TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA

Ciudadano ALFREDO DI MAURO, venezolano, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad No. V-11.232.630. APODERADO JUDICIAL: Ciudadano JOAO HENRIQUES DA FONSECA, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 18.301.

PARTE DEMANDADA

Ciudadana GLADYS MARGOT DE FERNÁNDEZ, extranjera, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. E-81.330.991 (no tiene apoderado judicial constituido en autos).

MOTIVO
DESALOJO
(Art. 34, literal “b” de la L.A.I.)

Tipo de sentencia: Interlocutoria con fuerza definitiva.

Exp. No. AP31-V-2008-002760

I
DE LA PETICIÓN

Se inicia el presente procedimiento mediante libelo de demanda presentado por el ciudadano JOAO HENRIQUES DA FONSECA, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano ALFREDO DI MAURO, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos de Lourdes, en fecha 17 de Noviembre de 2008, el cual previa distribución de Ley asignó su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado, siendo recibido en esa misma fecha, dándole su respectiva entrada y haciéndole las anotaciones en los Libros respectivos.
La parte accionante en el escrito libelar pretende el desalojo del inmueble arrendado, fundamentándose en el literal “b” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en tal sentido adujo lo siguiente:

“…1) En fecha 29 de Abril del año 1997, mediante documento privado mi mandante Alfredo Di Mauro, en su carácter de “Arrendador”, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana Gladys Margot López de Fernández, extranjera, mayor de edad, de éste domicilio, C.I. N° E-81.330.991, en su carácter de “Arrendataria”, por el apartamento N° 41, situado en el Piso 4 del Edificio El Tajo, ubicado entre las esquinas de Candilito a Avilanes, Parroquia La Candelaria, Caracas, por un (01) año fijo; el cual anexo en original en un (01) folio útil marcado con el letra “C1”; 2)En fecha 29 de Abril del año 1998, mediante documento privado mi mandante celebró contrato de arrendamiento con la misma arrendataria, por el mismo inmuebles ante identificado, por un (01) año fijo; el cual anexo en original en un (01) folio útil marcado con la letra “C2”; 3) En fecha 30 de Mayo del año 2000, mediante documento privado mandante celebró contrato de arrendamiento con la misma arrendataria, por el mismo inmuebles ante identificado, por un (01) año fijo; el cual anexo en original en un (01) folio marcado con la letra “C3”; 4) En fecha 30 de Mayo del año 2001, mediante documento privado mi mandante celebró contrato de arrendamiento con la misma arrendataria, por el mismo inmuebles ante identificado, por un (01) año fijo; el cual anexo en original en un (01) folio útil marcado con la letra “C4”; 5) Por último, en fecha 1° d mayo de 2006, mediante documento privado mi mandante celebró contrato de arrendamiento con la misma ciudadana Gladys Margot López de Fernández, extranjera, mayor de edad, de éste domicilio, C.I. N° E-81.330.991, en su carácter de “Arrendataria”, por el apartamento N° 41, situado en el Piso 4 del Edificio El Tajo, ubicado entre las esquinas de Candilito a Avilanes, Parroquia La Candelaria, Caracas, igual que en los ocho contratos anteriormente identificados, por un (01) año fijo el cual anexo en original en un (01) folio útil marcado con la letra “C”. ….OMISSIS…
Es el caso ciudadano Juez que este último contrato comenzó su vigencia el 1º de Mayo de 2006 y terminó el 30 de abril de 2007,
…OMISSIS…
Y por esta razón mi mandante demanda mediante acción de Desalojo la desocupación del inmueble de su propiedad para ocuparlo él, por cuanto no tiene otro inmueble suyo propio; y el último contrato celebrado…tiene una vigencia de un (01) año…
…OMISSIS…
CAPITULO III PETITORIO
Por las razones antes expuestas, demando a “La Arrendataria” ciudadana Gladys Margot Lopez de Fernandez, antes identificada, de conformidad con la causal prevista en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios….” Sic.

A los fines de la admisión de la demanda, el apoderado judicial de la parte actora consignó los siguientes instrumentos:

• Instrumento Poder otorgado por el ciudadano Alfredo Di Mauro, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Cuarto del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 07 de noviembre de 2008, anotado bajo el N° 33, Tomo 107 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, que corre inserto a los folios 05 al 07;
• Contratos de Arrendamiento, en original marcados con las letras C1 al C5, que corren insertos a los folios 09 al 13;
• Carta misiva, de fecha 17 de julio de 2007, dirigida al Arrendador, que corre inserta al folio 14;
• Copia simple, del expediente de consignaciones N° 2007-2084, llevado por ante Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual corre inserto a los folios 15 al 38.

