TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, once (11) de Junio del dos mil nueve (2009).
199º y 150º

ASUNTO: KP02-V-2009-000950

PARTE ACTORA: LEDYS MARLENE SERRANO PAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.754.391, de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: WILMER A. OVIEDO y MIGUEL E. TORRES, mayores de edad, inscritos en el I.P.S.A., bajo el N° 52.586 y 119.492, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ROBERTO KIM, extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 82.244.504 de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: DIEGO E LEÓN CASTILLO, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 102.070.

SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO DE DESALOJO

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la presente causa por DESALOJO interpuesta por la ciudadana LEDYS MARLENE SERRANO PAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.754.391, de este domicilio contra el ciudadano ROBERTO KIM, extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 82.244.504 de este domicilio. En fecha 11/03/2009 fue intentada la demanda (f. 01 al 03). En fecha 17/03/2009 se admitió (f. 19). En fecha 24/04/2009 fue citado el demandado (f. 22). En fecha 28/04/2009 contestó a la demanda (f. 26 y 27). En fecha 06/05/2009 fueron agregadas y admitidas las pruebas presentadas por las partes (f. 29). En fecha 22/05/20098 se declaró vencida la evacuación de pruebas (f. 43). Llegada la oportunidad para dictar sentencia este tribunal pasa a hacerlo en base a las siguientes consideraciones:

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

Señala el actor que en fecha 31/12/2004, celebró contrato de arrendamiento con el accionado cuyo vencimiento se pautó en fecha 31/12/2005 sobre un local comercial propiedad de la misma, ubicado en la avenida Los Leones Centro Comercial París, 3er Piso, Nivel Francia, Local Número 4-50 Barquisimeto Estado Lara, cuya superficie es de 11.50 Mts.2 y cuyos linderos generales constan en el documento de propiedad protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 21/10/1997 bajo el Nº 5, tomo 6, protocolo primero, tercer trimestre del año del otorgamiento. Que el canon de arrendamiento se encuentra establecido en la cantidad de SETECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 700,00). Que el arrendatario se niega a desocuparlo, que se atrasó en el pago de las cuotas de condominio violando las condiciones contractuales. Que en fecha 11/07/2008 la actora le remite notificación señalando que el contrato vencía en fecha 31/12/2005 y que a la actora le surgía la necesidad de ocuparlo. Por las razones expuestas pasó a demandar la desocupación inmediata del inmueble en base al ordinal B del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 1.615 del Código Civil.

El demandado opuso como cuestión el defecto de forma contenido en el numeral 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil referente al defecto de forma de la demanda pues no se estimó, lo cual es esencial para estimación de la demanda. Rechazó y negó en todas y cada una de sus partes la demanda intentada, alega que siempre se han mantenido buenas relaciones ya que incluso se ha aumentado el canon de arrendamiento de mutuo acuerdo. Desconoció las constancias de notificaciones, que las mismas son confusas y ambiguas, por lo cual nunca se la ha dado la respectiva prórroga. Que no es cierto que la actora tenga necesidad junto con su hija de desocupar el inmueble. Estimó la presente demanda en la cantidad de MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 1.000,00).

PRUEBAS CONSTANTES EN AUTOS
Se acompañó al libelo
1. Copia certificada de poder autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto en fecha 17/02/2009 (f. 04 al 10), la cual se valora en torno a la cualidad procesal de la actora y sus apoderados. Así se establece.
2. Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes contendientes (f.11 al 14), el cual se valora como instrumento fundamental de la demanda contentivo de las obligaciones y condiciones válidamente suscrita por las partes, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
3. Constancias de notificaciones y recibos enviados al accionado (f. 15 al 17); los cuales se desechan pues fueron desconocidos en la oportunidad legal por el demandado sin que el actor haya hecho valer en juicio actuaciones tendentes a demostrar su veracidad. Así se decide.

Se promovió en el lapso de ley

1. Promovió el mérito de autos, en especial el contrato, instrumento que fue valorado en consideraciones que este Tribunal da por reproducidas.
2. Promovió las testimoniales de los ciudadanos ANGÉLICA JIMÉNEZ y HALMAR SANTISO, los cuales se valoran y su incidencia en la presente decisión será establecida en la parte motiva de esta sentencia. Así se establece.

CONCLUSIÓN

Cómo punto previo debe esta juzgadora entrar a decidir sobre la estimación de la demanda. En decisiones recientes el Tribunal Supremo de Justicia ha establecido que la demanda puede ser estimada por cualquiera de las partes y quien la impugne debe establecer las razones por las cuales considera es exagerada o insuficiente. El accionado acertadamente invoca el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil como norma rectora para determinar la estimación:
En las demandas sobre validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios.
Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.
En el caso de autos estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado ya que las partes acordaron una fecha fija para la entrega del inmueble, que correspondía 31/12/2005 y fenecida la prórroga legal continuaron en la misma relación, operando así lo que la doctrina ha denominado la tácita reconducción. En aplicación del artículo citado y si la partes son contestes en reconocer una pensión actual de SETECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 700,00) la estimación estaría determinada por la multiplicación del monto anterior y doce (12) meses lo cual arroja un precio total de OCHO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 8.400,00) lo cual para la fecha de interposición de la presente demanda corresponde con la cuantía que este Juzgado debe conocer, razón para establecer ésta como la cantidad en la cual la demanda debe ser estimada. Así se establece.

