TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintiocho de Octubre de dos mil ocho
198º y 149º

ASUNTO: KP02-R-2008-000957

PARTE DEMANDANTE: Firma Mercantil URBANIZADORA TEREPAIMA C.A (UTECA), inscrita por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 03 de Diciembre de 1976, bajo el No. 453, folios 94 vto. al 98 vto., y posteriormente inserto en el Registro Mercantil Primero de ka Circunscripción Judicial del Estado Lara, anotada con el número de expediente 5969, anotado bajo el No. 10, Tomo 26, de fecha 28 de Octubre de 1994.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados: Lenin José Colmenarez Leal y Douglas David Torres Méndez, inscritos en el I.P.S.A bajo los Nros. 90.464 y 53.723, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ciudadano JOSE GREGORIO MAINENTI DE LEO, titular de la cédula de identidad Nº 10.637.765.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: PEDRO ELIAS ARISTIGUIETA, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 41.071.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACIÓN)
SENTENCIA DEFINITIVA.-
La presente causa se inició con la interposición de demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentado por la Firma Mercantil URBANIZADORA TEREPAIMA C.A (UTECA), a través de sus Apoderados Judiciales, Abogados: Lenin José Colmenarez Leal y Douglas David Torres Méndez, inscritos en el I.P.S.A bajo los Nros. 90.464 y 53.723, contra el ciudadano JOSE GREGORIO MAINENTI DE LEO. Expusieron los demandantes que su patrocinada es propietaria de una parcela de terreno para uso de comercio ubicada en la vía a Carora, (hoy Avenida Las Industrias), Parroquia Unión , Municipio iribarren del Estado Lara, con una superficie de Veintiún mil quinientos cuatro metros cuadrados con treinta centímetros cuadrados ( 21.504,30 Mts.2), comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: En (77,02 mts.) con ejidos desocupados; SUR: En 68,88 mts) con Avenida las Industrias - vía a Quibor, que es su frente; ESTE: En tres líneas: La Primera de (97,26 mts). La segunda de (63,72 mts) y la Tercera de (137,86 mts.) con el dren X; y OESTE: En tres líneas la primera de (97,01 mts). La segunda: de (100,70 mts) y la tercera de (98,07 mts), con inmueble ocupado por Reinca, y la Quebrada La Ruezga. Alega que la Sociedad Civil, GARCIA SALDIVIA Y ASOCIADOS, debidamente autorizada por su representada celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre una parte del mencionado inmueble conformado por un área de (6.900 mts.2), ubicado en la Avenida Las Industrias II frente a la Cámara de Industriales de la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, que la parte del terreno arrendado se encuentra alinderado así: Norte: Con terrenos ejidos desocupados; Sur: Av. Las Industrias, que es su frente; Este: Con callejón de servicio y Dren X; Oeste: Con inmueble propiedad de Reomaca. Tal como consta de contrato de arrendamiento y prorrogas, el cual comenzó a regir a partir del 01 de octubre del 2003 con el ciudadano JOSE GREGORIO MAINENTI DE LEO, titular de la Cédula de Identidad Nro. 10.637.765, de este domicilio. Señalan que vencido el lapso de un (1) año ambas partes contratantes de mutuo acuerdo procedieron de manera voluntaria a prorrogar dicho contrato por periodos iguales, desde el 01 de Octubre del 2004 al 01 de Octubre de 2005; luego fue prorrogado por seis meses contados desde el 01 de octubre del 2005 hasta el 31 de marzo de 2006 y 01 de abril de 2006 hasta el 30 de septiembre de 2006 y una última prorroga solicitada por el arrendatario que empezó el 01 de octubre del 2006 hasta el 30 de marzo de 2007, y una vez vencido dicho periodo de tiempo procedería sin más demora a la entrega del inmueble en las mismas condiciones como lo recibió sin más prorrogas, siendo ésta la ultima, a su decir. Que vencida la ultima prorroga en fecha 30 de marzo de 2007, la mandante de su representada procedió a notificar nuevamente al arrendatario mediante telegrama con acuse de recibo debidamente entregado de que a partir del 01 de Abril de 2007, comenzaría a gozar de la prorroga legal, a su favor, el cual sería de un año, contados a partir del 01 de abril 2007 hasta el 30 de marzo del presente año. Por todo lo expuesto y dado que el ciudadano JOSE GREGORIO MAINENTI DE LEO, hizo uso de su derecho de prorroga legal y siendo inútiles las gestiones extrajudiciales para la desocupación del inmueble es por lo que procede a demandar en nombre de su representada al ciudadano JOSE GREGORIO MAINENTI DE LEO para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal en el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento integro del lapso de la prorroga legal que le fuera conferida por efectos de la Ley, libre de personas y cosas. Fundamenta su pretensión en el literal “B” del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1167 y 1264 del Código Civil. Asimismo solicitó se decretara medida de secuestro sobre el inmueble dado en garantía.
