TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, Catorce de Diciembre de dos mil nueve
199º y 150º

ASUNTO: KP02-V-2007-0002676
PARTE DEMANDANTE: NEMROD EDUARDO GONZALEZ CAMPOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 12.020.035.

APODERADA JUDICIAL DE LA DEMANDANTE: Liliana Rodríguez Montero, inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 58.373.

PARTE DEMANDADA: GERONIMO RAFAEL COLMENAREZ TAPIA Y YAJAIRA CRISTINA BARRAGAN DE COLMENÁREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 8.050.391 y 5.243.702.

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Mailen Gisela Colmenárez Piña, Gilma Betty Ross y María Teresa Ramírez Sánchez, inscritas en el I.P.S.A. bajo los Nros. 94.133, 15.698 y 16.568.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente proceso a través de libelo de demanda, con ocasión a la pretensión de Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra Venta y Nulidad de Contrato de Arrendamiento, interpuesto por el ciudadano Nemrod Eduardo Gonzalez Campos, ya identificado, a través de su Apoderada Judicial, en el que manifiesta como fundamento de su pretensión que en fecha 20 de Abril de 2006, celebró un contrato de opción de compra venta privado, con los ciudadanos Gerónimo Rafael Colmenárez Tapia y Yajaira Cristina Barragán de Colmenárez, sobre un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el N° 00-03 del Bloque 5, Edificio 1 de la Urbanización Ruezga Sur de la ciudad de Barquisimeto, Parroquia Catedral, Municipio Autónomo Iribarren del Estado Lara. Que el referido apartamento tiene una superficie de SESENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON SESENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (68,67 Mts2), que consta de TRES (03) dormitorios, sala-comedor, cocina, lavadero y un baño y que sus linderos son los siguientes: NORTE: con la pared del apartamento 00-04; SUR: con la junta de dilatación y pared que da al apartamento 00-02 del Bloque 4; ESTE: con el área de circulación del edificio y OESTE: con la fachada oeste del edificio; PISO: con terreno con que se levanta el edificio y TECHO: con piso del apartamento 01-03. Que le corresponde el 5,263% de participación de la administración, conservación, mantenimiento y reparación de las cosas comunes del edificio. Que tal como se desprende de dicho contrato el precio por el cual se obligaron a venderle los demandados, fue por la cantidad de TREINTA Y SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (37.000.000, oo Bs.), entregando en ese acto la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (2.000.000, oo Bs.), en dinero efectivo y de curso legal, como inicial y parte del precio de venta comprometiéndose a pagar el saldo restante, la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (35.000.000, oo Bs.) mediante un crédito que solicitaría ante una entidad bancaria. Que la duración del contrato de opción a compra venta sería por un lapso de NOVENTA (90) días más SESENTA (60) días de prórroga, a partir de la firma de dicho contrato. Que igualmente se comprometieron en que el caso de incumplimiento de alguna de las partes los haría incurrir en el pago de la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (2.000.000, oo Bs.) por concepto de daños y perjuicios. Que en fecha 28 de Abril de 2006, introdujo los documentos requeridos por el crédito hipotecario para la obtención de la vivienda en el banco Fondo Común, Banco Universal. Que en fecha 15 de Septiembre de 2006, le informaron del banco que el crédito había sido aprobado y que debía retirar el documento definitivo de venta para llevarlo a la Oficina Inmobiliaria de Registro del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, quienes le dirían la fecha para firmar y en consecuencia la entrega del cheque a nombre de los vendedores. Que es el caso que los demandados hasta la fecha han incumplido con las obligaciones pactadas en el contrato, por cuanto no se ha protocolizado el documento definitivo de venta y que tampoco han honrado el pago de la Cláusula Penal de indemnización de los Daños y Perjuicios que le ocasionaron, establecida en la Cláusula Sexta del contrato. Continuó exponiendo que por cuanto no poseía vivienda y su familia estaba ocupando una habitación con escasas condiciones de habitabilidad, aceptó la propuesta de los ciudadanos Gerónimo Rafael Colmenarez Tapia y Yajaira Cristina Barragán de Colmenárez de suscribir un contrato de arrendamiento sobre el bien inmueble objeto de la demanda, con el objeto de ocupar de manera inmediata dicho inmueble. Que es evidente que a causa de la