Salada del Municipio Heres del Estado Bolívar, una parcela de terreno de 200 m2 y la casa sobre el construido de 120 m2. 3.- Que en la cláusula Tercera del referido contrato su mandante, NELSON GUILLERMO AVILA MAESTRACCI, asumió la obligación de pagar CIEN MILLONES DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 100.000.000,00) actualmente CIEN MIL BOLÍVARES Fuertes SIN CÉNTIMOS (Bs.F 100.000,00), los cuales según el cronograma que establecía el mismo CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, eran, para el momento de suscribir el contrato y como inicial la cantidad de Bs. 5.000.000,00 por concepto de anticipo reserva (inicial) para el día 14 de febrero del 2006; y los Bs. 95.000.000,00 restante en el plazo de seis (06) meses consecutivos a partir del 14 de marzo del 2006, mediante la emisión de seis (06) letras de cambio a favor de la PROMOTORA VENDEDORA por un monto de Bs. 13.834.000,00 cada uno siendo el vencimiento de la última cuota el día 14 de Agosto del 2006. Sin embargo reconoce que su representado, NELSON GUILLERMO AVILA MAESTRACCI, no obstante esta estipulación y como quiera que el termino o plazo de pago se supone otorgado a favor de el deudor, para hacer mas cómoda la situación de LA PROMOTORA VENDEDORA hizo pagos periódicos y a cuenta de saldos deudor hasta alcanzar la totalidad de Bs. 84.500.000,00 o Bs. 84.500,00. Que los mismos se han pagado desde el día 10 de abril del 2006 hasta el 09 de diciembre del 2006, y comprenden el pago de la casi totalidad del precio de compraventa pactado y convenido. Estos pagos se hicieron a la cuenta corriente Nº 0425-0034830200000098 de la entidad MI CASA C.A. cuya cuenta pertenece a PROMOTORA & CONSTRUCTORA HAKA, S.A., así como a la cuenta 01340186131861028069 del BANCO BANESCO también propiedad de la promotora vendedora. 4.- Que la vendedora PROMOTORA & CONSTRUCTORA HAKA, S.A., asumió, en el contrato, la obligación de venderle a su mandante el inmueble identificado, así como de entregarle totalmente terminada y habitable la casa construida sobre la parcela, que constituyen el objeto del contrato, en un plazo no mayor de ocho meses contados a partir de la autenticación del documento, es decir, hasta el 21/03/2007. 5.- Que la entrega del inmueble terminado y habitable no se ha producido, y presenta avanzado estado de retraso, por ello conforme a la inspección ocular que extralitem que se evacuo el 18/02/2008, a los efectos de evitar que desapareciera la situación y estado de construcción que presentaba el inmueble, casa y parcela T2-P03, en el conjunto residencial VILLA EUROPA II, y dado que habían transcurrido 11 meses de retardo en el cumplimiento de la obligación, su representado procedió, a demandar a PROMOTORA & CONSTRUCTORA HAKA, S.A. en formal pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA, DAÑOS Y PREJUICIOS CONTRACTUALES, pretensión que quedo contenida en expediente signado como Asunto FP02-V-2008-000319
SEGUNDA: Con base a lo declarado en la cláusula anterior, el apoderado del ciudadano NELSON GUILLERMO AVILA MAESTRACCI peticiona 1.- Que se entregue el inmueble identificado como T2-P03 del conjunto residencial VILLA EUROPA II, a los efectos de que su representado, NELSON GUILLERMO AVILA MAESTRACCI, parte demandante, termine la casa habitación, por incumplimiento del contrato celebrado con la vendedora PROMOTORA & CONSTRUCTORA HAKA, S.A. 2.- Que se le entregue al demandante, ALBERTO RAFAEL AVILA MAESTRACCI, el titulo de propiedad del inmueble libre de pasivos y de gravamen. 3.- Que se le cancelen, al demandante, los daños contractuales patrimoniales que le ha causado PROMOTORA & CONSTRUCTORA HAKA, S.A., al no cumplir con su obligación contractual, 4.- Que se le cancelen las costas y costos del proceso de cumplimiento de ejecución de contrato. 5.- Que se le cancelen, al demandante, como estimación pecuniaria de la ACCIÓN DE EJECUCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, DAÑOS Y PERJUICIOS CONTRACTUALES, la suma de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00).
