REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara Barquisimeto, veinticuatro de octubre de dos mil ocho 198º y 149º ASUNTO: KP02-V-2008-000279 Exp. 12.927/ Desalojo Se inició el presente procedimiento de desalojo mediante auto de admisión del libelo de demanda interpuesto por la ciudadana ELBA ROSA JUAREZ HERNANDEZ, quien es venezolana, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 4.379.901 y de este domicilio, asistida por el abogado en ejercicio JOEL ROMERO RIVAS quien se encuentra inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 2.541; en contra de la ciudadana HUGA DE TORREALBA, igualmente venezolana, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 3.084.788 y de este domicilio. Admitida la demanda en fecha 11-02-08, se emplazó a la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a su citación y constare en autos la misma, a fin de dar contestación a la demanda. En fecha 27-02-08 comparece la actora y le confiere poder apud acta al abogado Joel Romero Rivas. En fecha 27-02-08 diligenció el alguacil del Tribunal consignando el recibo de citación sin firmar por haberse negado a ello la demandada, por lo que una vez solicitado y acordado, la Secretaria del Tribunal en fecha 28-03-08 dejó constancia de haber notificado a ésta de la declaración del Alguacil en relación a su citación, conforme al artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 01-04-08 comparece la demandada, asistida por la abogada XIOMARA NELO LOZANO, inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 38.008 para otorgar poder apud acta a la abogada que le asiste; seguidamente, en la misma fecha la demandada presenta escrito de contestación de la demanda intentada en su contra en el que igualmente intenta reconvención contra el demandante siendo declarada Inadmisible por el Tribunal. Contra este auto interpuso recurso de apelación la parte demandada siendo negada dicha apelación conforme a lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Abierta la causa a pruebas, la demandada solicitó se oficiara a la ONIDEX para que éstos proporcionaran los datos filiatorios de las personas que menciona en su escrito presentado en la fase probatoria; igualmente solicitó se oficiara al Juzgado Tercero del Municipio Iribarren para que se agregaran las consignaciones que venía realizando la demandada. Por su parte el demandante en la oportunidad probatoria presentó escrito en el que promueve el merito de los autos y documental siendo admitidas por el Tribunal. Concluidas las etapas de sustanciación del proceso y estando en la oportunidad de dictaminar, este Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos: Alega la parte actora como fundamento de su demanda, que entre la ciudadana Huga de Torrealba como arrendataria y su persona como arrendadora y propietaria del inmueble que ocupa la ya nombrada Huga de Torrealba existe un contrato verbal de un año conforme al artículo 1615 del Código Civil pero desde hace 20 años bajo las condiciones siguientes: la arrendadora dio en arrendamiento a la arrendataria un inmueble consistente en una casa de su propiedad ubicada en la carrera 16 entre calles 46 y 47 nº 46-50, jurisdicción de la parroquia Concepción Municipio Iribarren del Estado Lara; el canon de arrendamiento quedó establecido en la cantidad de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,oo) hoy ciento veinte bolívares (Bs. 120,oo) que la arrendataria se obligó a pagar por mensualidades vencidas. La falta de pago de dos mensualidades daría derecho a la resolución del contrato de pleno derecho sin que para ello opere prorroga legal. Continúa manifestando el demandante, que la arrendataria recibió el inmueble en buen estado de funcionamiento obligándose a devolverlo en las mismas condiciones. El destino que le daría a la casa era exclusivamente residencial. Quedando absolutamente prohibido subarrendarlo igualmente se convino según afirma el actor, que los daños materiales que por cualquier circunstancia se causaren debería resarcirlos o en su defecto se demandarían los daños y perjuicios; de la misma manera señala que, verbalmente y en forma personal le solicitó a la arrendataria que le entregara el inmueble sin que haya una respuesta positiva por lo que al no cancelarle los diez meses de canon de arrendamiento y no haberle dado respuesta positiva a cerca de la entrega del inmueble para ocuparlo con su familia, es por lo que demanda a la ciudadana Huga de Torrealba para que convenga o sea condenada a entregar el inmueble arrendado cancelar los cánones de arrendamiento desde abril de 2007 hasta