necesidad de vivienda y de su ignorancia, suscribió ese contrato según el cual le dan en arrendamiento el mismo bien objeto de la presente demanda por un tiempo de duración de SEIS (06) meses y que es una cuestión ilógica si el contrato de opción de compra venta sería por un lapso de NOVENTA (90) días, más SESENTA (60) días de prórroga y que lo comprometieron a pagar cánones de arrendamiento mientras resolvía el crédito hipotecario por un lapso mayor al fijado en la opción de compra venta y que se evidencia claramente que la intención de éstos ciudadanos fue la de manipularlo y engañarlo para la suscripción de ese contrato. Fundamentó su pretensión en los artículos 1.159, 1.167, 1.259, 1.264, 1.269, 1.271, 1.146 y 1.154 del Código Civil. Solicitó decreto de Medida Preventiva de Prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble en referencia. Que por todo lo expuesto es por lo que ocurre a demandar como en efecto lo hace a los ciudadanos Gerónimo Rafael Colmenárez Tapia y Yajaira Cristina Barragán de Colmenárez para que convengan en la presente demanda o en su defecto sean condenados por el Tribunal a lo siguiente: 1) Al cumplimiento del contrato de opción a compra celebrado y al acatamiento del deber que tienen los vendedores de formalizar el contrato de venta del inmueble objeto del presente litigio, ajustándose plenamente a los requisitos de Ley, relativos a la relación del pacto consensual, descripción exacta de la cosa vendida, precio de la venta así como también la causa o título de adquisición que legitima la transferencia de la propiedad, 2) Al pago de la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (2.000.000, oo Bs.) por concepto de daños y perjuicios ocasionados por la inejecución de la obligación contraída por los ciudadanos Gerónimo Rafael Colmenarez Tapia y Yajaira Cristina Barragán de Colmenárez, 3) A la devolución de las cantidades dadas en arrendamiento durante los meses Mayo a Noviembre de 2006, a razón de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (250.000, oo Bs.) cada mes, la cantidad total de UN MILLÓN SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (1.750.000, oo Bs.) y 4) Al pago de las costas y costos del presente juicio, así como los honorarios de Abogado, calculados prudencialmente por este Tribunal.
En fecha 16 de Julio de 2007, se admitió la demanda y se negó el decreto de medida preventiva solicitada.
En fecha 13 de Marzo de 2008, la Representación Judicial de la parte demandada, en la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, consignó escrito de promoción de cuestiones previas exponiendo que propone la del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por haber hecho en el libelo la acumulación prohibida en el artículo 78 ejusdem. Que en efecto, dicha cuestión es procedente en base a que consta en el libelo de la demanda que la parte actora acumula a la acción de cumplimiento de contrato de opción a compra venta la acción de nulidad de contrato de arrendamiento. Que si bien es cierto que la doctrina procesal venezolana admite la acumulación de acciones, siempre que las mismas no se excluyan por se contrarias entre si ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre si, permitiendo que si las acciones son incompatibles entre sí podrán acumularse una subsidiaria de la otra siempre que los procedimientos por donde discurren ambas, sean compatibles. Que en el presente caso el actor propone de manera acumulativa dos acciones que derivan de títulos diferentes una de la otra cuya acumulación no es procedente toda vez que tienen procedimientos incompatibles ya que la acción de nulidad de contrato de arrendamiento su procedimiento está determinado en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo éste el procedimiento breve, mientras que la acción de cumplimiento de contrato de opción de compra se tramita por el procedimiento ordinario y que se está en presencia de una inepta acumulación de acciones, por lo que la acumulación no puede darse de manera simple o concurrente o de manera subsidiaria tal como ocurre en el presente Juicio.
En fecha 05 de Marzo de 2008, el Tribunal mediante auto, advirtió a las partes de la apertura del lapso previsto en el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 13 de Marzo de 2008, el Tribunal, mediante auto, advirtió a las partes del cómputo del lapso previsto en la Ley relativo a la articulación probatoria de ocho días
En fecha 01 de Abril de 2008, se advirtió a las partes que desde esa fecha se computaría el término de diez (10) días de despacho para dictar sentencia interlocutoria.
