REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, Trece (13) de Julio de dos mil nueve (2.009).
199º y 150º
ASUNTO: KP02-R-2009-000622
PARTE ACTORA: FANNY BOLIVIA LINARES DE URDANETA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 5.435.323 y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JORGE RODRÍGUEZ y MIGUEL ROJAS, abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos. 90.085 y 119.704 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: RODOLFO VARGAS, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 24.201.267 y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: REIMAX ASUAJE, MARIA JOSÉ MOTA, MAX ASUAJE LOPEZ, GUILLERMO ANDRADE VELAZCO, Y RAFAEL MORENO TORREALBA, abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A bajo los Nos. 119.339, 127.536, 17.765, 53.150, 180,606, respectivamente.
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DE DEFINITIVA EN JUICIO DE DESALOJO (POR APELACIÓN DEL JUZGADO DEL MUNICIPIO JIMÉNEZ DEL ESTADO LARA).
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA
Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la presente causa de DESALOJO interpuesta por la ciudadana FANNY BOLIVIA LINARES DE URDANETA, contra el ciudadano RODOLFO VARGAS.
SECUENCIA PROCEDIMENTAL
Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, como alzada la presente causa, por apelación interpuesta por la parte actora en fecha 03/06/2009, contra sentencia de fecha 02/06/2009 dictada por el Juzgado del Municipio Jiménez del Estado Lara, que declaró CON LUGAR la demanda de Desalojo, interpuesta por la ciudadana FANNY BOLIVIA LINARES DE URDANETA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 5.435.323 y de este domicilio, contra el ciudadano RODOLFO VARGAS, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 24.201.267 y de este domicilio. En fecha 25/06/2009 se le dio entrara a la presente causa (Folio 99).
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR
De los términos en que fue emitida la demanda, evidencia esta alzada de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial Estado Lara, que la presente causa ha sido intentada por la ciudadana FANNY BOLIVIA LINARES DE URDANETA, contra el ciudadano RODOLFO VARGAS. Expone la actora ser propietaria de un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la avenida 6 entre esquina de la calle 13, en la ciudad de Quibor del Municipio Jiménez, de la Parroquia Juan Bautista Rodríguez del Estado Lara y cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Con terreno y casa de Aurelia Agüero, en línea de 26 metros; SUR: El línea de 26 metros con la avenida 6 que es su frente; ESTE: Con la calle 13 en línea 18.70 metros y OESTE: En línea de 24,60 metros con Aurelia Agüero. Señaló que en fecha 27/02/2006 había procedido a celebrar un contrato de arrendamiento con el ciudadano RODOLFO VARGAS, identificado suficientemente en autos, por un monto de CIENTO OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 180,oo) por concepto de canon de arrendamiento, por el lapso de un año contados a partir de la fecha 27/02/2006 hasta el 27/02/2007. Expuso que pasado el lapso establecido por las partes de un año tal como lo establecía en su cláusula cuarta del preexistente contrato de arrendamiento, encontrándose el mismo a tiempo indeterminado en vista de que no le había notificado la voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado. Señaló que le había notificado el aumento en el canon de arrendamiento a partir del mes de Febrero del 2007, por la cantidad de TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,oo) mensuales el cual el arrendatario acepto, posteriormente se había adjudicado el canon de arrendamiento a partir del mes de Septiembre del 2008, por la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 550,oo) el cual también el arrendatario había aceptado. Expuso que el arrendatario se encontraba en mora con su persona hasta la presente fecha, adeudando cinco (5) meses de pagos de cánones de arrendamiento de los meses Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del 2008 y el mes de Enero del 2009, canon de arrendamiento que debía de cancelar los 30 días de cada mes de conformidad con lo establecido en la cláusula tercera, del contrato in comento y que dicha deuda ascendía a la cantidad de DOS MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 2.750,oo). Fundamentó su pretensión en lo establecido en los artículos 33 y 34 literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y de los artículos 1.159, 1.167, 1.264, 1.579 y 1.592, ordinal 2 del Código Civil. En su petitorio solicitó: 1) La devolución del inmueble in comento. 2) El pago de los cánones de arrendamiento vencidos e insolutos hasta la fecha de la desocupación total del inmueble, la cual asciende hasta la presente fecha en la cantidad de DOS MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 2.750,oo). Así como los intereses y la indexación prevista tomando en cuenta las tasas establecidas por el Banco de Venezuela. 3) El pago de las costas y costos procesales. Finalmente solicitó fuese decretada la medida preventiva de secuestro sobre el inmueble in comento.