TERCERA: La apoderada judicial de la PROMOTORA & CONSTRUCTORA HAKA, S.A., señala que: 1.- Es cierto que su representada PROMOTORA & CONSTRUCTORA HAKA S.A. celebró un NEGOCIO JURÍDICO VERBAL “CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA” con el ciudadano NELSON GUILLERMO ÁVILA MAESTRACCI venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº V- 4.980.178 y domiciliado en el conjunto residencial la Esmeralda, paseo gaspari, Ciudad Bolívar, torre “D”, apartamento 23, segundo piso. 2.- Es cierto que su representada, PROMOTORA & CONSTRUCTORA HAKA S.A., por ese negocio jurídico verbal, se obligo a vender al demandante NELSON GUILLERMO ÁVILA MAESTRACCI, y este a comprar, un inmueble identificado como T2-P03 de la urbanización y parcelamiento Villa Europa II ubicados en las Flores de Agua Salada, Parroquia Agua Salada del Municipio Heres, Ciudad Bolívar, estado Bolívar, integrado por una parcela de terreno constante de 200 M2 y la Casa quinta que sobre ella se construyera constante de 120 M2 de construcción. 3.- Es cierto que el monto acordado para la compra del inmueble es la suma de DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 285.000.00,00) ACTUALMENTE DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (BS F. 285.000,00). 4.- Es cierto que el demandante NELSON GUILLERMO ÁVILA MAESTRACCI, solo ha cancelado, hasta el mes de diciembre de 2006, la suma de OCHENTA Y CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 84.500.000,00) equivalentes actualmente a OCHENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES ( Bs. f. 84.500,00). 5.- Es cierto que el demandante NELSON GUILLERMO ÁVILA MAESTRACCI adeuda a nuestra representada la suma de DOSCIENTOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.500.000,00) equivalentes actualmente a DOSCIENTOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. f. 200.500,00). 6.- Que la construcción de la vivienda esta solo hasta un 25% de la obra, estimada a la presente fecha en CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES SIN CÉNTIMOS (BS. F. 40.000,00).-
CUARTA: ACUERDO TRANSACCIONAL: Estando de acuerdo, los apoderados judiciales en nombre de LAS PARTES en que, NELSON GUILLERMO AVILA MAESTRACCI tiene derecho a: 1.- Que se le haga entrega material del inmueble ofrecido en venta, en las condiciones actuales en que se encuentra, para que el, NELSON GUILLERMO AVILA MAESTRACCI, realice a sus propias expensas la culminación de la vivienda, modificaciones y acabados. 2.- Que se le haga el documento de venta y la tradición legal debidamente protocolizado por ante el Registro Subalterno; 3.- Que por el devenir del tiempo a título de pago indemnizatorio se le debe dar en plena propiedad otra parcela del Parcelamiento VILLA EUROPA II; en que la empresa PROMOTORA & CONSTRUCTORA HAKA, S.A. tiene derecho a: 1.- Que se levante la medida de prohibición de enajenar y gravar sobre la parte del parcelamiento correspondiente al sector denominado VILLA EUROPA II, para poder cumplir con la protocolización del documento de NELSON GUILLERMO AVILA MAESTRACCI y de los demás copropietarios; es en este momento y con el objeto de encontrar una fórmula transaccional que le ponga fin al presente litigio, y para precaver cualquier otro derivado de la muy especial relación contractual que los vinculó, es que se acuerda que: 1.- PROMOTORA & CONSTRUCTORA HAKA, S.A. entregue materialmente a NELSON GUILLERMO AVILA MAESTRACCI el inmueble ofrecido en venta, identificado como T2-P03 de la Urbanización y Parcelamiento Villa Europa II ubicado en las Flores de Agua Salada, Parroquia Agua Salada del Municipio Heres, Cuidad Bolívar, Estado Bolívar, integrado por la parcela de terreno de 200 M2 y la Casa Quinta sobre ella construida constante de 120 M2 con la titularidad respectiva. 2.- PROMOTORA & CONSTRUCTORA HAKA, S.A. realice el documento de venta definitivo del inmueble ofrecido para protocolizar en el Registro Subalterno, realizando la tradición que obliga la ley. 3.- PROMOTORA & CONSTRUCTORA HAKA, S.A. realice el documento traslativo de la propiedad del inmueble ofrecido a título de pago indemnizatorio, identificado como T1-P06 de la Urbanización y Parcelamiento Villa Europa II ubicado en las Flores de Agua Salada, Parroquia Agua Salada del Municipio Heres, Ciudad Bolívar, Estado Bolívar, integrado por una parcela de terreno constante de 194,90 M2, con los siguientes linderos: NORTE: doce metros con sesenta y siete centímetros con la parcela P2-11 del parcelamiento Villa Europa I (12,67 m), SUR: catorce metros con noventa centímetros con calle interna del parcelamiento (14,90 m), ESTE: doce metros con cincuenta y un centímetros con parcela T1-P05 del parcelamiento Villa Europa II (12,51 m), OESTE: con quince metros con parcela T1-P07 del parcelamiento Villa Europa I (15,00 m); para su protocolización en el Registro Subalterno, realizando la tradición legal que obliga la ley. 4.