Sobre el fondo de la pretensión existen dos argumento en que descansa la demanda y que se extraen de las normas invocadas en el petitorio, la primera identificada con el artículo 1.616 del Código Civil y la segunda con el ordinal B del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Sobre la primera norma establece:

Artículo 1.615.- Los contratos verbales o por escrito sobre alquiler de casas y demás edificios, en que no se hubiere determinado el tiempo de su duración, pueden deshacerse libremente por cualquiera de las partes, concediéndose al inquilino noventa días para la desocupación, si la casa estuviese ocupada con algún establecimiento comercial o fabril, y sesenta si no estuviese en este caso, y esto se verificará aunque el arrendador haya transferido a un tercero el dominio de dichas casas o edificios.
Los mismos plazos se concederán por el arrendador al inquilino para el aumento de precio en el alquiler.
No se concederán al inquilino los plazos de que trata este artículo, en caso de que no esté solvente por alquileres, o cuando la casa se esté arruinando, o el inquilino no la conserve en buen estado, o la aplique a usos deshonestos.
Ciertamente que para el año 1982 en el cual se publicó la última reforma al Código Civil Venezolano el artículo comentado resultaba una norma rectora en materia de arrendamiento. Sin embargo, a raíz de las nuevas leyes especiales sobre la materia como la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios concatenada con el artículo 14 del Código Civil conlleva a una aplicación preferente de aquella sobre cualquier norma del Código Civil que funge sólo en forma supletoria. Así es entendido por la doctrina y jurisprudencia contemporánea que las causales establecidas en el artículo 34 de la citada ley especial tendentes a lograr el desalojo son taxativas y no admiten ninguna otra causal para conseguirlo, siempre que se trate de un contrato a tiempo indeterminado, por ejemplo, en una de las últimas decisiones sobre el mismo tema, específicamente la de fecha 26/05/2009 (Exp. N° AA20-C-2009-000132) el Tribunal Supremo de Justicia em Sala de Casación Civil estableció:

De la detenida lectura de las actas que conforman el presente expediente, la Sala observa que el caso in comento versa sobre una demanda por resolución de contrato de arrendamiento, fundamentada en una pretensión de desalojo, según se evidencia del escrito libelar, en el cual expresamente el accionante señaló lo que a continuación parcialmente se transcribe:
“…por imperio del Artículo 1.159 del Código Civil, invoco como Ley entre las partes, todas y cada una de las cláusulas contenidas en el Contrato de Arrendamiento que acompaña el presente escrito libelar marcado con la letra ‘D’. E igualmente invoco el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que rige para el presente caso, y muy especialmente los artículos 1º, 33 y 34 literales ‘b’, ‘c’ y ‘e’, este último a los fines resolutorios por vía contractual…”. (Negrillas del texto).

En el sub iudice, la Sala observa que la presente demanda por resolución de contrato de arrendamiento, tal como fue señalado, está fundamentada en los artículos 1.159, 1.160 y 1.579 del Código Civil Venezolano, los cuales disponen que: “los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”, y “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”, además se fundamenta en las disposiciones contenidas en los artículos 1º, 33 y 34 literales “b”, “c” y “d”, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que resulta obvio que el demandante lo que persigue es el desalojo del bien inmueble dado en arrendamiento, dichas normas disponen lo siguiente:
Artículo 1º. “El presente Decreto¬ Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados.”.
Artículo 33. “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto¬-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”.
Artículo 34. “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
(…Omissis…)
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
(…Omissis…)
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador…”.

En relación con esta materia, la Sala, en sentencia Nº 67 de fecha 20 de julio de 2001, expediente N° AA20-C-2001-000118, (caso: Sociedad Venezolana de la Cruz Roja, Seccional Miranda contra Centro Médico Los Teques, S.R.L.), respecto a la admisibilidad del recurso extraordinario de casación, en las demandas que tienen por objeto la entrega de un bien inmueble arrendado como consecuencia de los procesos de resolución o cumplimiento de contrato, señaló lo siguiente:
“...cuando el artículo 36 del mencionado Decreto establece que la decisión de segunda instancia en los procesos de desalojo “no tendrá recurso alguno” debe entenderse que sólo ha quedado excluida la interposición del recurso de casación en el juicio de desalojo, el cual, se distingue claramente de las restantes acciones de cumplimiento o resolución de contrato, que pudieren derivarse de la relación arrendaticia, como se desprende del propio texto de los artículos 33 y 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios...
(…Omissis…)
El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento, que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato.
En virtud de todo lo antes expuesto, la Sala concluye, que en los casos en que la demanda se fundamente en supuestos diferentes a los previstos en el artículo 34, de la referida Ley, es decir, por alguno de los motivos previstos en el artículo 1.167 del Código Civil, de cumplimiento o de resolución de contrato, la sentencia de segunda instancia que se produzcan en estos juicios, tienen recurso de casación...”. (Subrayado y Negrillas de la Sala).

