TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, Veintidós de Abril de dos mil nueve
198º y 150º

ASUNTO: KP02-V-2008-002406

PARTE DEMANDANTE: Firma Mercantil “INMOLARA C.A”., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Lara, en fecha 20 de Marzo de 2000, anotada bajo el N° 49, Tomo 11-A.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Maritza Rodríguez García y Pastor Rodríguez, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 25.995 y 45.434., respectivamente.

PARTE DEMANDADA: SAMUEL ANTONIO MONTES AYOLA, venezolano, cónyuges, titular de la cédula de identidad Nº E-81.468.161.

DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Víctor Amaro Piña, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 7.204.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente proceso a través de libelo de demanda, con ocasión a la pretensión de Cumplimiento de Contrato, interpuesta por la Firma Mercantil Inmolara C.A., a través de Apoderados Judiciales, en el que manifiestan como fundamento de su pretensión, que consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, Estado Lara en fecha 27/10/04, nº 49, Tomo 171, que su representada celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano Samuel Montes, sobre un inmueble ubicado en la carrera 19 entre calles 34 y 35, Edificio Estrella, Local Nº 01, con un área aproximada de CIENTO TRES METROS CUADRADOS (103Mts.2), con las siguientes características: carramiento en vidrio, una puerta de vidrio, lámparas, piso de granito, rejas de protección, UN (01) baño y UN (01) área de oficina; alinderado particularmente de la manera siguiente: NORTE: con carrera 19 que es su frente; SUR: apartamento de conserjería y ducto de basura; ESTE: con terreno que es o fue ocupado por Miguel Casas y OESTE: con el pasillo de circulación del edificio. Que la duración del contrato fue establecida por un año fijo no prorrogable contado a partir del 01 de Noviembre de 2004 hasta el 01 de Noviembre de 2005, estableciéndose un canon de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (600.000, oo Bs.) incluido el condominio, sin incluir el I.V.A. Que llegado el vencimiento del mencionado contrato, ambas partes decidieron suscribir mediante documento privado un nuevo contrato de arrendamiento con una duración de un año fijo no prorrogable contado a partir del 01 de Noviembre de 2005 hasta el 01 de Noviembre de 2006, estableciéndose un canon de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (700.000, oo Bs.), incluido el condominio sin incluir el I.V.A. Que en fecha 26 de Marzo de 2007, su representada intentó oportunamente demanda de resolución de contrato, contra el ciudadano Samuel Montes, fundamentada en la falta de pago de los meses de Noviembre y Diciembre de 206, correspondiéndole conocer la causa al Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Asunto KP02-V-2007-001197. Que en el momento de la contestación de la demanda la parte demandada alegó, que su representada le solicitó la desocupación y entrega inmediata del inmueble, vengándole el derecho de ejercer la prórroga legal establecida en la Ley así como alegó haber efectuado las consignaciones de canon de arrendamiento ante el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. Que en fecha 11 de Marzo de 2008, el Tribunal Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara dictó Sentencia declarando Sin Lugar la demanda en referencia, ejerciendo la parte perdidosa recurso de apelación de la decisión, extemporáneamente. Que el arrendatario esgrimió como defensa que su representada no le permitía hacer uso de la prórroga legal que de acuerdo al comienzo de la relación arrendaticia es de un año. Que se evidencia claramente que en fecha 08 de Diciembre de 2006 se le comunicó al arrendatario que se encontraba en atraso de DOS (02) mensualidades vencidas correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre de 2006 que eran los dos meses de vigencia del lapso de la prórroga legal que le correspondía. Transcribió la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento. Que el lapso de prórroga legal que le correspondía al arrendatario es de UN (01) año contado a partir del 02 de Noviembre de 2006 y culminando el 01 de Noviembre de 2007, naciendo en esta oportunidad para su representada el derecho de acudir a los órganos jurisdiccionales a demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito por haber culminado el lapso de la prórroga legal, el cual no podía ser accionado en virtud de la existencia de la cuestión prejudicial como es la pretensión de resolución de contrato con Sentencia de fecha 11 de Marzo de 2008. Que en la