enero de 2008 y los que se continúen venciendo hasta la definitiva, todo ello con fundamento en los literales a y b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por su parte la demandada en la oportunidad de la contestación, opone la falta de cualidad e interés de la actora para intentar el presente juicio; en ese sentido afirma que, al momento de registrar el documento de compra venta de ésta, no fue acompañado el documento de cesión mediante el cual Rosa Amelia Hernández fallecida ab-intestato en esta ciudad en el año 2001, y su cónyuge Luís Alberto Guevara cedan los derechos acciones y obligaciones que derivan del contrato verbal de arrendamiento; es decir que Elba Rosa Juárez Hernández no cumplió con lo previsto en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil poniendo igualmente de manifiesto que, Rosa Amelia Hernández y su cónyuge Luís Alberto Guevara no celebraron cesión alguna de derechos con la parte actora, además de una operación de compra venta, es por ello que la actora no tiene la cualidad e interés que justifique su pretensión en el presente proceso por no poseer titularidad de los derechos que derivan del contrato. Igualmente y a todo evento niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda intentada, niega que entre la ciudadana Huga de Torrealba y Elba Rosa Juárez Hernández, exista un contrato verbal de un año como lo refiere el actor. Agrega que, lo cierto es que, desde hace más de veinte años la ciudadana Petra María Hernández arrendó el inmueble por tiempo indefinido a la ciudadana Huga de Torrealba; al morir aquella, dicho inmueble lo heredó Rosa Amelia Hernández quien mantuvo el arrendamiento en las mismas condiciones que lo hiciera su difunta madre siendo el caso que para marzo del 2001, Rosa Amelia Hernández le manifestó que era un problema venir a Barquisimeto para cobrar el canon de arrendamiento desde Acarigua Estado Portuguesa que le entregara el canon de arrendamiento a Elba Rosa Juárez Hernández a quien de manera continua e ininterrumpida le ha cancelado desde el año 2001 hasta abril de 2007, cuando se negó a recibir la cantidad de dinero, por lo que a partir de ese mes, a los fines de no incurrir en mora comenzó y así lo ha venido haciendo, a consignar por ante el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren Expediente nº 10825 las mensualidades que reclama la parte actora lo cual ha hecho hasta la presente fecha de conformidad con lo establecido en el artículo 53 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por todo lo cual solicita se declare sin lugar la demanda intentada y sea la actora condenada a pagar las costas del juicio. Siendo estos los términos en que quedó trabada la litis, el primer aspecto que debe resolver esta juzgadora es el referido a la falta de cualidad activa opuesta por la parte demandada con fundamento en que la actora no acompañó su demanda con el documento original de cesión mediante el cual Rosa Amelia Hernández y su cónyuge Luís Alberto Guevara ceden todos los derechos y acciones y obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado de manera que si bien esta es propietaria no demuestra su cualidad de arrendadora. Sobre este aspecto es importante señalar, que la doctrina generalizada es coincidente en tomar y aceptar la definición que de cualidad expresa Chiovenda y que es citada y acogida por el maestro Loreto en su obra Estudios de Derecho Procesal Civil según la cual, la cualidad en sentido procesal expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede acción. Por lo que ella expresa, en el decir de Loreto, la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado. En el presente caso la demandada opone la falta de cualidad con fundamento en que, hubo la venta del inmueble que ocupa como arrendataria pero no consta que se hayan cedido de los derechos y acciones derivados del contrato de arrendamiento por lo que, mal puede tener la actora cualidad para demandar, además señala que esa cesión nunca le fue notificada por lo que no le es oponible. En relación a tales alegatos debemos aclarar que, el artículo 1549 del Código Civil, señala que la venta o cesión de un crédito, de un derecho o de una acción son perfectas, y el derecho cedido se trasmite al cesionario, desde que haya convenio sobre el crédito o derecho cedido y el precio, aunque no se haya hecho la tradición. De manera que, a través de la figura jurídica de la cesión se transmite a una persona el crédito, derecho o acción del cual el cedente es titular y la transferencia es total e inmediata a menos que se haya hecho expresa reserva o