REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS PALAVECINO Y SIMON PLANAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA. EXPEDIENTE N° 3.082-08 PARTE ACTORA: JUDITH JAQUELINE LEON COBO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-7.399.524. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ELÍAS GERARDO SALDIVIA YANEZ, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 3.981. PARTE DEMANDADA: IVO RAMÓN COLMENAREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-3.414.139, quien actúa en su propio nombre y representación. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. SENTENCIA DEFINITIVA La presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, fue interpuesta ante este Tribunal en fecha 07 de Abril del año 2008 por JUDITH JAQUELINE LEON COBO, asistida de Abogado, en contra de IVO RAMÓN COLMENAREZ, todos identificados en autos. La demanda fue admitida por auto correspondiente de fecha Ocho (8) de Abril de 2008, ordenándose la citación del demandado para que comparezca ante este Tribunal al segundo día de despacho siguiente a su citación, a dar contestación a la demanda. En fecha 19-05-2008 la parte actora, mediante escrito que riela a los folios 14 y 15, reforma la demanda, admitiéndose por auto de fecha 22-05-2008. Al folio 17, cursa poder Apud-Acta, conferido por la parte actora al profesional del derecho ELÍAS GERARDO SALDIVIA YANEZ. En fecha Ocho (8) de Octubre 2008, el demandado IVO RAMON COLMENAREZ HERNANDEZ, titular de la cédula de identidad N° V-3.414.139, actuando en su propio nombre y en su condición de Abogado, presenta escrito constante de cuatro (4) folios útiles, agregado a los folios 48 al 51, mediante el cual se da por citado y contesta la demanda incoada en su contra. Abierto el lapso a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho, sobre las cuales el Tribunal proveyó oportunamente. A los folios 64 y 65, riela escrito presentado por la parte demandada. En fecha 27-10-2008, se declara la presente causa en estado de sentencia. Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, se procede al pronunciamiento del fondo del presente juicio, en los términos que se expresan a continuación: Alegatos de la parte actora: Que es propietaria de una parcela de terreno y la vivienda unifamiliar destinado a vivienda, ubicado en la Primera Etapa de la Urbanización Caminos de la Mendera, casa N° 5-4 del Lote del Acceso 5, situado al final de la Avenida Libertador con Avenida La Ribereña, Cabudare, Municipio Palavecino del Estado Lara. Que el 23 de Septiembre de 2005, celebró contrato de arrendamiento con IVO RAMÓN COLEMENAREZ. Que en la cláusula tercera del contrato se estableció la duración del mismo es de seis (6) meses, comenzaría a partir del 1° de Octubre de 2005; Prorrogable siempre y cuando alguna de las partes lo manifestara por escrito a la otra, al menos con sesenta (60) días de anticipación a la finalización del plazo, su deseo de no prorrogarlo…(resaltado del Tribunal). Que el contrato tuvo su inicio el 1° de Octubre de 2005 y venció el 31 de Marzo de 2006, siendo prorrogado en dos oportunidades: la primera desde el 1° de Abril de 2006 con vencimiento el 30 de Septiembre de 2006 y, la segunda desde el 1° de Octubre de 2006 hasta el 31 de Marzo de 2007. Que desde el 1° de Abril de 2007 comenzó a correr la prórroga legal, correspondiéndole un (1) año, al 1° de Abril de 2008, de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que a los fines de cumplir con lo estipulado en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, con sesenta días de anticipación, le notifiqué al arrendador, mi voluntad de no prorrogar el contrato, mediante comunicación telegráfica de fecha 29 de Diciembre de 2006. Que transcurrido como fue la prórroga legal, sin que el arrendatario me hubiese puesto en posesión del inmueble y, cumplido los requisitos de Ley, es por lo que formalmente demanda a IVO RAMÓN COLMENAREZ para que convenga en la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por vencimiento del término, o a ello sea condenado por el Tribunal, se le obligue a entregarle el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, solvente en los servicios, libre de bienes y personas, con excepción de los bienes muebles señalados en inventario aparte y que forma parte del contrato. Pide igualmente se le condene al pago de las costas del proceso y, subsidiariamente se le condene al pago de la cláusula penal, establecida en la cláusula décima octava: la mora del arrendatario en la entrega del imueble dará lugar al pago diario a la arrendadora de la cantidad equivalente al veinte por ciento del canon vigente mensual, por cada día de mora, lo que equivale a la suma de CIENTO DOCE BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 112,00), desde el 1° de Abril de 2008, hasta la entrega definitiva del inmueble; Igualmente se le condene al pago de las pensiones vencidas hasta el día que desocupe el inmueble. Fundamenta la