presente demanda, su representado exige el cumplimiento del contrato suscrito en el sentido de que el arrendatario hizo uso de la prórroga legal y que de acuerdo a lo establecido en la cláusula cuarta del contrato, no opera la tácita reconducción, los cánones de arrendamiento cancelados desde el mes de Noviembre de 2007, fecha en que culminó su prórroga legal, son considerados como una indemnización por seguir ocupando el inmueble. Que el arrendatario se ha mantenido ocupando el inmueble sin el consentimiento del arrendador. Que el arrendatario, en la contestación de la demanda, confesó que tenía derecho a la prórroga legal admitiendo que el contrato había finalizado el 01 de Noviembre de 2006. que el arrendatario ha incumplido con su obligación de entregar el inmueble libre de personas y cosas en el buen estado de conservación en que lo recibió. Fundamentó su pretensión en los artículos 1.167 y 1.264 del Código Civil. Que demanda al ciudadano Samuel Montes para que convenga o a ello sea condenado en lo siguiente: 1) a entregar de forma inmediata el inmueble, 2) a seguir cancelando la cantidad similar al canon de arrendamiento establecido en el contrato considerada como indemnización por causa de ocupación del inmueble desde la finalización de la prórroga legal demandando que la cantidad se cancelada hasta el momento de la entrega definitiva del inmueble; 3) a cancelar pena pecuniaria, en virtud de no haber entregado el inmueble a la fecha de expiración de la prórroga legal, la cantidad de 23.333,33 Bs. diarios hasta la definitiva entrega del inmueble arrendado, a título de indemnización por daños y perjuicios que actualmente equivalen a 23.33 Bs.F., todo de conformidad con la cláusula cuarta del contrato y 4) al pago de las costas procesales. Solicitaron medidas preventivas. Estimaron la demanda en la cantidad de SIETE MIL BOLÍVARES FUERTES (7.000, oo Bs.F.)
En fecha 08 de Julio de 2008, El tribunal admitió la demanda y negó el decreto de la medida solicitada.
En fecha 04 de Febrero de 2009, El Tribunal a solicitud de parte designó defensor ad-litem a la parte demandada, quien aceptó el cargo de tal y prestó juramento de ley en fecha 19 de Marzo de 2009.
En fecha 23 de Marzo de 200p, el defensor ad-litem designad a la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda. Negó, rechazó y contradijo la demanda tantos en los hechos como en el derecho por considerar que los mismos no son ciertos.
En fecha 06 de Abril de 209, al representación judicial de la parte demandante presentó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas las mismas en fecha 15 de Abril del mismos año.
En fecha 13 de Abril de 2009, el Defensor Judicial designado a la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas las mismas mediante auto de fecha 16 de Abril de 2009.
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia definitiva, este Tribunal observa:
ÚNICO
Tal como ha quedado expuesto, la pretensión de la parte actora tiene por objeto lograr el cumplimiento del contrato de arrendamiento, que, según su propio decir, se trata de una relación con término fijo, vale decir, a tiempo determinado, con una vigencia desde el 01 de Noviembre de 2004, hasta el 01 de Noviembre de 2005, en un primer contrato y desde el 01 de Noviembre de 2005, hasta el 01 de Noviembre de 2006, en un posterior contrato, según se evidencia de DOS (02) Contratos de Arrendamiento, el primero autenticado y el segundo privado, suscritos por las partes, los cuales se encuentran acompañados al escrito libelar, y a los que se le otorga pleno valor probatorio al no haber sido desconocidos ni impugnados por la parte demandada. Asimismo expuso que en el segundo contrato suscrito, se estableció un nuevo canon de arrendamiento por la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (700.000, oo Bs.)
De acuerdo a los términos en que ha quedado planteada la controversia, se deduce que la pretensión de la actora procura el cumplimiento del contrato de arrendamiento que dijo haber suscrito con la parte demandada, debido a que la arrendataria no cumplió con la obligación de devolver el inmueble al vencimiento del término, debido al disfrute del lapso de prórroga legal a que tenía derecho, que comenzaría a computarse a partir del día 01 de Noviembre de 2006 con vencimiento el 01 de Noviembre de 2007.
En la oportunidad de presentar su contestación a la demanda, el Defensor Ad-Litem designado a la parte demandada, negó, rechazó y contradijo la demanda de manera genérica.
Asimismo, observa quien juzga que la parte demandada incorporó como medio de pruebas, los contratos de arrendamiento a los cuales les fue asignado valor probatorio.