mención a cerca de la oportunidad y de la parte que pudiera quedar excluida de la cesión; por eso el artículo 1552 del Código Civil también señala que la venta o cesión comprende los accesorios del crédito tales como las cauciones, privilegios o hipotecas. Esto significa que el cesionario recibe el derecho transmitido en su totalidad si no se hace expresa exclusión, por tanto puede éste, hacer efectivo de inmediato el derecho transmitido porque además la cesión es un contrato consensual que se perfecciona con el consentimiento de las partes, y no requiere de ninguna otra formalidad. Como corolario de lo anterior las acciones judiciales que se deriven del contrato cedido tales como la nacida por el incumplimiento y los respectivos daños causados se trasmiten y subsisten al igual que el crédito hasta que se produzca su expiración natural vale decir hasta que opere la prescripción o la caducidad del crédito acción o derecho cedido. No nos detendremos a analizar aquí la naturaleza de la cesión pues no es el punto que nos interesa resolver sino específicamente determinar si la compradora del inmueble en este caso la demandante tiene o no cualidad para demandar por no habérsele cedido el contrato de arrendamiento. Entonces debemos igualmente expresar que la venta es un contrato consensual por el cual una persona transfiera a otra la propiedad de un bien y la otra paga el precio. Así lo ha concebido el Legislador patrio en el artículo 1474 del Código Civil. Ello significa que la venta transmite al comprador todos los derechos inherentes a la cosa vendida esto es, el uso, el goce y el disfrute dentro de los limites que impone la ley, de suerte que el propietario adquiere para si, por efecto de la compraventa todos los derechos y obligaciones que pesan sobre la cosa vendida de manera que mal puede decirse que necesita el adquirente de un inmueble que se le cedan mediante un contrato aparte, los derechos derivados de la celebración de un contrato de arrendamiento ya que al adquirir el inmueble se trasmiten a él los derechos y obligaciones que ese contrato ha generado, tanto es así que, estipula el artículo 1605 del Código sustantivo que, aunque el arrendamiento no conste de instrumento público, o privado con fecha cierta, si el arrendatario tiene el goce de la cosa arrendada con anterioridad a la venta, el comprador debe dejársela durante todo el tiempo por el cual se presumen hechos los arrendamientos en que no se ha determinado su duración. En consecuencia no es cierto como lo sustenta la demandada que ha debido acompañar la actora conjuntamente con su demanda el contrato de cesión que le acredita como cesionaria de los derechos derivados del contrato verbal existente entre ella y la anterior arrendadora. Por otra parte en lo que respecta a la falta de notificación de la cesión, o en todo caso de la venta efectuada en el supuesto de que ello sea invocado para sustentar la falta de cualidad es importante destacar el criterio que durante años ha sostenido nuestra Jurisprudencia en la interpretación del artículo 1551 del Código Civil, en donde se establece que, el deudor queda validamente libre si paga al cedente antes que por éste o por el cesionario se le haya notificado la cesión. Sobre el particular se ha señalado que, …“no se puede ahondar en modalidades interpretativas capaces de desviar el recto sentido y alcance de la notificación de la cesión la cual es solo necesaria para evitar la hipótesis contemplada en la norma legal que crearía una situación manifiestamente injusta para la persona del deudor que de buena fe, por no estar notificado, pague a su acreedor original la obligación, no obstante haber sido ella cedida. Por consiguiente, resulta evidente que el requisito de la notificación a la persona del deudor lo prevé la Ley, con la sola finalidad de evitar que, el deudor por desconocer haber ocurrido la cesión del crédito correspondiente, haga el pago al cedente, antes de que hubiese sido notificado. Por lo tanto es lógico establecer, no ser obligatoria la notificación a la persona del deudor y no revestir esa notificación el carácter de esencial, por lo que su carencia en forma alguna puede incidir sobre la validez de la cesión, puesto que esta, de acuerdo con lo previsto en el artículo 1549 del Código Civil, es perfecta y el derecho cedido queda transmitido al cesionario, desde el mismo momento que haya convenio sobre el crédito o derecho objeto de la cesión y el precio.” Adicionalmente podemos señalar un fragmento de la decisión de fecha 12-12-89 de la Corte Suprema de Justicia con ponencia del magistrado