TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar
Ciudad Bolívar, 10 de Octubre de dos mil ocho
198º y 149º
“Visto Sin Informe”.
Expediente N° FP02-V-2008-001184
N° de Resolución: PJ0242008000064

PARTE ACTORA: JORGE LUIS RASSI, venezolano, mayor de edad, hábil, casado, Ingeniero Civil, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 12.598.071.-

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: JOSE RAFAEL NATERA T. y JESSIKA A. NATERA B., abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nrs. 15.792 y 125.636, respectivamente, de este domicilio, según consta de documento poder que riela a los folios CUATRO (04) y CINCO (05) del presente asunto.

PARTE DEMANDADA: ANTONIO MARQUEZ DA SILVA, Portugués, mayor de edad, civilmente hábil, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° E-81.334.507.-

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: LUIS ADRIAN VALOR ROMERO y LUIS DE JESUS VALOR, abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nrs. 104.999 y 71.855, respectivamente, de este domicilio, según consta de documento poder que riela al folio VEINTE (20) del presente asunto.

DE LA ADMISION:
En fecha 16 de julio de dos mil ocho, se admitió cuanto ha lugar en derecho demanda por ACCION DE DESALOJO y se dispone anotarla en el Registro respectivo, se ordenó la citación a la parte demandada ANTONIO MARQUES DA SILVA, Portugués, mayor de edad, civilmente hábil, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° E-81.334.507, para comparecer por ante este Juzgado al SEGUNDO (2do.) día de despacho siguientes a su citación, entre las horas comprendidas de 8:30 a.m. a 3:30 p.m.; a fin de dar contestación a la presente demanda, incoada en su contra por el ciudadano: JORGE LUIS RASSI; sobre un inmueble (galpón) ubicado en la calle Mariquita, zona urbana de esta ciudad, Municipio Heres del Estado Bolívar.-

1.- DE LA PRETENSIÓN:
Se inició el presente juicio de ACCION DE DESALOJO, por demanda incoada por el ciudadano JORGE LUIS RASSI, contra el ciudadano ANTONIO MARQUES DA SILVA, para lo cual la representación judicial de la parte actora alegó como fundamento de su pretensión que es legitimo propietario del inmueble objeto de demanda, tal y como se evidencia de documento Protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro de la Propiedad Inmobiliaria del Municipio Autónomo Heres del Estado Bolívar, anotado bajo el N° 21, Tomo 27, Protocolo Primero, de fecha 22 de Marzo de 2006 (1er. Trimestre del 2006), siendo el precitado inmueble ofrecido mediante convenio de contrato de arrendamiento a la parte demandada supra identificada.

Que la parte demandada ha venido ocupando el inmueble antes mencionado en calidad de arrendamiento a tiempo indeterminado, siendo el último canon de arrendamiento pactado y convenido entre las partes la suma de QUINIENTOS BOLIVARES (BsF. 500,oo)

Que el arrendatario ha hecho caso omiso en el cumplimiento de la obligación convenida en lo atinente al pago de la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, presentando una mora en los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2007; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2008 a razón de QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 500,oo) para un total de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 4.500,oo).-

Que por todas las razones antes explanadas es que proceden a demandar al ciudadano JORGE LUIS RASSI, antes mencionado, por la ACCION DE DESALOJO, para que convengan en desocupar el inmueble que le fue arrendado y en pagar a su representado los cánones de arrendamientos insolutos, al pago de las COSTAS y COSTOS que pudiera ocasionar el presente Procedimiento o en su defecto sea condenado por este Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: En desocupar y hacer formal entrega al demandante libre de bienes y personas, el inmueble conformado por la parcela de terreno y el galpón sobre el edificado, ubicado en la calle la Mariquita , zona urbana de ciudad Bolívar. SEGUNDO: En cancelar la suma de cuatro mil quinientos Bolívares por concepto de cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2007, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio del 2008, a razón de 500Bsf cada mes. TRECERO: Pagar las costas y costos procesales

DE LA CITACION:
Ordenada la citación personal de la demandada, el Alguacil de este Tribunal ciudadano LUIS MANUEL HERNANDEZ, deja constancia a los folios 17 y 18 que la boleta de citación fue debidamente firmada en su presencia por el ciudadano ANTONIO MARQUES DA SILVA titular de la cédula de identidad Nº E- 81.334.507, el día 22/07/2008, en el inmueble (galpón) objeto de la presente litis.