En fecha 14 de Abril de 2008, se dictó Sentencia Interlocutoria que declaró con lugar la cuestión previa opuesta.
En fecha 22 de Abril de 2008, la representación judicial de la parte actora, presentó escrito de subsanación del libelo de la demanda. Demandó el cumplimiento del contrato de opción a compra celebrado y al acatamiento del deber que tienen los vendedores de formalizar el contrato de venta del inmueble objeto del presente litigio, ajustándose plenamente a los requisitos de Ley, relativos a la relación del pacto consensual, descripción exacta de la cosa vendida, precio de la venta así como también la causa o título de adquisición que legitima la transferencia de la propiedad; al pago de la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (2.000.000, oo Bs.) por concepto de daños y perjuicios ocasionados por la inejecución de la obligación contraída por los ciudadanos Gerónimo Rafael Colmenarez Tapia y Yajaira Cristina Barragán de Colmenárez, al pago de las costas y costos del presente juicio, así como los honorarios de Abogado, calculados prudencialmente por este Tribunal. Solicitó, de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, que en caso de no obtenerse por parte de los demandados el cumplimiento forzoso, el fallo definitivo que se dicte en la presente causa, reemplace el instrumento de enajenación definitivo y que produzca los efectos de contrato no cumplido y sea tomado como título de propiedad. Estimó la pretensión en la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (40.000.000,oo Bs.) de antigua denominación correspondientes a CUARENTA MIL BOLÍVARES (40.000,oo Bs.) de nuevo cuño.
En fecha 23 de Abril de 2008, se declaró subsanada la cuestión previa declarada con lugar en fecha 14/04/08.
En fecha 06 de Mayo de 2008, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda. Expuso que no se dio en opción a compra-venta el inmueble. Que la parte actora ocupa el referido inmueble en calidad de arrendataria. Que a mediados de febrero de 2006, comenzaron a realizar mejoras al apartamento, por lo que se encontraban presentes en este, a fin de vigilar a los obreros. Impugnaron y desconocieron el instrumento privado de Opción a Compra Venta y los Recibos de pago promovidos.
En fecha 26 y 27 de Mayo de 2008, las Representaciones Judiciales de las partes presentaron escritos de promoción de pruebas.
En fecha 10 de Junio de 2008, este Tribunal, vistas las pruebas promovidas por la parte actora, las admitió a sustanciación salvo su apreciación en la definitiva. En consecuencia, se fijó día y hora a fin de llevar a cabo el acto de nombramiento de expertos grafotécnicos para la evacuación de la prueba de cotejo promovida. Con respecto a la solicitud de traslado del Tribunal a la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara, a los fines de confrontar los documentos señalados en su escrito de promoción de pruebas, el Tribunal declaró improcedente la misma, por cuanto dicha solicitud desnaturalizaba la evacuación de la prueba de cotejo promovida. Igual suerte corrió la solicitud formulada conforme el artículo 448 del Código de Procedimiento Civil en su escrito de promoción de pruebas, en que la parte actora señala como documentos indubitados los identificados con los números 1 y 2. Asimismo, se acordó oficiar al Banco Fondo Común Universal, a fin de que informare a este Tribunal sobre los particulares señalados en el Capítulo III del escrito de promoción de pruebas.
En fecha 12 de Junio de 2008, tuvo lugar, acto de designación de expertos grafotécnicos.
En fecha 11 de Junio de 2008, la apoderada actora apeló del auto dictado en fecha 10/06/08, ordenando este Juzgado escuchar dicha apelación en un solo efecto, mediante auto de fecha 16/06/08.
En fecha 20 de Junio de 2008, se admitieron a sustanciación las pruebas promovidas por la parte demandada y se realizó acto de juramentación de expertos.
En fecha 30 de Junio de 2008, se realizó acto de juramentación de expertos.
En fecha 09 de Julio de 2008, la apoderada actora presentó escrito solicitando el traslado de los expertos a Notaría, lo cual se declaró improcedente mediante auto de fecha 10 de Julio de 2008.
En fechas 22 y 23 de Julio de 2008, el Tribunal comisionado para ello, escuchó la declaración testifical de los ciudadanos Francisco Álvarez y Osman Bastidas.
