TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veinticinco (25) de Febrero de dos mil nueve (2.009).
198º y 149º
ASUNTO: KP02-R-2008-001415
PARTE ACTORA: ATHANASE MERMINGAS, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. E- 571.056 y de este domicilio.

APODERADOJUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: EUCLIDES SEBASTIANI, inscrito en el I.P.S.A, bajo el Nro. 64.079 y de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: NORMA ELENA TORREZ Y ANGEL MANUEL HERNANDEZ PEREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 5.241.205 y V- 11.790.098, respectivamente, de este domicilio.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MILENA GODOY, Abogada en ejercicio, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nro. 46.398 y de este domicilio ( Defensor Ad- Litem de la co-demandada NORMA ELENA TORREZ) y RAFAEL GONZALEZ RIVAS, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nro. 24.882 y de este domicilio (Apoderado Judicial del co-demandado ANGEL MANUEL HERNANDEZ PEREZ).

SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO DE RESOLUCION DE CONTRATO (POR APELACIÓN DEL JUZGADO PRIMERO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DEL ESTADO LARA).

SECUENCIA PROCEDIMENTAL

Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la presente causa de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por el ciudadano ATHANASE MERMINGAS, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. E- 571.056 y de este domicilio contra los NORMA ELENA TORREZ Y ANGEL MANUEL HERNANDEZ PEREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 5.241.205 y V- 11.790.098, respectivamente, de este domicilio.

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

La presente causa fue interpuesta por la parte demandante RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por el ciudadano ATHANASE MERMINGAS, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. E- 571.056 y de este domicilio contra los NORMA ELENA TORREZ Y ANGEL MANUEL HERNANDEZ PEREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 5.241.205 y V- 11.790.098, respectivamente, de este domicilio. En fecha 05/02/2009, se le dio entrada y se fijó para el DÉCIMO DÍA DE DESPACHO siguiente para la publicación de la sentencia (Folio 100).
Competencia de actuación del Juzgado Superior

En los casos de apelación de sentencias definitivas otorga al tribunal que conoce en alzada competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, por lo que tiene el deber de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelve la controversia planteada. Ahora es menester indicar que el Superior no puede agravar la situación del apelante único porque se entiende que la interpuso solo en lo desfavorable de la resolución. Por lo que el principio “tantum apellatum quatum devolutum”. Por el cual quien ejerce el derecho de apelación no puede ver deteriorada su situación. Cuando ambas partes apelan, el Superior puede reformar la providencia en cualquier sentido, cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el Superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorable a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la resolución o providencia es favorable totalmente a una de las partes, con base en alguna de las razones alegadas por esta, y el Superior encuentra que esa razón no es valedera, entonces tiene el deber de examinar las otras razones expuestas. Los jueces tienen la obligación de pronunciarse sobre todo lo alegado por las partes, por tanto resulta viciada la sentencia que no resuelve en forma precisa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