DE LA CONTESTACIÓN
En fecha 25 de julio de 2008 la representación judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda negando, rechazando y contradiciendo la misma en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos explanados, el derecho invocado, el valor de los cánones, la indexación o corrección monetaria y el pago de costas y costos solicitados en la demanda intentada por el accionante actor en contra de su representado por improcedente, todo debido que hasta la introducción de esta ACCION DE DESALOJO su mandante desconocía que el demandante del presente juicio era el propietario del inmueble en cuestión ya que el mismo sólo cumplía la función de representante de la SUCESION BRUNO GERARDIS desde el mes de octubre de 2006 y el pago de los cánones de arrendamientos los efectuaba su representado directamente en la dirección del arrendador originario, antes citado, ahora la residencia de dicha Sucesión que siempre fue representada por su hija y heredera GIOVANNA GERARDIS DE ALESSIO, quien recibía dichos cánones de arrendamientos y le entregaba a su representado los respectivos recibos, aún los firmados por el nuevo representante de la ya tantas veces citada Sucesión.
Ahora bien, de verificarse la propiedad del inmueble (tenido en arrendamiento por su patrocinado por más de DIECIOCHO (18) años, a favor del actor JORGE LUIS RASSI (suficientemente identificado), se ha violado flagrantemente, su derecho mediante subterfugios para acceder a la preferencia ofertiva y al retracto legal, que le acuerda los artículos 42, 43, 44, 45 y 46 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, motivo por el cual lo niega, rechaza y contradice por improcedente.
De igual manera rechazo, negó y contradijo que el demandante pudiera solicitar la ACCIÓN DE DESALOJO DEL INMUEBLE que alega en su demanda basándose en lo establecido en el artículo 34 del decreto con rango y fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por el incumplimiento de su representado en la falta de pago de dos (2) o más mensualidades o cánones de arrendamientos en forma consecutiva, en virtud de que su representado se encuentra totalmente solvente en el pago de dichas pensiones invocadas como insolventes por el actor en su escrito libelar.
Así mismo niega, rechaza y contradice que el demandante pueda solicitar la ACCION DE DESALOJO DE INMUEBLE que aduce en el numeral primero y segundo, por cuanto tiene contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado estando totalmente en estado de solvencia en razón a las consignaciones arrendaticias tal y como fue convenido por las partes, negando, rechazando y contradiciendo igualmente que su representado deba cancelar suma alguna por concepto de corrección monetaria y/o por concepto de costas y costos por estar su mandante completamente solvente y por tratarse de un contrato de a tiempo indeterminado.
Aduce el demandado que el actor en su escrito de demanda manifiesta, que su poderdante debe cancelar la suma de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. F. 4.500,oo) por no haber dado cumplimiento en pagar oportunamente las pensiones arrendaticias correspondientes a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2007; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2008 a razón de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. F. 500,oo), por lo que manifestó que es incierto lo señalado por el actor en su escrito de demanda, toda vez que desde que comenzó esta trayectoria arrendaticia, es decir, desde el día 01 de Abril de 1990 con vencimiento para el 31 de diciembre de 1990 y con el consentimiento del arrendador representado, conservó el uso del bien arrendado conviniendo en forma verbal con el ciudadano BRUNO GERARDO MONTILLA que el contrato de arrendamiento sería renovado automáticamente cada año y el canon de arrendamiento sería revisado y aumentado anualmente conforme al índice de inflación, lo cual ha cumplido mi mandante, es decir, ha cancelado religiosamente con dicha pensión. De esta manera y en vista del fallecimiento del señor BRUNO GERARDIS MONTILLA en el año 2000, su hija y heredera ciudadana GIOVANNA GERARDIS DE ALESSIO, tomo la representación de la SUCESION BRUNO GERARDIS, manifestándole a mi representado que el canon de arrendamiento sería aumentado a la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. F. 250,oo) mensuales, monto este que se mantuvo hasta el 31 de diciembre de 2004, fecha en la que le comunicaron nuevamente que a partir del mes de enero de 2005 el nuevo canon de arrendamiento sería de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. F. 500,oo) los cuales fueron cancelados hasta el mes de septiembre de 2006 y en el acto de cada entrega del valor del arrendamiento la representante de la sucesión, ciudadana GIOVANNA GERARDIS DE ALESSIO le expedía un recibo en señal de conformidad; al consignar el importe del mes de octubre la precitada ciudadana le entrego a la parte demandada un recibo elaborado