TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintisiete (27) de Enero de dos mil nueve (2009)
198º y 149º
KP02-R-2008-001237
PARTE ACTORA: IMPERIO CECILIA SALDAÑA, quien es, venezolana, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 4.736.310, actuando en representación de la empresa GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA, S.A., inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 10-11-1995, bajo el N° 43, Tomo 128-A.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: abogados Pastor Ignacio Flores Morillo y Tamar Granados Izarra, inscritos en el I.P.S.A. bajo los N° 27.842 y 27.841 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ROSA MARCANO DI CESARE, venezolana, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 3.606.622 y de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado Hibbert Rodríguez, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 87.922 y de este domicilio.

SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (APELACIÓN DEL JUZGADO PRIMERO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA).

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, como alzada la presente causa por apelación interpuesta por la parte demandada en fecha 05/11/2008, contra la sentencia dictada en fecha 03/11/2008 por ante el Juzgado Primero del Municipio Iribarren del Estado Lara, que declaró CON LUGAR la demanda de DESALOJO, interpuesta por la ciudadana IMPERIO CECILIA SALDAÑA, venezolana, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 4.736.310, actuando en representación de la empresa GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA, S.A., inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 10-11-1995, bajo el N° 43, Tomo 128-A contra la ciudadana ROSA MARCANO DI CESARE, venezolana, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 3.606.622 y de este domicilio. En fecha se dio entrada al expediente y quien suscribe se avocó al conocimiento de la presente causa (f. 108). En fecha 08/12/2008 se difirió la sentencia para el quinto día de despacho siguiente (f. 109). Llegada la oportunidad para dictar sentencia este Tribunal pasa a hacerlo previa las siguientes consideraciones:

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

Señala el actor que en fecha 01/12/2002 suscribió contrato de arrendamiento con la demandada sobre un local comercial distinguido con el N° 8, ubicado en la calle 28 entre Avenida 20 y carrera 21, Edificio Guamacire de Barquisimeto. Que en la cláusula sexta del referido contrato se estipuló como término de duración, un año contado a partir del 01/12/2002, el cual se prorrogaría convencionalmente por igual plazo si una de las partes no diere aviso a la otra con cierta anticipación sobre su voluntad de no tenerlo como prorrogado y que de ese modo el contrato siempre sería por término fijo, sin producirse la tácita reconducción. Que con posterioridad, las partes en fecha 02/12/2003 y a través de documento privado que erróneamente fue denominado “prórroga legal”, acordaron extender la duración del contrato por tres años más. Que el vencimiento se verificaría el 02/12/2006, fecha a partir de la cual comenzaría a computarse el lapso de la prórroga legal de un año, la cual venció en fecha 02/12/2007. Que a partir de esa fecha la arrendataria se encuentra en mora con respecto a su obligación de hacer entrega del inmueble arrendado, que no han recibido el pago de los cánones en evidente manifestación de no desear la prolongación de la relación arrendaticia. Que en el último contrato celebrado, las partes establecieron una cláusula penal en la que se pactó que si al vencimiento de la prórroga legal no se hacía efectiva la entrega del inmueble, la arrendataria debía pagar a la arrendadora a título de indemnización de daños y perjuicios un monto equivalente a la décima parte del canon mensual establecido en el mismo por cada día de mora en la entrega del inmueble; que el último canon de arrendamiento fue de DOSCIENTOS CUARENTA Y UN BOLÍVARES FUERTES (Bs. 241,00) constituyendo la décima parte de dicho monto la cantidad de VEINTICUATRO BOLÍVARES FUERTES CON CIEN CÉNTIMOS, (Bs. 24,100) que desde el 03/12/2007 al 13/03/2008 han transcurrido cien días por lo que la arrendataria adeuda por dicho concepto la suma de DOS MIL CUATROCIENTOS DIEZ BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 2.410,00). Con fundamento en los artículos 1159, 1160, 1167, 1264, 1271, 1273 del Código Civil, 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procede a demandar por la entrega del inmueble descrito y el pago por concepto de daños y perjuicios la suma de DOS MIL CUATROCIENTOS DIEZ BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 2.410,00) más los que correspondan hasta la fecha de la entrega definitiva del mismo. Solicita el pago de las costas procesales y estimó la demanda en la suma de TRES MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 3.000,00)

