TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintiséis de enero de dos mil nueve
198º y 149º

ASUNTO : KP02-S-2007-020644
Sol. 2965 / Oferta Real de Pago
Se inició el presente procedimiento de Oferta Real de Pago por ante este Tribunal mediante solicitud presentada por el ciudadano FERMIN SERRANO ORTIZ, quien es venezolano, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 416.413 y de este domicilio, asistido por el abogado Heimold Suárez Crespo, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 48.126; a favor de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO DON QUIJOTE, en la persona de su Presidente RAFAEL SUAREZ a cuyo efecto consigna cheque de gerencia por la suma de Bs. 3.108.600,00. En fecha 20-11-07 se le da entrada a la solicitud fijándose oportunidad a fin de ser practicada. En fecha 23-04-08 el solicitante otorga poder apud acta al abogado que le asiste. Posterior a ello, el apoderado actuante solicitó la devolución del cheque consignado para su canje por no estar extendido en bolívares fuertes, lo cual fue acordado por el Tribunal y siendo consignado nuevo cheque por la suma de Bs. F. 3.108,60. Seguidamente, el solicitante procedió a reformar el escrito de solicitud, fijándose nueva oportunidad para practicar la misma. En fecha 13-08-2008 procedió el Tribunal a trasladarse y constituirse en el sitio señalado por la oferente notificándose de su misión a la ciudadana Mercedes Corina Pérez de Badell en su carácter de Secretaria de la Junta de Condominio quien, luego de ser impuesta del contenido de la solicitud, manifestó al Tribunal no aceptar la oferta por no cubrir ésta el monto adeudado. Seguidamente se hizo presente el ciudadano Rafael Suárez, en su carácter de Presidente de la Junta de Condominio Don Quijote quien luego de que le fuera leído el contenido de la solicitud ratificó la negativa de recibir el dinero ofrecido. Posteriormente, el Tribunal ordena el depósito del dinero así como la citación de la parte oferida, para que el tercer día de despacho siguiente a su citación expusiera las razones y alegatos que considerase convenientes sobre la validez de la oferta efectuada. En fecha 22-10-08 compareció el ciudadano Rafael Suárez y otorgó poder apud acta a la abogada Marlen Arias, inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 10.023; quien en fecha 27-10-08 consignó escrito con sus respectivos alegatos, acompañando a éste documentales. Llegada la oportunidad probatoria sólo la parte oferida promovió pruebas, siendo admitidas por el Tribunal. Concluida la sustanciación de la presente oferta y estando el Tribunal en la oportunidad de decidir procede a hacerlo en los siguientes términos:
Manifiesta el solicitante que es propietario de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 201, ubicado en la carrera 30 con calle 19, Edificio Don Quijote de esta ciudad; manifestando además que el día 27-09-2007 se celebró reunión de propietarios, notificada el 23-10-07, en la que se acordó que en virtud del deterioro de la cabina del ascensor y de los desperfectos causados al equipo por los años de servicio, se escogió la mejor oferta para ello la cual tiene un costo de treinta y cinco millones de bolívares, requiriendo para su cancelación giros mensuales de doscientos mil bolívares durante 12 meses en donde se consideran posibles imprevistos por daños y desperfectos ocultos para ese momento y que posteriormente fue notificado mediante comunicación de fecha 05-11-07 la aprobación de un sistema de seguridad consistente en llaves magnéticas que permitirían el uso del ascensor, teniendo como requisito el estar solvente en el pago del condominio y en el de las cuotas especiales. En este sentido manifiesta el no estar de acuerdo con la cancelación de la totalidad de las referidas cuotas por ser excesivas puesto que comprenden daños ocultos que hasta ahora no se han presentado por lo que mal podría estimarse el mismo y como quiera que una vez manifestado lo anterior al presidente de la junta de condominio y querer realizar el pago proporcional de la cuota en disputa, éste se ha negado a recibir el mismo razón por la que acude a esta instancia y con fundamento en los artículos 819 al 828 del Código de Procedimiento Civil, a fin de presentar oferta real de pago a favor de la Junta de Condominio del Edificio Don Quijote por un monto global de tres millones ciento ocho mil seiscientos bolívares (Bs. 3.108.600,00) el cual se discrimina de la siguiente manera: 1) Bs. 766.450,00 por concepto de pago de deuda por condominio desde el mes de agosto de 2005 hasta el mes de agosto de 2007; 2) Bs. 2.342.150,00 por concepto de pago de deuda por cuota especial desde el mes de julio de 2005 hasta agosto de 2008, haciendo expresa salvedad que la cuota especial establecida en la cantidad de Bs. 200,00 la cual incluye los daños ocultos no presentados, la cancela por un lapso de un año comprendido entre Septiembre de 2007 hasta el mes de Agosto de 2008 por un monto de Bs. 153.512,50 mensuales.