Por su parte el demandado dentro de su oportunidad procesal contestó a la demanda en los siguientes términos: Rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho, alegando en el libelo de la demanda por no ser ciertos ni coherentes los hechos indicados.
Negó, rechazó y contradijo, la incurrencia en mora que alega la demandante en referencia al pago de los cánones de arrendamiento de los meses Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del 2008 y del mes de Enero del 2009 tal y como fue alegado en su contra.
Señaló ser incierto su insolvencia de pago de cánones de arrendamiento, toda vez que había cancelado oportunamente todos los mese siendo así que los correspondientes meses de Septiembre, Octubre y Noviembre, habían sido cancelados en efectivo y personalmente a la demandante, quien se había comprometido en hacerle llegar los respectivos recibos de pago que por confianza le había permitido y que ante la negativa posterior de cumplir con su entrega y en recibir los pagos siguientes, había acordado a consignar los sucesivos cánones de arrendamientos en un Tribunal de municipio, correspondiente a los meses de Diciembre 2008, Enero, Febrero y Marzo del 2009.
ÚNICO
Previo a cualquier pronunciamiento del fondo este Tribunal en atención al orden público que revisten las instituciones procesales relacionadas con los arrendamientos inmobiliarios regidos por la ley especial inquilinaria observa:
La parte actora ha intentado el presente juicio invocando como pretensión el Desalojo, por considerar que el accionado arrendatario ha incumplido en el pago de pensiones arrendaticias durante la vigencia de un contrato a tiempo indeterminado, puntualmente señala: “…encontrándose a tiempo indeterminado en vista de que no le notificó mi voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento convirtiendo en un contrato a tiempo indeterminado”.
En anteriores consideraciones este Juzgado ha emitido criterio en torno a los lineamientos utilizados para establecer la naturaleza de una relación arrendaticia. En términos generales el contrato es a tiempo determinado cuando las partes han dejado entendido de manera específica e irrefutable la fecha en que ha de entregarse el bien objeto del arrendamiento; es a tiempo indeterminado aquellos en los que no se ha establecido un tiempo fijo de duración o que se estableció en principio un tiempo fijo y luego las partes manifiestan su voluntad de continuar la relación generalmente sin firmar un nuevo contrato, denominado por la Ley especial en materia de arrendamiento como Tácita Reconducción, mientras el arrendamiento sea de una casa para habitación este no tiene límite, de hecho puede ser hasta por la vida del arrendatario como establece el Código Civil supletoriamente. Como consecuencia de lo anterior, la doctrina y la Ley otorgan diversas consecuencias a las convenciones señaladas, así, a manera de ejemplo, la acción por desalojo es típica de los contratos a tiempo indeterminado y la de resolución para los contratos a tiempo determinado, esta clasificación influye de manera directa en las causales para pedir la desocupación de un inmueble y el tiempo que otorga la ley, como tal es el caso de la prórroga legal propia de los contratos a tiempo determinado. En este sentido, las partes pueden dar distintos tratamientos a la relación arrendaticia con el devenir del tiempo, sin embargo, para efectos de la norma aplicable es elemental determinar si la convención es a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, por ello, la ley y la doctrina establecen varios supuestos que permiten fijar posiciones: debido a que los contratos a tiempo determinado debe evidenciarse de manera específica e irrefutable la fecha en que ha de entregarse el bien no puede descansar la misma en la palabra de las partes, por lo tanto, los contratos verbales de arrendamientos deben presumirse a tiempo indeterminado, como bien lo señala la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios en su artículo 34; si un contrato en principio es a tiempo indeterminado y las partes suscriben posteriormente un contrato para fijar la fecha de desocupación del inmueble, la relación arrendaticia comprenderá ambos períodos sin embargo, para efectos judiciales será considerada a tiempo determinado, por la voluntad de la última convención; caso contrario, si se acuerdan prórrogas consecutivas, la relación tendrá tanto tiempo como prórrogas se den, pero siempre a tiempo determinado, pues cada año es manifiesta la voluntad de desocupar el inmueble; como último ejemplo, sin que ello signifique el agotamiento de todos los supuestos legales, existe la tácita reconducción, más conocido y anteriormente esbozado.