con anterioridad, que fue firmado por el ciudadano JORGE LUIS RASSI, identificado con cédula de identidad N° 12.598.141, quien sería de ahora en adelante el representante de dicha sucesión, sin embargo su representado siguió cancelando los cánones de arrendamiento y hasta el día 26 de noviembre de 2007 la ciudadana GIOVANNA GERARDIS DE ALESSIO se rehusó en recibir el pago de las pensiones de arrendamiento exigiendo de manera compulsiva la desocupación del local en un lapso de 30 días debido a que la sucesión había vendido el local, motivo por el cual y ante esta situación mi patrocinado se acogió al procedimiento consignatario conforme a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios cumpliendo con los requisitos de ley; siendo aperturado el expediente distinguido bajo el N° FP02-S2007-006230 ante este Tribunal Primero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar en los cuales se efectuaron los siguientes depósitos:
a) El 29/11/2007 pago la cantidad de MIL BOLÍVARES (Bs. F. 1.000, oo) correspondiente a los meses de Octubre y Noviembre de 2007, mediante cheque de gerencia N° 11004880 a nombre de la representante de la Sucesión Bruno Gerardis y co-propietaria del inmueble ciudadana GIOVANNA GERARDIS DE ALESSIO.
b) El 15/01/2008 pago la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. F. 500,oo) correspondiente al mes de Diciembre de 2007, por depósito bancario mediante planilla N° 04009924 a la cuenta de ahorros N° 0067-3200-1002-0562 de Banfoandes a nombre de la representante de la Sucesión Bruno Gerardis y co-propietaria del inmueble ciudadana GIOVANNA GERARDIS DE ALESSIO.
c) El 31/01/2008 pago la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. F. 500,oo) correspondiente al mes de Enero de 2008, por depósito bancario mediante planilla N° 17339626 a la cuenta de ahorros N° 0067-3200-1002-0562 de Banfoandes a nombre de la representante de la Sucesión Bruno Gerardis y co-propietaria del inmueble ciudadana GIOVANNA GERARDIS DE ALESSIO.
d) El 05/03/2008 pago la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. F. 500,oo) correspondiente al mes de Febrero de 2008, por depósito bancario mediante planilla N° 17339545 a la cuenta de ahorros N° 0067-3200-1002-0562 de Banfoandes a nombre de la representante de la Sucesión Bruno Gerardis y co-propietaria del inmueble ciudadana GIOVANNA GERARDIS DE ALESSIO.
e) El 04/04/2008 pago la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. F. 500,oo) correspondiente al mes de Marzo de 2008, por depósito bancario mediante planilla N° 11109683 a la cuenta de ahorros N° 0067-3200-1002-0562 de Banfoandes a nombre de la representante de la Sucesión Bruno Gerardis y co-propietaria del inmueble ciudadana GIOVANNA GERARDIS DE ALESSIO.
f) El 07/05/2008 pago la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. F. 500,oo) correspondiente al mes de Abril de 2008, por depósito bancario mediante planilla N° 20322337 a la cuenta de ahorros N° 0067-3200-1002-0562 de Banfoandes a nombre de la representante de la Sucesión Bruno Gerardis y co-propietaria del inmueble ciudadana GIOVANNA GERARDIS DE ALESSIO.
g) El 04/06/2008 pago la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. F. 500,oo) correspondiente al mes de Mayo de 2008, por depósito bancario mediante planilla N° 24576556 a la cuenta de ahorros N° 0067-3200-1002-0562 de Banfoandes a nombre de la representante de la Sucesión Bruno Gerardis y co-propietaria del inmueble ciudadana GIOVANNA GERARDIS DE ALESSIO.
h) El 04/07/2008 pago la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. F. 500,oo) correspondiente al mes de Junio de 2008, por depósito bancario mediante planilla N° 23625104 a la cuenta de ahorros N° 0067-3200-1002-0562 de Banfoandes a nombre de la representante de la Sucesión Bruno Gerardis y co-propietaria del inmueble ciudadana GIOVANNA GERARDIS DE ALESSIO.
Las consignaciones antes descritas pueden ser verificadas a los folios del expediente distinguido con el N° FP02-S-2007-006230 que lleva este Tribunal Primero del Municipio Heres de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, evidenciándose a todas luces que su representado ANTONIO MARQUES DA SILVA se encuentra totalmente solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y al no encontrarse incurso en ninguna de las causales que establece la norma para demandar el Desalojo, por tratarse de un contrato a tiempo indeterminado el cual fue interpuesta por la parte actora en el presente juicio es totalmente improcedente y debe la demanda ser declarada sin lugar.
Por otra parte cursa al folio 230 y su vto. cursa escrito interpuesto por el apoderado judicial de la parte actora en el presente juicio mediante el cual Impugna y desconoce de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 429 eiusdem, los instrumentos privados promovidos por la parte demandada los cuales rielan a los folios 134 (marcado “C”), y los instrumentos recibos que cursan a los folios 196 al 217 de la presente causa.

