REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara Barquisimeto, cinco de noviembre de dos mil ocho 198º y 149º ASUNTO : KP02-V-2007-004934 Exp. 13.306 / Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento. Se inició la presente causa por ante este Tribunal mediante auto de admisión del libelo de demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, instaurada por la abogada SARAY UGEL GARRIDO, quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.385.094, actuando en su carácter de apoderada judicial de la firma mercantil INMOBILIARIA TAMESIS C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 08-04-2005, bajo el N° 1, Tomo 30-A y de este domicilio, contra la ciudadana MARIA TRINIDAD CABEZA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.670.970 y de este domicilio. Admitida la demanda en fecha 19-12-2007 se emplazó a la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a que constara en autos su citación, a fin de dar contestación a la demanda, librándose al efecto compulsa el 28-01-08. En fecha 08-02-08 el Alguacil consigna los recaudos de citación sin firmar, manifestando la imposibilidad de citar personalmente a la demandada, por lo que una vez solicitada, acordada y cumplidas las formalidades de la citación por carteles, se le designó defensor de oficio, recayendo dicho nombramiento en la abogada Cecilia Colmenárez quien una vez notificada aceptó el cargo y prestó juramento de Ley. En fecha 19-06-08 el Tribunal dicta auto en donde repone la causa al estado en que se verifique nuevamente el acto de juramentación de la defensora, en virtud que ésta lo efectuó en nombre de Inmobiliaria Tamesis, C.A. y no de la demandada. Verificada la notificación y llegada la oportunidad fijada, la defensora de oficio no compareció al acto de juramentación, por lo que se revocó su nombramiento y se designó en su lugar a la abogada Mirvic García, cuya notificación se verificó el 15-07-08. Llegada la oportunidad de la aceptación, la defensora de oficio no acudió al acto, sino posteriormente en fecha 22-07-08 mediante diligencia manifestando la imposibilidad de comparecer al acto de juramentación, por razones de salud, acompañando constancia médica al efecto, y solicitando se le fijara nueva oportunidad; por lo que el Tribunal en resguardo al derecho a la defensa acordó lo solicitado. Llegada la oportunidad respectiva, la defensora designada aceptó el cargo y prestó juramento de Ley. Solicitada, acordada y verificada la citación, compareció la defensora de oficio y procedió a contestar la demanda en fecha 29-09-08. En la misma oportunidad compareció la demandada de autos, ciudadana María Trinidad Cabeza, asistida por el abogado Víctor Amaro Piña, a quien le otorgó poder apud acta, e igualmente consignó escrito de contestación. Abierta la causa a pruebas, ambas partes promovieron las suyas las cuales fueron admitidas por el Tribunal. Concluidas la instrucción de la causa y estando en la oportunidad de dictaminar, el Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos: Manifiesta la parte demandante como fundamento de su pretensión, que su representada en fecha 01-12-2006 celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana MARIA TRINIDAD CABEZA, sobre un inmueble constituido por un local comercial signado con el N° 28-93, ubicado en la carrera 15 entre calles 28 y 29 de esta ciudad. Señala que en la cláusula tercera del contrato se estipuló que el mismo tendría una duración de seis meses fijos contados a partir del 01-12-06 hasta el 31-05-2007 y que una vez vencido, comenzaría a contarse de pleno derecho la prórroga legal y que ésta venció el 30-11-07. En este sentido sostiene que la arrendataria no ha cumplido con su obligación toda vez que, a pesar de haber agotado la vía conciliatoria, no ha entregado el inmueble arrendado; razón por la cual y con fundamento en los artículos 1160 y 1167 del Código Civil, así como en el 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procede a demandar a la ciudadana MARIA TRINIDAD CABEZA para que sea condenada por el tribunal en el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado a fin de que entregue el inmueble cedido en arrendamiento en perfecto estado de conservación y mantenimiento, como fue recibido, y solvente de todos los servicios. Así mismo solicita la condenatoria en costas y costos del juicio. Por último estima la demanda en la suma de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00) En