De los términos en que fue emitida la demanda, evidencia esta alzada de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial Estado Lara que la presente causa de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por el ciudadano ATHANASE MERMINGAS, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. E- 571.056 y de este domicilio contra los NORMA ELENA TORREZ Y ANGEL MANUEL HERNANDEZ PEREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 5.241.205 y V- 11.790.098, respectivamente, de este domicilio. Expone la parte actora ciudadano ATHANASE MERMINGAS, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. E- 571.056 y de este domicilio, que es propietario-arrendador de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 1 del primer piso del Edificio Luisa, ubicado en la carrera 21 entre calles 23 y 24, N° 23-106 de esta ciudad, enmarcado dentro de los siguientes linderos particulares: Norte: con carrera 21 que es su frente; Sur: con casa o solar que es o fue de Elisa Moantesinos; Este: con Edificio que es o fue de Hope Center y Oeste: con acceso de dicho apartamento y por escalera que da a la puerta de entrada del apartamento N° 2. Que lo cedió en arrendamiento a los ciudadanos Norma Elena Torrez y Ángel Manuel Hernández Pérez, exclusivamente para uso residencial mediante contrato autenticado de fecha 25 de julio de 2007 y que reproduce conjuntamente al libelo marcado “A”, con una duración de seis meses conforme se desprende de la cláusula tercera, contados desde el 01-08-07 al 31-01-08, prorrogable por una sola vez por igual tiempo a menos que una de las partes manifestara su voluntad de no prorrogarlo con por lo menos 30 día de anticipación a su vencimiento; y que llegada la fecha de vencimiento y como consecuencia de lo anterior, el contrato se prorrogó convencionalmente por un lapso de seis meses, encontrándose el contrato vigente. Alega igualmente que conforme a la cláusula segunda del contrato se pactó el canon de arrendamiento en la suma de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,oo) mensuales, pagaderos por mensualidades adelantadas el día primero de cada mes. Que los arrendatarios se encuentran insolventes en el pago del canon correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2007 y enero de 2008, resultando infructuosas todas las diligencias a fin de obtener el pago de los mismos; razones éstas por las cuales y con fundamento en los artículos 1159, 1167,1592, ordinal 2°, 1616 del Código Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procede a demandar a los ciudadanos Norma Elena Torrez y Ángel Manuel Hernández Pérez, para que convengan o sean condenados por el Tribunal en resolver el contrato de arrendamiento a tiempo determinado por falta de pago y le sea entregado el inmueble totalmente desocupado de personas y cosas. Así mismo solicita sean condenados al pago por vía indemnizatoria de los daños y perjuicios estimados en la suma de dos mil bolívares fuertes (Bs. 2.000,00) correspondiente a los cánones insolutos a razón de quinientos bolívares cada uno, más un monto equivalente por las pensiones que median para la finalización del contrato. Por último solicita la condenatoria en costas y costos del juicio. Estima la demanda en la suma de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00).
Por su parte, los demandados en la oportunidad de la contestación de la demanda, lo hicieron de la siguiente manera: la defensora ad litem manifestando haber notificado a su defendido mediante telegrama con acuse de recibo, no lográndose la comparecencia de los demandados a su despacho señalando igualmente que no los encontró cuando se trasladó a su domicilio para tratar personalmente la demanda. En este sentido en nombre y representación de sus defendidos procede a negar, rechazar y contradecir la demanda intentada tanto en los hechos como en el derecho, negando que se encuentren morosos con respecto al pago de los cánones de arrendamiento que les imputa el actor.
Por su parte el codemandado Ángel Manuel Hernández Pérez en su escrito de contestación niega, rechaza y contradice lo aseverado por el actor en el sentido de que sea propietario del inmueble objeto de la demanda pues no está acreditado en autos tal circunstancia, por lo que afirma que mal podría darlo en arrendamiento y en consecuencia carece de cualidad o interés para sostener la presente demanda, lo que trae como consecuencia la nulidad del contrato. Por otra parte rechaza por ser falso que el monto de los cánones pagados por su persona sean de quinientos mil bolívares toda vez que pagó al actor la suma de cinco millones en efectivo más un millón de bolívares en reparaciones al inmueble completando así los seis primeros meses del contrato de arrendamiento y por los restante seis meses firmó dos letras de cambio por la suma de tres millones cada una las cuales no le han sido presentadas para su cobro, por lo que solicita sea desestimada la acción intentada.