Admitida la demanda por el Tribunal a quo, y puesto en garantía el inmueble anteriormente descrito, fue decretada medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el mismo y luego medida de secuestro. Por su parte, la demandada se dio por citada y luego de lo cual, presentó escrito de oposición a la medida decretada, por lo que presentó caución con la finalidad de que fuese suspendida la medida; posteriormente, ésta dio contestación a la misma en los siguientes términos: Opuso cuestiones previas, específicamente las establecidas en los numerales 3 y 7 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Igualmente negó, rechazó y contradijo la demanda, en todas y cada una de sus partes, puntos y términos, tanto en los hechos narrados, por no ser ciertos, como en el der3echo esgrimido como fundamento de la acción, por no asistir las pretensiones de quien protesta en estrados. Opuso la falta de cualidad de la actora e impugnó la validez de los documentos producidos y que corren insertos en los folios 20, 21 y 23 del presente asunto. Reconoció que su representado, ciudadano JOSE MAINETTI, suscribió contrato de arrendamiento sobre el inmueble primeramente descrito; que el mismo tendría una duración de un año prorrogable automáticamente por períodos iguales. Negó que su representado hubiese sido notificado de la voluntad de no prorrogar dicho contrato suscrito con la Empresa GARCÍA SALDIVIA Y ASOCIADOS, SOCIEDAD CIVIL, ni mucho menos lo haya sido por el propietario del inmueble. Que según ese contrato y sus prórrogas, la última de ellas vencería el día 30/09/2008 y que a partir del 01/10/2008 es que comenzaría a transcurrir la prórroga legal. Dentro del lapso legal, la Representación Judicial de la actora presentó escrito en el cual subsanó la cuestión previa de falta de cualidad y contradijo la apuesta por la demandada en referencia al plazo pendiente. Abierto el procedimiento a pruebas, ambas partes promovieron y evacuaron las pruebas que consideraron pertinentes. Presentando solo la parte actora, escrito de conclusiones. Llegada la oportunidad para dictar sentencia, la Juzgadora a cargo lo hizo declarando SIN LUGAR la pretensión de la demandante. Asimismo, ordenó suspender la medida decretada; apelando de la misma la parte actora dentro de la oportunidad para ello. Correspondiendo a éste Tribunal conocer de la presente causa, en donde, una vez recibidas las actuaciones, la apelante, presentó escrito de fundamentación del recurso presentado.
Siendo la oportunidad para dictar sentencia éste Tribunal observa:
PRIMERO
Conforme establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.
El íter procesal a seguir en la sustanciación de la presente causa es aquel que, en principio, prevén los artículos 880 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en tanto en cuanto no existan otras disposiciones que modifiquen o alteren el procedimiento allí previsto.
De tal suerte que la recurrida al decidir de la manera en que lo hizo, actuó con apego a la disposición establecida en el artículo 35 de la misma Ley especial, así:
“Artículo 35: En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía.(omissis)”
Por ello, al revisar las actas procesales, observa este juzgador que en la oportunidad pertinente, la demandada opone como cuestión previa aquella prevista en los ordinales 3° y 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, el régimen general de cuestiones previas que si bien no resulta plenamente aplicable al procedimiento inquilinario, cuando menos goza de principios generales que si resultan de observancia obligatoria que le son propios y que deben, en tanto normas procesales, ser de acatamiento irrestricto por el sentenciador, merced a lo que conviene traer a colación la disposición del mismo Código respecto a la posibilidad de recurrir las cuestiones de previo pronunciamiento:
Artículo 357: La decisión del Juez sobre las defensas previas a que se refieren los ordinales 2º, 3º, 4º, 5º, 6º, 7º y 8º del artículo 346, no tendrá apelación.(omissis)
En consecuencia, en criterio de quien esto decide, la revisión jurisdiccional que del fallo del a-quo hace el órgano que procede en Alzada, está circunscrita, en casos como el presente, al mérito de la causa y no al aspecto adjetivo a que se contrae la cuestión previa aludida, pues en caso contrario, tal proceder vulneraría el precepto legislativo preinserto, y en consecuencia, el criterio dispuesto por el juzgado de primer grado o fase de jurisdicción para su resolución, escapa al control que a través de este medio recursivo pudiera tener el suscrito. Así se establece.
