TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintiocho de noviembre de dos mil ocho
198º y 149º

ASUNTO : KP02-R-2008-000503
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: JOSÉ ROSELIANO GARCÍA MANZANARES, quien es venezolano, de mayor edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.377.981 y de este domicilio
APODERADO JUDICIAL: JOEL ROMERO RIVAS, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 2.541
PARTE DEMANDADA: JEANNETTE FRIEDMAN YUSTIZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 6.912.705 y de este domicilio
APODERADO JUDICIAL: YRIA PAOLA MENDOZA, inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 102.266.
MOTIVO: SENTENCIA DEFINITIVA EN RECURSO POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
Se reciben las presentes actuaciones en apelación, procedentes del Juzgado Primero del Municipio Iribarren del Estado Lara, en virtud de la apelación ejercida en fecha 29 de Abril del 2008, por el abogado JOEL ROMERO RIVAS, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 2.541, apoderada de la parte demandante JOSÉ ROSELIANO GARCÍA MANZANARES, contra la sentencia dictada por dicho Tribunal, en fecha 25 de Abril de 2008, que declara SIN LUGAR la demanda de DESALOJO, interpuesta por el ciudadano JOSÉ ROSELIANO GARCÍA MANZANARES, contra la ciudadana JEANNETTE FRIDMAN YUSTIZ.
En fecha 05 de Mayo de 2008, se oye la Apelación en ambos efectos, así mismo ordenó remitir el asunto a la U.R.D.D. Civil, a los fines de su distribución, el cual correspondió al Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara.
En fecha 07 de Octubre del 2008, el abogado de la parte actora, solicito a este Tribunal se pronunciara sobre la correspondiente sentencia, en virtud de que el expediente Nº KP02-R-2008-000503, ingreso por apelación a este Tribunal.
En fecha 28 de Octubre de 2008, el abogado de la parte actora presenta escrito de informes.
En fecha 13 de Noviembre de 2008, el asunto contenido bajo la nomenclatura Nº KP02-R-2008-000503, fue recibido y se le da entrada y curso legal correspondiente, de conformidad con lo establecido en los el artículos 118, 520 y 893 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, se fija el Décimo (10) día de despacho siguiente a este para dictar sentencia.
Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia procede ha hacerlo en los siguientes términos:

DE LA DEMANDA.

Manifiesta el demandante que en fecha 31 de agosto de 2006 suscribió por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto un contrato de arrendamiento con la ciudadana JEANNETTE FRIEDMAN YUSTIZ, el cual quedo inserto bajo el N° 60, Tomo 216; sobre un local comercial de su propiedad ubicado en la Carrera 23 entre Avenida Vargas y Calle 19, Nº 18-50 de esta ciudad. Alega que conforme a la cláusula segunda, el mismo tendría una duración de un año contado a partir del 01-06-2006, prorrogable por períodos iguales previo acuerdo escrito entre las partes, salvo que por alguna razón cualquiera de ellas decida rescindir el contrato dando aviso por escrito a la otra, con treinta días de anticipación a la fecha de terminación del plazo de vigencia del contrato o de sus prórrogas si las hubiere. Así mismo expresa que en la cláusula tercera se pactó el canon de arrendamiento mensual en la suma de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.500.000,oo) y en caso de prorrogarse el contrato, sería ajustado por el arrendador. Así mismo señala que en la cláusula décima se estipuló que el arrendador tendría el derecho de inspeccionar el inmueble a fin de constatar las condiciones en que se encontraba y la arrendataria se comprometió a facilitar la entrada a las dependencias de éste; indicando también que en la cláusula décima segunda se estableció que todas las cláusulas del contrato se consideraban esenciales y obligatorias por lo que la violación a cualquiera de ellas, le daría derecho al arrendador a solicitar la resolución o el cumplimiento. En este sentido manifiesta que, expresándole su interés en terminar el contrato, le ofreció en venta el inmueble por tener el derecho preferente y ante la falta de contestación, le remitió una segunda comunicación en la que daba por terminado el contrato por lo que el mismo era improrrogable. En este sentido expresa que vencido como se encuentra el término de un año y por continuar la arrendataria en el inmueble, el contrato dejó de ser por tiempo determinado y se convirtió a tiempo indeterminado, razón por la cual y ante el hecho de que la arrendataria no ha permitido el acceso al inmueble a fin de que el arrendador inspeccione el mismo incurriendo de ese modo en la violación de la cláusula décima del contrato, es por lo que con fundamento en el literal “f” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios procede a demandar a la ciudadana JEANNETTE FRIEDMAN YUSTIZ por desalojo para que convenga o a ello sea condenada por el tribunal: PRIMERO: en entregar el local comercial arrendado sin plazo alguno, totalmente desocupado de personas y cosas, en el mismo perfecto y buen estado de funcionamiento; SEGUNDO: solvente de los servicios de agua, energía eléctrica y aseo urbano con el último recibo debidamente cancelado; TERCERO: Solicita la condenatoria en costas; CUARTO: reservándose demandar las acciones de daños y perjuicios a que hubiere lugar. Así mismo solicitó medida de Secuestro sobre dicho inmueble. A los fines de la citación de la demandada, solicitó se practique en el inmueble objeto de la presente demanda ya descrito. Anexó a la presente demanda marcado “A” Contrato de arrendamiento.