En la oportunidad de presentar sus alegatos, la parte oferida rechaza la oferta presentada por cuanto la cantidad ofrecida es inferior a lo que realmente le adeuda a la Junta de Condominio, pues no incluye la deuda de condominio ni el total de las cuotas especiales fijadas en asamblea de propietarios. En este sentido sostiene que en Asamblea celebrada el 25-10-2007 y evaluadas las ofertas para la modernización del ascensor, se seleccionó a la empresa Furo Ascen, C.A. como la oferta más conveniente por un monto de Bs. 35.664.480,00 cuyo financiamiento fue fijado en 12 meses y en base a ello se acordó fijar una cuota mensual de Bs. 200.000,00 por cada apartamento, únicamente para cancelar los gastos del ascensor. Por otra parte alega que es falso que haya vicios ocultos, pues tomando en consideración los imprevistos como aumentos en las cantidades a ejecutar, trabajos adicionales entre otros, teniendo el sistema de seguridad para el llamado del ascensor para la entrada en todos los pisos (nueve) más PB que incluye seis lectores de pasillos, cabina y PB, decodificadores en cabina y pasillos, cableado, transformadores en sala de máquina y cabina, llaves magnéticas decodificadas y la instalación, lo que comprende el sistema de llaves de seguridad. Señala otra obra adicional como lo fue los swhiches de seguridad en puerta de pasillo, esto es lo que el ofertante llama vicios ocultos y que actualmente están ejecutadas. Así mismo aduce que en la asamblea se acordó aprobar cinco llaves por apartamento como máximo y si por razones justificadas se requería de más podían ser solicitadas. Rechaza que se haya negado a recibir el pago del condominio y de las cuotas especiales, pues el ofertante puede cancelar o depositar a la cuenta de la junta de condominio, como a la conserje o directamente a algún miembro de la junta lo cual no ha hecho, afirmando que desde el mes de abril del año 2000 hasta la actualidad no ha demostrado que haya efectuado los pagos respectivos. En este sentido advierte que existe una serie de depósitos que no coinciden con los montos de los avisos de cobro publicados y que tampoco han sido demostrados por el ofertante, por lo que consigna relación detallada con el objeto de demostrar la deuda que sostiene el oferente y que asciende a la suma de Bs. 10.057.648,43 que incluye tanto las cuotas de condominio como las cuotas especiales; así mismo presenta un registro de los depósitos que no han sido reclamados por el ofertante y que en todo caso, de haber cancelado correctamente, debe consignar los bauches o recibos de depósito. Concluye que la suma adeudada asciende a la cantidad de Bs. F. 10.057.648, 43 y de los Bs. 3.108.600,00 depositados por el oferente, adeuda la suma restante de Bs. 6.949.048,43 más lo que se acumule hasta dictar sentencia definitiva, lo que debe cancelar para que se considere efectuada la oferta real.