Al examinar el contrato de arrendamiento, instrumento fundamental de la presente demanda, específicamente la cláusula cuarta se observa:
“La vigencia de este Contrato es de UN (1) AÑO, contados a partir de la fecha de la firma de este contrato, pero, si al vencimiento del término fijo, prorrogándose cada seis meses siempre y cuando el arrendatario este al día con el pago de arrendamiento”
Ciertamente, siendo que el contrato se celebró en fecha 27/02/2006 y para la fecha de interposición de la demanda 05/03/2009 el contrato seguía vigente, debe entender que ésta última convención imperaba. Por lo tanto, el contrato en principio era por un año, sin embargo, “se prorrogó cada seis” según la formula plasmada; así siendo por un año el contrato al tiempo de la suscripción la primera etapa terminó en fecha 27/02/2007, con lo cual se iniciaron las prórrogas en fechas 30/05/2007, 30/11/2007, 30/05/2008 y así sucesivamente. Se concluye entones, que la relación siempre fue a tiempo determinado lo cual choca indefectiblemente con la pretensión por Desalojo intentada, esta última propia exclusivamente de los contratos a tiempo indeterminado.
La interpretación expuesta se encuentra reforzada en sentencia establecida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada por el Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, en fecha 07/03/2007, en la cual señaló:
“Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato”
Analizando el extracto, es evidente que las partes conocen de los hechos mientras el Juez del derecho, sin embargo, es tan marcado el adjetivo de taxativas, que no existe lugar a desalojo cuando se invoca de una manera distinta a la que el legislador previó. Una demanda por resolución o desalojo en nada modifica el procedimiento en materia de arrendamiento, sin embargo, la Sala consintió en la inadmisibilidad de la misma, cuánto más ahora, que un particular pretende un desalojo en supuestos no previstos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios. Si esta Alzada o el Aquo admitieran la demanda en los términos expuestos, se estaría violentando la protección legal que el legislador ha previsto para los arrendatarios sometidos al régimen especial inquilinario plasmado también en el artículo 7 ejusdem. Así se establece.
En consecuencia, el actor puede volver a intentar la pretensión adecuada y obtener tutela judicial efectiva, pues no debe ser declarada sin lugar la demanda sino inadmisible, en armonía con la sentencia transcrita, por ser de orden público lo que motiva el pronunciamiento de inadmisión del Tribunal. Así se decide. No existe vencimiento total, por ello, tampoco es procedente la condenatoria en costas, debido a la naturaleza del fallo ya explicado.
DECISIÓN
En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, SE DECLARA INADMISIBLE la acción por DESALOJO, incoada por la ciudadana FANNY BOLIVIA LINARES DE URDANETA, contra el ciudadano RODOLFO VARGAS, todos antes identificados. En consecuencia se REVOCA, la sentencia dictada por el JUZGADO DEL MUNICIPIO JIMENEZ DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en fecha 02 de Junio del 2.009.
PUBLIQUESE. REGISTRESE. DEJESE COPIA, certificada de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
BAJESE OPORTUNAMENTE
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara en Barquisimeto, a los trece (13) días del mes de Julio del año dos mil nueve (2009). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
La Juez
Mariluz Josefina Pérez
La Secretaria
Eliana Gisela Hernández Silva
En la misma fecha se publicó siendo las 03.09 p.m. y se dejó copia.
La secretaria
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