En fecha 16 de Julio de 2008, la apoderada actora, apeló del auto dictado en fecha 10/07/08, lo cual se declaró improcedente en fecha 25/09/08.
En fecha 09 de Octubre de 2008, fue consignado informe técnico pericial, que concluyó que las firmas tanto del contrato de opción a compra venta como de los recibos de pago han sido realizadas por el ciudadano Gerónimo Rafael Colmenárez Tapia.
En fecha 16 de Octubre de 2008, a apoderada actora presento escrito de recusación del suscrito Juez y en fecha 27 de Abril de 2009, el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, declaró sin lugar la recusación planteada.
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia interlocutoria, este Tribunal observa:
ÚNICO
Establecen los artículos 1.133 y 1.159 del Código Civil:
Artículo 1.133:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”
Artículo 1.159:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
Por tanto, al tratarse de una convención que se hace ley entre las partes, la propia ley sustantiva civil general señala como efecto de los contratos:
Artículo 1.160:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Artículo 1.264:
“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”
Merced a tales disposiciones, conviene dilucidar a cargo de cuál de las partes debe acreditarse el cumplimiento o incumplimiento de los términos contractuales originalmente pactados, para luego estimar la pertinencia en derecho de las alegaciones fácticas planteadas por la demandante.
La pretensión de la parte actora tiene por objeto lograr el cumplimiento del contrato de opción a compra que según su propio decir, celebró con la parte demanda. Sin embargo, por efecto de los argumentos efectuados por la demandada en la oportunidad de presentar su contestación, es un hecho controvertido la celebración el contrato de opción a compra en referencia.
En ese sentido, el artículo 1.167 del Código Civil prevé lo siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
A la letra de la norma antes transcrita, se tiene que la pretensión de resolución o cumplimiento de contrato tiene su fundamento legal en una misma norma, pero cuyos efectos jurídicos y condiciones de procedibilidad discrepan una de la otra; pero es el presunto incumplimiento de una obligación contractual el supuesto fáctico que da nacimiento a ambas pretensiones.
Por su parte, la parte actora produjo como medios de prueba, documento privado de opción a compra venta, de fecha 20 de Abril de 2006 y original de recibo de pago por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (2.000.000,oo Bs.); los cuales en razón de Experticia Grafotécnica que concluyó que las firmas tanto del contrato de opción a compra venta como de los recibos de pago han sido realizadas por el ciudadano Gerónimo Rafael Colmenárez Tapia, deben ser desechadas en virtud de que la experticia realizada en el contrato mencionado fue promovida para que se analizaran las firmas los ciudadanos demandados, a saber, Gerónimo Rafael Colmenárez y Yajaira Barragán de Colmenárez, siendo que por medio de tal probanza los expertos únicamente analizaron la firma del ciudadano primeramente mencionado, obviando cualquier mención sobre lo tocante a la firma de la codemandada Yajaira Barragán de Colmenárez, situación que tampoco fue redargüida en los términos prescritos por el artículo 468 del Código de Procedimiento Civil, pero, además de la deficiente evacuación de la prueba en comento, debe también repararse en la circunstancia atinente a que el recibo que la actora acompaña marcado “B” y que cursa al folio 12, aparece testado la mención que corresponde a la palabra “inicial”, por lo que aún cuando la firma que aparece al pié del mismo fuese la del ciudadano Gerónimo Rafael Colmenárez Tapia, ello no resulta convincente para quien decide a fin de demostrar la afirmación de cumplimiento de las obligaciones contractuales por parte de la actora, toda vez que ese mismo instrumento tampoco está fechado, y por ello debe ser desechada esa prueba en concordancia con lo establecido en el artículo 1.427 del Código Civil.
En ese mismo orden de ideas, la demandante promovió documentos que dice la fueron requeridos para obtener el Crédito Hipotecario por medio del cual adquiriría el inmueble antes identificado; Información del Banco Fondo Común, Banco Universal sobre aprobación de Crédito Hipotecario; que debe ser desechado por tratarse de un instrumento suscrito en forma privada únicamente por la parte que quiere valerse de él, por efecto del principio que proscribe a los litigantes crear prueba a su favor.