- Que NELSON GUILLERMO AVILA MAESTRACCI solicite el levantamiento de la medida de prohibición de enajenar y gravar, acordada por el JUEZ PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, AGRARIO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR, sobre la totalidad de la parte del parcelamiento correspondiente al sector denominado VILLA EUROPA II, para poder cumplir con la protocolización del documento de NELSON GUILLERMO AVILA MAESTRACCI, de las parcelas dadas como parte de pago y de los demás copropietarios. Con dicho acuerdo se da por finiquitada la relación contractual que vinculo a NELSON GUILLERMO AVILA MAESTRACCI con PROMOTORA & CONSTRUCTORA HAKA, S.A., en forma única y definitiva por los conceptos relacionados en este documento y por cualquier otro que pueda existir, en consecuencia NELSON GUILLERMO AVILA MAESTRACCI, por intermedio de su apoderado judicial, se compromete a no realizar reclamación o demanda alguna en contra de la empresa PROMOTORA & CONSTRUCTORA HAKA, S.A. y esta última de igual forma por intermedio de su apoderada judicial se compromete a no realizar reclamación o demanda alguna en contra de NELSON GUILLERMO AVILA MAESTRACCI, derivadas de la relación contractual que los vínculo por efecto del contrato de Compra Venta suscrito entre ellos en fecha 21/06/2006 contenido en el documento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Heres del Estado Bolívar, anotado bajo el Nro. 63, tomo 90 de los libros de autenticación llevados por esa notaria.
QUINTA: FINIQUITO TOTAL: LAS PARTES, por intermedio de sus apoderados judiciales, convienen y reconocen que con las estipulaciones antes indicada quedan incluidos todos y cada uno de los conceptos, derechos y acciones que como consecuencia de la relación contractual que mantuvieron NELSON GUILLERMO AVILA MAESTRACCI Y PROMOTORA & CONSTRUCTORA HAKA, S.A., y que pudieran eventualmente corresponderle por cualquier concepto; ya que es voluntad expresa de LAS PARTES que la presente transacción constituya un arreglo total y definitivo, incluyendo cualquier acción y/o procedimiento intentado o por intentar por ante cualquier autoridad administrativa o jurisdiccional de la naturaleza y por la causa que fuere, toda vez que es voluntad expresa de las partes que dichas acciones o procedimientos, incluido el signado como asunto FP02-V-2008-0000319, queden definitivamente extinguidos o terminados. En consecuencia, LAS PARTES, se liberan, mutuamente, de toda responsabilidad que pueda derivarse de la legislación en general y/o especial y de cualquier otra directa y/o indirectamente relacionada con las disposiciones legales que sobre la materia existan, incluyendo acciones civiles, penales y/o de aquellas otras que puedan derivarse de la relación contractual que los vinculó, sin reservarse acción ni derecho alguno que ejercitar.
SEXTA: CONCEPTOS INCLUIDOS: A los fines de la presente transacción LAS PARTES acuerdan que quedan incluidos todos los conceptos reclamados tanto en el libelo de la demanda como en la contestación a la misma y en consecuencia declaran y reconocen que nada más le corresponde ni queda por reclamar a las partes, por los conceptos mencionados en el libelo de la demanda y en su contestación ni diferencia(s) de cualquier concepto mencionado en el presente documento, ni por ningún otro concepto relacionado con la relación contractual que los vinculó.
SEPTIMA: CONFORMIDAD TOTAL: LAS PARTES, por intermedio de sus apoderados judiciales, declaran su total conformidad con los terminos de la presente transacción, declaran, además, que nada se quedan a deber por ningún concepto relacionado con el vinculó contractual que mantuvieron, y así mismo reconocen y aceptan que lo aquí convenido, constituye un finiquito total y definitivo tanto de la causa signada como asunto FP02-V-2008-0000319 como de cualquier otra reclamación. Por lo que LAS PARTES declaran no reservarse ninguna acción el uno contra el otro por ante ninguna autoridad judicial y/o administrativa.
OCTAVA: COSA JUZGADA: Las partes reconocen y aceptan el carácter de cosa juzgada que la presente transacción tiene a todos los efectos legales con el fin de llegar así a un arreglo total y definitivo tanto en la causa signada como Asunto FP02-V-2008-000319, como en cualquier otra reclamación pueda surgir y evitar cualquier litigio directa y/o indirectamente relacionado con los conceptos, hechos y demás extremos mencionados en este documento, y los que mediante la presente transacción han quedado total y definitivamente terminados.
NOVENA: Las partes se comprometen a suscribir la presente TRANSACCIÓN ante el jUEZ PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, AGRARIO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR, juez de la causa, para que una vez suscrita en forma inmediata se solicite la homologación correspondiente que ponga fin al litigio contenida en la causa signada como Asunto FP02-V-2008-000319….”