DE LAS PRUEBAS, SU ANALISIS Y VALORACIÓN:
Corresponde de seguidas analizar todo el material probatorio producido en autos, valorando todos y cada uno, desechando los medios ilegales e impertinentes, en acatamiento del artículo 509 del CPC y en concordancia a la comunidad de la prueba.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANADANTE:
Del escrito de prueba presentado fue admitida del capitulo V relacionada a la prueba de informe donde se solicita al Banco Del Sur, Banco Universal el titular de la cuenta N° 0157-0017-33-3817003944 y copia certificada de ambos cheques.
Recibida las resultas de la entidad Bancaria se observa que el titular de la cuenta es el ciudadano ANTONIO MARQUES DA SILVA, y los cheques ahí identificados fueron endosados por el beneficiario JORGE LUIS RASSI a favor de la ciudadana Giovanna De Alessio, el día 14-08-2007 y otro a favor de José Alessio, el día 20-09-2007; Al Analizar la presente información presumiéndose su autenticidad y exactitud, aun cuando están a nombre del demandante los referidos cheques , no cabe dudas para quien decide que se evidencia una clara relación entre el actor y la beneficiaria de las consignaciones arrendaticias que cursan en autos, al serle endosado un cheque y el otro a alguno de sus parientes en relacional apellido, aunado a que es ésta misma persona quien representa a la empresa que dio en venta el inmueble ocupado por el demandado, y quien recibía los pagos de los cánones, por lo que se le otorga valor probatorio.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
En el lapso probatorio la parte demanda, produjo los siguientes medios:
1.- Reprodujo a los autos copia certificada cursante a los folios 80 al 129 expediente de consignación signado bajo el N° FP02-S-2007-006230, donde aparece como consignatario el ciudadano ANTONIO MARQUES DA SILVA y como beneficiaria o destinataria GIOVANNA GERARDIS DE ALESSIO del cual se desprende la existencia de las consignaciones arrendaticias realizadas por el demandado de autos a la ciudadana GIOVANNA GERARDIS, desde el mes de Octubre de 2007 hasta el mes de Junio de 2008 por la cantidad de 500Bsf, tratándose de un documento publico se le otorga valor probatorio.-