demanda en los artículos 27, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En los artículos 1.167 y 1.592 ordinal 2° del Código Civil. Estima la demanda en la cantidad de CUATRO QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F 4.500,00). Alegatos de la parte Demandada. Niega, rechaza y contradice los términos expuestos en la demanda. Que no fue notificado formal y legalmente del desahucio y no prórroga del contrato, toda vez que no se le hizo entrega personalmente del telegrama a que alude la demandante, ni se le hizo entrega a través de cualquier otra persona mayor de edad que se encontrare en el inmueble al momento de practicar la presunta notificación o entrega del aludido telegrama con acuse de recibo, como se estableció en la cláusula décima quinta. Que desconoce e impugna el supuesto telegrama, que nunca recibió, ni la madre de su hija, ni su menor hija, ni una tercera persona. Que no consta en el anexo “B” que se acompaña al libelo de la demanda el nombre completo, ni apellido, ni número de la cédula de identidad, ni sexo a quien se le entregó, el supuesto telegrama, ni si ésta se encontraba dentro o fuera del inmueble, ni consta la rúbrica de la persona que ellos dicen firmó el mismo, sólo se limita a expresar que firma el recibo Ángel. .Que a partir de la fecha en que se suscribió el contrato, 23 de Septiembre de 2005, hasta el día de hoy, se desprende como nueva prórroga semestral automática, contada a partir del 1° de Abril de 2008 hasta el 30 de Septiembre del mismo año 2008 y, mientras no se le comunique legal y formalmente el desahucio, no comenzará a correr la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Consideraciones para decidir: Analizadas como han sido las actas procesales que integran el presente expediente, este Tribunal para decidir observa: Primero: La relación arrendaticia inmobiliaria es el vínculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario y que, teniendo como objeto un determinado inmueble, da lugar a una pluralidad de trascendencias en el orden jurídico concreto y especial que regula ese vínculo, y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de protección limitada, especialmente en beneficio del arrendatario. De modo que siendo el contrato de arrendamiento un vínculo de derecho entre el arrendador y el arrendatario, es indudable que ese vínculo crea una relación jurídica y, conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las acciones que puede ejercer el arrendador para obtener la entrega o devolución del inmueble arrendado, dependerá de la naturaleza del contrato, según los contratantes hayan fijado o no la duración del mismo, o según el contrato habiendo sido originalmente a tiempo determinado se haya convertido en un contrato a tiempo indeterminado por voluntad de las partes o por causas legales. Segundo: En el presente juicio, la parte actora acompaña como instrumento fundamental de su acción, en original, el contrato de arrendamiento suscrito con IVO RAMÓN COLMENAREZ, autenticado ante la Notaría Pública de Cabudare, Municipio Palavecino, en fecha 23 de Septiembre de 2005, inserto bajo el N° 35, Tomo 53, quedando agregado a los folios 7 al 12 del presente expediente, el cual se valora de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil. Del cuidadoso análisis de la cláusula temporal de dicho contrato (cláusula tercera), se interpreta fielmente que, la voluntad expresa de los contratantes, es que el contrato de arrendamiento lo fuera de naturaleza determinada, es decir, que lo fuera por el tiempo determinado de seis (6) meses, planteándose la posibilidad de prórrogas sucesivas y automáticas, siempre por el mismo período de tiempo de seis (6) meses, sin embargo, condicionaron dichas prórrogas a que una de las partes manifestare por escrito (resaltado por el Tribunal) a la otra, al menos con sesenta (60) días de anticipación a la finalización del plazo, su deseo de no prorrogarlo. Tercero: El artículo 1.160 del Código Civil prevé con meridiana claridad que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos, lo que equivale a decir que “el contrato es Ley entre las partes”, siempre que no atente contra el orden público” Asevera la parte actora que, el contrato de arrendamiento venció el 31 de Marzo de 2007, al culminar el plazo de duración de la segunda prórroga, en virtud de que, cumpliendo con lo estipulado en la cláusula tercera, con sesenta días de anticipación a su vencimiento, le notificó debidamente a IVO RAMON COLMENAREZ, su voluntad de no prorrogarlo, mediante comunicación telegráfica de fecha 29 de Diciembre de 2006, por lo que a partir del 1° de Abril de 2007 corrió la prórroga legal de un año, la cual venció el 1° de Abril de 2008. Acompaña como medio probatorio, copia simple del contenido del telegrama certificado por la Coordinadora General de IPOSTEL del Estado Lara, agregado al folio 4 del presente expediente. Lo que contradice la parte demandada, impugnando el telegrama y