Ahora bien, el Tribunal A-quo en la oportunidad de pronunciarse lo hizo en los siguientes términos: “…como primer aspecto antes de resolver el fondo de lo controvertido, que no lograda la citación personal de lo demandados, se les designó defensor ad litem con quien se entendería la citación y demás trámites del juicio, observándose igualmente que verificada la citación de la defensora y llegado el momento de contestar la demanda, ésta procedió a hacerlo en representación de ambos demandados, sin embargo en dicha oportunidad compareció el codemandado Ángel Manuel Hernández Pérez con asistencia de abogado, otorgando poder y contestando la demanda. De suerte que al haber comparecido uno de los demandados y otorgar poder a un abogado, cesa ipso facto, respecto de éste la representación que venía ejerciendo la defensora designada, continuando ésta en el ejercicio de su función solo en lo que respecta a la codemandada no compareciente y así se establece.
Establecido lo anterior y como quiera que el codemandado Ángel Manuel Hernández Pérez en su escrito de contestación procedió a oponer la falta de cualidad activa con fundamento en que no está acreditado en autos la titularidad de la propiedad del actor sobre el inmueble objeto de la demanda lo que hace que el contrato celebrado este afectado de nulidad, debe en consecuencia pronunciarse igualmente este tribunal como punto previo al fondo sobre la cualidad activa. En este sentido es importante señalar, que la doctrina generalizada es coincidente en tomar y aceptar la definición que de cualidad expresa Chiovenda y que es citada y acogida por el maestro Loreto en su obra Estudios de Derecho Procesal Civil según la cual, la cualidad en sentido procesal expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede acción. Por lo que ella expresa en el decir de Loreto, la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado. De manera que para que sea procedente la falta de cualidad del actor, es necesario que éste concretamente considerado, no sea la misma persona a quien en abstracto la Ley concede acción; observando quien decide que la pretensión del actor es la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con los demandados y que riela en autos a los folios 3, 4 y 5, el cual al no haber sido impugnado por la parte contraria surte pleno valor probatorio en el presente juicio por disposición expresa del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; constatándose del mismo que quien interponen la acción es la misma persona que aparece suscribiendo el contrato en su carácter de arrendador, por lo que, quien efectivamente ha venido a interpone la demanda es la persona a quien la ley en abstracto le concede la acción, por lo que la falta de cualidad activa debe quedar desechada y así se decide. En todo caso es importante señalar aquí que, lo discutido en este tipo de procedimientos no es la propiedad sino las obligaciones personales que surgen con motivo de la celebración del contrato de arrendamiento el cual tiene plena existencia y es ley entre las partes por disposición expresa de la Ley y así queda establecido. Como corolario de lo anterior no era carga del actor demostrar la propiedad del inmueble no obstante se observa que éste produjo en juicio copia fotostática del documento público que acredita tal condición el cual se desecha por no aportar elementos de convicción a la presente causa.
Entrando a resolver el fondo de lo planteado el primer aspecto que debe determinarse es el relativo a la naturaleza jurídica del contrato inserto en autos cuyo valor probatorio fue anteriormente determinado; dicho contrato en su cláusula tercera expresa lo siguiente: “El lapso previsto para la duración del presente contrato es de seis (6) mes contados a partir del 01 de agosto de 2007, al 31 de Enero de 2008, prorrogable por una sola vez, por un lapso de seis (6) meses. A menos que cualquiera de las partes manifestare su volunta de no prorrogar dicho contrato, por lo menos con treinta (30) días de anticipación a su vencimiento o cualquiera de sus prórrogas...” entendiendo quien dictamina que la duración estaba pactada en forma determinada de seis meses, el cual era prorrogable automáticamente por igual período sólo por una vez, a menos que una parte notificara a la otra su voluntad de no prorrogarlo más, lo que evidencia que se trata de un contrato a término fijo siendo esta su naturaleza jurídica y así queda establecido.