Observa este Juzgador que el defensor Ad-Liten de la demandada de autos, en su escrito de promoción de pruebas, promovió el mérito favorable que se desprende de los autos.
Ahora, habiendo sido valorado los contratos de arrendamientos suscrito y no habiendo traído a los autos la parte demandada, elementos probatorios, queda demostrada así la existencia la relación arrendaticia y el disfrute de la prórroga legal establecida en la legislación venezolana vigente, por lo que se hace la siguiente consideración:
Es de advertir que el propósito que anima al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que prevé tal institución de la prórroga legal, estriba en que el lapso de duración de la prorroga se computa por el tiempo que efectivamente dura la relación arrendaticia con prescindencia de la duración del contrato, por lo que es posible que las partes hayan celebrado un contrato con duración fija y determinada de UN (01) año, pero que a tal relación haya precedido otra, mas lo esencial es la demostración de la continuidad de la relación arrendaticia en el período anterior al del último contrato, hecho éste que fue demostrado por la parte actora, pues para el caso de discontinuidad mal puede computarse la sumatoria de los períodos anteriores para establecer el verdadero lapso de prorroga legal.
Por tanto, el artículo aludido textualmente dispone en su parte pertinente:
“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
(omissis)
Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.” (omissis)
Consecuencia de lo anterior, es que al haber sido demostrada por la parte actora, la existencia de la relación locativa que data desde el día 01 de Noviembre de 2004 hasta el 01 de Noviembre de 2005 y que se renovó a partir de ésta ultima fecha hasta el 01 de Noviembre de 2006, dicha relación arrendaticia observa una duración de DOS (02) años, por lo que resulta plenamente aplicable la consecuencia establecida en el preinserto, y habiéndose agotado la extensión que legislativamente el mismo confiere, debe ser estimada como fundada en derecho la pretensión de la actora. Así se decide.
Por último, y como quiera que la solicitud de seguir cancelando la cantidad similar al canon de arrendamiento establecido en el contrato considerada como indemnización por causa de ocupación del inmueble desde la finalización de la prórroga legal demandando que la cantidad se cancelada hasta el momento de la entrega definitiva del inmueble, forma parte del thema decidendum por haberlo solicitado así la actora en su libelo de demanda, debe advertir este Juzgador que fue reclamado conjuntamente con la solicitud de cancelar pena pecuniaria.
En atención a tal petitorio, y en criterio de quien esto decide, mal pueden ser acordados ambos petitorios en forma conjunta, pues ello implicaría un doble pago motivado al incumplimiento de la obligación, y consecuencialmente deberá limitarse la condena establecida en el aparte final de este fallo. Así se dispone.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por la Firma Mercantil “INMOLARA C.A”., contra el ciudadano SAMUEL ANTONIO MONTES AYOLA, previamente identificados.
En consecuencia, deberá la demandada perdidosa proceder a:
1) entregar de forma inmediata el bien inmueble ubicado en la carrera 19 entre calles 34 y 35, Edificio Estrella, Local Nº 01, con un área aproximada de CIENTO TRES METROS CUADRADOS (103Mts.2), con las siguientes características: cerramiento en vidrio, una puerta de vidrio, lámparas, piso de granito, rejas de protección, UN (01) baño y UN (01) área de oficina; alinderado particularmente de la manera siguiente: NORTE: con carrera 19 que es su frente; SUR: apartamento de conserjería y ducto de basura; ESTE: con terreno que es o fue ocupado por Miguel Casas y OESTE: con el pasillo de circulación del edificio, libre de personas y bienes; y;
2) pagar la cantidad de SETECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (700.000, oo) correspondientes al monto del canon de arrendamiento establecido en el contrato de arrendamiento privado, considerada como indemnización por causa de ocupación del inmueble desde la finalización de la prórroga legal, esto es, el 01 de Noviembre de 2007, y hasta el momento en que se publica la presente decisión.
No hay condenatoria en costas debido a la naturaleza de la decisión.
Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los Veintidós (22) días del mes de Abril del año dos mil nueve (2009). Años 199º y 150º.
EL JUEZ
Abg. Oscar Eduardo Rivero López
El Secretario,
Abg. Roger Adán Cordero

Seguidamente se publicó en su fecha, siendo las 11:00 a.m.
El Secretario,
OERL/mi