REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara Barquisimeto, veintiocho de octubre de dos mil ocho 198º y 149º ASUNTO : KP02-R-2008-000269 PARTE DEMANDANTE: LUIS GERARDO OROZCO FLORES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.388.917, de este domicilio. ABOGADO DE LA PARTE DEMANDANTE: MARIA ALEJANDRA RODRIGUEZ BUSTILLOS, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 90.205. PARTE DEMANDADA: LEIDA JOSEFINA AVILES ARRECHEDERA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. 5.887.954. ABOGADO DE LA PARTE DEMANDADA: Se le designo defensor ad-litem a la abogada MILENA GODOY, venezolana, mayor de edad, abogado en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 46.398. MOTIVO: SENTENCIA DEFINITIVA EN RECURSO POR RESOLUCION DE CONTRATO Se reciben las presentes actuaciones en apelación, procedentes del JUZGADO PRIMERO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en virtud de la apelación ejercida por la abogada MARIA ALEJANDRA RODRIGUEZ BUSTILLOS, inscrita en el IPSA bajo el Nro. 90.205, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada por dicho Tribunal, en fecha 10 de Marzo de 2008, que declaró sin lugar la demanda interpuesta por ella en representación del ciudadano LUIS GERARDO OROZCO FLORES, en el proceso que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuso en contra de la ciudadana LEIDA JOSEFINA AVILES ARRECHEDERA; donde cedió mediante un contrato de Arrendamiento a tiempo determinado, un inmueble identificado con el Nro. 1-4 del piso 1, del Conjunto Residencial Le Mirage, situado en la Avenida Argimiro Bracamonte, entre avenida Venezuela y Libertador, en Jurisdicción del Municipio Iribarren del estado Lara, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, estado Lara, en fecha 23 de julio de 2004, anotado bajo el Nro. 52, Tomo 112, de los libros de Autenticaciones llevados por la notaría. En fecha 17 de Marzo año 2008, por distribución de causas, hecha por la Unidad Receptora de Documentos del Área Civil (U.R.D.D), le correspondió a este Juzgado el conocimiento del recurso de apelación ejercido, al cual se dio entrada y curso legal mediante auto del día 13 de Octubre del año 2008, de conformidad con lo establecido en los artículos 118, 520 y 893 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, se fijó el lapso para asociados, para promover pruebas y dictar sentencia. Llegado el momento, del dictado del correspondiente fallo, y revisadas como se encuentran las actas que conforman el expediente, este Juzgador pasa a dictaminar lo siguiente: Luego de revisar minuciosamente las actas que conforman el presente expediente, en sede de origen, considera que en el curso del presente proceso se cumplieron con todas las formalidades de ley, manteniendo a ambas partes en igualdad de condiciones, garantizándoles el derecho a la defensa y el debido proceso; que la sentencia fue dictada de manera expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas; siendo analizadas y juzgadas todas las pruebas aportadas, por lo que fueron valoradas y desechadas conforme a derecho por lo que tratándose de la presente demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, fundamentada en la falta de pago de los cánones de arrendamiento, puesto que el demandado adeuda los pagos correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2006, y enero, febrero y marzo de 2007. Decidiendo el tribunal aquo dentro de los siguientes términos: “Siendo estos los términos en que quedó trabada la litis, el primer aspecto que debe resolver esta juzgadora es el relativo a la pretensión deducida ya que del examen de la misma y la determinación de su procedencia se derivará la posibilidad de que el Tribunal pueda conocer los otros aspectos del juicio. En este sentido se observa que la parte demandante en su libelo refiere que el objeto de su pretensión lo constituye la resolución de un contrato de arrendamiento y la subsiguiente entrega del inmueble arrendado así como el pago de la cantidad de dos millones de bolívares, equivalentes a los cánones insolutos, así como la entrega de los comprobantes relativos a la cancelación de los servicios públicos. Así mismo señala que, cuando se celebró el contrato de arrendamiento, se convino un canon de arrendamiento de trescientos mil bolívares exactos conviniéndose igualmente en la última prorroga, que el canon sería de cuatrocientos mil bolívares; de igual manera afirma que en fecha 28 de Junio de 2006, su mandante le entregó a la arrendataria una comunicación en la que le hacía saber su intención de no renovar el contrato ya que por razones de fuerza mayor, tendría que ocuparlo por encontrarse sin vivienda en la actualidad, siendo que la arrendataria encontrándose en el lapso de prorroga legal ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento que se especificaron arriba incumpliendo con su obligación de pago señalada en el artículo 1592 del Código Civil, por lo que intenta la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento. De acuerdo con lo anterior el contrato de arrendamiento a que hace referencia la actora se celebró en forma determinada, prorrogándose automáticamente por períodos de seis meses hasta que le fue notificada la no renovación, encontrándose por tanto en el período de prorroga legal, solicitando en