Dr. Adan Febres Cordero, que ratifica el criterio expresado cuando señala que: “Respecto de la denuncia del artículo 1550 del Código Civil, debido a presunta falta de notificación al deudor de la cesión hecha al demandante, la Sala ha expresado suficientemente en otras decisiones anteriores que es suficiente decir que para el deudor la demanda es su notificación..” De manera que siendo la cesión un contrato consensual la falta de notificación del deudor en nada afecta su validez porque esta notificación solo persigue como fin último evitar al deudor de buena fe pagar a quien ya no es su acreedor, por desconocimiento de la cesión, y en todo caso como lo refiere la sentencia antes citada, la demanda equivale a notificación por lo que tampoco puede aceptarse tal argumento, de suerte que, ni aún si consideramos valido el argumento de que, ha debido cederse el contrato de arrendamiento podría considerarse que la falta de notificación daría lugar a la procedencia de la falta de cualidad de la actora por lo que esta defensa debe quedar desechada y así se establece. El siguiente aspecto que es necesario establecer es el relativo a la naturaleza jurídica del contrato existente entre las partes el cual de acuerdo a lo expresado por el actor en su libelo fue convenido en forma verbal lo que igualmente ratifica la demandada no constando en autos ningún elemento que pueda desvirtuar tal carácter por lo que la naturaleza del contrato celebrado es verbal y en consecuencia su naturaleza es la de ser a tiempo indeterminado y así queda establecido. En cuanto al fondo de lo planteado esta juzgadora observa que el demandante sustenta su demanda en dos de las causales de desalojo previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, el literal a) por haber dejado la demandada de pagar las mensualidades comprendidas desde abril de 2007 y hasta enero de 2008, y la contenida en el literal b) ya que según su decir, necesita el inmueble para ocuparlo con su familia. En relación a tales alegatos la demandada hace un rechazo genérico y contradice en todas sus partes la demanda intentada adicionalmente a ello se excepciona manifestando que no es cierto que se encuentre en mora de cumplir con el pago ya que ante la negativa de la ciudadana Elba Rosa Juárez de recibir el pago del mes de abril de 2007, se vio en la necesidad de consignar los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Tercero del municipio Iribarren en el expediente 10825. Ante tales afirmaciones es necesario señalar que, el artículo 1.354 del Código Civil establece que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación; lo que significa que, en este caso, corresponde a la demandante la carga de probar la existencia de la obligación que dice incumplida, lo que está evidenciado en autos por haber aceptado la demandada la existencia de un contrato de arrendamiento verbal. Por su parte, siendo la falta de pago el primer presupuesto aducido para sustentar la acción intentada y constituyendo éste, un hecho negativo indefinido la carga de la prueba no recaerá sobre el actor sino que, corresponderá al arrendatario quien tendrá que probar el hecho contrario (positivo) es decir, que si pago y en consecuencia se encuentra solvente en el cumplimiento de su obligación. En cuanto al alegato de necesidad de ocupar el inmueble con su grupo familiar, que sustenta el demandante corresponderá a éste la carga de la prueba. Por lo que de seguidas se procede a examinar las pruebas producidas por las partes en el juicio para establecer si cada una de ellas cumplió la carga probatoria que le correspondía en el proceso; observándose en cuanto a la falta de pago, que la demandada manifestó haber realizado el pago de los meses que le imputan como insolventes mediante el procedimiento de consignación arrendaticia por ante el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren, por haberse negado la actora a recibirle las pensiones respectivas. En este sentido señala el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que cuando el arrendador se rehúse a recibir el pago de la pensión de arrendamiento, el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que obre en nombre y descargo de éste, podrá consignarla por ante un Juez de Municipio competente por la ubicación del inmueble dentro de los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, y señala el artículo 53 ibidem que dicha consignación se hará mediante escrito dirigido al Juez competente donde deberá indicarse el nombre y apellido del consignante, el carácter con que actúa así como la identificación completa