No obstante, distinto es el caso cuando la demandada opone la cuestión a que se refiere el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, cual es del tenor siguiente:
“Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes gestiones previas: (omissis)
11. La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda...”
De la letra de la transcrita disposición, conviene dar por reproducidos los argumentos expuestos por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 16 de diciembre de 2003, que bajo ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa tuvo ocasión de precisar:
En este orden de ideas, debe señalarse que en la estructura del ordenamiento jurídico, la acción procesal está concebida como el medio para acceder a la función jurisdiccional, cuando existe la necesidad de satisfacer pretensiones jurídicas. Si se entiende la acción procesal como un derecho a la jurisdicción, debe precisarse que ella es un presupuesto lógico de todo derecho, dado su carácter de medio o instrumento jurídico para lograr, por intermedio de los órganos jurisdiccionales, el goce y ejercicio pleno de todos los demás derechos. Esta necesaria relación de medio a fin, permite calificar a la acción como un derecho especial o de segundo nivel, es decir, un auténtico metaderecho, frente a todos los demás derechos del ordenamiento jurídico.
El especial derecho de acción procesal está previsto y garantizado expresamente en la vigente Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en su artículo 26, en los siguientes términos:
“ Artículo 26. Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos; a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente...".
Así las cosas, cuando se interpone ante el órgano jurisdiccional una demanda, en la misma se hace valer la acción procesal y se deduce la pretensión, de manera que, es entendido que la pretensión se constituye en el elemento fundamental de este especial derecho de acción; ella se evidencia cuando una persona afirmándose titular de un derecho insatisfecho, pide a los órganos jurisdiccionales se le otorgue la necesaria tutela judicial.
De lo precedentemente señalado emergen los tres elementos fundamentales de la acción procesal: los sujetos, la pretensión y el título o causa petendi. El primero esta representado por quien pretende algo y la persona contra quien se pretende ese algo; el segundo, es el interés jurídico que se hace valer a través de la acción y que está constituido por un bien, que puede ser de carácter material (mueble o inmueble) o un derecho u objeto incorporal; y el tercero es el fundamento o motivo de la pretensión aducida en juicio. En este sentido se ha dicho que la pretensión viene a ser lo que se pide, mientras que el título establece el por qué se pide…”.
Sobre la interpretación del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que establece como una cuestión previa a la prohibición de la ley de admitir “la acción propuesta, o cuando sólo permita admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”, en sentencia N° 885 de fechas 25 de junio de 2002, emanada de la misma Sala Política Administrativa, dictada en el juicio del Coronel Enrique José Vivas Quintero, expediente N° 0002, se estableció que “cuando dicho dispositivo hace alusión a la expresión “acción”, en realidad lo que se quiere significar no es más que una prohibición de la Ley de admitir la demanda”, criterio jurisprudencial que este Tribunal comparte, y que se atrevería precisar más allá de ese concepto, se alude a la prohibición de admitir la pretensión. Así se decide.
Por tanto, de la interpretación de la norma en cuestión, y con fundamento a las consideraciones primeramente transcritas en este fallo, debe quien juzga analizar si acaso conforme al ordenamiento jurídico vigente existe precepto alguno que impida el conocimiento a través de la vía jurisdiccional de la pretensión deducida por la actora, pues tal es el fin de la cuestión previa de “prohibición de ley de admitir la acción (rectius: pretensión) propuesta”.
