REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara Barquisimeto, seis de octubre de dos mil ocho 198º y 149º ASUNTO : KP02-V-2008-000258 Exp. 13.321 / Resolución de Contrato de Arrendamiento Se inició la presente causa mediante auto de admisión del libelo de demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento instaurara el ciudadano ATHANASE MERMINGAS, quien es venezolano, de mayor edad, titular de la cédula de identidad No. 7.389.613, y de este domicilio, asistido por el abogado en ejercicio Euclides Sebastiani Marquez, inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 64.079; contra los ciudadanos NORMA ELENA TORREZ y ANGEL MANUEL HERNADEZ PEREZ, quienes son venezolanos, mayores de edad, ambos de este domicilio y titulares de la cédulas de identidad Nos. 5.241.205 y 11.790.098, respectivamente y de este domicilio. Admitida la demanda en fecha 08-02-08 se emplazó a la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a que constara en autos la última citación a fin de dar contestación a la demanda, librándose compulsa el 13-02-08. En fecha 22-02-08 diligencia el Alguacil consignando recaudos de citación sin firmar manifestando la imposibilidad de citar personalmente a los demandados por cuanto las veces que se trasladó al edificio donde debía practicarse la citación éste se encontraba cerrado careciendo de intercomunicador por lo que no pudo practicar la misma. En vista de dicha exposición la parte actora solicitó la citación por carteles de los demandados conforme a las previsiones del artículo 233 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 10-03-08 comparece el actor a fin de otorgar poder apud acta a los abogados Euclides Sebastiani y Ramón Contreras. Verificadas las formalidades de Ley sin que la parte demandada compareciera a darse por citada, se le designó defensor ad litem recayendo dicho nombramiento en la abogada Milena Godoy quien una vez notificada, aceptó el cargo y prestó juramento de Ley. Solicitada y acordada la citación personal de la defensora de oficio, ésta se verificó en fecha 21-07-08. Así mismo en fecha 23-07-08 comparece el codemandado Ángel Manuel Hernández Pérez, a fin de otorgar poder apud acta al abogado Rafael Arturo González Rivas, inscrito en el IPSA bajo el N° 24.882. En la misma oportunidad tanto la defensora como el codemandado proceden a consignar su respectivo escrito de contestación. En este sentido el codemando opuso como cuestión previa la incompetencia de este Tribunal en razón de la cuantía, la cual fue declarada sin lugar por sentencia interlocutoria dictada el 28-07-08. En la oportunidad probatoria, solo el actor y la defensora de oficio designada promovieron pruebas. Concluidas las etapas del proceso y estando en la oportunidad de dictar sentencia, el Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos: Manifiesta el demandante que es propietario-arrendador de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 1 del primer piso del Edificio Luisa, ubicado en la carrera 21 entre calles 23 y 24, N° 23-106 de esta ciudad, enmarcado dentro de los siguientes linderos particulares: Norte: con carrera 21 que es su frente; Sur: con casa o solar que es o fue de Elisa Moantesinos; Este: con Edificio que es o fue de Hope Center y Oeste: con acceso de dicho apartamento y por escalera que da a la puerta de entrada del apartamento N° 2. Continúa alegando que lo cedió en arrendamiento a los ciudadanos Norma Elena Torrez y Ángel Manuel Hernández Pérez, exclusivamente para uso residencial mediante contrato autenticado de fecha 25 de julio de 2007 y que reproduce conjuntamente al libelo marcado “A”, con una duración de seis meses conforme se desprende de la cláusula tercera, contados desde el 01-08-07 al 31-01-08, prorrogable por una sola vez por igual tiempo a menos que una de las partes manifestara su voluntad de no prorrogarlo con por lo menos 30 día de anticipación a su vencimiento; y en este sentido alega que llegada la fecha de vencimiento y como consecuencia de lo anterior, el contrato se prorrogó convencionalmente por un lapso de seis meses, encontrándose el contrato vigente. Así mismo aduce que conforme a la cláusula segunda del contrato se pactó el canon de arrendamiento en la suma de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,oo) mensuales, pagaderos por mensualidades adelantadas el día primero de cada mes, sosteniendo además que los arrendatarios se encuentran insolventes en el pago del canon correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2007 y enero de 2008, resultando infructuosas todas las diligencias a fin de obtener el pago de los mismos; razones éstas por las cuales y con fundamento en los artículos 1159, 1167,1592, ordinal 2°, 1616 del Código Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procede a demandar a los ciudadanos Norma Elena Torrez y Ángel Manuel Hernández Pérez, para que convengan o sean condenados por el Tribunal en resolver el contrato de arrendamiento a tiempo determinado por falta de pago y le sea entregado el inmueble totalmente desocupado de personas y cosas. Así mismo solicita sean condenados al pago por vía indemnizatoria de los daños y perjuicios estimados en la suma de dos mil bolívares fuertes (Bs. 2.000,00) correspondiente a los cánones insolutos a razón de quinientos bolívares cada uno, más un monto equivalente por las pensiones que median para la finalización del contrato. Por último solicita la condenatoria en costas y costos del juicio. Estima la demanda en la suma de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00) En la oportunidad de la contestación, compareció la defensora ad litem manifestando haber notificado a su defendido mediante telegrama con