consecuencia la resolución y subsecuente entrega del inmueble, con fundamento con los artículos 1159, 1160, 1592 y 1167 del Código Civil. Al respecto es necesario señalar que si el contrato celebrado es a tiempo indeterminado la falta de pago da lugar al desalojo conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no a la resolución con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil ya que como tal la resolución es la pretensión que corresponde ejercitar cuando el contrato se encuentra vigente pues ella permite poner fin al contrato sin esperar el vencimiento, porque una de las partes contratantes ha incurrido en el incumplimiento de alguna cláusula; de manera que la resolución supone la existencia de un contrato a tiempo determinado. En consecuencia, con la resolución lo que se persigue es anticipar la terminación sin esperar la expiración convencional. En los contratos a tiempo indeterminado, es decir aquellos que bien por haberse celebrado en forma verbal o porque siendo escritos luego de su vencimiento el arrendatario continuó con la ocupación y el arrendador siguió recibiéndole los pagos y por consiguiente se produjo la tácita reconducción, como su terminación quedó indefinida en el tiempo, se le puede poner fin cuando el inquilino incurra en alguna de las causales de desalojo previstas en el artículo 34 del Decreto de Arrendamientos Inmobiliarios. Ahora bien, al analizar el contenido de la cláusula del contrato notariado celebrado entre las partes y que surte pleno valor probatorio en este juicio al no haber sido impugnado, el cual corre inserto del folio 9 al 13, a la luz de la facultad de interpretación que otorga a los jueces el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil se observa que dicha cláusula textualmente señala lo siguiente: “El plazo de duración de este contrato es por seis (6) meses contados a partir del 01 de Agosto del 2004 y terminará el 30 de enero de 2005, prorrogable por igual lapso de duración y bajo las mismas condiciones, a conveniencia de las partes, por lo menos con treinta días de anticipación en proceder a la prorroga. Una vez terminada la prorroga LA ARRENDATARIA deberá entregar el inmueble, objeto de este contrato totalmente desocupado y en las mismas condiciones en la que declara haberlo recibido. Esta entrega de el inmueble no tendrá relevancia si existe un mutuo acuerdo de las partes, con previo anticipo de treinta días, a la realización de un nuevo contrato de arrendamiento.” De acuerdo con el contenido de esta cláusula queda claro que las partes pactaron un contrato a tiempo fijo y determinado de seis meses prorrogable únicamente por seis meses mas; es decir con una duración total de un año, estableciéndose claramente que a la terminación del período de prorroga (seis meses) debía la arrendataria entregar el inmueble, estipulándose además que aún cuando esto último ocurriera, las partes podían pactar la celebración de un nuevo contrato si manifestaban su mutuo acuerdo con treinta días de anticipación. De manera que si el contrato se inició el 01-08-04 incluida la única prorroga pactada, venció el 31-07-04 no constando en autos que efectivamente se haya celebrado un nuevo contrato como se estipuló en la cláusula, de manera que vencida la prorroga legal que correspondía en ese caso, que sería de seis meses como lo prevé el artículo 38 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la inquilina continúo con la ocupación pacífica del inmueble y el arrendador recibió los pagos entonces, no hay duda de que la relación continúo pero esta vez a tiempo indeterminado al haberse reconducido el contrato celebrado conforme al artículo 1614 del Código Civil, siendo ésta su naturaleza jurídica. En consecuencia no le estaba dado al arrendador demandar la resolución con fundamento en el artículo 1167 del Código Civil, sino la desocupación sustentada en el artículo 34 de la Ley Especial. Corresponde entonces establecer si ello obedece a un simple error de fundamentación jurídica el cual es salvable por el juez pues solo bastaría establecer la norma aplicable ya que el juez conoce el derecho y ello lo faculta para acoger la fundamentación jurídica que corresponda sin quedar atado a las normas que le señalen las partes según el principio iura novit curia, o si por el contrario se trata de un error en la formulación de la pretensión, caso en el cual quedaría desechada la demanda puesto que no le es dable al juez cambiar los hechos que la parte expone como fundamento de su pretensión. En relación a este aspecto el procesalista patrio Arístides Rangel Romberg en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano Tomo II, expresa: “en el régimen del proceso, la afirmación de los hechos o estado de cosas es una carga importantísima, que pesa sobre las partes, porque el ordenamiento jurídico liga las consecuencias jurídicas a la realización de los hechos correspondientes, supuestos en abstracto por la norma, de modo que quien pretende una consecuencia jurídica a su favor, tiene la carga de afirmar o alegar los hechos cuya realización supone la norma” y agrega el tratadista que: “la carga de la afirmación de los hechos es correlativa a la carga de la prueba de los mismos por lo que quien afirma un hecho, tiene la carga de probarlo y no puede probarse un hecho que no