Determinado lo anterior, se observa que la parte demandante fundamenta su demanda en el hecho de que los arrendatarios han dejado de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2007 y enero de 2008 por lo que solicita la Resolución del Contrato y la subsiguiente entrega del inmueble con la respectiva indemnización de los daños causados. Por su parte, cada uno de los demandados en sus escritos de contestación, niegan, rechazan y contradicen la demanda en todas y cada una sus partes por ser inciertos los términos de la misma, alegando estar solvente en el cumplimiento de su obligación principal; particularmente el codemandado Ángel Manuel Hernández Pérez además de rechazar los alegatos del actor adiciona un hecho nuevo para excepcionarse del estado de insolvencia que se le imputa, afirmando que no es cierto que el canon de arrendamiento sea de quinientos mil bolívares mensuales ya que le canceló al arrendador la cantidad de cinco millones de bolívares en efectivo más un millón de bolívares en reparaciones, completando así los seis primeros meses de vigencia habiendo firmado por los seis restantes meses de vigencia dos letras de cambio a favor del demandante por la cantidad de tres millones de bolívares cada una, las cuales no le han sido presentadas al cobro por el demandante. En relación a esta afirmación de hecho que constituye sin lugar a dudas una excepción contra la insolvencia que se le imputa a los demandados es necesario señalar que, durante el lapso probatorio ninguno de los demandados trajo al proceso elementos de pruebas que permitan desvirtuar el incumplimiento que le imputa la actora, siendo que en este caso, la carga probatoria recaiga en ellos, ya que en materia de obligaciones, tal como lo establece el artículo 1.354 del Código Civil, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación. Vale decir que en este caso el demandante tenía la carga de probar la existencia de una obligación incumplida por parte de los demandados, lo que está evidenciado a través del contrato de arrendamiento, específicamente en la cláusula segunda en donde los arrendatarios se comprometieron al pago puntual de la pensión mensual. Por su parte los demandados, a quienes se les imputa el incumplimiento, debían probar el pago de las mensualidades que se dicen están insolutas, o en todo caso demostrar que el pago se realizó en una forma distinta a la pactada en el contrato no siendo posible admitir que sin haber probado esta circunstancia pueda el demandado desembarazarse de la obligación contractual que tenia, de realizar el pago mensual del canon, más aún cuando al afirmar que se emitieron dos letras pro tres millones de bolívares cada una y que no le han sido presentadas al pago, sin duda constituye una confesión de su insolvencia pues implícitamente está admitiendo con ello que no ha pagado por que no le presentaron tales letras y como quiera que como se señaló arriba este hecho no fue demostrado pues como se constata de autos no hubo actividad probatoria por parte de los demandados a fin de desvirtuar la pretensión del actor, es por lo que con fundamento en las normas legales vigentes específicamente el artículo 1.159 del Código Civil, en donde se señala que el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes, en concordancia con lo dispuesto en el articulo 1592 eiusdem en donde se estipula como una de las principales obligaciones del arrendatario, la de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos; en concordancia igualmente con el artículo 1.167 del mismo Código en donde se estipula que en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello, es por lo que la presente acción debe prosperar en consecuencia declararse resuelto el contrato celebrado y condenarse a los demandados al pago por vía indemnizatoria de una cantidad igual al monto del canon de arrendamiento desde la fecha en que se produjo el incumplimiento esto es desde octubre de 2007 y hasta la fecha de vencimiento del contrato es decir hasta el 01 de agosto de 2008 y así se establece”.
De acuerdo a lo anteriormente expuesto, el Tribunal A Quo dictó su dispositiva de la siguiente manera: “En consideración a lo precedentemente expuesto, este Tribunal Administrando justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por el ciudadano ATHANASE MERMINGAS contra los ciudadanos NORMA ELENA TORREZ y ANGEL MANUEL HERNADEZ PEREZ, todos suficientemente identificados en la parte narrativa de este fallo. En consecuencia queda resuelto el contrato celebrado. Se condena a los demandados a entregar el inmueble arrendado consistente en un apartamento identificado con el N° 1, ubicado en el primer piso del Edificio Luisa, situado en la carrera 21 entre calles 23 y 24, N° 23-106 de esta ciudad de Barquisimeto cuyos linderos constan al inicio del fallo. Así mismo se les condena a pagar una cantidad equivalente al canon mensual es decir quinientos bolívares fuertes (Bs.F.500,oo) desde el mes de octubre del año 2007 y hasta el 01 de agosto de 2008 como indemnización por los daños y perjuicios causados al arrendador por la falta oportuna de pago. Se condena en costas a los demandados por haber vencimiento total, conforme lo dispone el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Por cuanto la presente sentencia es dictada fuera del lapso de ley, se ordena notificar a las partes”.
A los fines de pronunciarse sobre la pretensión contenida en la demanda esta Juzgadora pasa a analizar la naturaleza las siguientes disposiciones legales:

