TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, cuatro de Noviembre de dos mil ocho
198º y 149º

ASUNTO: KP02-R-2008-000982
PARTE DEMANDANTE: VICTOR ALEXANDER BORJAS FARIA, quien es venezolano, de mayor edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.790.061.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogada ANNYE MORLES, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nº 90.441.

PARTE DEMANDADA: DOMINGO ALEJANDRO MANZUR RAAD y ALEXANDRA DEL VALLE BASTIDAS, venezolanos, de mayor edad, titulares de la cédula de identidad Nº 7.001.304 y 11.618.113, respectivamente y de este domicilio.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: AURISMEL GUTIERREZ, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nº 108.760.

MOTIVO: DESALOJO (Apelación)
SENTENCIA DEFINITIVA.-

Se inicia el presente proceso a través de libelo de demanda con ocasión a la pretensión de Desalojo, interpuesta por el ciudadano VICTOR ALEXANDER BORJAS FARIA, quien es venezolano, de mayor edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.790.061, asistido por la abogada ANNYE MORLES inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nº 90.441, contra los ciudadanos DOMINGO ALEJANDRO MANSSUR RAAD y ALEXANDRA DEL VALLE BASTIDAS, venezolanos, de mayores edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 7.001.304 y 11.618.113, respectivamente y de este domicilio y de seguidas expuso: Que en fecha 01-12-05, celebró contrato de arrendamiento con los demandados sobre un apartamento distinguido con el nº B-06, situado en la planta baja de la Torre Sur-B, del Conjunto Residencial San Antonio II, (Segunda Etapa) ubicado en la ciudad de Cabudare Municipio Autónomo Palavecino del Estado Lara, aduce que, posteriormente se firmó un contrato sucesivo en fecha 31 de julio del año 2006. Que dicho apartamento le pertenecía según documento debidamente Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Palavecino, del Estado Lara, Cabudare, de fecha 13/03/2002, anotado bajo el No. 30, Folio 1 al 8, Protocolo Primero, Tomo 14. Que el inmueble poseía los siguientes linderos: NORTE: Línea de 6,40 metros con fachada norte del edificio, SUR: Línea de 6.40 metros con pasillo de circulación interna del edificio; ESTE: Línea de 9.70 metros con fachada este del edificio que da al pasillo de acceso de entrada del edificio; y OESTE: Línea de 9.70 metros con fachada oeste del edificio y apartamento B-05. Alego igualmente que el último canon pactado fue por la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta Mil bolívares (Bs.450.000,oo) canon éste que incluía los gastos de condominio los cuales debían ser cancelados por los arrendatarios por mensualidades vencidas habiéndose desarrollado con normalidad las relaciones derivadas del contrato para ambas partes, pero que tales relaciones se vieron opacadas por el incumplimiento en que incurrieron los arrendatarios del artículo 1592 del Código Civil no solamente por haber causado deterioros al inmueble sino por haber dejado de cumplir con la obligación de pago desde el mes de julio 2007 cuando dejaron de pagar oportunamente el canon pactado. Que los mencionados ciudadanos adeudaban tres meses por falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses comprendidos desde julio de 2007 a septiembre de 2007; que además habían sido infructuosas las gestiones destinadas a obtener la cancelación de la deuda originada, y que por tal razón acudía ante esta autoridad para demandar como en efecto lo hizo a los ciudadanos Domingo Alejandro Manssur Raad y Alexandra del Valle Bastidas para que convinieran o en su defecto fuesen condenados por éste Tribunal en el desalojo del apartamento antes descrito con fundamento en lo establecido en el literal a) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por tratarse de un contrato a tiempo determinado y haberse prorrogado y haber dejado de pagar tres mensualidades consecutivas. Igualmente solicitó por vía indemnizatoria se condenara a los demandados al pago de la suma de UN MILLÓN TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.1.350.000,oo) correspondiente a los meses de atraso así como los que se devenguen durante el curso del proceso e igualmente los intereses moratorios de las cantidades adeudadas en su oportunidad según las tasas determinadas por el Banco Central de Venezuela y los honorarios profesionales.
Admitida la demanda, y citada la parte demandada, ésta compareció a dar contestación y lo hizo en los siguientes términos: convinieron en la celebración del contrato y que el mismo se había convertido en tiempo indeterminado, convinieron igualmente en que el canon pactado fue por la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.450.000,oo). Negaron y contradijeron que hubiesen causado daños al inmueble arrendado e igualmente dejado de cancelar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses que se dicen insolutos por ende negaron que deban tres meses consecutivos de arrendamiento y que estos correspondan a los meses de julio agosto y septiembre de 2007; negaron que el arrendador haya efectuado múltiples gestiones para obtener el pago de dichas cantidades; rechazaron que debiesen cancelar cantidad alguna por daños y perjuicios a la parte demandante y que debieran ser condenados a pagar los honorarios de abogados por todo lo cual solicitaron se declarara sin lugar la demanda.
Abierta la causa a pruebas, solo la parte demandada promovió pruebas siendo estas admitidas en su oportunidad. En fecha 06/03/08 el Juez de la causa se inhibió de seguir conociendo la misma por las razones expresadas en el acta levantada al efecto, por lo que fue distribuido el expediente siendo asignado al Tribunal que dictó el fallo recurrido. Avocado el Juez a quo al conocimiento de la causa, en fecha 17-04-08, recibieron las resultas de la inhibición planteada la cual fue declarada Con Lugar. En la oportunidad procesal para dictar sentencia, éste lo hizo declarando parcialmente con lugar la demanda. De dicho fallo notificaron a las partes y escucharon la apelación interpuesta por la Representación Judicial de la parte demandada en fecha 18/09/2008; remitidas las actuaciones a éste Tribunal, se fijó oportunidad para dictar sentencia, luego de lo cual la parte apelante consignó escrito donde fundamentó su acción. Legada la oportunidad para dictar sentencia, éste Tribunal lo hace bajo las siguientes consideraciones:
ÚNICO
De acuerdo a los términos en que ha quedado planteada la controversia y en virtud de la decisión proferia por el a-quo, conviene poner de relieve la decisión dictada por la Sala Constitucional, en fecha 24 de abril de 2002, sentencia N° 834, Exp. N° 02-570, en el caso de Juan José Camacaro Pérez, en la que señaló en relación a los contratos de arrendamientos:
“…la sentencia que fue impugnada, luego de la contestación de que el aquí demandante en amparo quedó confeso en el juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento se intentó en su contra, consideró que estuvo ajustada a derecho la decisión que se recurrió en amparo, toda vez que no era procedente la formulación de excepciones y la presentación de medios de defensa, como lo hizo el demandado confeso, sino lo apropiado era demostrar que la pretensión del demandante era contraria a derecho (omissis)
En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.
Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma”.