El demandado, por su parte, dio contestación rechazando y contradiciendo en todas y cada una de sus partes la demanda intentada en su contra, niega que ésta tenga 10 meses de haber incumplido con la obligación de entregar el inmueble el día 02/12/2007. Niega y rechaza que se haya negado a hacer entrega del inmueble y que por tanto, adeude la suma citada ut supra, que el inmueble ha permanecido libre desde el 02/12/2007 a pesar de que, en reiteradas oportunidades le ha querido hacer entrega al actor de las llaves del mismo; niega lo aseverado por la actora en el sentido que ésta le haya exigido el cumplimiento de la obligación. Que desde la celebración del contrato de arrendamiento, siempre ha cumplido cabalmente con sus obligaciones contraídas, tanto en el pago de los cánones como en las condiciones de uso, mantenimiento y desocupación.

Por su parte, el Tribunal Aquo en la oportunidad de dictar sentencia una vez narrados lo hechos y el derecho alegado, entró a conocer en los siguientes términos:

En el presente caso como se señaló antes el demandado afirma que siempre ha estado en disposición de entregar pero la arrendadora se niega a recibir lo que significa que según su propio decir, aún tiene la posesión del inmueble por no haberse materializado la entrega. Hecho que además aparece evidenciado mediante la practica de la inspección judicial evacuada por este despacho en donde se constató que quien procedió a dar acceso al inmueble mediante la apertura de los candados fue el propio apoderado de la parte demandada quien al finalizar la evacuación de la prueba manifestó su voluntad de convenir en el ofrecimiento solo del inmueble no así al pago de las cantidades reclamadas en el libelo de la demanda. De suerte que está plenamente comprobado en autos que el inmueble se encuentra aún en posesión del demandado y como quiera que de acuerdo a lo expresado arriba la prorroga legal concluyó el 02-12-07, es evidente que la arrendataria se encuentra en mora de cumplir su obligación de entrega del bien arrendado no existiendo por otra parte prueba alguna que demuestre fehacientemente, que la misma no se materializó oportunamente por resistencia del arrendador y siendo que como se explicó antes la carga de la prueba de los hechos corresponde a quien alega muy especialmente en este caso donde el hecho alegado como lo es la negativa del arrendador de recibir el inmueble es un “hecho impeditivo” solo podía ser probado por quien quiere valerse de ese hecho. por lo que, con fundamento en las normas legales vigentes específicamente el artículo 1.159 del Código Civil, en donde se señala que el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes en concordancia con lo dispuesto en el articulo 1.167 del mismo Código, el cual estipula que en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, es por lo que la presente acción debe prosperar y en consecuencia condenarse a la demandada a la entrega del inmueble arrendado y así queda establecido.
Igualmente solicita la demandante le sean resarcidos los daños y perjuicios ocasionados por el retardo en que ha incurrido la arrendataria en el cumplimiento de su obligación de acuerdo a lo establecido en la cláusula penal del contrato, consistente en el pago de la cantidad de veinticuatro bolívares con diez céntimos (Bs. 24,10) diarios por 100 días de retardo en la entrega del inmueble como indemnización por daños y perjuicios por el incumplimiento de la obligación de entrega convenida, computados desde la fecha en que debió entregar el inmueble, esto es el 03-12-2007, más lo que se continúen generando hasta la entrega definitiva del inmueble, los cuales calcula en la décima parte del último canon de arrendamiento establecido en la cantidad de Bs. F. 241,00. Al respecto el artículo 1167 del Código Civil ya citado, señala que puede reclamarse conjunta o separadamente con la acción de resolución o de cumplimiento el pago de los daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello. Esto significa que siempre podrá el contratante conjunta o separadamente reclamar el pago de los daños que la inejecución o la ejecución tardía del contrato han generado y para esto deberá demostrar la relación de causa a efecto entre la conducta culposa del otro contratante y el daño o perjuicio generado. Así mismo es necesario señalar que las partes pueden pactar contractualmente el pago de los daños y perjuicios y predeterminar en una cláusula contractual el monto que por ese concepto debe pagar la parte que culposamente incumpla. Esta cláusula se denomina “cláusula penal”. El artículo 1258 del Código Sustantivo estipula que la cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal, lo que implica que al estipularse una cláusula penal el pago de los daños sólo podrá circunscribirse a lo contractualmente pactado y agrega la norma que, el acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por el simple retardo. En este caso las partes, de acuerdo a lo que se desprende de la parte final del contrato, convinieron en que, en caso de que la arrendataria no entregase el inmueble arrendado al término de la prórroga legal, debía pagarle al arrendatario a título de indemnización de daños y perjuicios un monto equivalente a la décima parte del canon mensual establecido en dicho documento por cada día de mora en la entrega y como quiera que la demandada en su contestación dio por aceptado el monto del canon de arrendamiento expresado por el actor, es perfectamente posible y procedente reclamar el pago de los daños y perjuicios tal como los señala la actora, al haber quedado demostrado que en efecto como lo sustentó en su demanda, la arrendataria estaba en mora de cumplir con la obligación de entregar el inmueble y así se decide. Se desechan las testimoniales evacuadas por el actor ya que con ellas se pretendía demostrar que la ocupación por parte de la arrendataria se prolongó más allá del tiempo estipulado en el contrato lo que como se dijo antes se encuentra probado con las pruebas que se analizaron anteriormente y así se establece.