y la dirección de la persona natural o jurídica en cuyo favor se consigna, los datos o referencias del inmueble arrendado, el monto del canon de arrendamiento mensual y el motivo por el cual se efectúa la consignación. Igualmente la normativa contenida en la ley señala que el tribunal, una vez recibida la solicitud, expedirá recibo o comprobante al interesado y ordenará la notificación del arrendador en la que se le señalarán las especificaciones de la solicitud. Este procedimiento válidamente efectuado permitirá que el arrendatario sea considerado en estado de solvencia a pesar de la negativa del arrendador de recibir el pago, de acuerdo a lo preceptuado en el artículo 56 de la mencionada ley. Siendo importante resaltar aquí que la omisión por parte del Tribunal de notificación no invalida la consignación, pero si esta no se realiza por causas imputables al consignatario no se considera legítimamente efectuada, pues es éste quien tiene la obligación de aportar al Tribunal todos los datos necesarios dentro de un plazo no mayor de 30 días continuos luego de haber sido realizada la primera consignación a fin de lograr la respectiva notificación. En el presente caso se imputa la insolvencia en el pago de 10 cánones contados a partir del mes de abril de 2007, de manera que era carga de la demandada demostrar que había consignado desde esa fecha y oportunamente los meses reclamados por ante el Tribunal de Municipio. Constatándose de la revisión de los autos, que la demandada no produjo la prueba de este hecho, mas aun se requirió información al Juzgado Tercero del Municipio Iribarren por solicitud expresa de la demandada a cerca de la consignación efectuada observándose al folio 71 comunicación remitida por ese Despacho a este Tribunal donde informa que no cursa consignación de cánones de arrendamiento realizada por la ciudadana Huga de Torrealba a favor de Elba Rosa Juárez Hernández no siendo suficiente la sola manifestación que hace la parte demandada en su contestación, para determinar su solvencia. En consecuencia, no estando probada la solvencia en cuanto a los meses de abril, mayo, junio, julio y agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007 y enero de 2008, debe declararse procedente el desalojo conforme a lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal a) al haber incurrido la arrendataria en la falta de pago de más de dos mensualidades consecutivas y así queda establecido. Ahora bien como quiera que fue alegada conjuntamente con la falta de pago la necesidad que tiene el arrendador de ocupar el inmueble y aún cuando con el pronunciamiento anterior es suficiente para declarar con lugar la demanda no obstante el principio de la exhaustividad del fallo obliga al juez a pronunciarse sobre todo lo alegado y sobre todas las defensas opuestas, por tanto, en relación a esta casual de desalojo y teniendo como se dijo arriba la actora la carga de probar éste hecho, no aportó ningún elemento para demostrar su necesidad, por lo que la misma queda desechada. Se desestiman las documentales cursantes a los folios 57, 58,59, 62 y 63 referidas al documento de propiedad del inmueble arrendado y la comunicación remitida por la Oficina Nacional de Identificación y extranjería por no ser pertinentes a la causa y así se declara. En consideración a los argumentos precedentemente expuestos, este Tribunal Administrando Justicia En Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por la ciudadana ELBA ROSA JUAREZ HERNANDEZ, contra la ciudadana HUGA DE TORREALBA, ambas suficientemente identificadas en la narrativa de este fallo. En consecuencia se condena a la demandada de autos, a entregar el inmueble arrendado, constituido por una casa ubicada en la carrera 16, entre calles 46 y 47 Nº 46-50 de esta ciudad. Totalmente libre de personas y cosas y totalmente solvente en el pago de los servicios públicos. Se le condena igualmente a pagarle a la actora el equivalente a los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados desde abril de dos mil siete y hasta la presente fecha. Por último se le condena al pago de las costas por haber vencimiento total conforme lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Por cuanto la presente sentencia es dictada fuera del lapso de Ley, se ordena notificar a las partes. Dado, firmado y sellado, en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los veinticuatro (24) días del mes de octubre del año dos mil ocho (2008) Años: 198° y 149° . La Juez Abog. Libia La Rosa Malaver La Secretaria Audrey Lorena Pinto En la misma fecha se publicó siendo las 12:31 p.m.