2.- Marcado “B” y cursante al folio 130 al 133 corre inserto documento compra venta donde el ciudadano Teodosio Valdivieso le vende a la Oficina de Arquitectura y Construcciones Ofarco.
Se desprende del documento bajo análisis la adquisición de una parcela de terreno por parte de Ofarco representada por el ciudadano Bruno Gerardis, tratándose del terreno donde se encuentra enclavada el inmueble en arrendamiento, siendo un documento publico que no fue tachado, se le otorga valor probatorio. Así se decide.-

3.- Al folio 134 cursa documento de contrato de arrendamiento celebrado entre Bruno Gerardis Montilla y el ciudadano Antonio Marques.
Del análisis del presente instrumento se desprende que se celebro contrato de arrendamiento entre el ciudadano Bruno Gerardis en representación de la carpintería Friulana SRL y el Ciudadano Antonio Marques, dando en arrendamiento la empresa Friulana incluyendo el local y las maquinas, observándose que no se indica donde esta ubicado dicho local, por otra parte este documento fue impugnado por el actor al no cumplirse con los requisitos previstos en el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, mal puede este tribunal otorgarle valor probatorio.- Así se decide.-

4.- Al folio 135 al 140 y marcado “D” cursa documento compra venta donde la ciudadana Giovanna Gerardis da en venta el inmueble ya tantas veces citado a Deyanira Rassi de Ginestra.

