REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, Catorce (14) de Agosto de dos mil nueve (2009).
199º y 150º
ASUNTO: KP02-V-2008-000425
PARTE ACTORA: HILDA MARGARITA BARRADAS DE PÉREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 5.247.570, de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: PASTOR NOEL GARCÍA FREITEZ, abogado en ejercicio, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nº 20.018, de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: JOSÉ FRANCISCO ESCALONA, venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Nº 7.985.890, de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: No constituyó.
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA EN JUICIO DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA
Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la presente causa de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por la ciudadana HILDA MARGARITA BARRADAS DE PÉREZ, contra el ciudadano JOSÉ FRANCISCO ESCALONA.
SECUENCIA PROCEDIMENTAL
Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, el presente juicio de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento intentada por la HILDA MARGARITA BARRADAS DE PÉREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 5.247.570, de este domicilio, contra el ciudadano JOSÉ FRANCISCO ESCALONA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 7.985.890, de este domicilio. En fecha 18/02/2008 fue interpuesta la demanda por ante este Tribunal (01 al 12). En fecha 02/04/2008 el Tribunal dictó auto admitiendo la presente demanda (Folio 26). En fecha 30/05/2008 el Alguacil del Tribunal consignó boleta de citación de la parte demandada manifestó a su vez la negativa en firmar la citación por el mismo (Folios 28 y 29). En fecha 05/06/2008 la parte actora confirió poder apud-acta (Folio 30). En fecha 22/07/2008 el Tribunal mediante diligencia acordó complementar la citación del demandado (Folio 36). En fecha 06/05/2009 la parte actora revocó poder y otorgó uno nuevo a PASTOR NOEL GARCÍA FREITEZ, abogado en ejercicio, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nº 20.018, de este domicilio (Folio 37). En fecha 10/07/2009 la Secretaria del Tribunal dejó constancia de la notificación de ley (Folios 41 y 42). En fecha 14/07/2009 el Tribunal dictó auto advirtiendo de que había vencido el lapso de emplazamiento (Folio 43). En fecha 21/07/2009 el Tribunal dictó auto agregando y admitidas las pruebas promovidas por la parte actora (Folios 44 al 46). En fecha 30/07/2009 el Tribunal dictó auto declarando vencido el lapso de pruebas (Folio 47). En fecha 07/08/2009 siendo la oportunidad para dictar sentencia la misma se difirió para el CUARTO DÍA DE DESPACHO siguiente (Folio 48).
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR
Expone el actor, haber suscrito Contrato de Arrendamiento y opción a compra otorgado por ante la Notaría Pública de Barquisimeto inserto bajo el Nº 57, Tomo 125, en virtud del cual dio un inmueble de su propiedad situada en la avenida principal del Barrio el Tostao, sector mi cabaña, Parroquia Juan de Villegas, Municipio Iribarren del Estado Lara, destinado para uso exclusivo de depósito de camiones. Que el término de duración era de tres (03) meses prorrogables por el mismo período, contados a partir del mes de junio de 2.006, estableciéndose como canon la cantidad de SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 600,00). Que luego se acordó un aumento a OCHOCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 800,00). Que se establecio así mismo en dicho contrato, todas las condiciones requeridas para llevar a termino la compra venta de dicho inmueble, que el accionado ha incumplido el contrato por lo cual procede la resolución del contrato y la indemnización por daños y perjuicios., por lo expuesto demanda el cumplimiento de contrato para que le sea devuelto el inmueble y el pago de SIETE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 7.200,00) por retraso en nueve mensualidades. Estimó la demanda en la cantidad de DIECINUEVE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 19.000,00).
ÚNICO
En otras sentencias, este Tribunal ha emitido consideraciones en torno a los principios que rigen la determinación o indeterminación de la relación arrendaticia. En términos generales el contrato es a tiempo determinado cuando las partes han dejado entendido de manera específica e irrefutable la fecha en que ha de entregarse el bien objeto del arrendamiento; es a tiempo indeterminado aquellos en los que no se ha establecido un tiempo fijo de duración o que se estableció en principio un tiempo fijo y luego las partes manifiestan su voluntad de continuar la relación generalmente sin firmar un nuevo contrato, denominado por la Ley especial en materia de arrendamiento como Tácita Reconducción, mientras el arrendamiento sea de una casa para habitación este no tiene límite, de hecho puede ser hasta por la vida del arrendatario como establece el Código Civil supletoriamente. Como consecuencia de lo anterior, la doctrina y la Ley otorgan diversas consecuencias a las convenciones señaladas, así, a manera de ejemplo, la acción por desalojo es típica de los contratos a tiempo indeterminado y la de resolución para los contratos a tiempo determinado, esta clasificación influye de manera directa en las causales para pedir la desocupación de un inmueble y el tiempo que otorga la ley, como tal es el caso de la prórroga legal propia de los contratos a tiempo determinado. En este sentido, las partes pueden dar distintos tratamientos a la relación arrendaticia con el devenir del tiempo, sin embargo, para efectos de la norma aplicable es elemental determinar si la convención es a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, por ello, la ley y la doctrina establecen varios supuestos que permiten fijar posiciones: debido a que los contratos a tiempo determinado debe evidenciarse de manera específica e irrefutable la fecha en que ha de entregarse el bien no puede descansar la misma en la palabra de las partes, por lo tanto, los contratos verbales de arrendamientos deben presumirse a tiempo indeterminado, como bien lo señala la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios en su artículo 34; si un contrato en principio es a tiempo indeterminado y las partes suscriben posteriormente un contrato para fijar la fecha de desocupación del inmueble, la relación arrendaticia comprenderá ambos períodos sin embargo, para efectos judiciales será considerada a tiempo determinado, por la voluntad de la última convención; caso contrario, si se acuerdan prórrogas consecutivas, la relación tendrá tanto tiempo como prórrogas se den, pero siempre a tiempo determinado, pues cada año es manifiesta la voluntad de desocupar el inmueble; como último ejemplo, sin que ello signifique el agotamiento de todos los supuestos legales, existe la tácita reconducción, más conocido y anteriormente esbozado.