Siendo estos los términos tanto de la solicitud de oferta real y depósito como del escrito presentado por el oferido, debemos establecer que, en relación al procedimiento de oferta, el artículo 1306 del Código Civil dispone que, cuando el acreedor rehúsa recibir el pago, puede el deudor obtener su liberación por medio del ofrecimiento real y del depósito subsiguiente de la cosa debida. Doctrinalmente se ha sostenido que a través de la oferta real y el depósito, el deudor puede obtener la liberación cuando su acreedor rehúsa recibir el pago de lo debido, siendo este por tanto un modo de extinguir la obligación. Sin embargo para que se produzca el efecto extintivo es necesario además que la oferta cumpla ciertos requisitos exigidos por el Legislador; por eso el artículo 1.307 del Código Civil establece que, para la validez de la oferta se requiere 1°) que se haga al acreedor que sea capaz de exigir o a aquel que tenga facultad de recibir por él. 2°) que se haga por persona capaz de pagar. 3°) que comprenda la suma íntegra u otra cosa debida, los frutos y los intereses debidos, los gastos líquidos y una cantidad para los gastos ilíquidos con la reserva para cualquier suplemento. 4°) que el plazo esté vencido si se ha estipulado a favor del acreedor. 5°) que se haya cumplido la condición bajo la cual se ha contraído la deuda. 6°) que el ofrecimiento se haga en el lugar convenido para el pago y cuando no haya convención especial respecto del lugar de pago, que se haga a la persona del acreedor en su domicilio o en el escogido para la ejecución del contrato. Todos estos requisitos establecidos en la Ley, son concurrentes y de obligatoria observancia para que la oferta pueda producir efectos jurídicos. En este sentido se ha pronunciado reiteradamente el Tribunal Supremo de Justicia manifestando que la redacción del artículo 1307 del Código Civil al referirse a las formalidades intrínsecas de la oferta real y el depósito no deja lugar a dudas, en el sentido de que la validez de la oferta está supeditada a cumplir con lo dispuesto en esa norma. Así mismo ha establecido nuestro máximo tribunal en relación al cumplimiento de tales formalidades que, toda la compleja serie de actos que se realizan en un proceso está sujeta para que puedan producir el efecto al cual están destinados a una serie de exigencias, pues las formas procesales responden a una necesidad de orden, de certeza, de eficacia y su escrupulosa observancia representa una garantía del derecho de defensa de las partes.
Ahora bien, en el presente caso se observa luego de examinar cuidadosamente la solicitud que el propio oferente al relatar los hechos afirma que “no está de acuerdo en la cancelación de la totalidad de la cuota especial” por considerarla excesiva, por lo que al hacer el ofrecimiento discrimina las cantidades, estableciendo que el monto global comprende la cantidad de setecientos sesenta y seis bolívares con cuarenta y cinco céntimos (Bs.766,45) por pago de cuota de condominio desde agosto de 2005 hasta octubre de 2007. La cantidad de dos mil trescientos cuarenta y dos bolívares con quince céntimos (Bs. 2.342,15) por concepto de pago de cuota especial, desde julio de 2005 hasta agosto de 2008 haciendo la salvedad expresa, que la cuota especial de doscientos bolívares (Bs. 200,00) mensuales se cancela por un monto de ciento cincuenta y tres bolívares con cincuenta y un céntimos (Bs. 153,51) mensuales y que a su vez a dicha cantidad debe imputarse como pago de los gastos líquidos e ilíquidos con la reserva correspondiente, de suerte que tal afirmación desde ya implica una aceptación de que el pago está incompleto pues si bien la cuota especial fue fijada en doscientos bolívares fuertes se está ofertando una cantidad menor. Aunado a ello se observa que la parte oferida conjuntamente con su escrito de alegatos presentó una liquidación que comprende todos los montos adeudados por el oferente en los que se discriminan los montos a pagar por participación en los gastos comunes, y las cuotas especiales montos estos que exceden con creces el monto oferido, de suerte que si bien la oferta cumple con los dos primeros requisitos señalados arriba, en cuanto al tercer requisito esto es que como se indicó antes, la cantidad ofrecida debe incluir la suma íntegra debida así como los intereses debidos, los gastos líquidos y una cantidad para los gastos ilíquidos con la reserva para cualquier suplemento, se constata del propio dicho del oferente y de la relación presentada por la oferida que el monto consignado no corresponde a la totalidad de lo debido por el oferente. En este sentido ha manifestado nuestro más alto Tribunal que “Es requisito esencial para la eficacia del ofrecimiento real, que éste comprenda la totalidad de los gastos líquidos y una cantidad para los ilíquidos, con la reserva por cualquier suplemento, según la exigencia categórica, del ordinal 3° del artículo 1.307 del Código Civil. Habiendo observado el Juzgador que esos requisitos no estaban cumplidos, era completamente innecesario pasar al examen de las pruebas promovidas por las partes, porque cualquiera que hubiera sido el resultado de ese análisis la decisión del tribunal tenía que ser contraria a la validez de la oferta” (Sentencia del 29-05-97 Sala Civil, citada en sentencia del 27 de abril de 2004 de la misma Sala caso Lino Vivas Rosas y otros contra Orlando Antonio León Fernández y María Ubelina Granados de Durán). De suerte que al no cumplir con alguno de los requisitos exigidos en el artículo 1.307 del tantas veces citado Código Civil, no puede producir la oferta los efectos liberatorios que le atribuye la Ley.