alegando no haberlo recibido. El artículo 1.375 del Código Civil, en su encabezamiento, establece: “ El telegrama hace fe como instrumento privado, cuando el original lleva la firma de la persona designada en él como remitente, o cuando se pruebe que el original se ha entregado o hecho entregar en la Oficina Telegráfica en nombre de la misma persona, aunque ésta no lo haya firmado, siempre que la escritura sea autógrafa” Ahora bien, si bien es cierto que, el instrumento que riela al folio 4 está certificado por la Coordinadora de IPOSTEL, no menos ciertos es que, no consta que la escritura del mismo hubiera sido en forma autógrafa, por lo tanto, a criterio de quien juzga, no se cumple en él los requisitos de la norma en comento, razón por la que, no puede dársele el valor de documento privado. Y así se establece. Por otra parte, es del conocimiento común que, el desahucio es la manifestación de voluntad expresa del arrendador y formulada ante el arrendatario, de no continuar la relación jurídica locataria al vencimiento del término pactado en la convención. En la práctica jurídica, es ordinario que, en la cláusula temporal del contrato, se paute la forma y el tiempo en que debe practicarse. En el presente caso, en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, las partes contratantes expresamente convinieron que, el mismo comenzaría a regir a partir del 1° de Octubre de 2005 y que tendrá una duración de seis (6) meses renovables, siempre y cuando alguna de las partes lo manifestara por escrito a la otra, al menos con sesenta (60) días de anticipación a la finalización del plazo, su deseo de no prorrogarlo. Como se puede observar con claridad, en esta convención no se previó formas alternativas para practicar el desahucio, a parte de la escrita, siendo que ésta solo puede demostrarse con la firma que estampare el locatario al pie de la notificación o carta de despido o por notificación judicial que se hubiere formulado conforme a las previsiones del Código de Procedimiento Civil. Hacer la manifestación de voluntad de otra manera, aún cuando se hiciera dentro del lazo estipulado, no tiene validez jurídica alguna y, puede causar, luego de vencido el lapso previsto para practicarlo, la renovación automática que se hubiera convenido, o la tácita reconducción, según el caso. Es bien cierto que, en la cláusula décima quinta del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes del presente juicio, se convino en que toda notificación entre ellas podría ser válidamente practicada por otros medios distintos al que en la cláusula tercera se señala; Por lo que debe concluirse en que, la forma de practicar la notificación conforme a la cláusula décima quinta, se contrapone a la forma de practicar la notificación del desahucio contenida en la cláusula tercera. Ante esta situación, es conveniente resaltar que, conforme la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los derechos que en ella se establecen es para beneficiar o proteger a los arrendatarios, siendo éstos irrenunciables y, de carácter tuitivo, enmarcado dentro del concepto de justicia social, tendiente a la protección del débil jurídico que muchas veces es también el débil económico. Y siendo que el derecho inquilinario se rige bajo el criterio de un orden público de protección, en caso de duda, ésta deber ser orientada en sentido de la protección del inquilino. En consecuencia, interpreta esta Juzgadora que, la forma de manifestación convenida en la cláusula tercera, es para el desahucio y, para cualquier manifestación distinta a la del desahucio, se practicaría conforme lo pautado en la cláusula décima quinta. Conforme a las consideraciones expuesta, considera esta Juzgadora que, el contrato de autos está vigente en cuanto al tiempo de duración y, continuará prorrogándose por el plazo convenido, hasta tanto, una de las partes notifique a la otra su voluntad de no prorrogarlo, cumpliendo con las modalidades contenidas en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento. En consecuencia, no ha comenzado a regir la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así queda establecido. DECISIÓN Conforme a los razonamientos antes expuestos, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la presente demanda, interpuesta por JUDITH JAQUELINE LEON COBO, en contra de IVO RAMÓN COLMENAREZ, ambos identificados en autos. Se condena en costas a la parte actora, por haber vencimiento total. Expídase por secretaría copia certificada del presente fallo para el archivo del Tribunal. Regístrese y Publíquese. Dado, firmado y sellado en la Sala del Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Palavecino y Simón Planas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Cabudare, a los Cinco (05) días del mes de Noviembre del año 2008. Años: 198° y 149° La Juez Dra. Coromoto J. de Del Nogal El Secretario Abg. Lucio Torres Armeya Publicada en su fecha, a las 12:30 p.m. El Secretario Abg. Lucio Torres Armeya.