5.- Al folio 141 al 185 cursa documento debidamente registrado por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar donde se deriva el acta constitutiva de la empresa mercantil Oficina de Arquitectura y Construcciones c.a.

6.- Al folio 186 al 190 y marcado “F” cursa documento debidamente registrado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Heres del Estado Bolívar, en donde se deja constancia que la ciudadana Deyanira Rassi de Ginestra cede y traspasa en plena propiedad y posesión, en concepto de aporte de capital a la compañía Oficina de Arquitectura y Construcción C.A. (Ofarco C.A.), inscrita originalmente bajo la denominación mercantil Compañía Anónima.

7.- Al folio 191 al 195 y marcado “G” cursa documento de compra venta, en donde se deja constancia que la ciudadana Giovanna Gerardis de Alessio en representación de la empresa oficina de arquitectura y Construcción C.A (Ofarco) da en venta pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano Jorge Luis Rassi el inmueble objeto de la presente litis.
Del análisis de los instrumentos señalados en los numerales 4,5,6,7 Se desprende que se trata de documentos publico donde consta la propiedad del inmueble objeto de la presente litis, aun cuando no se esta discutiendo la propiedad del inmueble considera quien decide importante conservarlo dentro de la litis en virtud de la relación existente entre su antiguo propietarios y representantes de ésta y el actual propietario de donde se deriva el mayor punto de discusión en el presente asunto, en razón a la existencia en autos de consignaciones a favor de la representante de la empresa ofarco como antigua propietaria del inmueble, ciudadana Giovanna Gerardis, al cual se le otorga valor probatorio.-

8.- A los folios 196 al 227 cursa 32 recibos por el pago de los alquileres de los cánones de arrendamiento por el alquiler del inmueble en cuestión.
Del análisis de los recibos se desprende que fueron impugnados y desconocidos los recibos cursantes a los folios 134 recaudo “C” y los cursantes a los folios 196,197,198,199,200.201,202,203,204,205,206,207,208,209,210,211,212,213,214,215,216,y 217 del presente expediente, debe indicar este tribunal que solo corresponde a la parte a quien se le endilgue su autoría o la de algún causante suyo desconocerlo formalmente, siendo que no se trata de recibos que correspondan a la parte autora si no a terceros mal puede tener este tribunal como valido los mismo al no ser oponible a la parte actora sin haberse cumplido con lo establecido en el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se Decide.-

9.- Al folio232 al 236 cursa escrito interpuesto por el apoderado judicial de la parte demandada en el presente juicio mediante la cual manifiesta que para demostrar el verdadero beneficiario de las consignaciones que se hicieron y todavía se hacen por ante este Tribunal consigna copia certificada de los cheques de gerencia expedidas por el Banco Del Sur, Banco Universal, Agencia Ciudad Bolívar Nos. 69000162 y 05000170, por la cantidad de MIL BOLIVARES (Bs. F. 1.000,oo) y QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. F. 500,oo), respectivamente motivo por el cual considera falso de toda falsedad lo indicado por el actor en este juicio en el sentido de que su representado conocía que el ciudadano JORGE LUIS RASSI era el propietario del inmueble que tiene en arrendamiento.

Al folio 238 al 242 cursa oficio S/N, emanado del Banco Del sur, Banco Universal mediante la cual da acuse de recibo al oficio N° 2260-324, de fecha 04/08/2008 manifestando en cuanto a la persona titular de la Cuenta Corriente N° 0157-0017-33-3817003944, que la misma pertenece al ciudadano Antonio Márquez titular de la Cédula de Identidad N° E-81.334.507, con condición de firma única. En lo atinente a los cheques identificados con los N° 69000162 y 05000170, fueron endosados por el beneficiario JORGE LUIS RASSI, depositado el primero en la Cuenta Corriente N° 01050064801064496555 del Banco Mercantil a favor de Giovanna De Alessio, el día 14/08/2007; el segundo fue depositado en la Cuenta Corriente N° 01340186181863010043 del Banco Banesco a favor de José Alessio, el día 20/09/2007.
Recibida la prueba de informe del Banco Del Sur el tribunal observa que la persona titular de la Cuenta Corriente N° 0157-0017-33-3817003944, que pertenece al ciudadano Antonio Márquez titular de la Cédula de Identidad N° E-81.334.507, con condición de firma única. En lo atinente a los cheques identificados con los N° 69000162 y 05000170, fueron endosados por el beneficiario JORGE LUIS RASSI, depositado el primero en la Cuenta Corriente N° 01050064801064496555 del Banco Mercantil a favor de Giovanna De Alessio, el día 14/08/2007; el segundo fue depositado en la Cuenta Corriente N° 01340186181863010043 del Banco Banesco a favor de José Alessio, el día 20/09/2007.
Al Analizar la presente información presumiéndose su autenticidad y exactitud, no cabe dudas para quien decide que se evidencia una clara relación entre el actor y la beneficiaria de las consignaciones arrendaticias que cursan en autos, aunado a que es ésta misma persona quien representa a la empresa que dio en venta el inmueble ocupado por el demandado, por lo que se le otorga valor probatorio.-