acuse de recibo, no lográndose la comparecencia de los demandados a su despacho señalando igualmente que no los encontró cuando se trasladó a su domicilio para tratar personalmente la demanda. En este sentido en nombre y representación de sus defendidos procede a negar, rechazar y contradecir la demanda intentada tanto en los hechos como en el derecho, negando que se encuentren morosos con respecto al pago de los cánones de arrendamiento que les imputa el actor. Por su parte el codemandado Ángel Manuel Hernández Pérez en su escrito de contestación niega, rechaza y contradice lo aseverado por el actor en el sentido de que sea propietario del inmueble objeto de la demanda pues no está acreditado en autos tal circunstancia, por lo que afirma que mal podría darlo en arrendamiento y en consecuencia carece de cualidad o interés para sostener la presente demanda, lo que trae como consecuencia la nulidad del contrato. Por otra parte rechaza por ser falso que el monto de los cánones pagados por su persona sean de quinientos mil bolívares toda vez que pagó al actor la suma de cinco millones en efectivo más un millón de bolívares en reparaciones al inmueble completando así los seis primeros meses del contrato de arrendamiento y por los restante seis meses firmó dos letras de cambio por la suma de tres millones cada una las cuales no le han sido presentadas para su cobro, por lo que solicita sea desestimada la acción intentada. Siendo estos los términos en que quedó trabada la litis, debe señalar este tribunal como primer aspecto antes de resolver el fondo de lo controvertido, que no lograda la citación personal de lo demandados, se les designó defensor ad litem con quien se entendería la citación y demás trámites del juicio, observándose igualmente que verificada la citación de la defensora y llegado el momento de contestar la demanda, ésta procedió a hacerlo en representación de ambos demandados, sin embargo en dicha oportunidad compareció el codemandado Ángel Manuel Hernández Pérez con asistencia de abogado, otorgando poder y contestando la demanda. De suerte que al haber comparecido uno de los demandados y otorgar poder a un abogado, cesa ipso facto, respecto de éste la representación que venía ejerciendo la defensora designada, continuando ésta en el ejercicio de su función solo en lo que respecta a la codemandada no compareciente y así se establece. Establecido lo anterior y como quiera que el codemandado Ángel Manuel Hernández Pérez en su escrito de contestación procedió a oponer la falta de cualidad activa con fundamento en que no está acreditado en autos la titularidad de la propiedad del actor sobre el inmueble objeto de la demanda lo que hace que el contrato celebrado este afectado de nulidad, debe en consecuencia pronunciarse igualmente este tribunal como punto previo al fondo sobre la cualidad activa. En este sentido es importante señalar, que la doctrina generalizada es coincidente en tomar y aceptar la definición que de cualidad expresa Chiovenda y que es citada y acogida por el maestro Loreto en su obra Estudios de Derecho Procesal Civil según la cual, la cualidad en sentido procesal expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede acción. Por lo que ella expresa en el decir de Loreto, la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado. De manera que para que sea procedente la falta de cualidad del actor, es necesario que éste concretamente considerado, no sea la misma persona a quien en abstracto la Ley concede acción; observando quien decide que la pretensión del actor es la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con los demandados y que riela en autos a los folios 3, 4 y 5, el cual al no haber sido impugnado por la parte contraria surte pleno valor probatorio en el presente juicio por disposición expresa del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; constatándose del mismo que quien interponen la acción es la misma persona que aparece suscribiendo el contrato en su carácter de arrendador, por lo que, quien efectivamente ha venido a interpone la demanda es la persona a quien la ley en abstracto le concede la acción, por lo que la falta de cualidad activa debe quedar desechada y así se decide. En todo caso es importante señalar aquí que, lo discutido en este tipo de procedimientos no es la propiedad sino las obligaciones personales que surgen con motivo de la celebración del contrato de arrendamiento el cual tiene plena existencia y es ley entre las partes por disposición expresa de la Ley y así queda establecido. Como corolario de lo anterior no era carga del actor demostrar la propiedad del inmueble no obstante se observa que éste produjo en juicio copia fotostática del documento público que acredita tal condición el cual se desecha por no aportar elementos de convicción a la presente causa. Entrando a resolver el fondo de lo planteado el primer aspecto que debe determinarse es el relativo a la naturaleza jurídica del contrato inserto en autos cuyo valor probatorio fue anteriormente determinado; dicho contrato en su cláusula tercera expresa lo siguiente: “El lapso previsto para la duración del presente contrato es de seis (6) mes contados a partir del 01 de agosto de 2007, al 31 de Enero de 2008, prorrogable por una sola vez, por un lapso de seis (6) meses. A menos que cualquiera de las partes manifestare su volunta de no prorrogar dicho contrato, por lo menos con treinta (30) días de anticipación a su vencimiento o cualquiera de sus prórrogas...” entendiendo quien dictamina que la duración estaba pactada en forma determinada de seis meses, el cual era prorrogable automáticamente por igual período sólo por una vez, a menos que una parte notificara a