Asimismo, dicha Sala en decisión N° 1391, de fecha 28 de junio de 2005, Exp. N° 04-1845, en el caso de Gilberto Gerardo Remartini Romero, señaló:
“…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…”.

De tal manera que puede colegirse de los criterios jurisprudenciales previamente transcritos, que el desalojo es la vía privativa cuando se trata de contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, de conformidad con lo previsto en el artículo 34 de La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero por otra parte, el demandante al proponer el cumplimiento del contrato de arrendamiento persigue es la ejecución de las obligaciones propias del contrato y no la desocupación o entrega del bien por parte del inquilino.
En el caso de autos no sólo la actora advierte en su libelo, y así lo reconoce, que el contrato en que finca su pretensión es de aquellos que deben reputarse a tiempo determinado, sino que ello también es puesto de manifiesto a través de las consideraciones que hace la recurrida en su motiva, sino que aún cuando la última de las nombradas se percata que la pretensión fue admitida por “desalojo”, finalmente termina decidiendo algo distinto a aquello que el órgano jurisdiccional había dispuesto para su sustanciación, como lo es haber acordado la resolución del contrato.
Sobre este específico proceder debe recordarse que, acerca de la naturaleza del auto de admisión ya en sentencia de fecha 16 de marzo de 1988 la Sala de Casación Civil estableció: “La admisión de una demanda, en el sistema procesal acogida por el legislador de 1987, es un típico auto decisorio sobre los presupuestos procesales y los requisitos constitutivos de la acción ejercida, conforme al cual el Tribunal puede no admitir la demanda si ella es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley…”
Tan ello es así que la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia no en pocas ocasiones ha resuelto lo que considera el sistema de admisibilidad de los recursos y pretensiones, y uno de tales criterios se encuentra recopilado en la obra “Jurisprudencia Venezolana”, de Ramírez & Garay, editado por Ramírez & Garay, Marzo de 2002, Tomo CLXXXVI, correspondiente a la Sala Constitucional, sentencia No.397, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera, en donde expresó:
“…Debe recordarse que los requisitos de admisibilidad de las acciones y recursos son de eminente orden público y que, por lo tanto su inobservancia no es subsanable y puede ser declarado en cualquier estado de la causa…”.
Por manera que, a beneficio de mayor precisión, si como ha quedado en evidencia la propia representación judicial del actor había manifestado el carácter a tiempo determinado del contrato de arrendamiento, no le era dado solicitar judicialmente el desalojo, pero menos aún ha debido el órgano jurisdiccional del primer grado enmendar esa falla, declarando, a la postre una resolución contractual que no le había sido requerida, por lo que la apelación propuesta debe ser declarada fundada en derecho. Así se establece.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara CON LUGAR la apelación interpuesta por la Apoderada Judicial de la parte demandada y, consecuentemente, declara INADMISIBLE la pretensión de Desalojo propuesta por el ciudadano VICTOR ALEXANDER BORJAS FARIA, en contra de los ciudadanos DOMINGO ALEJANDRO MANZUR RAAD y ALEXANDRA DEL VALLE BASTIDAS, todos previamente identificados.
Se condena en costas a la actora de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
En consecuencia, queda REVOCADO el fallo apelado. Remítase al Tribunal de origen con oficio.
Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los cuatro (04) días del mes de Noviembre del año dos mil ocho (2008). Años 198º y 149º.
EL JUEZ
Abg. Oscar Eduardo Rivero López
El Secretario,
Abg. Roger Adán Cordero

Seguidamente se publicó en su fecha, siendo las 3:20 p.m.
El Secretario