II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Visto el contenido de la pretensión deducida en la presente causa, y los instrumentos consignados, este Tribunal a los fines de pronunciarse sobre la admisibilidad, hace las siguientes consideraciones:
En el caso sub examine, de la lectura meridiana del escrito libelar, y de la revisión de los documentos presentados por el demandante, específicamente los contratos de arrendamiento (folios 09 al 13), se desprende que la relación arrendaticia que originó la presente acción, es un contrato por escrito a tiempo determinado, tal como se evidencia de la narración de los hechos contenidos en el libelo.
En este sentido, la parte actora señala en su libelo entre otros hechos, que el primer contrato que inició la relación arrendaticia que ha tenido con la demandada, se suscribió el 29 de abril de 1997, el cual fue celebrado por un (01) año. Sin embargo, vencido el referido contrato, decidieron celebrar otro por un período igual de un (01) año, y así sucesivamente, fueron celebrando diversos contratos hasta el último que suscribieron el 01 de mayo de 2006 (folio 13).
Asimismo, la cláusula “TERCERA” del último contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el 01 de mayo de 2006, cursante al Folio 13, alusiva a la duración de dicha relación arrendaticia, establece lo siguiente:
“…La duración de éste contrato será de un año a partir de ésta misma fecha, sin prórroga alguna.…..”

De ahí que, de acuerdo a la cláusula anteriormente citada, el último contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el 01 de mayo de 2006, vencía el 01 de mayo de 2007, y siendo que la relación arrendaticia entre las partes se inició el 29 de abril del 1997, tal como lo argumenta la parte actora en su libelo y como se desprende del contrato cursante al folio 09, se denota claramente que el contrato es a tiempo determinado y que habiéndose iniciado la relación el 29 de abril de 1997 y culminado el último contrato el 01 de mayo de 2007, le corresponde al arrendatario una prórroga legal de tres (03) años, de conformidad con el literal “d” del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto han trascurrido diez (10) años de relación entre el primero y último contrato celebrado, comenzando a transcurrir la prorroga legal a partir del 01 de mayo de 2007, oportunidad en la cual se vence el último contrato celebrado por un año el 01 de mayo de 2006.
Ahora bien, fundamenta la parte actora su pretensión en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuya norma establece lo siguiente:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.…”.

Del contenido del artículo precedentemente citado, se desprende la acción de Desalojo, específicamente por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble o algunos de sus parientes. Sin embargo, para que dicha pretensión sea admisible se requiere como requisito fundamental, que el contrato de arrendamiento sea verbal o por escrito a tiempo indeterminado, o que se haya indeterminado en el tiempo, hecho que no se verifica en el caso de autos.
Respecto, a la viabilidad de la acción de Desalojo la Sala Constitucional del Máximo Tribunal de la República, en sentencia Nº 381, de fecha 07/03/2007, Caso: ZAZPIAK INVERSIONES C.A, Exp. Nº 06-1043, señaló lo siguiente:
“….Ahora bien, para la resolución del presente recurso es importante la realización de las siguientes precisiones:
1. Inversiones Zazpiak C.A. contrató con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz el arrendamiento a tiempo determinado de un inmueble de su propiedad.
2. Inversiones Zazpiak C.A. incoó, ante el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, demanda de desalojo contra la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz, por el incumplimiento del contrato de de arrendamiento que, según afirmaron, era a tiempo determinado, el cual se configuró con la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento.
3. El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que “[sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, (…)”.
4. El referido artículo enumera las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, remuneración que debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente.

Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones Zazpiak C.A. con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…); y por ser el contrato que vincula a las partes, un contrato a tiempo determinado, (…)”, lo que evidencia, que el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio.

Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide…..” (Subrayado del Tribunal).

En ese sentido, el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.”

De manera que, al tratarse en el caso de autos de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y encontrándose en curso la prórroga legal, por cuanto la relación arrendaticia existente entre las partes se inició primigeniamente el 29/04/1997, la pretensión incoada por el ciudadano ALFREDO DI MAURO y fundamentada en el literal “b” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta contraria a derecho, ya que no es posible demandar el desalojo de un inmueble cuando se ha arrendado a través de un contrato por escrito a tiempo determinado y menos aún cuando ha operado la prórroga legal conforme a la Ley especial, por lo que de acuerdo a la jurisprudencia precedentemente citada y de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, resulta forzoso para este Tribunal negar la admisión de la presente demanda. Así se decide.

III
DE LA DECISIÓN

En consecuencia, con fundamento en las motivaciones antes referidas, este JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la presente demanda de Desalojo intentada por el ciudadano ALFREDO DI MAURO contra la ciudadana GLADYS MARGOT LOPEZ DE FERNANDEZ, ambos identificados ab initio.-
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de Noviembre de dos mil ocho (2008). AÑOS: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
LA JUEZ PROVISORIA

Abg. DAYANA ORTIZ RUBIO
LA SECRETARIA

Abg. MARÍA ALEJANDRA RONDÓN G.