El artículo 1.159 del Código Civil establece:
Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.-

El artículo 1.167 del Código Civil establece:
En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.-

El artículo 1.364 del Código Civil establece:
Aquel contra quien se produce o a quien se exige el reconocimiento de un instrumento privado, está obligado a reconocerlo o negarlo formalmente, si no lo hiciere, se tendrá igualmente como reconocido.-

El artículo 1.364 del Código Civil establece:
“...Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención...”

El artículo 1.592 del Código Civil establece:
El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1°- Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias.
2°- Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

El Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
SIC: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto ¬Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.

El Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
SIC: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto¬ Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.
El Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
SIC: “La prórroga legal opera de pleno derecho vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”.

El Artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

SIC: “Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto ¬Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.”.

Transcritas las disposiciones que rigen la materia y tomando en cuenta la existencia de un contrato de arrendamiento es menester entrar analizar la naturaleza del mismo.
NATURALEZA Y FUERZA DEL CONTRATO

Enseña la doctrina que las convenciones celebradas son ley para las partes que la han hecho. Esta formula rigurosa expresa muy exactamente la fuerza del vínculo obligatorio creado por el contrato, y de allí la consecuencia que se deriven en caso de incumplimiento. Desde el momento de que un contrato no contiene nada contrario a las leyes ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están obligadas a respetarlo, a observarlo, así como están obligados a observar la ley. El acuerdo que se ha firmado entre ellos los obliga como obliga a los individuos, si por lo tanto una de las partes contraviene sus cláusulas la otra puede dirigirse a los Tribunales y pedirle el cumplimiento forzoso de la convención, la resolución, la indemnización de daños y perjuicios; tal como lo enseñan los expositores franceses Colin y Capitant en su tratado de Derecho Civil, Tomo III, citado por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy en día Tribunal Supremo de Justicia en el fallo del 18-06-87.

Contrato de Arrendamiento

Con la puesta en vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se dio a los Tribunales la carga completa de solucionar los conflictos presentados entre los contratantes en materia de arrendamiento. Sin embargo, el procedimiento especial que se preparó, en armonía con la Constitución Nacional, tenía como característica fundamental la celeridad y el favorecimiento del arrendatario como el débil jurídico en el mantenimiento de su arrendamiento, evitando ser perjudicado por el accionar del arrendador y con varios beneficios legales; pero ese tratamiento especial por tener un carácter social, estaba regulado, es decir, la Ley especial no aplicaría a ciertos arrendamientos.

Cumplimiento de Contrato, Resolución de Contrato y Desalojo

Antes de pasar a considerar el fondo de la controversia, esta juzgadora estima necesario delimitar estas tres instituciones: Cumplimiento de Contrato, Resolución de Contrato y Desalojo; contempladas en nuestra normativa vigente, para establecer clara e indubitablemente el tipo de pretensión. De manera general debe señalarse que la Resolución del Contrato y el Desalojo como instituciones civiles operan ante el incumplimiento o falta de observancia de alguna de las obligaciones válidamente suscritas por las partes y se diferencian entre sí en que la Resolución del Contrato es utilizada en los contratos a tiempo determinados o fijado por las partes en el que la posterior entrega del inmueble consta de manera irrefutable; el Desalojo, como institución civil, es propia de los contratos a tiempo indeterminado, es decir, aquellos en los que no se ha establecido un tiempo fijo de duración o que se estableció en principio un tiempo fijo y luego las partes manifiestan su voluntad de continuar la relación generalmente sin firmar un nuevo contrato, denominado por la Ley especial en materia de arrendamiento como Tácita Reconducción. ¿Qué es y cuando opera, entonces, el Cumplimiento de Contrato como institución civil, en materia de arrendamientos? Es aquella institución por la cual el arrendador podrá exigir cualquier ejecución del contrato por parte del inquilino y a la que este esté obligado, independientemente que el contrato se encuentre en plena vigencia o no, finalización o extinción del contrato, ya que en definitiva cualquier obligación en la relación arrendaticia, legal o convencional, puede ser exigido su cumplimiento, por ello un contrato a tiempo determinado puede estar concluido pero si el arrendatario no ha desocupado el inmueble y debe cánones opera la figura del Cumplimiento de Contrato como institución civil. Otro aspecto que suele crear confusión, es que en juicios de Resolución y Cumplimiento de Contratos de Arrendamientos se utiliza la palabra “desalojo” también, sin embargo, esto no quiere decir que las figuras estén inmersas o confusas porque, por ejemplo, como consecuencia de las citadas instituciones puede surgir la posibilidad de la entrega del bien al arrendador, que no es otra cosa que el arrendatario deje de poseer el inmueble, es decir, sea desalojado, pero ese desalojo es una consecuencia jurídica de la acción intentada más no la acción misma (institución civil), independientemente a que la misma sea de Cumplimiento o Resolución. Esta consideración previa sobre las instituciones prenombradas es sumamente útil, pues permite establecer el objeto de este juicio y delimitar los argumentos y pruebas en realidad pertinentes. A pesar de lo señalado, que el procedimiento no es afectado y basado en el principio procesal en virtud del cual las partes conocen de los hechos y el Juez del derecho.