la oportunidad de la contestación y como punto previo, la parte demandada opone la perención breve en armonía con lo dispuesto en el ordinal 1° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, con argumento en que desde la admisión de la demanda, esto es el 19-12-2007, hasta el 28-01-08 fecha en la que se dejó constancia de la consignación de los fotostatos para la citación, transcurrieron más de treinta días sin que la parte actora realizara diligencia alguna para lograr la citación del demandado, lo que evidencia su negligencia. Como contestación al fondo, niega que debió entregar el inmueble el día 30-11-07, pues señala que la realidad es que ocupa el inmueble conjuntamente con la ciudadana ROSA ELVIRA ZAPATA, quien es titular de la cédula de identidad N° 13.266.110, mucho antes de la muerte del arquitecto Iván Faroh de acuerdo a contratos que en un principio fueron por tiempo indeterminado y que durante el año 2007 fue suscrito el último por el lapso de seis meses con su socia Rosa Elvira Zapata. En este sentido señala que la relación arrendaticia es más antigua puesto que se inició el 01-09-99 por lo que afirma que el lapso de la prórroga legal que le corresponde es de dos (2) años de acuerdo al literal “C” del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Así mismo indica que en el local objeto de arrendamiento funciona una peluquería denominada “Salón de Belleza Rosita” Siendo estos los términos en que quedó trabada la litis, debe señalar este tribunal como primer aspecto antes de resolver el fondo de lo controvertido, que no lograda la citación personal de la demandada, se le designó defensor ad litem con quien se entendería la citación y demás trámites del juicio, observándose igualmente que verificada la citación de la defensora y llegado el momento de contestar la demanda, ésta procedió a hacerlo en representación de la demandada, quien igualmente compareció en dicha oportunidad con asistencia de abogado, otorgando poder y contestando la demanda; por lo que cesa ipso facto, la representación que venía ejerciendo la defensora designada y en consecuencia esta juzgadora a los fines de determinar los limites de la controversia tomará en cuenta la contestación dada por la propia demandada asistida de abogado y así se establece. El siguiente aspecto que debe dilucidarse es el relativo a la solicitud hecha por la demandada en relación a que sea declarada la perención breve en la presente causa. Al respecto debemos señalar que, el artículo 267 del Código de procedimiento Civil estipula lo siguiente: “Toda instancia se extingue por el transcurso de un año, sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes…También se extingue la instancia: 1º Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado”… Sobre la perención especial de treinta días existe abundante jurisprudencia en la que se ha interpretado el contenido de tal disposición; en efecto la jurisprudencia nacional es constante en señalar que, las disposiciones sobre la perención son de carácter sancionatorio y por ende de interpretación restrictiva. Así mismo se ha señalado que, las obligaciones legales que competen al actor una vez admitida la demanda son, la de señalar el domicilio del demandado donde debe practicarse la citación y pagar los emolumentos correspondientes a la compulsa para la comparecencia del demandado a dar contestación a la demanda. En consecuencia, basta con que el demandante cumpla con alguna de estas dos obligaciones que le impone la ley, a los fines de practicar la citación para que no se produzca la perención, ya que las actuaciones subsiguientes corresponden íntegramente realizarlas al tribunal sin que el actor tenga ingerencia alguna, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 14 del Código Adjetivo. Por ello, no es posible considerar que transcurridos los primeros treinta días de la admisión y cumplida alguna de las cargas, pueda nuevamente comenzar a correr el lapso de perención breve, por ser como se dijo antes, una disposición de interpretación restrictiva. En consecuencia y como quiera que examinado el libelo se observa que el demandante cumplió con la carga procesal de señalar la dirección donde debía procederse a la citación del demandado, no operó en su contra la perención de treinta días y así se declara. Entrando a resolver el fondo de la causa, se observa que la actora fundamenta su demanda en la existencia de una