Ahora bien, en virtud de las garantías constitucionales “a la tutela judicial efectiva” prevista y sancionada en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de donde dimana igualmente el poder tuitivo de los jueces para proteger a los justiciables, antes de homologar o no el acto efectuado en la presente causa, debe necesariamente esta jugadora analizar las conductas procesales asumida por las partes.

La Transacción, el Desistimiento y el Convenimiento son instituciones jurídicas de naturaleza procesal de que se valen las partes para poner fin al litigio y/o al proceso sin haber producido la sentencia o máxima decisión procesal o una vez dictada antes de adquirir el carácter de cosa juzgada o después de ello en fase de ejecución de la misma, de manera voluntaria, acordada de manera unilateral o bilateral por las partes, toda vez, que el proceso civil está regido por el principio DISPOSITIVO, y que se trate de derecho disponible donde no esté interesado el interés u orden público; es lo que se conoce como “Modos Anormales de Terminación del Proceso”.
En tal sentido, es oportuno mencionar que la transacción a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.713 de Código Civil define el contrato de transacción en los siguientes términos:
"La transacción es un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual".

De otra parte, la fuerza que el convenio tiene entre aquellos que lo suscriben, es el de la cosa juzgada, conforme puede verse del texto de los preceptos 255 de Código de Procedimiento Civil y 1.718 del Código citado anteriormente, al disponer simultáneamente lo siguiente: "La transacción tiene entre las partes la misma fuerza que la cosa juzgada".

Por su parte el artículo 256 del mencionado Código adjetivo, establece:
"Las partes pueden terminar el proceso pendiente, mediante la transacción celebrada conforme a las disposiciones del Código Civil. Celebrada la transacción en el juicio, el Juez la homologará si versare sobre materias en las cuales no estén prohibidas las transacciones, sin lo cual no podrá procederse a su ejecución".