Por las consideraciones transcritas el Tribunal A-quo procedió a dictar sentencia en los siguientes términos:

“CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento instaurada por la empresa GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA, S.A. contra de la ciudadana ROSA MARCANO DI CESARE, ambos suficientemente identificados al inicio de este fallo. En consecuencia vencido como se encuentra el contrato de arrendamiento y el lapso de prórroga legal se condena a la demandada a entregar el inmueble arrendado libre de personas y cosas, constituido por un local comercial distinguido con el N° 8, ubicado en la calle 28 entre Avenida 20 y carrera 21, Edificio Guamacire, de esta ciudad de Barquisimeto. Se condena a la demandada al pago de la suma de DOS MIL CUATROCIENTOS DIEZ BOLIVARES (Bs. F. 2.410,00) por concepto de indemnización de los daños y perjuicios causados por el retardo en la entrega del inmueble, calculados a razón de VEINTICUATRO BOLIVARES CON DIEZ CENTIMOS (Bs. F. 24,10) diario desde el día 03-12-2007 al 13-03-2008, más los que se sigan causando hasta que quede firme el presente fallo. Se condena igualmente a la demandada al pago de las costas procesales por haber vencimiento total.”

COMPETENCIA DE ACTUACIÓN DEL JUZGADO SUPERIOR

En los casos de apelación de sentencias definitivas otorga al tribunal que conoce en alzada competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, por lo que tiene el deber de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelve la controversia planteada. Ahora es menester indicar que el Superior no puede agravar la situación del apelante único porque se entiende que la interpuso solo en lo desfavorable de la resolución. Por lo que el principio “tantum apellatum quatum devolutum”. Por el cual quien ejerce el derecho de apelación no puede ver deteriorada su situación. Cuando ambas partes apelan, el Superior puede reformar la providencia en cualquier sentido, cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el Superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorable a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la resolución o providencia es favorable totalmente a una de las partes, con base en alguna de las razones alegadas por esta, y el Superior encuentra que esa razón no es valedera, entonces tiene el deber de examinar las otras razones expuestas. Los jueces tienen la obligación de pronunciarse sobre todo lo alegado por las partes, por tanto resulta viciada la sentencia que no resuelve en forma precisa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.

CONCLUSIÓN

En el escrito de apelación presentado en fecha 05/11/2008 el recurrente expresó: “Apelo parcialmente la sentencia dictada en este Despacho en lo que respecta al pago de los daños y perjuicios por concepto de Cláusula Penal causado supuestamente a la parte actora en el presente juicio”. En justa correspondencia con lo expresado, este Tribunal no entrará a considerar el carácter del contrato, el tiempo de duración del mismo ni la procedencia o no de la entrega del inmueble, pues por interpretación en contrario ha expresado el accionado su conformidad parcial con la decisión. Así se establece.

Según ha establecido la doctrina patria una cláusula penal permite a las partes contratantes, fijar anticipadamente, sin necesidad de la intervención de un tercero el monto de los daños que cualquiera de ellas pudiera sufrir por el incumplimiento total o parcial de la convención o por el retardo o mora en el mismo. Se prevé, comúnmente el pago de una cantidad determinada de dinero o la facultad de retener determinada cantidad o bien. En principio, la Sección VI del Código Civil Venezolano vigente, regula las obligaciones con cláusula penal y específicamente los Artículos 1.257 al 1.260 establecen sobre la denominada cláusula penal:

“Artículo 1.257.- Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o a hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento.
Artículo 1.258.- La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.
El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por simple retardo.
Artículo 1.259.- El acreedor puede pedir al deudor que esté constituido en mora, la ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada.
Artículo 1.260.- La pena puede disminuirse por la Autoridad Judicial cuando la obligación principal se haya ejecutado en parte.

