TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS PALAVACINO Y SIMON PLANAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA.

EXPEDIENTE N° 3.111-08

PARTE ACTORA: BEATRIZ MILAGROS GUEDEZ DE SALAZAR, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-5.009.862.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ROSANETT MORALES ALFONZO, de este domicilio e inscritas en el Inpreabogado bajo el No. 51.498.
PARTE DEMANDADA: ALIMENTOS KAMALUNCH, C. A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara., bajo el N° 33, Tomo 90-A., en fecha 31 de Octubre de 2005, representada por su Gerente General ANA VICTORIA ESSER PRADO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-13.566.177.
ABOGADA ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: ANA TERESA ANDARA MARTOS, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 37.813.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

SENTENCIA DEFINITIVA

La presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, fue interpuesta ante este Tribunal en fecha 16-06-2008 por la ciudadana BEATRIZ MILAGROS GUEDEZ DE SALAZAR, asistida de Abogada, en contra de la empresa ALIMENTOS KAMALUNCH, C. A., todos identificados en autos.
La demanda fue admitida por auto correspondiente de fecha 19-06-2008, ordenándose la citación de la demandada en la persona de ANA VICTORIA ESSER PRADO, para que comparezca ante este Tribunal al segundo día de despacho siguiente a su citación, a dar contestación a la demanda.
En fecha 08-10-2008 la demandada quedó debidamente citada, tal como consta a los folios 89 y 90.
En fecha 10-10-2008, oportunidad procesal para que tenga lugar la contestación de la demanda, la ciudadana ANA VICTORIA ESSER PRADO, actuando con el carácter de Gerente General de la empresa demandada, asistida de Abogada, presenta escrito en dos (2) folios útiles, el cual contiene la oposición de la cuestión previa prevista en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil (referida a la incompetencia del tribunal) y la contestación al fondo de la demanda.
En fecha 13-10-2008, el Tribunal dicta sentencia interlocutoria, declarando SIN LUGAR la cuestión previa alegada, quedando definitivamente firme, toda vez que, no fue ejercido el correspondiente recurso de regulación.
Abierto el lapso probatorio, ambas partes hicieron uso de tal derecho, sobre las cuales el Tribunal proveyó oportunamente.
Por auto de fecha 27-10-2008, se declara la presente causa en estado de sentencia.
Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, se procede al pronunciamiento del fondo del presente juicio, en los términos que se expresan a continuación:
Alegatos de la parte actora:
Que demanda a la firma mercantil ALIMENTOS KAMALUNCH, C. A., representada por su Gerente General ANA VICTORIA ESSER PRADO, identificada en autos, en su carácter de arrendataria, en el cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado y, le sea entregado el local totalmente desocupado, tanto de personas como de cosas, igualmente para que le pague por indemnización de daños y perjuicios, la cantidad de Treinta Bolívares Fuertes (Bs.F. 30,00) diarios, por cada día de retraso por parte de la arrendataria en la entrega del inmueble objeto del contrato y, en el pago de las costas del presente juicio, estimando la demanda en la cantidad de Cuatro Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 4.000,00).
Previo al petitum, formula las siguientes consideraciones:
1) Que la relación arrendaticia se inició el 26 de Diciembre de 2002, sobre un inmueble de su propiedad ubicado en la Urbanización Valle Hondo, avenida El Placer, Primera Etapa, Lote 9-8-A, Cabudare, Municipio Palavecino del Estado Lara.
2) Que la duración de la relación arrendaticia de cuatro (4) años, derivado de la celebración de varios contratos a tiempo determinado.
3) Que de conformidad con lo establecido en la cláusula tercera del último de los contratos celebrados, el contrato tiene una duración de seis (6) meses, contados a partir del 21 de Diciembre de 2006, igualmente se estableció que las partes deberán manifestar su voluntad de no prorrogar el contrato dentro de los últimos treinta (30) días de la duración del contrato, mediante telegrama o carta con acuse de recibo o publicación de un cartel de un periódico local. Que dicho contrato no fue objeto de renovación, sino que, dentro del lapso establecido se envió telegrama, mediante el cual se le participó de la no renovación del contrato, realizada el 13 de Diciembre de 2006, estando dentro de los últimos treinta (30) días de duración del contrato.
4) Que con la participación oportuna de la no renovación del contrato, se produjo el inicio de la prórroga legal de un año, desde el 01 de Enero de 2007 al 31 de Diciembre de 2007 y, el arrendatario no ha dado cumplimiento a la devolución del bien, quedando incursa en incumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales, por lo que nació para ella el derecho de demandar el cumplimiento del contrato, que no es más que la devolución del inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió.
5) Que en la misma cláusula tercera del contrato de arrendamiento se estableció cláusula penal de Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000,00) diarios, por concepto de indemnización de daños y perjuicios, ocasionados por la mora en la entrega del inmueble objeto del arrendamiento.