haya sido afirmado anteriormente por la parte”. En otras palabras, es importante e imprescindible que en la función de juzgamiento se determine si lo pretendido por la parte actora tiene la consecuencia jurídica que ella solicita, vale decir que su petición se corresponda con la hipótesis normativa y si tal pretensión fue debidamente demostrada durante el curso del proceso. En este orden de ideas, observa quien juzga, que la pretensión esgrimida por el actor es la de solicitar judicialmente la Resolución del contrato con fundamento en los artículos 11159, 1160,1592 y 1167 del Código Civil, por haberse notificado a la arrendataria la no renovación, y encontrarse ésta en el período de prorroga legal en el que se considera la relación arrendaticia a tiempo determinado según lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su párrafo final. Siendo lo correcto haber ejercido la pretensión de desalojo contenida en el artículo 34 de la espacialísima Ley antes citada, por ser el contrato celebrado a tiempo indeterminado. De suerte que erró la demandante al pretender la resolución del contrato si éste es indeterminado. De manera que no se trata de un problema de simple calificación jurídica sino como bien lo señala el procesalista Arístides Rangel Romberg que los hechos afirmados por el demandante no se adecuan a las consecuencias jurídicas que pretende el demandante. En este sentido es además importante señalar lo expresado en la sentencia de la Sala Constitucional del 7 de marzo de 2007 de la Sala Constitucional Caso Zazpiak Inversiones C.A. con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondon Haaz conociendo en amparo Constitucional en la que se dejó claramente sentada la diferencia y la imposibilidad de declarar con lugar la demanda en casos como estos. Al respecto señaló la Sala lo siguiente: “…Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones Zazpiak C.A. con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique Cruz es a tiempo determinado hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…);y por ser el contrato que vincula a las partes un contrato a tiempo determinado,(…)”, lo que evidencia que, el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio. Por lo cual considera ésta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de resolución o de cumplimiento del contrato de arrendamiento y no de desalojo. Así se decide.” Por todos los argumentos precedentemente expuestos considera quien decide que, la pretensión deducida debe quedar desechada y así se decide quedando por efecto de esta declaratoria eximida quien dictamina de entrar a conocer los otros aspectos del juicio por cuanto la misma excluye tal posibilidad y así se determina. En consideración a los argumentos antes expuestos este Tribunal Administrando Justicia En Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y Por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda de Resolución de contrato de arrendamiento interpuesta por el ciudadano LUIS GERARDO OROZCO FLORES, a través de su apoderada judicial abogada María Alejandra Rodríguez Bustillos, contra la ciudadana LEIDA JOSEFINA AVILES ARRECHEDERA, todos suficientemente identificados en la narrativa de este fallo. Se condena a la parte vencida al pago de las costas procesales conforme lo dispone el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.” Vertida de esta manera la litis, y entrando a analizar cada punto de la sentencia, considera necesario este juzgador de alzada determinar el principio de la carga de la prueba, por lo que al respecto dispone el Articulo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.” El Articulo 1.354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”.- El Articulo 1.159 del Código Civil establece: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” Y finalmente el Artículo 1.160 ejusdem establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. Este Juzgador, al analizar la naturaleza jurídica del contrato celebrado, que fue acompañado en copia certificada por la parte actora con su demanda, hace suyo el pronunciamiento del aquo en el sentido de que al analizar el contenido de la cláusula Segunda del referido contrato y que surte pleno valor probatorio en este juicio al no haber sido impugnado, se establece que la duración del mismo es por seis (6) meses contados a partir del 01 de Agosto del 2004 y con fecha de vencimiento el 30 de enero de 2005, prorrogable por igual lapso de duración y bajo las mismas condiciones, a conveniencia de las partes, por lo menos con treinta días de anticipación en proceder a la prorroga. Una vez terminada la prorroga LA ARRENDATARIA deberá entregar el inmueble, objeto de este contrato totalmente desocupado y en las mismas condiciones en la que declara haberlo recibido. Esta entrega del inmueble no tendrá relevancia si existe un mutuo acuerdo de las partes, con previo anticipo de treinta días, a la realización de un nuevo contrato de arrendamiento. De acuerdo con el contenido de esta cláusula queda claro que las partes pactaron un contrato a tiempo fijo y determinado de seis meses prorrogable únicamente por seis meses mas; es decir con una duración total de un año, estableciéndose claramente que a la terminación del período de prorroga (seis meses) debía la arrendataria entregar el