Tal y como lo señala el contexto si no se estipula expresamente en la redacción de la cláusula penal que no solo por incumplimiento si no también por retardo en el cumplimiento de la obligación puede ser aplicada la sanción, la misma se hace inaplicable además de ilegal en caso de retardo o mora, ya que como lo estable el artículo debe de estar plasmado expresamente y sin lugar a dudas para poder aplicarla en caso de retardo o mora.
De la revisión al contrato, se observa que la voluntad de las partes fue aplicar la cláusula penal al caso de retardo o mora en torno a la desocupación y entrega del inmueble. Sobre el particular, esta Alzada comparte el criterio del Aquo, en el sentido que el hecho de no estar en posesión material de la cosa dada en arrendamiento no puede entenderse como exención de la obligación, el deber de entregar el inmueble va de la mano con la intención de desplazar la responsabilidad por el bien al devolverlo al estado original del contrato, en este caso, bajo la mano del arrendador-propietario.

Ilustra muy bien la posición del Tribunal la forma en que el accionado, a través de su apoderado judicial, conviene en la obligación de hacer entrega del inmueble en el momento de la inspección y al apelar parcialmente. La lógica dicta que si está entregando en estos momentos el inmueble, lo hizo extemporáneamente, en consecuencia la cláusula penal debe proceder, salvo que exista usura o una prestación desproporcional. Tomando en cuenta la ubicación céntrica del inmueble y el monto acordado como canon de arrendamiento sumado a la máxima de experiencia percibe este Juzgado que los DOSCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 241,00) mensuales son bastante tolerables. Ahora bien, establecer como pena el diez por ciento (10%) de ese monto, es decir VEINTICUATRO BOLÍVARES FUERTES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs. F. 24,10) diarios y tomando en cuenta que es un local para uso comercial no brinda apariencia de desproporcionalidad. En resumen, al estar reconocido el incumplimiento en la entrega oportuna del bien en los términos expuestos, la estipulación de la cláusula y la proporcionalidad de la prestación es menester de quien suscribe acordar la procedencia de la misma, por lo que el accionado deberá cancelar la cantidad de NUEVE MIL TREINTA Y SIETE BOLÍVARES FUERTES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (9.037,50) producto de la mora incurrida computada por este Juzgado desde la fecha 03/12/2007, en que inició la obligación cierta de entregar el inmueble, hasta la fecha 13/12/2008, es decir, TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO (375) 375 días a VEINTICUATRO BOLÍVARES FUERTES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs. F. 24,10) diarios, en uso de la facultad conferida en el artículo 1.260 del Código Civil. Así se establece.

DECISIÓN
En mérito de las precedentes consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: Primero: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada. Segundo: CON LUGAR la demanda de DESALOJO, interpuesta por la ciudadana IMPERIO CECILIA SALDAÑA, venezolana, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 4.736.310, actuando en representación de la empresa GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA, S.A., inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 10-11-1995, bajo el N° 43, Tomo 128-A contra la ciudadana ROSA MARCANO DI CESARE, venezolana, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 3.606.622 y de este domicilio. En consecuencia SE CONFIRMA la decisión emanada del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, de fecha 03 de Noviembre de 2008. Tercero: el accionado deberá cancelar la cantidad de NUEVE MIL TREINTA Y SIETE BOLÍVARES FUERTES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (9.037,50) producto de la mora incurrida computada por este Juzgado desde la fecha 03/12/2007, en que inició la obligación cierta de entregar el inmueble, hasta la fecha 13/12/2008, es decir, TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO (375) 375 días a VEINTICUATRO BOLÍVARES FUERTES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs. F. 24,10) diarios. Cuarto: Se condena a la parte vencida al pago de las costas procesales conforme a lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE Y DÉJESE COPIA. BÁJESE OPORTUNAMENTE. Notifíquese a las partes.-
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los dos veintisiete (27) días del mes de Enero de 2.009.

La Juez Temporal,

Keydis Pérez Ojeda

La Secretaria

Eliana Gisela Hernández Silva

En la misma fecha se publicó siendo las 12:46 p.m. Y se dejó copia.

La Secretaria