6) En la cláusula octava del mismo contrato, la arrendataria tiene la obligación de cancelar todos los gastos inherentes a los servicios de electricidad, aseo, teléfono.
Se fundamenta en los artículos 1.159, 1.167, 1.276 del Código Civil, 28, 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Acompaña al libelo de la demanda, copia certificada del expediente N° 3.063-08 de la nomenclatura interna de esta Instancia Judicial, el cual contiene juicio por Desalojo, interpuesto BEATRIZ MILAGROS GUEDEZ DE SALAZAR, titular de la cédula de identidad No. 5.009.862, en contra de ALIMENTOS KAMALUNCH, C. A., agregada a los folios 5 al 81 del presente expediente, valorándose de conformidad con el artículo 1.384 del Código Civil.
Alegatos de la parte demandada:
Admite, por tanto queda fuera del debate probatorio, la relación arrendaticia con BEATRIZ MILAGROS GUEDEZ DE SALAZAR, así como el objeto de dicha relación y la suscripción de contratos sucesivos.
Niega, rechaza y contradice:
1) Que su representada haya hecho uso del beneficio de la prórroga legal, en virtud de que el último contrato fue renovado hasta la presente fecha, encontrándose vigente hasta el 31 de Diciembre de 2008, correspondiéndole una prórroga legal de dos años.
2) Que su representada haya violado el contrato de arrendamiento.
3) Que su representada haya incumplido la cláusula octava de los contratos, referente al pago de los servicios públicos, por cuanto está solvente con el pago de los mismos.
Acompaña al escrito de contestación de la demanda: Copia simple del documento constitutivo-estatutario de la empresa mercantil, ALIMENTOS KAMALUNCH C. A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Lara, en fecha 31-10-2005, bajo el N° 33, Tomo 90-A, agregado a los folios 95 al 98, el cual ha de tenerse como fidedigno por no haber sido impugnado por la contraparte. Igualmente consigna copia simple de cinco contratos de arrendamientos, todos autenticados ante la Notaría Pública de Cabudare, Estado Lara., agregados a los folios 100 al 114, los cuales se tienen como fidedignos por no haber sido impugnados por la contraparte. De la revisión de dichos contratos de arrendamientos, se determina, sin duda alguna que, la relación arrendaticia entre las partes se inicia el 26 de Diciembre de 2002, con la suscripción del primero de dichos contratos, el cual fue autenticado ante la Notaría Pública de Cabudare, en fecha 26-12-2002, inserto bajo el N° 51, Tomo 74, igualmente que, el último de ellos fue autenticado en la misma Notaría Pública en fecha 23-06-2006, bajo el N° 26, Tomo 41, estableciéndose en la cláusula tercera, que el mismo tendría una duración de seis (6) meses, contados a partir del 01-07-2006 hasta el 31-12-2006; en consecuencia, desde el 26-12-2002 (fecha de inicio de la relación arrendaticia) hasta el 31-12-2006 (fecha del vencimiento del plazo establecido en el último de contratos) transcurrió un total de cuatro (4) años y cinco días exactamente.
Establecido lo anterior, se pasa ahora a determinar si el contrato venció el día 31-12 2006, por haberle manifestado la arrendadora a la arrendataria, en tiempo oportuno su voluntad de no prorrogar el contrato, como así lo alega la parte actora o, si el contrato se prorrogó hasta la presente fecha, como lo alega la parte demandada. Ante tal controversia, se procede al análisis de los medios probatorios.
Pruebas de la parte actora:
Reproduce el mérito favorable de los contratos de arrendamiento cursantes a los autos, así como de las copias certificadas del expediente N° 3.068-08, que contiene el telegrama con acuse de recibo enviado a la demandada, donde se le indica y participa la no renovación del contrato y, el reconocimiento expreso de la arrendataria del recibimiento del telegrama. Dichos instrumentos fueron valorados con antelación.
Pruebas de la parte demandada:
Reproduce el mérito favorable de los contratos de arrendamiento cursantes a los autos, valorados anteriormente.
Promueve como informe el expediente N° 254-08 que cursa en este Tribunal, el cual contiene la consignación de pagos de cánones de arrendamiento realizados por su representada a la propietaria del inmueble, verificado como fue, la existencia en el archivo del expediente de consignación N° 254-08 de la nomenclatura interna de este Juzgado, el mismo se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, no obstante se desecha por cuanto no guarda ninguna relación con los hechos controvertidos en esta causa.
Promueve impresión de notificación de deudas y recibos de pagos de Hidrolara, los cuales fueron agregados a los folios 119 al 136, los mismos se desechan por cuanto no constituyen medio de prueba escrita conforme el Código Civil, Código de Procedimiento Civil o alguna Ley especial.
El artículo 1.160 del Código Civil establece que, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos, lo que equivale a decir que “el contrato es Ley entre las partes”, siempre que no atente contra el orden público.”