DE LA MOTIVA Y DISPOSITIVA
En la presente causa se pretende el desalojo de un inmueble alegando el actor que el demandado ha hecho caso omiso al cumplimiento de sus obligación de pago del canon de arrendamiento adeudándole los cánones correspondientes a los meses de Octubre a Diciembre de 2007 y de enero a Junio de 2008 , por la cantidad de Quinientos Bolívares; Por su parte establece el demandado que desde 01-04-1990 existe contrato de arrendamiento sobre el inmueble que ocupa celebrado con el ciudadano Bruno Gerardis, representante de la carpintería Friulana y él, conviniendo posteriormente de forma verbal con el arrendador hoy fallecido Bruno Gerardis, que el arrendamiento continuaría convirtiéndose el contrato a tiempo indefinido; Negando, rechazando y contradiciendo lo alegado por el actor, por cuanto desconocía que el actor fuese el propietario del inmueble que ocupa, ya que tenia conocimiento que el actor era el nuevo representante de la sucesión Gerardis, mas no que era el propietario del inmueble, siendo que con anterioridad mantenía la relación arrendaticia era con la representante de la sucesión y heredera ciudadana Giovanna Gerardis, quien recibía personalmente los pagos de los cánones , aun los que eran firmados por el actor como representante de la sucesión, quien actuando ahora como actor violándosele su derecho de Preferencia ofertiva y al retracto legal establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así mismo manifestó que desde el año 2000 luego que falleció el ciudadano Bruno Gerardis , la ciudadana Giovanna Gerardis hija del fallecido es quien ha estado en representación de la sucesión y a quien se le realizaban los pago de los cánones en su residencia, hasta que en el mes de octubre de 2006 la mencionada ciudadana le entrego un recibo firmado por el hoy actor que según su decir seria el nuevo representante de la sucesión, pero sin embargo ella seguía recibiendo los cánones en el mismo lugar donde se acostumbraba, su residencia, y en Noviembre de 2007, se rehusó a recibir los cánones de arrendamiento correspondiente al mes de Octubre y noviembre de 2007, manifestándole que debía desocupar el inmueble por que la sucesión había vendido el inmueble, procediendo a realizar la consignación de los cánones de arrendamiento a la representante y copropietaria del inmueble Giovanna Gerardis que es con quien había tratado lo relacionado al arrendamiento.
Planteado lo anterior es importante considerar lo establecido por la doctrina “ Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable, o expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal”
En el asunto que nos ocupa se pueden observar diversas situaciones que se analizaran de seguidas considerando las pruebas aportadas; se tiene que el demandado ocupa en calidad de arrendatario el inmueble objeto de discusión a tiempo indeterminado, manteniéndose en el inmueble sin ningún inconveniente hasta la muerte del Sr Gerardis, siendo posteriormente la ciudadana Giovanna Gerardis en su calidad de Heredera y representante de la sucesión Gerardis, quien se encargara de la administración del inmueble arrendado y quien recibía los pagos respectivos, acordándose con ésta el aumento del canon de arrendamiento que el demandado venia cumpliendo, presentándose algunas variaciones en la entrega del pago del canon que hasta el mes de Octubre de 2006 el recibo fue firmado por el hoy accionante, explicándosele al arrendatario que éste seria el nuevo representante de la sucesión sin ninguna formalidad legal y en Octubre de 2007 se le manifestó al arrendatario que la sucesión había vendido el inmueble y que debía desocuparlo sin que se cumplieran tampoco con las formalidades de ley.
Ahora bien se desprende de autos que el inmueble fue adquirido por el actor en fecha 22 de marzo de 2006, que los recibos firmados por el actual propietario del inmueble que constan en autos y que fueron expresamente admitidos por el actor son a partir del 09-11-06, sin indicarse la situación de los anteriores recibos si estos fueron entregados y quien los firmaba y quien los recibía, por lo que lo expuesto por el demandado de haber entregado estos pago a su arrendadora y antigua copropietaria del inmueble viene a llenar de dudas la transparencia de la relación arrendaticia entre el actor y el demandado.
Por otra parte estando así las cosas es importante considerar lo establecido en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en cuanto a las instituciones de la preferencia ofertiva y retracto legal, la consignación del pago de arrendamiento y la prorroga legal que hacen merecer un importante análisis; encontramos ausente en autos la notificación a través de documento autentico establecido en el articulo 44 de la ley bajo análisis, “debiendo cumplirse la normativa al estar concebida la obligación de notificación que corresponde al propietario, pues de otra manera la misma no tendría sentido y mejor hubiese sido no contemplarla ante su intranscendencia e inutilidad, pero no puede obviarse, pues se requería que en todo caso de alguna manera se intentara cumplir con el procedimiento de la notificación “( Tratado de Derecho arrendaticio inmobiliario , volumen, Guerrero Q, Gilberto , pp 375) por cuanto al formar parte del elenco legal vigente esta en juego la seguridad jurídica del arrendatario y su buena fe, por otra parte no se observa en autos notificación luego de la venta del inmueble habiendo obviado la primera tampoco el nuevo propietario notifico en forma indubitable al arrendatario de que había adquirido el inmueble a objeto de continuar con la relación arrendaticia a que esta obligado de acuerdo a lo pautado en el articulo 20 de la LAI, no solo para que tuviera conocimiento de la negociación realizada, sino para que pudiera ejercer su derecho a retracto a que se refiere el articulo 43 de la LAI y entenderse con los pagos de los cánones de arrendamiento, teniendo claro que esta situación no puede implicar una carga para el arrendatario de tener que estar pendiente en el registro inmobiliario para saber si el inmueble que ocupa fue vendido y a quien.
