REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS


PARTE ACTORA
Ciudadana VICENTA PERNIA ZAMBRANO, quien es española, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 9.333.842. APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: MELANIA MORILLO BENITEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 4.115.257, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpre-Abogado bajo el No. 31.958.

PARTE DEMANDADA
Sociedad mercantil COMERCIALIZADORA BERBIER C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil V, de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 01 de Noviembre del 2004, bajo el No. 14, Tomo 991 A (no consta apoderado judicial).

MOTIVO
DESALOJO
(Art. 34, literal “a” de la L.A.I.)

Tipo de sentencia: Interlocutoria con fuerza definitiva.
Exp. No. AP31-V-2008-002429
I
DE LA PETICIÓN
Se inicia el presente procedimiento mediante libelo de demanda presentado por la abogada MELANIA MORILLO BENITEZ, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana VICENTA PERNIA ZAMBRANO, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos de Lourdes, en fecha 14 de Octubre de 2008, el cual previa distribución de Ley asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado, siendo recibido en fecha 14 de Octubre de 2008.
Por auto del 16 de octubre de 2008 este Órgano Jurisdiccional le dio entrada al presente expediente y ordenó anotarlo en los libros respectivos, estableciéndose que respecto de la admisión se emitirá pronunciamiento por auto separado, compareciendo posteriormente en esa misma fecha la apoderada judicial de la parte actora y consignó escrito de reforma de la demanda e instrumentos para la admisión de la misma.
En ese orden de ideas, se desprende del libelo de demanda y del escrito de reforma que la parte actora, pretende el desalojo del inmueble arrendado, fundamentándose en el literal “a” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aduciendo en su escrito libelar entre otros argumentos, los siguientes:

“En fecha 30 de Agosto de 2.005, mi representada, VICENTA PERNIA ZAMBRANO, celebró un contrato de arrendamiento con la Empresa COMERCIALIZADORA BERBIER C.A.,….
….OMISSIS….
Es el caso ciudadano Juez que dicho ciudadano ha venido cancelando los cánones de arrendamientos en forma irregular y a pesar de la insistencia de mi representado en la puntualidad de los pagos,….tanto es así que el último pago hecho por el arrendatario fue con un cheque…, cancelado el mes de Julio de 2008, de ambos contratos y fue devuelto por falta de fondo, como consta de planilla de devolución…, procediendo mi cliente para evitar mayores problemas a solicitarle la entrega del inmueble por escrito, como consta en copia firmada de recibida…, por haberse vencido la prórroga legal automáticamente (obligatoria), el 01 de agosto del corriente año, optando el representante legal de la Empresa…
…OMISSIS…
En razón de lo expuesto, referente a las cuestiones de hecho y de derecho aducidos, se concluye que EL ARRENDATARIO incumplió en forma manifiesta con las obligaciones que le impone la Ley y en igual circunstancia con el contrato de arrendamiento acordado, Cláusula Tercera, último aparte,...; Por tal motivo en nombre de mi representada procedo a DEMANDAR COMO EN EFECTO DEMANDO AL DESALOJO POR FALTA DE PAGO, a la Empresa COMERCIALIZADORA BERBIER C.A.,…, por encontrarse encausados en los siguientes artículos:… ARTICULO 34, de la nueva ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dice…: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas.
…OMISSIS… (Sic.).




A los fines de la admisión de la demanda, la apoderada judicial de la parte actora consignó los siguientes instrumentos:

• Copias simples del poder conferido a la abogada MALANIA MORILLO BENITEZ, autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao de Caracas, en fecha 15 de abril de 2003, anotado bajo el Nº 94, Tomo 16, marcado con la letra “A”, inserto a los folios 5 al 6;
• Copia simple de la planilla de devolución de cheque No. 52004159 del banco provincial, de fecha 06/08/2008, por la cantidad de Bs. F. 3.000,00, marcado con las letras “D” y “E”, inserta al folio 7;
• Cartel de Notificación original, librado por ante el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 12 de Agosto de 2008, junto a la notificación gestionada por el referido Tribunal, marcado con la letra “G”, cursante a los folios 8 al 28;
• Original de contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana VICENTA PERNIA ZAMBRANO (arrendadora) y la Empresa COMERCIALIZADORA BERBIER C.A. (arrendataria), autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 07 de diciembre de 2004, anotado bajo el Nº 32, tomo 94, marcado con la letra “C”, el cual riela a los folios 35 al 38;
• Original de instrumento identificado como “NOTA POR DEVOLUCIÓN DE CHEQUES”, y de Cheque No. 52004159 del banco provincial, de fecha 06/08/2008, por un monto de Bs. F. 3.000,00, cursante a los folios 39 y 40;
• Original de carta misiva, de fecha 01/08/2008, emanada del ciudadano Vicente Pernia Zambrano, dirigida al ciudadano DANIEL ANDRES ESCOBAR KELLY, a los fines de manifestarle la voluntad de “rescindir el contrato de arrendamiento” y solicitando la entrega del inmueble, marcado con la letra “F”, inserto al folio 42;
• Copia simple del documento de propiedad del inmueble arrendado, otorgado por ante la oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Estado Vargas, marcado con la letra “H”, cursante a los folios 43 al 60.