Ahora bien, la Sala, interpretando el criterio jurisprudencial supra parcialmente transcrito y aplicándolo al caso bajo análisis, se permite señalar que el accionante al invocar las causales contenidas en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, específicamente las contenidas en los literales “b”, “c” y “d”, lo que persigue no es otra cosa sino el desalojo del bien inmueble dado en arrendamiento, por cuanto dichas causales están referidas única y exclusivamente al desalojo de bienes inmuebles, las cuales, tal como lo señala la doctrina de la Sala, son únicas y taxativas, impuestas por el Estado para la procedencia del mismo, sin hacer referencia al contenido y alcance de la disposición contenida en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, la cual dispone: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ella.”, cuyos motivos de cumplimiento o resolución de contratos se encuentran perfectamente diferenciados dada su heterogeneidad y características, de las causales taxativas del desalojo, por lo que en estos casos, resulta concluyente que cuando la acción se fundamente en alguno de los motivos previstos en el mencionado artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, la decisión definitiva de segundo grado de jurisdicción, siempre que cumpla con los presupuestos del artículo 312 del Código de Procedimiento Civil, tendrá acceso a la sede casacional, y cuando la acción se fundamente alguna de las causales contenidas en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por mandato del artículo 36 eiusdem, no tendrán alguno y por ende no, son susceptibles de ser revisadas en la sede casacional.
En consecuencia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 36 del mencionado Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el recurso extraordinario de casación anunciado por la representación judicial del demandado en el presente juicio, resulta a todas luces inadmisible, lo que determina, por vía de consecuencia, la declaratoria sin lugar recurso de hecho propuesto, tal como se declarará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.

En conclusión, no puede pretenderse el desalojo en un contrato a tiempo indeterminado en base a condiciones distintas a las pactadas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que el contenido del artículo 1.615 del Código Civil es inaplicable al caso de autos, en consecuencia improcedente el alegato. Así se decide.

En cuanto a lo contemplado en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como es la necesidad de ocupación voluntaria por el propietario, o alguno de sus parientes consanguíneos, la doctrina establece tres (3) requisitos concurrentes para la procedencia del mismo, que seria: 1.- La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), ya que si fuera a plazo seria improcedente el desalojo, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y solo podrá ponérsele termino por motivos diferentes con fundamento al incumplimiento, y no a la necesidad de ocupación; 2.- La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo; y, 3.- La necesidad del propietario para ocupar el inmueble, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual, tal necesidad viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento. Debe recordarse que son requisitos concurrentes los exigidos por la norma, lo cual desemboca en la improcedencia del alegato si existe falta de uno solo de ellos. En cuanto a la condición de propietario, el artículo 1.920 del Código Civil establece como requisito la existencia de un instrumento protocolizado ante el Registro respectivo, característica única que lo hace oponible a terceros y no sólo entre los contratantes, cuando se compara este requisito a las pruebas aportadas en autos se descubre su falta absoluta. Así se establece.

La propiedad de un inmueble no se prueba con la declaración de testigos ni cualquier otro documento distinto al contemplado en el artículo 1.920 del Código Civil, solamente con el establecido por el legislador frente a terceros, en el caso de marras, de la evacuación de la testifical, el ciudadano HALMAR ANTONIO SANTISO PORTA, a la pregunta “CUARTO: Diga el testigo si tiene conocimiento de que la ciudadana LEDIS SERRANO es propietaria de un inmueble ubicado en el Centro Comercial Paris en el tercer piso, nivel Francia, Local No. 4-50. Contesto: Si yo le he hecho reparaciones eléctricas en dicho local.”, no deja claro la propiedad del inmueble, la testifical no es suficiente para demostrar la propiedad. En consecuencia es menester de quien suscribe decretar la improcedencia de la demanda toda vez que el requisito concurrente alusivo a la propiedad no fue acreditado en autos. Así se decide.

DECISIÓN

En mérito de las precedentes consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA SIN LUGAR, el juicio de DESALOJO DE INMUEBLE, incoado por la ciudadana LEDYS MARLENE SERRANO PAZ, contra el ciudadano ROBERTO KIM, todos antes identificados. Se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida en la interposición de la demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara, en Barquisimeto, a los once (11) días del mes de Junio del año dos mil nueve (2.009). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
La Juez

Mariluz Josefina Pérez

La Secretaria

Eliana G. Hernandez Silva
En la misma fecha se publico y se dejó copia siendo las 03:23 p.m
La Secretaria