De lo arrojado del estudio del expediente era procedente la llamada como tercero de la ciudadana Giovanna Gerardis de conformidad a lo pautado en el articulo 370 del Código de Procedimiento Civil, quien aparece como la antigua arrendadora del inmueble en representación de la empresa ofarco y co propietaria del inmueble anteriormente y recibía el pago, así mismo resulta procedente que los recibos consignados como pruebas no estando firmados por el actor los mismos no le son oponibles, resultando que sean desechados de la litis, situación que seguramente hubiese cambiado al estar en el juicio la antigua arrendataria con quien el demandado mantenía la relación arrendaticia, a pesar de que ante la actual venta del inmueble hubo una anterior en fecha 25-06-02 a la ciudadana Deyanira Rassi de Ginestra, retornando la propiedad a la empresa Ofarco en fecha 30-05-03 sin que el demandado se hubiese enterado de ella hasta ahora, con la diferencia que con la realización de esta venta el actual propietario del inmueble ejerce la acción de desalojo por no cumplir el demandado con su obligación de pagar los cánones de arrendamientos.
De allí que surgen confusiones para los efectos de las consignaciones de los cánones de arrendamiento ante la negativa de recibirlos y de no saber a quien correspondería, así tenemos que siendo la preferencia ofertiva “el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario, que tenga mas de dos años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga la aspiración económica del propietario.” Igualmente tenemos que el pago por consignación es la forma de mantenerse solvente en los pagos al rehusarse el arrendador a recibirlos, debiendo realizarse a la orden del arrendador”.
En el presente caso tenemos que la consignación del pago de arrendamiento que cursa en autos se realizo a la orden de la ciudadana Giovanna Gerardis en su condición de arrendadora, por cuanto es a quien se le venia realizando los pagos, ante la falta de notificación formal de la venta del inmueble bien pude justificarse la consignación a su orden por cuanto no conocía el arrendatario quien era el nuevo propietario que de conformidad a lo establecido en el articulo 20 del Decreto Ley de Arrendamiento de Inmueble que establece “ Si durante la relación arrendaticia, por cualquiera causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente decreto ley” De lo que puede inferirse que no teniendo conocimiento el arrendatario de un nuevo propietario mal podía dejar de pagarle a su antiguo arrendador al no saber a quién debía pagarle, resultando la infracción de la ley al omitir dicha notificación a fin de continuar la relación arrendaticia sin contratiempos, por cuanto realizado de la manera como fue planteado pone en incertidumbre legal al arrendatario al no poder cumplir su obligación con el nuevo propietario quedando ante éste como insolvente al no pagarle los cánones. La falta de certeza en casos como el de autos cuando no sean cumplido con las disposiciones legales como la notificación legal y formal que debe hacerse sobre la venta del inmueble arrendado ponen en entredichos los subsiguientes actos donde se pretende el desalojo por falta de pago, cuando el arrendatario no tiene conocimiento a quien le debe depositar y mas cuando se le vulnera su derecho a la preferencia ofertiva, al retracto legal y su prorroga legal, bajo el argumento de estar insolvente al haberse vendido el inmueble que ocupa sin estar enterado de ello, poniendo en riesgo su seguridad legal a través del incumplimiento de la norma; Ante tal situación considera quien decide que el demandado no tenia conocimiento de la negociación de venta del inmueble que ocupa, que pretende colocarlo en estado de insolvencia a fin de que sea procedente el desalojo del inmueble, y al no demostrar el actor haber cumplido con los requisitos legal para tenerlo como el nuevo propietario arrendador para que fuese a él a quien recibiera el pago del canon y evitar que se hubiesen realizado las consignaciones de arrendamiento a la antigua arrendadora – copropietaria del inmueble que siempre había recibido los pagos de los cánones aún cuando el actor fungía como representante de la sucesión y dentro del tiempo en que ya se había realizado la venta del inmueble, guardando relación incluso los pago de los cheques efectuados por el demandado al ahora actor antes de comenzar la consignación arrendaticia tal como se encuentra evidenciado en autos, sin que se pueda considerar que haberle realizado pagos al actor como representante de la sucesión hace que el demandado haya tenido conocimiento de la negociación del inmueble sin habérsele ofertado como primera opción , por cuanto la venta se efectuó en fecha 22-03-2006, fue hasta Octubre de 2006 cuando comenzó a recibir los recibos de conformidad del pago por el hoy actor y en el mes de Noviembre de 2007 se rehusó su arrendadora a recibir el pago, por lo que puede considerarse perfectamente justificable la realización de las consignaciones a la orden de su arrendadora y no del actor; Razones suficiente para quien decide de tener como solvente en el pago de los cánones de arrendamientos al demandado de autos Ciudadano Antonio Marques Da silva, teniendo como beneficiario de los cánones de arrendamientos consignados al actual propietario del inmueble ciudadano Jorge Luis Rassi de conformidad a lo establecido en el articulo 52 de LAI, ante la confusión de a quien debía pagársele al obviar los procedimientos legales de la debida notificación al arrendatario.- Así se decide.-
En fuerza de las consideraciones expuesta este Juzgado Primero del Municipio Heres en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la pretensión del actor y ordena darle cumplimiento a lo establecido en esta sentencia en cuanto a la consignación de pago de cánones de arrendamiento identificada como asunto FP02-S-2007-006230 teniéndose a la orden del nuevo propietario del inmueble ciudadano JORGE LUIS RASSI las cantidades depositadas.

Se ordena colocar en el expediente de pago por consignación de arrendamiento ya indicado copia de la presente decisión.-

Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en la presente litis.-

Se ordena la notificación de la presente sentencia a las partes por
cuanto salio fuera del lapso legal. Librese Boletas

PUBLIQUESE, REGISTRESE, Y DEJESE COPIA.,-

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho de este Juzgado Primero de Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, Palacio de Justicia de Ciudad Bolívar, a los 10 días del mes de _Octubre del año 2008 - AÑOS: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.-
LA JUEZA ,

ABG.-MERLID ELIZABETH FIGUEREDO.

LA SECRETARIA,

ABG. LOYSI MERIDA
Publicada en esta misma fecha conste que se dio cumplimiento a lo ordenado, siendo las 10:20 de la mañana.

LA SECRETARIA

ABG. LOYSI MERIDA.,