De igual manera, es oportuno traer a colación el artículo 264 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:

Artículo 264: “Para desistir de la demanda y convenir en ella se necesita tener capacidad para disponer del objeto sobre que verse la controversia y que se trate de materias en las cuales no estén prohibidas las transacciones”.

Así las cosas, siguiendo el criterio del conocido tratadista y doctrinario patrio Dr. Ricardo Henríquez la Roche, citando extracto de su obra “MODOS ANORMALES DE TERMINACIÓN DEL PROCESO”, Pág. 90, capitulo 25, titulado MATERIAS AJENAS A LA TRANSACCIÓN Y AL CONVENIMIENTO, cuyo tenor es el siguiente:
“(…) Según expresa Marcano Rodríguez, son ajenas a la transacción y al convenimiento las materias relativas a los asuntos que atañen a la moral, orden público, buenas costumbres, estado civil, etc., no admiten transacción o convenimiento. En estos casos, el Juez debe negar la homologación conforme a las artículos 256 y 264 C.P.C. (…)”.
(Subrayado nuestro)

Sin embargo, el ordenamiento jurídico impone para su validez, el cumplimiento de tales requisitos específicos, cuya inobservancia podría configurar una causal que el Código Civil sanciona con nulidad.

Así las cosas, tenemos que el abogado PEDRO RAFAEL GOITIA MANZANO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante ciudadano NELSON GUILLERMO AVILA MAESTRACCI, según consta de poder apud acta que cursa al folio 53; del presente expediente, del cual, se evidencia que el prenombrado abogado, tiene potestades para llevar a cabo los actos enunciados en el artículo 154 del Código de Procedimiento Civil, específicamente las facultades expresas para transigir, convenir y desistir en juicio.
(Negritas nuestras)

En este sentido, siendo que consta en autos tal facultad expresa para que el referido abogado, pueda transigir en el presente procedimiento, en razón de ello, considera quien aquí decide, que el negocio jurídico contenido en el escrito celebrado entre los ciudadanos NELSON GUILLERMO AVILA MAESTRACCI debidamente asistido del abogado PEDRO RAFAEL GOITIA MANZANO -parte actora- y PROMOTORA & CONSTRUCTORA HAKA, S.A., representada por su apoderada judicial abogada MARIA CRISTINA ACHO –parte demandada-, según consta de instrumento poder que riela al folio 72 del presente asunto, vale indicar, la transacción bajo estudio, cumple con los requisitos exigidos en las normas antes citadas, como lo son: 1) la capacidad para disponer de la pretensión o derecho litigioso, debido que cada parte actuó en nombre propio, representados por sus apoderados judiciales, supra identificados en autos; y, 2) la transacción ejercida no versa sobre cuestiones en las cuales se prohíba este tipo de contratos, pues, no se afecta el orden público al observarse que los derechos transigidos son del dominio privado de las partes, con todo lo cual resulta procedente en este caso HOMOLOGAR el contrato bajo estudio -transacción, y así se establecerá en el dispositivo de esta decisión.

En consonancia, con las argumentaciones realizadas precedentemente, el Tribunal HOMOLOGA LA TRANSACCIÓN efectuada por las partes, ciudadano NELSON GUILLERMO AVILA MAESTRACCI debidamente asistido del abogado PEDRO RAFAEL GOITIA MANZANO -parte actora- y PROMOTORA & CONSTRUCTORA HAKA, S.A., representada por su apoderada judicial abogada MARIA CRISTINA ACHO –parte demandada- en los términos contenidos en la misma. Finalmente, la transacción realizada en los límites señalados, adquiere carácter en sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada de conformidad con lo previsto en el artículo 255 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
La Juez,

Dra. Haydee Franceschi Gutiérrez.-
La Secretaria Temporal,

Sofía Medina.-
HFG/SM/Eddy.-