inmueble, estipulándose además que aún cuando esto último ocurriera, las partes podían pactar la celebración de un nuevo contrato si manifestaban su mutuo acuerdo con treinta días de anticipación. De manera que si el contrato se inició el 01-08-04 incluida la única prorroga pactada, venció el 31-07-04 no constando en autos que efectivamente se haya celebrado un nuevo contrato como se estipuló en la cláusula, de manera que vencida la prorroga legal que correspondía en ese caso, que sería de seis meses como lo prevé el artículo 38 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la inquilina continúo con la ocupación pacífica del inmueble y el arrendador recibió los pagos entonces, no hay duda de que la relación continúo pero esta vez a tiempo indeterminado al haberse reconducido el contrato celebrado conforme al artículo 1614 del Código Civil, siendo ésta su naturaleza jurídica. En consecuencia de esto, observa este juzgador que en autos se evidencia que las partes no hayan suscrito algún contrato que prorrogue nuevamente por un lapso determinado la relación arrendaticia surgida en razón del contrato de arrendamiento valorado anteriormente, por esta razón, se debe concluir que estamos en presencia de un contrato que originalmente fue a tiempo determinado. Ahora bien, el artículo 1.600 del Código Civil, establece: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.” En el presente caso, es evidente que el inquilino continuó ocupando el inmueble y el arrendador lo dejó en posesión pacífica del mismo, ya que el arrendador dejo al arrendatario en posesión de la cosa arrendada, después de vencerse el plazo establecido, como también se evidencia en autos que la parte demandante que durante ese lapso no ejecuto ninguna acción tendiente a interrumpir la permanencia de los arrendatarios, siendo esto así, le es forzoso a este juzgador concluir de conformidad con el articulo 1.600 del Código Civil, que con la aceptación del arrendador de la continuidad por parte del arrendatario en el inmueble dado en arrendamiento, se presume la renovación del contrato y que el arrendamiento se considera a tiempo indeterminado, por lo que operó la llamada TACITA RECONDUCCIÓN. Y ASI SE DECIDE. Ahora bien y a tenor de lo dispuesto en el Articulo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario establece: “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos” El Articulo 34 literal “a” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario establece: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.” Conforme a la normas transcritas anteriormente, en el caso de marras se evidencia, que de los argumentos y petitorios esgrimidos por la actora en su libelo de demanda se desprende que la acción intentada es DE RESOLUCION DE CONTRATO derivado de contrato de arrendamiento para la entrega del inmueble y que el contrato de arrendamiento que origino la relación contractual entre las partes, que inicialmente fue determinado en el tiempo se transformo en indeterminado, tal y como ha quedado expresamente establecido. Ahora bien, estima quien aquí juzga, que el demandante NO escogió la vía idónea para intentar la presente acción, ya que la forma establecida por la Ley Especial de Arrendamiento para demandar o ejercer una acción en los casos de contratos indeterminados es solo la acción de desalojo y que establecido como ésta la naturaleza jurídica del contrato que sirve de fundamento a la presente acción, se convirtió en indeterminado en el tiempo por la conducta permisiva del arrendatario, al permitir que vencido el lapso de arrendamiento el arrendador siguiera disfrutando del inmueble arrendado; en consecuencia el demandante no escogió la vía idónea para ejercer esta acción. Y ASI SE DECIDE. Determinada la inedoneidad escogida por el actor para intentar la presente acción de RESOLUCION DE CONTRATO de arrendamiento, este Tribunal declara SIN LUGAR la APELACION ejercida por la parte actora contra la sentencia de fecha 10 de Marzo de 2008, confirmando así el fallo apelado. Y ASI SE DECIDE. DISPOSITIVA Por las razones antes expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: 1. SIN LUGAR la apelación interpuesta por la abogada MARIA ALEJANDRA RODRIGUEZ BUSTILLOS, inscrita en el IPSA bajo el Nro. 90.205, apoderada judicial de la parte actora ciudadano LUIS GERARDO OROZCO FLORES, en contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la circunscripción Judicial del Estado Lara, de fecha 10 de Marzo de 2008 que declaró SIN LUGAR la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada en contra de la ciudadana LEIDA JOSEFINA AVILES ARRECHECERA, titular de la cédula de identidad No. V- 4.070.027. 2. Se Condena en costas a la parte apelante por haber resultado totalmente vencida. De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Dada, Firmada y sellada en la sala de despacho del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en Barquisimeto, a los Veintiocho días del mes de Octubre del año Dos mil Ocho. El Juez Abg. Harold Rafael Paredes Bracamonte La Secretaria Abg. Luisa A. Agüero E. Publicada en su misma fecha a las 3:25 p.m. HRPB/LAAE/nancy La suscrita secretaria certifica la exactitud de la copia que antecede la cual es traslado fiel de su original inserto en autos. Fecha up supra. LA SECRETARIA ABG. LUISA A. AGÜERO E.