De las disposiciones legales precedentes, observa esta Juzgadora a las partes que los Contratos tienen fuerza de ley entre las mismas, que deben ejecutarse de buena fe, que en el contrato bilateral, al no ejecutar una parte su obligación, la otra parte puede reclamar judicialmente, la resolución del contrato, que son obligaciones del arrendatario cancelar los cánones de arrendamientos en la forma estipulada y entregar la cosa tal como ha sido recibida.

Ahora bien, para decidir esta Juzgadora, observa, como ya se indicó precedentemente que en relación a las demandas en materia inquilinaria, la legislación patria, dependiendo de la naturaleza de los contratos, establece tres (3) tipos, correspondiendo las de resolución o cumplimiento a los celebrados por tiempo determinado, y la de desalojo a los pactados por tiempo indeterminado.
En este proceso, la demanda intentada fue por resolución del contrato de arrendamiento, por lo que este Juzgado determina a continuación si dicho contrato, era a tiempo determinado o indeterminado, y así establecer la procedencia o no de la pretensión interpuesta.
Ahora bien, este contrato dispone en su cláusula tercera expresa lo siguiente: “El lapso previsto para la duración del presente contrato es de seis (6) mes contados a partir del 01 de agosto de 2007, al 31 de Enero de 2008, prorrogable por una sola vez, por un lapso de seis (6) meses. A menos que cualquiera de las partes manifestare su volunta de no prorrogar dicho contrato, por lo menos con treinta (30) días de anticipación a su vencimiento o cualquiera de sus prórrogas...” De lo cual desprende esta Juzgadora que la duración del contrato por voluntad de las partes fue en forma determinada y en consecuencia el contrato de arrendamiento objeto de esta controversia es un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO DETERMINADO, siendo ésta su naturaleza, compartiendo el criterio ajustado adoptado por el Tribunal A quo, por lo cual la demanda no es contraria a derecho. Y ASI SE DECIDE.

Pruebas Cursantes en Autos
De la Parte Actora
Acompañó al Libelo:
1.- Contrato de arrendamiento otorgado ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto Estado Lara, en fecha 25/07/2007, anotado bajo el Nro. 17, Tomo 152 de los Libros de Autenticaciones llevados por ese Despacho, suscrito entre las partes contratantes ATHANASE MERMINGAS (ARRENDADOR) y NORMA ELENA TORREZ Y ANGEL MANUEL HERNANDEZ PEREZ (ARRENDATARIOS) con una fecha de duración de SEIS MESES contados a partir del PRIMERO (1) de agosto de 2007 al 31 de Enero de 2008. Al cual esta Juzgadora le asigna valor probatorio y al no haber sido impugnado todo lo contrario fue un hecho convenido por las partes la relación arrendaticia se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 del Código Civil y en concordancia con lo establecido en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Pruebas Promovidas por la parte actora:
.- Reprodujo y ratificó el mérito favorable que se desprende de autos, especialmente: 1) Libelo de demanda en todo su contenido. 2) Contrato de arrendamiento autenticado, haciendo especial énfasis a la cláusula tercera y la cláusula segunda. Esta Juzgadora, respecto del mérito favorable, se acoge el criterio establecido por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, según la cual el “merito favorable de los autos” no constituye un medio de prueba, sino la solicitud de la aplicación del principio de la comunidad de prueba o de adquisición que rige en el sistema probatorio venezolano, el cual debe ser aplicado por el juez de oficio, vale decir, sin necesidad de alegación de parte. Así se decide.
En lo que respecta al contrato de arrendamiento, esta Juzgadora le asigna valor probatorio y al no haber sido impugnado todo lo contrario fue un hecho convenido por las partes la relación arrendaticia se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 del Código Civil y en concordancia con lo establecido en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.
.- Copia Simple del documento de propiedad del edificio donde se encuentra ubicado el apartamento objeto de la presente demanda. Esta Juzgadora no le asigna valor probatorio por cuanto no es lo que se está en discusión en la presente causa. Y ASI SE ESTABLECE.