En ese sentido también se ha expresado Hernández Merlanti, Luis A., en su artículo “El Acceso al órgano jurisdiccional y la Prohibición de la Ley de admitir pretensiones” en “Estudios de Derecho Procesal Civil, Libro Homenaje a Humberto Cuenca” (Ediciones del Tribunal Supremo de Justicia n° 6, Caracas, 2002, 461) en donde, siguiendo a Redenti concluye:
“… no es necesario que el ordenamiento tutele situaciones jurídicas determinadas, sino que lo que interesa a estos fines es que el ordenamiento jurídico no prohíba elevar pedimentos específicos al órgano jurisdiccional. También hemos podido concluir que el derecho de acción no es prohibido por el legislador, ya que en todo caso se trata de un derecho al órgano jurisdiccional que la Constitución concede a todos (omissis)”
De manera que, de una meridiana revisión de los términos en que la actora postula su pedimento cual no es otro sino, compeler a la demandada de autos a que cumpla la obligación que presuntamente ha asumido de forma contractual, por lo que, con fundamento a los criterios doctrinarios y jurisprudenciales preinsertos, no hay ninguna norma que impida el ejercicio en estrados del derecho que dice la actora le asiste, independiente que se haya observado o no una formalidad específica para incoar la misma, en razón de lo que debe ser desechada la cuestión previa opuesta.
SEGUNDO:
Llegado a este punto del presente fallo, quien juzga considera imperioso hacer una digresión para analizar el punto referente a la falta de cualidad del actor para intentar la presente acción, la cual, fue reiteradamente alegada por la demandante y fundamento sustancial del Tribunal a quo para declarar sin lugar la pretensión de cumplimiento de contrato.
En tal sentido, primeramente podemos decir, a manera ilustrativa, que la relación arrendaticia no es más que un conjunto de deberes u obligaciones y facultades o derechos que existen entre el arrendador y el arrendatario que se originan a causa de la celebración de un contrato de arrendamiento bien sea en forma verbal o escrita. Ahora bien, en el caso dado de que alguna de las partes contratantes manifestaran el deseo de disolver la relación contractual existente o hacer cumplir las cláusulas estipuladas en la convención suscrita entre éstas, a través de la vía judicial, son precisamente las partes que en tal convención constan como contratantes las que podrán ejercer su derecho ante los órganos de administración de justicia; es decir, debe existir un interés sustancial entre las partes del proceso para que ambas puedan acudir prudentemente y hacer valer sus derechos y defensas dentro del proceso, lo que es igual, a que ambas partes deben tener legitimación, bien sea activa o pasiva, de acuerdo al caso.
En el asunto bajo análisis, y en este punto en concreto, la controversia planteada por la parte demandada versa precisamente sobre la legitimidad activa, es decir, sobre la persona demandante que se afirma ser titular de un interés jurídico propio y que lo ha manifestado así desde la interposición de la demanda; específicamente, en relación a su condición de propietaria del inmueble arrendado y objeto de la presente pretensión. A colación, la demandada fundamentó su alegato en lo estipulado en el primer contrato de arrendamiento y sus prórrogas, al que se le da total y pleno valor probatorio, exceptuando la última de ellas, ya que en lo consecutivo será objeto de análisis particular, se evidencia que efectivamente las partes intervinientes en el mismo son el hoy demandado y GARCÍA SALDIVIA Y ASOCIADOS, SOCIEDAD CIVIL, anteriormente identificada, es decir una persona jurídica distinta a quien ha ejercido la acción. Por su parte, si bien es cierto que la legitimación de las partes es un requisito necesario y que se encuentra implícito en nuestro ordenamiento jurídico específicamente en el Artículo 140 del Código de Procedimiento Civil, al expresar que no se puede hacer valer en juicio en nombre propio un derecho ajeno, y que en contrato suscrito aparece una persona distinta a la que hoy funge como demandante, no es menos cierto que, de acuerdo a las pruebas aportadas por la actora y que constan en autos, la cual fue un documento privado constante de AUTORIZACIÓN suscrita entre la Sociedad Mercantil URBANIZADORA TEREPAIMA C.A., (UTECA, C.A.), y GARCIA SALDIVIA Y ASOCIADOS, SOCIEDAD CIVIL, ambas identificadas anteriormente, de fecha 15 de Septiembre de 2003, y ratificada posteriormente por ante el Juzgado a cargo de causa, y por el quien la suscribió, es decir, por el ciudadano ISAAC GARCIA TORREALBA, el día 01 de Julio de 2008, dentro del lapso de evacuación de pruebas de éste asunto, cumpliendo con lo estipulado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se denota que, de cláusula CUARTA que, ambas partes convinieron en reservarle el derecho de demandar, desalojar, solicitar resolución o cumplimiento de cualquier contrato de arrendamiento firmado por la arrendadora y actuar por ante cualquier Tribunal de la República de Venezuela, a la propietaria del inmueble, es decir Sociedad Mercantil URBANIZADORA TEREPAIMA C.A., (UTECA, C.A.), condición que se evidenció en documento anexo al libelo de demanda, y al que se le da total valor probatorio, y que se encuentra inserto en los folios 23 al 32 de autos.