la otra su voluntad de no prorrogarlo más, lo que evidencia que se trata de un contrato a término fijo siendo esta su naturaleza jurídica y así queda establecido. Determinado lo anterior, se observa que la parte demandante fundamenta su demanda en el hecho de que los arrendatarios han dejado de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2007 y enero de 2008 por lo que solicita la Resolución del Contrato y la subsiguiente entrega del inmueble con la respectiva indemnización de los daños causados. Por su parte, cada uno de los demandados en sus escritos de contestación, niegan, rechazan y contradicen la demanda en todas y cada una sus partes por ser inciertos los términos de la misma, alegando estar solvente en el cumplimiento de su obligación principal; particularmente el codemandado Ángel Manuel Hernández Pérez además de rechazar los alegatos del actor adiciona un hecho nuevo para excepcionarse del estado de insolvencia que se le imputa, afirmando que no es cierto que el canon de arrendamiento sea de quinientos mil bolívares mensuales ya que le canceló al arrendador la cantidad de cinco millones de bolívares en efectivo más un millón de bolívares en reparaciones, completando así los seis primeros meses de vigencia habiendo firmado por los seis restantes meses de vigencia dos letras de cambio a favor del demandante por la cantidad de tres millones de bolívares cada una, las cuales no le han sido presentadas al cobro por el demandante. En relación a esta afirmación de hecho que constituye sin lugar a dudas una excepción contra la insolvencia que se le imputa a los demandados es necesario señalar que, durante el lapso probatorio ninguno de los demandados trajo al proceso elementos de pruebas que permitan desvirtuar el incumplimiento que le imputa la actora, siendo que en este caso, la carga probatoria recaiga en ellos, ya que en materia de obligaciones, tal como lo establece el artículo 1.354 del Código Civil, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación. Vale decir que en este caso el demandante tenía la carga de probar la existencia de una obligación incumplida por parte de los demandados, lo que está evidenciado a través del contrato de arrendamiento, específicamente en la cláusula segunda en donde los arrendatarios se comprometieron al pago puntual de la pensión mensual. Por su parte los demandados, a quienes se les imputa el incumplimiento, debían probar el pago de las mensualidades que se dicen están insolutas, o en todo caso demostrar que el pago se realizó en una forma distinta a la pactada en el contrato no siendo posible admitir que sin haber probado esta circunstancia pueda el demandado desembarazarse de la obligación contractual que tenia, de realizar el pago mensual del canon, más aún cuando al afirmar que se emitieron dos letras pro tres millones de bolívares cada una y que no le han sido presentadas al pago, sin duda constituye una confesión de su insolvencia pues implícitamente está admitiendo con ello que no ha pagado por que no le presentaron tales letras y como quiera que como se señaló arriba este hecho no fue demostrado pues como se constata de autos no hubo actividad probatoria por parte de los demandados a fin de desvirtuar la pretensión del actor, es por lo que con fundamento en las normas legales vigentes específicamente el artículo 1.159 del Código Civil, en donde se señala que el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes, en concordancia con lo dispuesto en el articulo 1592 eiusdem en donde se estipula como una de las principales obligaciones del arrendatario, la de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos; en concordancia igualmente con el artículo 1.167 del mismo Código en donde se estipula que en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello, es por lo que la presente acción debe prosperar en consecuencia declararse resuelto el contrato celebrado y condenarse a los demandados al pago por vía indemnizatoria de una cantidad igual al monto del canon de arrendamiento desde la fecha en que se produjo el incumplimiento esto es desde octubre de 2007 y hasta la fecha de vencimiento del contrato es decir hasta el 01 de agosto de 2008 y así se establece. En consideración a lo precedentemente expuesto, este Tribunal Administrando justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por el ciudadano ATHANASE MERMINGAS contra los ciudadanos NORMA ELENA TORREZ y ANGEL MANUEL HERNADEZ PEREZ, todos suficientemente identificados en la parte narrativa de este fallo. En consecuencia queda resuelto el contrato celebrado. Se condena a los demandados a entregar el inmueble arrendado consistente en un apartamento identificado con el N° 1, ubicado en el primer piso del Edificio Luisa, situado en la carrera 21 entre calles 23 y 24, N° 23-106 de esta ciudad de Barquisimeto cuyos linderos constan al inicio del fallo. Así mismo se les condena a pagar una cantidad equivalente al canon mensual es decir quinientos bolívares fuertes (Bs.F.500,oo) desde el mes de octubre del año 2007 y hasta el 01 de agosto de 2008 como indemnización por los daños y perjuicios causados al arrendador por la falta oportuna de pago. Se condena en costas a los demandados por haber vencimiento total, conforme lo dispone el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Por cuanto la presente sentencia es dictada fuera del lapso de ley, se ordena notificar a las partes. Publíquese y Regístrese. Dado, Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los seis (06) días del mes de octubre del año siete (2008). Años: 198º y 149º. La Juez, Dra. Libia La Rosa de Romero La Secretaria, Audrey Lorena Pinto En la misma fecha se publicó, siendo las 10:57 a.m. La Sec.