Pruebas promovidas por la parte demandada:
No Promovió.-

Ahora bien, del análisis de las pruebas aportadas al proceso por el demandante, esta Juzgadora observa que la relación arrendaticia es consentida por las partes y de su conocimiento, en donde la parte demandante dio en arrendamiento a la parte demandada el inmueble consistente en un apartamento distinguido con el N° 1 del primer piso del Edificio Luisa, ubicado en la carrera 21 entre calles 23 y 24, N° 23-106 de esta ciudad, enmarcado dentro de los siguientes linderos particulares: Norte: con carrera 21 que es su frente; Sur: con casa o solar que es o fue de Elisa Moantesinos; Este: con Edificio que es o fue de Hope Center y Oeste: con acceso de dicho apartamento y por escalera que da a la puerta de entrada del apartamento N° 2. Que lo cedió en arrendamiento a los ciudadanos Norma Elena Torrez y Ángel Manuel Hernández Pérez, exclusivamente para uso residencial mediante contrato autenticado de fecha 25 de julio de 2007 y que reproduce conjuntamente al libelo marcado “A”, con una duración de seis meses conforme se desprende de la cláusula tercera, contados desde el 01-08-07 al 31-01-08, prorrogable por una sola vez por igual tiempo a menos que una de las partes manifestara su voluntad de no prorrogarlo con por lo menos 30 día de anticipación a su vencimiento; y que llegada la fecha de vencimiento y como consecuencia de lo anterior, el contrato se prorrogó convencionalmente por un lapso de seis meses, encontrándose el contrato vigente. Igualmente, quien aquí decide evidencia que si hubo incumplimiento por parte de los demandados en cuanto no demostraron ni probaron estar solventes en el pago de los cánones o pensiones de arrendamiento, correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2007 y Enero del año 2008, y febrero de 2.008, y no se puede tener como solvente a quien no ha demostrado ni probado el pago, ya que una de las principales obligaciones que asume todo arrendatario, como es el de pagar las pensiones de arrendamientos en la oportunidad pactada, según lo dispuesto en el artículo 1592.2 del Código Civil, así como todas aquellas disposiciones en materia de contratos y obligaciones, que dispone que las convenciones constituyen ley entre las partes y que las obligaciones en ellas asumidas deben ejecutarse de buena fe y en la forma como han sido asumidas, y no habiendo demostrado pago, es por lo cual esta acción debe prosperar, ser declarada con lugar y confirmar la sentencia del Tribunal A quo, como así se indicará en la parte dispositiva de este fallo. Y ASI SE DECIDE.

DECISIÓN
Por todos los razonamientos anteriores, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: Primero: SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada. Segundo: CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por el ciudadano ATHANASE MERMINGAS, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. E- 571.056 y de este domicilio contra los NORMA ELENA TORREZ Y ANGEL MANUEL HERNANDEZ PEREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 5.241.205 y V- 11.790.098, respectivamente, de este domicilio. En consecuencia SE CONFIRMA el fallo apelado. Tercero: Se declara resuelto el contrato celebrado. Cuarto: Se condena a los demandados a entregar el inmueble arrendado consistente en un apartamento identificado con el N° 1, ubicado en el primer piso del Edificio Luisa, situado en la carrera 21 entre calles 23 y 24, N° 23-106 de esta ciudad de Barquisimeto cuyos linderos constan al inicio del fallo. Quinto: Se condena a los demandado a pagar una cantidad equivalente al canon mensual es decir quinientos bolívares fuertes (Bs.F.500,oo) desde el mes de octubre del año 2007 y hasta el 01 de agosto de 2008 como indemnización por los daños y perjuicios causados al arrendador por la falta oportuna de pago. Sexto: Se condena en costas a los demandados por haber vencimiento total, conforme lo dispone el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Bájese el expediente al Juzgado “a quo”. Désele salida.
Publíquese y regístrese. Y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los veinticinco (25) días del mes de Febrero del año dos mil nueve (20-02-2009), Años: 198º y 149º.
La Juez Temporal

Keydis Pérez Ojeda
El Secretario Accidental

Gustavo Posada

Publicada en la misma fecha, siendo las 01:39p.m.-Y se dejó copia.
El Secretario Acc.-