relación contractual pactada en forma escrita y por tiempo determinado con la demandada de seis meses contados a partir del 01-12-06 la cual expiró por vencimiento de la prórroga legal y estar la inquilina en mora de entregar el inmueble, razón por la que demanda el cumplimiento del contrato. Por su parte el demandado contradice las afirmaciones del libelo alegando que no es cierto que el contrato haya concluido por vencimiento de la prórroga legal por cuanto lo cierto es que la relación de arrendamiento data desde el 01-09-1999, por lo que le corresponde una prórroga legal de dos años que se encuentra aún vigente por lo que la demanda debe ser desechada; razón por la cual debe proceder de seguidas esta juzgadora a establecer en primer término cual es la naturaleza jurídica del contrato celebrado, observándose que conjuntamente con su libelo, la demandante presentó un contrato en original, el cual al no haber sido impugnado por la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, surte pleno valor probatorio en este juicio. Constatándose que en la cláusula tercera expresa lo siguiente: “la duración de éste contrato es de SEIS (06) MESES fijo, contado a partir del 01 de Diciembre de 2006, hasta el 31 de mayo del 2007. Al término del presente contrato por vencimiento del plazo fijo del mismo LA ARRENDATARIA podrá hacer uso de la prórroga legal en cuyo caso, por mutuo acuerdo entre las partes, el canon de arrendamiento en el lapso de la prórroga legal será incrementado, es decir, el que resulte de sumarle al canon de arrendamiento establecido en la cláusula cuarta, el índice de Precios al Consumidor (IPC) del Área Metropolitana de Caracas sufrido durante el último año. Vencido el término de duración del contrato o de su prórroga legal, si LA ARRENDATARIA se acogió legalmente a la misma, LA ARRENDATARIA se obliga a entregar el inmueble totalmente desocupado y deshabitado al día siguiente de la fecha de su terminación, sin que se requiera notificación o desahucio alguno…” Del contenido de ésta cláusula se desprende claramente, que las partes se vincularon mediante la celebración de un contrato a tiempo fijo de seis meses sin posibilidades de prórroga convencional, siendo ésta su naturaleza jurídica y así queda establecido. En cuanto al lapso de la prórroga legal, señala la demandante que ésta venció el 30 de noviembre de 2007, por corresponder a la arrendataria un lapso de seis meses de prórroga, mientas que la demandada se excepciona señalando que la relación arrendaticia comenzó mucho antes de la muerte del ciudadano Ivan Faroh, específicamente el 01-09-99 mediante contrato suscrito por su socia Rosa Elvira Zapata y que era a tiempo indeterminado, siendo suscrito el último en el año 2007, y que el inmueble arrendado lo ocupa con su socia en donde funciona una peluquería denominada “Salón de Belleza Rosita”; por lo que afirma que la prórroga legal que le corresponde es de dos años, la cual no ha vencido. Ante estos alegatos y conforme a lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil en donde se dispone que, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación. Vale decir que cada una de las partes que viene a juicio tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En este caso la demandante pretende que se condene a la arrendataria a desocupar el inmueble que ocupa en virtud de haber concluido el lapso de prórroga legal y para demostrarlo, trajo a juicio el contrato que fue analizado y valorado antes y cuya vigencia ha terminado. Por su parte el demandado afirma que la relación arrendaticia data desde el 01-09-99 y que por lo tanto, no se ha vencido el lapso de prórroga legal; por lo que de seguidas pasa esta juzgadora a analizar las pruebas producidas por la demandada a fin de establecer si en efecto como lo sostiene, la prorroga legal se encuentra vigente por ser ésta de dos años debido al tiempo de duración de la relación. En este sentido se observa que ésta produjo durante el lapso probatorio un contrato privado en donde aparece como arrendador el ciudadano Ivan Faroh y como arrendataria la ciudadana Rosa Elvira Zapata, teniendo por objeto este contrato un inmueble descrito como local comercial, distinguido con el N° 28-93; contrato celebrado el 01-09-1999; cuyo uso estaba destinado a una peluquería. Igualmente reprodujo el registro de un fondo mercantil debidamente inscrito por ante el registro Mercantil del Estado Lara en fecha 