II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Visto el contenido de la pretensión deducida en la presente causa, y los instrumentos consignados, este Tribunal a los fines de pronunciarse sobre la admisibilidad, hace las siguientes consideraciones:
En el caso sub examine, de la lectura meridiana del escrito libelar y su reforma, y de la revisión de los documentos presentados por el demandante, específicamente el contrato de arrendamiento (folios 35 al 38) y del cartel de notificación (folios 8 al 9); así como de la carta misiva, a través de la cual el arrendador manifiesta al inquilino su voluntad de no querer renovar el contrato (anexo al folio 42), se desprende que la relación arrendaticia que origina la presente acción, es un contrato por escrito a tiempo determinado, tal como lo señala el actor en su libelo.
En ese sentido, la cláusula “CUARTA” del contrato de arrendamiento cursante a los folios 35 al 38, alusiva a la duración de dicha relación arrendaticia, establece lo siguiente:

“…El plazo de duración de este contrato es de DOS AÑOS, fijo contado a partir del día PRIMERO (1º) de Agosto del 2.004, el cual se prorroga automáticamente por un período igual, salvo que EL ARRENDATARIO, manifieste su deseo por escrito de no prorrogarlo, será realizado por notificación escrita no menos de treinta días antes de vencerse en contrato, y de decidir prorrogarlo se realizará UN NUEVO CONTRATO identificando el aumento, por cada año vencido, el cual se considerará tomando en cuenta el índice inflacionario o estimado por los Órganos Competentes, quedando sujeto a cualquier regulación por estos Organismos. De igual manera EL ARRENDATARIO deberá cancelar la diferencia del depósito de acuerdo al nuevo canon establecido. De no realizarse la renovación en el momento de del vencimiento no se producirá la tácita reconducción del contrato; Vencido el término EL ARRENDATARIO se compromete a entregar en un plazo no mayor de NOVENTA (90) días consecutivos contados a partir de la fecha de vencimiento del contrato que le hiciere LA ARRENDADORA. Igualmente acepta cancelar con el carácter de cláusula Penal, LA SUMA DE CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00), por cada día de retardo en el incumplimiento de la obligación asumida de desocupar el INMUEBLE.”


De manera que, de acuerdo a la cláusula anteriormente citada, el contrato de arrendamiento que originó la presente acción se ha venido prorrogando automáticamente por períodos iguales de dos años, desde el 1º de Agosto de 2004, siendo el 01/08/2008 la fecha de vencimiento de la última renovación del contrato, por lo que es deducible que la relación que se ventila es a tiempo determinado.

Ahora bien, fundamenta la parte actora su pretensión en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuya norma establece lo siguiente:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”.


Del contenido del artículo precedentemente citado, se desprende la acción de Desalojo, específicamente por falta de pago (literal “a”). Sin embargo, para que dicha pretensión sea admisible se requiere como requisito fundamental que el contrato de arrendamiento sea verbal o por escrito a tiempo indeterminado, supuesto de hecho que no se verifica en el caso de autos.

Al respecto, la Sala Constitucional del Máximo Tribunal de la República, en sentencia Nº 381, de fecha 07/03/2007, Caso: ZAZPIAK INVERSIONES C.A, Exp. Nº 06-1043, señaló lo siguiente:

“…“….Ahora bien, para la resolución del presente recurso es importante la realización de las siguientes precisiones:
1. Inversiones Zazpiak C.A. contrató con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz el arrendamiento a tiempo determinado de un inmueble de su propiedad.
2. Inversiones Zazpiak C.A. incoó, ante el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, demanda de desalojo contra la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz, por el incumplimiento del contrato de de arrendamiento que, según afirmaron, era a tiempo determinado, el cual se configuró con la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento.
3. El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que “[s]ólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, (…)”.
4. El referido artículo enumera las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, remuneración que debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente.

Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones Zazpiak C.A. con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…); y por ser el contrato que vincula a las partes, un contrato a tiempo determinado, (…)”, lo que evidencia, que el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio.

Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide…..” (Subrayado del Tribunal)


En ese sentido, el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, establece:

“Artículo 341.- Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.”

De manera que, al tratarse en el caso de autos de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, la pretensión incoada por la ciudadana VICENTA PERNIA ZAMBRANO y fundamentada en el literal “a” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta contraria a derecho, ya que no es posible demandar el desalojo de un inmueble cuando se ha arrendado a través de un contrato por escrito a tiempo determinado, por lo que de acuerdo a la jurisprudencia precedentemente citada y de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, resulta forzoso para este Tribunal negar la admisión de la presente demanda. Así se decide.

III
DE LA DECISIÓN
En consecuencia, con fundamento en las motivaciones antes referidas, este JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la presente demanda de desalojo intentada por la ciudadana VICENTA PERNIA ZAMBRANO contra la Empresa COMERCIALIZADORA BERBIER C.A, identificadas ab initio.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los veintiún (21) días del mes de Octubre de dos mil ocho (2008). AÑOS: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
LA JUEZ,

Abg. DAYANA DEL VALLE ORTIZ RUBIO
LA SECRETARIA,

Abg. DIOCELIS PÉREZ BARRETO