En la cláusula tercera del último de los contratos de arrendamiento suscrito, autenticado ante la Notaría Quinta de Barquisimeto, en fecha 23 de Junio de 2006, inserto bajo el número 26, Tomo 41, traído a los autos por la parte en copia simple, teniéndose como fidedigno por no haber sido impugnado, agregado a los folios 112 al 115 de presente expediente, las partes expresamente convinieron en que, la duración del contrato es de seis (6) meses, contados a partir del 01 de Julio de 2006 hasta el 31 de Diciembre de 2006 y que se deberían manifestar la voluntad de no prorrogar el contrato dentro de los últimos treinta (30) días, de la duración del contrato, mediante telegrama o carta con acuse de recibo o publicación de un solo cartel de un periódico local…(resaltado del Tribunal).
Asevera la parte actora que, el plazo de duración de este último contrato de arrendamiento venció el 31 de Diciembre de 2006, en virtud de que, cumpliendo con lo estipulado en la cláusula tercera, dentro de los treinta (30) días antes del vencimiento del plazo convenido para su duración, es decir, el 13 de Diciembre de 2006, le notificó debidamente a la arrendataria, su voluntad de no renovar el contrato, mediante comunicación telegráfica , por lo que a partir del 1° de Enero de 2007 comenzó a regir la prórroga legal de un año, la cual venció el 1° de Enero de 2008. Acompaña como medio probatorio, copia certificada del expediente N° 3.068-08 de la nomenclatura interna de este Tribunal, valorado con antelación, el cual contiene juicio por desalojo interpuesto por BEATRIZ MILAGROS GUEDEZ DE SALAZAR, en contra de ALIMENTOS KAMALUNCH, C. A., agregada a los folios 5 al 81 del presente expediente. Del análisis acucioso de tales actuaciones, específicamente del escrito de contestación de la demanda (folios 18 al 21 del presente expediente), en el aparte: de los falsos hechos alegados, la parte demandada, por medio de su representante legal ANA VICTORIA ESSER PRADO, con asistencia de Abogado, admite como hecho cierto lo siguiente: “Que fue notificada por telegrama de la no celebración de un nuevo contrato, pero que dicha notificación se efectuó extemporáneamente, no conforme a lo previsto en la cláusula tercera, pues, la misma se efectuó el día 13 de Diciembre del año 2006, venciendo el contrato el 31 de Diciembre del año 2006, faltando únicamente la cantidad de dieciocho (18) días para que venciera el mismo, no la cantidad de treinta días como lo contempla la predicha cláusula tercera del mencionado contrato…quedando dicha notificación como no hecha, por lo cual el contrato se renovó automáticamente por un período igual de seis (6) meses.” Ante esta situación, forzosamente hay que concluir en que está demostrado que la arrendataria, fue notificada por la arrendadora de que no se celebraría un nuevo contrato. Y así se establece. Ante tal situación, lo procedente ahora es verificar si dicha notificación fue oportuna.
Con la suscripción de los diferentes contratos de arrendamiento, se entiende perfectamente que la voluntad de las partes contratantes fue la de continuar la relación arrendaticia una vez vencido el plazo fijado para la duración convenida en cada uno de ellos pero, mediante la suscripción de nuevos contratos de arrendamiento, de donde se desprende claramente la voluntad de las partes de renovar esas convenciones.
El artículo 1.160 del Código Civil establece que, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos, lo que equivale a decir que “el contrato es Ley entre las partes”, siempre que no atente contra el orden público.”
En la cláusula tercera del último de los contratos suscritos, las partes convinieron en que se deberían manifestar la voluntad de no prorrogar el contrato dentro de los últimos treinta (30) días, de la duración del contrato, mediante telegrama o carta con acuse de recibo o publicación de un solo cartel de un periódico local. En la forma en que quedó redactada, la notificación tendría que efectuarse dentro (resaltado del tribunal) de los treinta (30) días inmediatamente anteriores al 31 de Diciembre de 2006, es decir, entre el 01 de Diciembre de 2006 y el 30 de Diciembre de 2006. Y así se establece. En consecuencia, si la arrendataria fue notificada el 13 de Diciembre de 2006 de que no se celebraría un nuevo contrato de arrendamiento, como así lo admite la demandada, se concluye, entonces, en que se hizo en tiempo oportuno y, conforme a lo contractualmente convenido. Y así se decide.
En base a las conclusiones explanadas, la relación contractual arrendaticia de autos, tuvo su final el día 31 de Diciembre de 2006 y, como antes quedó establecido, dicha relación tuvo una duración de cuatro (4) años y cinco días exactamente. Por lo que, a partir del día 31 de Diciembre del año 2006, comenzó a regir la prórroga legal establecida en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece: “Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) años y menor de cinco (5) años, se prorrogará, por un lapso máximo de un (1) año. En consecuencia, el lapso de duración de la prórroga legal en el caso bajo estudio venció el 31 de Diciembre de 2007. Y así se declara.
En consecuencia, cuando la parte actora interpone la presente acción para obtener la entrega del inmueble arrendado, por vía de cumplimiento, a consecuencia del vencimiento de la prórroga legal, la interpuso procesalmente correcta, conforme a la disposición contenida en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Razón por la cual, la presente acción es procedente. Y así se decide.