La naturaleza del contrato es elemental. El actor no señala en su escrito cuál es la naturaleza de la relación, simplemente señala que tendría tres meses de vigencia y sería prorrogable por el mismo tiempo, por lo tanto pasa este Tribunal a establecer la naturaleza examinando el contrato de marras.
La cláusula segunda del contrato señala: “este contrato tendrá una duración de tres (03) meses prorrogables automáticamente siempre que se notifique con 30 días de anticipación, si ambas partes así lo desean a partir del 25 de Junio del 2.006…”, nótese que la prórroga contractual de la relación se materializaría siempre que se notifique, al no existir en el expediente prueba de la notificación debe presumirse que luego de la fecha 25/09/2006 empezó a transcurrir la prórroga legal que feneció en fecha 25/03/2007. Luego que esa fecha pasó y el arrendatario continuó en posesión del inmueble con el consentimiento del arrendador la relación arrendaticia se indeterminó, esta conclusión es concatenada con el alegato del actor en virtud del cual para la fecha de presentación 14/02/2008 el accionado tenía nueve (09) meses de impago en los cánones, es decir, desde le mes de junio de 2.007, por lógica la pensión de mayo de 2.007 debe presumirse aceptada en pago, finalmente, el actor reconoce que hubo un aumento en la pensión arrendaticia lo que valorado en unidad permite concluir que la relación continuó más allá del tiempo pactado, y dado que no medio la notificación, debe entenderse que el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado. Así se establece.
El Tribunal Supremo de Justicia ha sido receloso y consistente en sostener que las acciones tendentes a lograr la desocupación de un inmueble, sometido a la legislación especial inquilinaria, son de interpretación restrictiva, sólo se acuerdan cuando hay un cumplimiento riguroso de los supuestos legales y procesales. En este sentido, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala:
Solo Podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
2. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
3. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
4. En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
5. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
6. Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
7. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Si el contrato es a tiempo indeterminado la pretensión única por la cual se puede solicitar la desocupación del inmueble por parte del arrendatario es el Desalojo y no el Cumplimiento o Resolución del Contrato, como erradamente escoge el actor, porque para esto se requeriría la consumación de un contrato a tiempo determinado junto a la prórroga legal, interponiendo inmediatamente a la consumación de las anteriores la pretensión por Cumplimiento, tal como lo prevé el artículo 39 de la misma ley especial.
La interpretación expuesta se encuentra reforzada en sentencia establecida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada por el Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, en fecha 07/03/2007, en la cual señaló:
“Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato”
Por interpretación en contrario la sentencia se identifica con el caso de autos. Analizando el extracto, es evidente que las partes conocen de los hechos mientras el Juez del derecho, sin embargo, es tan marcado el adjetivo de taxativas, que no existe lugar a desalojo cuando se invoca de una manera distinta a la que el legislador previó. Una demanda por resolución o desalojo en nada modifica el procedimiento en materia de arrendamiento, sin embargo, la Sala consintió en la inadmisibilidad de la misma, cuánto más ahora, que un particular pretende un desalojo en supuestos no previstos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios. Si se admitiera la demanda en los términos expuestos, se estaría violentando la protección legal que el legislador ha previsto para los arrendatarios sometidos al régimen especial inquilinario plasmado también en el artículo 7 ejusdem. Así se establece.
En consecuencia, el actor puede volver a intentar la pretensión adecuada y obtener tutela judicial efectiva, pues no debe ser declarada sin lugar la demanda sino inadmisible, en armonía con la sentencia transcrita, como en efecto se decide. Igualmente, si bien no es un alegato de parte, es el orden público lo que motiva el pronunciamiento de inadmisión del Tribunal, no existe entonces, confesión ficta porque la demanda en los términos expuestos es contraria a derecho. Así se decide.
DECISIÓN
En mérito de las precedentes consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA INADMISIBLE, la Acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoada por la ciudadana HILDA MARGARITA BARRADAS DE PÉREZ, contra el ciudadano JOSÉ FRANCISCO ESCALONA, todos antes identificados.
No hay condenatoria en costas, por la naturaleza del fallo.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara, en Barquisimeto, a los catorce (14) días del mes de Agosto del año dos mil nueve (2.009). Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación
La Juez
Mariluz Josefina Pérez
La Secretaria
Eliana Gisela Hernández Silva
En la misma fecha se publico siendo las 03:14, pm y se dejo copia
La Secretaria
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