16-06-1988, en el que aparece como único participante la ciudadana Rosa Elvira Zapata de Milonópulus. Conjuntamente con estas documentales se acompañan 157 recibos de pago los cuales especifican en su contenido que corresponden al inmueble objeto del contrato que originó ésta litis, todos se refieren al pago de cánones de arrendamiento y aparece como arrendataria la ciudadana Rosa Elvira Zapata; observándose que inicialmente los recibos eran expedidos por Dr. Iván Faroh, Administración de Inmuebles, luego a partir del 10-10-2005 éstos eran expedidos por la demandante Inmobiliaria Támesis, C.A. Sin embargo, del análisis de dichas documentales no se infiere que exista coincidencia que vincule a ambas arrendatarias es decir a la demandada y la que dice es su socia e inicial contratante tampoco puede evidenciarse a través de estas documentales la relación entre la actual ocupante del inmueble y la anterior pues como se preciso antes el registro mercantil cursante en los autos indica que se trata de una firma personal que gira bajo la sola responsabilidad de la ciudadana Rosa Elvira Zapata de manera que no puede extraerse de esta prueba ni de las otras aportadas la calidad de socia de ambas arrendatarias ni menos aun pude inferirse que el arrendamiento inicial celebrado en 1999, sea continuación del celebrado con la demandada pues ninguno de los elementos producidos vincula ambas relaciones de suerte pues que no produjo la parte demandada suficientes elementos de juicio para establecer plena prueba de los hechos alegados en su contestación no configurando tales elementos en su conjunto una presunción hominis de certeza sobre los mismos por no tener entre sí suficiente concordancia, gravedad y precisión, para ser valorados a favor de la demandada. En este sentido refiere el tratadista Emilio Calvo Baca citando a Carnelutti que, “las presunciones humanas son casi siempre principios de prueba y solo actúan en conjunto para engendrar una prueba completa” agrega el comentarista que la ley exige para que las presunciones humanas produzcan prueba plena, que entre el hecho demostrado y aquel que se trate de deducir, haya un enlace preciso, más o menos necesario. Dicho enlace puede ser de naturaleza lógica o de índole ontológica, no existiendo en este caso ese enlace necesario entre los elementos producidos y así se establece. En consecuencia, no habiendo desvirtuado la demandada lo alegado por la demandante, debe declararse procedente la acción de cumplimiento intentada en virtud de haber quedado demostrado durante la secuela del proceso, que el contrato celebrado entre la actora y la demandada lo es a tiempo determinado de seis meses, siendo su vigencia hasta el 31 de Mayo del 2007, fecha en la que igualmente entró en vigencia la prórroga legal de seis (06) meses, conforme a las previsiones del artículo 38 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; la cual venció en fecha 30 de Noviembre de 2007, por lo que es procedente declararlo terminado y ordenar a la arrendataria la entrega del inmueble, con fundamento en lo previsto en el artículo 1167 del Código Civil en donde se dispone que en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello y así se decide. En fuerza de lo antes expuesto, Este Tribunal Administrando Justicia En Nombre de La República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de La Ley declara CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuesta por la abogada en ejercicio SARAY UGEL GARRIDO actuando en su carácter de apoderada judicial de la empresa INMOBILIARIA TAMESIS C.A., contra la ciudadana MARIA TRINIDAD CABEZA, todos suficientemente identificadas al inicio de este fallo. En consecuencia, se condena a esta última a hacer entrega del inmueble arrendado consistente en un local comercial signado con el N° 28-93, ubicado en la carrera 15 entre calles 28 y 29 de esta ciudad, totalmente desocupado y en perfecto estado de conservación y mantenimiento. Se condena en costas a la parte vencida de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Por cuanto la presente sentencia es dictada fuera del lapso de ley se ordena notificar a las partes. Publíquese y Regístrese Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los cinco (05) días del mes de noviembre del año dos mil ocho (2008). Años: 198° y 149°. La Juez Dra. Libia La Rosa de Romero La Secretaria Audrey Lorena Pinto Seguidamente se publicó siendo las 10:39 a.m. La Sec.