Como quiera que el tema de la cualidad fue determinante para la recurrida al desechar la pretensión deducida en estrados, conviene poner de manifiesto que, conforme ha quedado expuesto, la propietaria del inmueble dado en arrendamiento celebró un contrato privado de mandato con quien, a la postre, figuró como arrendadora en la relación locativa, en virtud de lo cual la arrendataria demandada consideró que la demandante adolecía de cualidad para postular su pretensión.
Artículo 1.698: El mandante debe cumplir todas las obligaciones contraídas por el mandatario dentro de los límites del mandato.
En lo que el mandatario se haya excedido, no queda obligado el mandante, sino cuando lo ratifica expresa o tácitamente.

Por lo tanto, como quiera que la cláusula cuarta del mandato suscrito entre la hoy demandante, propietaria del inmueble, y la mandataria, quien fungió como arrendadora, especificó que las pretensiones judiciales relacionadas con el cumplimiento o resolución del contrato eran competencia exclusiva de aquella, mal podría pretender la arrendataria demandada que en esta causa interviniera un sujeto activo distinto a quien con ese carácter figura. En ese instante se presenta la primera dificultad práctica, que no puede ser otra sino la relativa a la carga de la prueba, es decir, el problema de sí es el mandatario quien debe probar haber actuado conforme a los límites impuestos por el mandato, o si por el contrario es el mandante quien debe probar que el mandatario se excedió en el ejercicio del mandato.
La solución a esta interrogante no puede estar contenida sino en el mismo principio elemental de la carga de la prueba, consagrado en nuestro derecho sustantivo y adjetivo en los siguientes términos: "(...) Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que haya sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación". Por consiguiente, si el mandante logró demostrar la existencia del mandato, queda probada la obligación del mandatario de ejecutar su encargo dentro de los límites de sus facultades y, en consecuencia, es a este último a quien toca poner de relieve que ha ejecutado el encargo en la forma prevista en el mandato.
Siendo así las cosas, no cabe duda a quien decide que en el caso de autos, la mandataria contrató apropiadamente en representación de su mandante, quien en el propio acto de suscribir con ella, reservó para sí la titularidad de las pretensiones que, como la de autos fueren intentadas, por lo que para ello ha procedido con suficiente cualidad.
Mas aún, el artículo 145 del Código de Procedimiento Civil, señala:
“...La cesión que hiciere alguno de los litigantes, por acto entre vivos, de los derechos que ventila a quien no es parte en la causa, después del acto de la contestación de la demanda y mientras no sea dictada sentencia definitivamente firme, no surte efectos sino entre el cedente y el cesionario, salvo el consentimiento del otro litigante.
Si la transferencia a título particular de los derechos que se ventilan se produce por causa de muerte, se suspenderá la causa desde que aquella se haga constar en el expediente, hasta que se cite al sucesor a título particular, quien se hará parte en la causa...”. (Subrayado y negrillas es de la Sala)

En el sub iudice, la mencionada cesión de derechos litigiosos fue realizada con anterioridad a la citación del demandado, motivo por el cual, operó un cambio en la persona titular de la cualidad de demandante y, por supuesto, para ese cambio, no era necesario el consentimiento del demandado, dado que para ese momento, ni siquiera se encontraba citado para el presente juicio.
En tal sentido, de lo anteriormente analizado y valorado, se evidencia claramente que por efecto de la ratificación del instrumento suscrito entre la hoy demandante y su apoderado, conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se está en presencia de una cesión de Derechos Litigiosos, de acuerdo a lo establecido en el artículo antes transcrito, en virtud de que fue precisamente el consentimiento de las partes que suscribieron tal autorización, el que permitió que tal acuerdo surtiera efecto sobre terceros. En consecuencia, quien juzga considera que efectivamente la persona quien actúa como actora en la presente causa, tiene plena y absoluta cualidad para solicitar lo pretendido. Así se decide.