Respecto a la Planilla de Liquidación de derechos de Registro que aparece inserta al folio 28 de autos si bien se trata de un instrumento que es emanado de un ente de la Administración Pública, el mismo no puede ser considerado como instrumento público pues no contiene declaración de ciencia o conocimiento alguna, pero la fecha de emisión del mismo sirve de indicio para establecer el hecho atinente a que la presentación del instrumento de venta a la Oficina de Registro Inmobiliario por parte del hoy demandante, fue hecha luego de vencido el lapso originalmente establecido en la convención que la actora reclama judicialmente, pues si como se tiene dicho ella fue firmada en fecha 20/04/2.006, el plazo establecido incluyendo la prórroga automática allí señalada, indicaba que tendría vigencia hasta el día 20/09/2.006, por lo que el cumplimiento de la obligación del actor concerniente a tramitar el crédito para el pago del saldo deudor del contrato había sido ya agotado suficientemente, y con ello queda puesto de manifiesto el incumplimiento de éste en lo concerniente al plazo estipulado.
Respecto del Contrato Privado Arrendamiento que cursa a los folios 29 y 30 de autos, el mismo debe ser desechado por resultar impertinente, toda vez que no aporta nada a objeto de establecer los hechos sometidos a contradicción en el presente, en tanto que el documento de propiedad del inmueble que en copia simple cursa a los folios 30 al 34 de autos, debe ser valorado en toda su extensión probatoria por razón de no haber sido desconocido ni impugnado por la parte demandada, pero que sin embargo, tampoco resulta útil a los fines de resolver la controversia suscitada, pues no está en duda a quién debe atribuírsele la propiedad del señalado inmueble;
Con ocasión a las comunicaciones privadas que cursan a los folios 23, 24 y 27 de fechas 19 de Septiembre de 2006, 31 de Octubre de 2006 y 26 de Octubre de 2006, al tratarse de suscritas por terceros que no forman parte de la relación jurídica procesal debieron ser ratificados a través de la prueba de testigos, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, hecho este que no sucedió, como consecuencia de lo cual también deben ser desechados.
La representación judicial de la parte demandada, promovió la declaración testifical de los ciudadanos Francisco Álvarez y Osman Bastidas, los cuales se desechan de conformidad con lo establecido en el artículo 1.387 del Código Civil, habida cuenta que la cuantía de este asunto exceden el límite fijado por el derecho común para la admisibilidad de la prueba de testigos.
Explanado lo anterior, este Sentenciador observa que la parte actora arguye que los demandados de autos no cumplieron con su obligación de protocolización del documento de compraventa definitivo.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada expone que no es cierto que hayan incumplido con las obligaciones por cuanto no se realizó tal contrato.
Ahora bien, siendo el contrato ley entre las partes, el cual los obliga a cumplir lo expresado en ello y a las consecuencias que de él se deriven, según lo disponen los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil; es por lo que este Juzgador observa que la obligación reclamada por parte de la parte demandante, no se encuentra demostrada por la parte actora y habida cuenta de que ésta no aportó, de conformidad con las normas que regulan la carga de la prueba, esto es los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento, elementos de prueba suficientes para demostrar el incumplimiento de la obligación oportuna de presentación para la protocolización del documento definitivo de compra venta en los términos establecidos por las contratantes, y por cuanto no se observa de la revisión de las actas procesales, que este hecho haya sucedido, debe ser declarada sin lugar la pretensión de la parte actora. Así se decide.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra Venta, intentada por el ciudadano NEMROD EDUARDO GONZALEZ CAMPOS, contra los ciudadanos GERONIMO RAFAEL COLMENAREZ TAPIA Y YAJAIRA CRISTINA BARRAGAN DE COLMENÁREZ, todos previamente identificados.
Se condena en costas a la demandante perdidosa, por haber resultado totalmente vencida, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 eiusdem. Publíquese y Regístrese.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los catorce (14) días del mes de Diciembre del año dos mil nueve (2009). Años 199º y 150º.
EL JUEZ
Abg. Oscar Eduardo Rivero López
El Secretario Accidental,
Abg. Roger Adán Cordero

Seguidamente se publicó en su fecha, siendo las 3:20 p.m.
El Secretario Accidental,
OERL/mi