Del mismo modo, se hace necesario además señalar que, el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal vigente expresa lo siguiente: “Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso del derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de asamblea”… Ello significa que una vez tomado el acuerdo, si éste cumple con las normas de convocatoria de la asamblea de propietarios es valido y los obliga a todos, independientemente de que estén o no de acuerdo con la resolución de la asamblea de copropietarios; no obstante si tal acuerdo es violatorio de la Ley o del Documento de condominio, la manera de atacarlo es mediante el ejercicio de la acción de nulidad la cual debe interponerse en un lapso de caducidad de treinta días, contados según sea el caso desde la fecha de la asamblea en la que se haya tomado el acuerdo o desde la fecha en que el mismo haya sido comunicado al propietario. Esto no es otra cosa que un mecanismo dispuesto especialmente por la propia Ley, para evitar que un acuerdo ilegal pueda adquirir fuerza obligatoria. Pero evidentemente que, de no ejercerse la acción de nulidad el acuerdo resultará válido y por tanto de obligatorio cumplimiento para cada uno de los copropietarios. De manera que si la Ley estableció una vía especial para evitar que un acuerdo viciado de nulidad pueda ser obligatorio, no puede pretenderse por el mecanismo de la oferta real y depósito obtener una declaratoria de validez y por consiguiente eficacia de una oferta por ilegalidad de un acuerdo sin que previamente haya un pronunciamiento expreso de nulidad de dicho acuerdo el cual debe ventilarse conforme a las disposiciones legales vigentes; tal solicitud llevaría al absurdo de desaplicar el acuerdo para la parte oferente quedando vigente y exigible para los demás copropietarios subvirtiendo así el orden jurídico al no ser la vía estipulada por la ley para dicho fin. En el caso que nos ocupa no existe prueba alguna de que tal decisión de Asamblea haya sido impugnada por la vía legal de manera que la misma debe acatarse y así se establece.
En consecuencia de todo lo anteriormente expuesto es por lo que la oferta presentada por el ciudadano Fermín Serrano Ortiz debe ser declarada ineficaz y así se establece sin que tenga este tribunal que continuar analizando si se cumple con los demás requisitos, pues como se señaló antes todos ellos son concurrentes y obligatorios de suerte que al faltar uno, es ineficaz el procedimiento de oferta y deposito para producir la consecuencia jurídica que le otorga la ley; quedando relevado el Juez de analizar cualquier otro elemento del proceso por el efecto de dicha declaratoria y así se decide.
En consideración a lo precedentemente expuesto este Tribunal Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara NO VALIDA y por ende SIN EFECTO LIBERATORIO la Oferta Real de Pago y Depósito efectuada por el ciudadano FERMÍN SERRANO ORTIZ a favor de la Junta de Condominio del Edificio DON QUIJOTE en la persona de su Presidente ciudadano RAFAEL SUAREZ, todos identificados al inicio de este fallo. Se condena en costas a la parte vencida de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Por cuanto la presente sentencia es dictada fuera del lapso de Ley se ordena notificar a las partes.
Publíquese y Regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los veintiséis (26) días del mes de enero del año dos mil nueve (2009). Años 198° y 149°
La Juez

Abog. Libia La Rosa Malaver
La Secretaria

Audrey Lorena Pinto

En la misma fecha se publicó siendo las 11:25 a.m.
La Sec