SEGUNDO:
Ahora bien, con respecto al fondo de la causa, primeramente es necesario determinar la naturaleza del contrato objeto del presente litigio.
En tal sentido, de lo alegado por ambas partes y de las pruebas aportadas se revela que el mismo es a tiempo determinado pudiendo ser prorrogable automáticamente, pero no susceptible a ser convertido en indeterminado de acuerdo a la cláusula SEGUNDA del instrumento fundamental de la pretensión, del cual puede observarse las diferentes prórrogas contractuales sucedidas, siendo la última de ellas en fecha 01/10/2006 teniendo como vencimiento el día 01/04/2007, lo que de acuerdo con la vigente ley de arrendamientos inmobiliarios se encuentra amparado en el artículo 38 de ese texto bajo los términos siguientes:
En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el articulo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: (omissis)
b. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

En consecuencia, habiéndose estipulado un tiempo determinado para la duración de la convención arrendaticia, y habiendo quedado clara la naturaleza del contrato que funge como instrumento fundamental de la presente, es necesario acotar que, en este tipo de convenciones, en donde existe plazo prefijado de terminación, el Código Civil dispone, en su artículo 1.601 que “Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción” y visto el telegrama dirigido por la actora a la arrendataria que cursa inserto al folio 20 de autos junto con el aviso de recibo que a ése corresponde, el cual debe apreciarse a tenor de lo establecido en el artículo 1.375 del Código Civil, a través del que se imponía a la arrendataria del vencimiento de la relación arrendaticia, así como de la oportunidad en que comenzaría a computarse la prórroga legal ha de surtir efecto en la presente causa, pues pese a que, según el dicho de la demandada esa notificación debía adecuarse a lo estipulado en el artículo 935 del Código de Procedimiento Civil, ello no constituye sino un argumento baladí para eludir ese aviso.
Si bien no escapa a la atención de este sentenciador que esa fue la norma dispuesta por las intervinientes en el contrato de arrendamiento para la realización de los avisos que en ese surtido pudieran cursarse, tal previsión no puede ser aplicable al caso como el de autos, habida cuenta que la legislación especial inquilinaria no preceptúa la observancia de tal formalidad, amén de que ella fue satisfecha a través del sucedáneo analizado, y así se decide.
En consecuencia de lo anteriormente analizado no queda a quien esto decide sino estimar como fundada la pretensión esgrimida por la actora, en virtud de la concurrencia de los elementos precedentemente analizados. Así se decide.
DISPOSITIVA:
Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la apelación interpuesta por la Representación Judicial de la parte actora y CON LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento intentada por URBANIZADORA TEREPAIMA C.A (UTECA), contra el ciudadano JOSE GREGORIO MAINENTI DE LEO, ambos previamente identificados.
Se condena en costas a la demandada de acuerdo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
En consecuencia queda REVOCADO el fallo apelado.
Se ordena a la demandada perdidosa hacer entrega a la actora de manera inmediata del inmueble constituido por una parcela de terreno para uso de comercio ubicada en la vía a Carora, (hoy Avenida Las Industrias), Parroquia Unión, Municipio iribarren del Estado Lara, con una superficie de Veintiún mil quinientos cuatro metros cuadrados con treinta centímetros cuadrados (21.504,30 Mts.2), comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: En (77,02 mts.) con ejidos desocupados; SUR: En 68,88 mts) con Avenida las Industrias - vía a Quibor, que es su frente; ESTE: En tres líneas: La Primera de (97,26 mts). La segunda de (63,72 mts) y la Tercera de (137,86 mts.) con el dren X; y OESTE: En tres líneas la primera de (97,01 mts). La segunda: de (100,70 mts) y la tercera de (98,07 mts), con inmueble ocupado por Reinca, y la Quebrada La Ruezga, libre de personas y cosas.
Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los veintiocho (28) días del mes de Octubre del año dos mil ocho (2008). Años 198º y 149º.
EL JUEZ
Abg. Oscar Eduardo Rivero López
El Secretario,
Abg. Roger Adán Cordero
Seguidamente se publicó en su fecha, siendo las 3:25 p.m.
El Secretario,
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