DE LA CONTESTACION.
Por su parte la demandada en su escrito de contestación niega, rechaza y contradice la pretensión del actor, negando los hechos y el derecho invocados por este. Niega y rechaza la existencia de un único contrato de arrendamiento, afirmando que en fecha 30-05-2005 fue autenticado un primer contrato y luego un segundo, que fue suscrito el 31-08-2006. Niega y rechaza haber recibido comunicaciones oportunas por parte del demandante, alegando que en ningún momento recibió con 30 días de anticipación al vencimiento del contrato manifestación de la intención de no renovar el mismo, antes bien, manifiesta que ante la negativa del arrendador de recibir el pago de los cánones se vio obligada consignar los mismos por tribunales. Niega y rechaza el incumpliendo a la cláusula décima y de no haber dado cumplimiento a lo establecido en el literal “f” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, manifestando que la realidad de los hechos es que en innumerables oportunidades solicitó verbalmente al arrendador que entrara al local para que evidenciara la grave situación de filtración del inmueble la cual le afectaba considerablemente, no sólo por el riesgo humano al que estaba expuesta, sino también los daños materiales que en repetidas oportunidades le ocasionó la filtración, que provenía del piso del lugar de habitación del arrendador que a su vez constituye el techo del inmueble que ocupa. En este sentido afirma que viendo que fueron infructuosas las gestiones realizadas ante el arrendador para que solventara dicha situación, solicitó una inspección a Los Bomberos del Estado Lara para obtener prueba fidedigna de tan grave situación y tomar la iniciativa como en efecto lo hizo, de solventarla. Niega la condenatoria en costas y solicita sea desecha la acción propuesta.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Este juzgador inicialmente, hace inferencia a las demandas por desalojo, las cuales se regularan por normas civiles y el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por ser esta la ley en la materia específica; a su entender que el artículo 33 de dicha norma reza;
“Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”
Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el articulo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativa mente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.
Artículo 39: La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma 'en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.
Paso seguido, este tribunal al revisar las actas procesales observa, que evidentemente tal como lo dejo ver la juez A quo, no existe la menor duda que para la fecha en que el actor interpuso la presente acción de Desalojo, el contrato de arrendamiento, que constituye el documento fundamental de la presente acción, el cual no fue ni impugnado ni desconocido por las partes se aprecia como documento público, conforme lo establecido en el articulo 1359 de Código Civil, el mismo se encontraba en el lapso de prorroga legal. ASI SE DECIDE.
En este sentido, visto el petitorio del demandante, el mismo consiste en solicitarle al demandado, el desalojo del inmueble en cuestión. Al efecto se dispone textualmente, el encabezamiento del artículo 34 Ejusdem, lo siguiente:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…” (Negrillas del tribunal)

Así las cosas, se puede evidenciar claramente que el demandado no subsumió su acción en uno de los supuestos necesarios para que proceda la acción de desalojo, y que apoyado en basamento legal el Juzgado Primero de Municipio Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, declaro SIN LUGAR la demanda intentada por desalojo en su decisión de fecha 25 Abril del año 2008 y que aquí recurren en apelación.
Por otra parte, vista la configuración del supuesto señalado supra, se hace imprescindible para este juzgador, reiterar la decisión adoptada por el Juez A quo, en base al fundamento de que la acción escogida por el demandante no es la vía idónea en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues al tratarse que la presente convención, para la fecha en que se intento la demanda, se encontraba bajo la figura de la prorroga legal, en la cual la relación arrendaticia por mandato expreso de la ley, se considera a tiempo determinado, y permanecen vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, siendo entonces la pretensión idónea la de Resolución o la de Cumplimiento de Contrato y no la de desalojo. ASÍ SE DECIDE.
Finalmente, en consideración con lo antes expuesto, debe confirmarse el fallo apelado, ASÍ SE DECIDE.

D I S PO S I T I V A

Por la motivación que antecede, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito, de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR, el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio JOEL ROMERO RIVAS, en su condición de apoderado judicial del ciudadano JOSE ROSELIANO GARCIA COLMENAREZ, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 25 de abril del 2005, por el Juzgado Primero del Municipio Iribarren del Estado Lara, en el juicio por Desalojo de Inmueble, intentado en contra de la ciudadana JEANNETTE FREIDMAN YUZTIZ. En consecuencia SE CONFIRMA la sentencia apelada que declaró SIN LUGAR la pretensión de desalojo interpuesta por el abogado en ejercicio JOEL ROMERO RIVAS, en su condición de apoderado judicial del ciudadano JOSE ROSELIANO GARCIA COLMENAREZ intentada en contra del ciudadano JEANNETTE FREIDMAN YUZTIZ.
Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida.
Por cuanto la presente sentencia fue dictada dentro del lapso legal, no se acuerda la notificación de las partes.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto, a los veintisiete (28) días del mes de noviembre de Dos Mil Ocho (2.008). Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
El Juez,

Abg. Harold Paredes Bracamonte.
La Secretaria.

Abg. Luisa A. Agüero. E