Por otra parte, la parte actora reclama el pago de la cantidad de Treinta Bolívares (Bs. F. 30,00) diarios, por cada día de retraso en la entrega del inmueble, por concepto de indemnización de daños y perjuicios. En este aspecto, en la cláusula tercera del último de los contratos de arrendamiento celebrados, convinieron las partes en que la arrendataria cancelará diariamente la cantidad de Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000,00), actualmente Treinta Bolívares Fuertes (Bs. F. 30,00), como cláusula penal, hasta tanto no entregue el local arrendado en buenas condiciones de conservación, uso, aseo, solvente con los servicios públicos y totalmente pintado.
El artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente: “Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo” Conforme a la disposición comentada, si la prórroga legal, en el caso en comento, venció el 31 de Diciembre de 2007, tal como fue establecido en este fallo, la arrendataria tenía que cumplir con la obligación de entregar el inmueble el 01 de Enero de 2008, al no hacerlo, como así consta en los autos, se hace procedente la cláusula penal convenida contractualmente por el retardo en dicha entrega, desde el 01 de Enero hasta la entrega efectiva del inmueble, en las condiciones que fueron pautadas. Y así se declara.

DECISIÓN

Conforme a los razonamientos antes expuestos, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR, la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, interpuesta por BEATRIZ MILAGROS GUEDEZ DE SALAZAR en contra de ALIMENTOS KAMALUNCH, C. A., todos identificado en autos.
En consecuencia, la parte demandada ALIMENTOS KAMALUNCH, C. A., deberá entregar a la parte actora BEATRIZ MILAGROS GUEDEZ DE SALAZAR, el inmueble arrendado, libre de personas y cosas, en buenas condiciones de conservación, uso, aseo, solvente con los servicios públicos y totalmente pintado. Igualmente, deberá cancelar por concepto de indemnización de daños y perjuicios, por retardo en la entrega del inmueble arrendado, la cantidad de TREINTA BOLÍVARES (Bs. 30,00) diarios, desde el 01 de Enero de 2008 inclusive hasta la presente fecha, lo que totaliza la cantidad de 317 días que, a razón de Treinta Bolívares (Bs. 30,00) por cada día, resulta un gran total de Nueve Mil Quinientos Diez Bolívares (Bs. 9.510,oo), mas la cantidad de Treinta Bolívares (Bs. 30,00) diarios por el mismo concepto, desde la presente fecha exclusive, hasta la definitiva entrega del inmueble.
Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Expídase por secretaría copia certificada del presente fallo para el archivo del Tribunal.
Regístrese y Publíquese.
Dado, firmado y sellado en la Sala del Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Palavecino y Simón Planas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Cabudare, a los Doce (12) días del mes de Noviembre del año 2008. Años: 198° y 149°

La Juez

Dra. Coromoto J. de Del Nogal El…/
/… Secretario

Abg. Lucio Torres Armeya

Publicada en su fecha, a las 1:15 p.m.

El Secretario

Abg. Lucio Torres Armeya