TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, dos de Mayo de dos mil ocho
198º y 149º

ASUNTO: KP02-V-2007-0002759

PARTE DEMANDANTE: FRANCISCO DAVID PATIÑO CASTAÑO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 16.876.613.

APODERADA JUDICIAL DE LA DEMANDANTE: Thania Merentes de Castillo, inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 32.698.

PARTE DEMANDADA: ELIZABETH TOMASSONI VIDAL, Colombiana, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. E- 84.303.736.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Raquel Sarai Prado Ortíz, inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 39.154.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente proceso a través de libelo de demanda, con ocasión a la pretensión de Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra Venta, interpuesto por el ciudadano Francisco David Patiño Castaño, ya identificado, a través de su Apoderada Judicial, en el que manifiesta como fundamento de su pretensión que en fecha 01 de Diciembre de 2005, suscribió en su carácter de arrendador, un contrato de arrendamiento por tiempo determinado con la ciudadana Elizabeth Tomassoni Vidal, sobre un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento ubicado en el Edificio Residencias El Hatillo, piso 9, distinguido con el N° 9-B, situado en la Avenida Lara de esta Ciudad de Barquisimeto, comenzando la relación arrendaticia en la fecha indicada, suscribiéndose con posterioridad otro contrato de arrendamiento, por tiempo determinado venciendo el 01 de Diciembre de 2006. Que entre las estipulaciones contractuales se convino: 1) Que el canon de arrendamiento mensual es la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (850.000, oo Bs.), 2) Que el plazo de duración del contrato, cuyo vencimiento, por efecto de la prórroga legal venció el 01 de Junio de 2007 y 3) Que una vez vencida la prórroga legal, la arrendataria debía entregar al arrendador el inmueble desocupado y en el mismo buen estado en que lo había recibido, quedando convenido que por cada día de retraso en la desocupación y entrega del inmueble arrendado, la arrendataria le pagaría al arrendador la cantidad de OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (85.000, oo Bs.) diarios por concepto de cláusula penal. Que en fecha 01/12/06, se le envió una comunicación a la ciudadana Elizabeth Tomassoni Vidal, la cual fue recibida por ella, mediante la cual se le notificaba del vencimiento del contrato y que se le exhortaba a comparecer para suscribir un nuevo contrato de arrendamiento. Que a esta notificación hizo caso omiso la arrendataria, por lo que operó la prórroga legal, comenzando la misma, de acuerdo al tiempo de la relación arrendaticia, que en este caso era de UN (01) año, a partir del 02 de Diciembre de 2006 y concluyendo el 01 de Junio de 2007. Que es el caso que la ciudadana Elizabeth Tomassoni Vidal se ha negado a hacerle entrega del inmueble arrendado y a pagarle las cantidades establecidas por concepto de cláusula penal. Que por lo expuesto acude para demandar como en efecto lo hace a la ciudadana Elizabeth Tomassoni Vidal para que convenga o a ello sea condenada en lo siguiente: 1) A que cumpla con su obligación de entregar el inmueble arrendado completamente desocupado libre de bienes y de personas y en el mismo buen estado en que lo recibió, 2) En pagar por vía subsidiaria y como indemnización por daños y perjuicios ocasionados por el retardo en la entrega del inmueble arrendado la cantidad de DOS MILLONES SETESCIENTOS VEINTE ML BOLÍVARES (2.720.000, oo Bs.) contados a partir del 01 de Junio de 2007 hasta el día 03/07/07, más los que se sigan venciendo hasta la definitiva y real entrega del inmueble arrendado, a razón de OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (85.000, oo Bs.) diarios y 3) En pagar las costas procesales que origine el presente Juicio. Solicitó Medida Preventiva de Secuestro sobre el bien inmueble descrito y que se le designare como depositario del mismo. Estimó su pretensión en la cantidad de SEIS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (6.800.000, oo Bs.). Fundamentó su pretensión en los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil y en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 18 de Julio de 2007, por cuanto el Tribunal observó que el monto demandado por concepto de daños y perjuicios no superaba la suma de 5.000.000, oo Bs., cantidad esta establecida como cuantía para los Juzgados de Primera Instancia Civil, se declaró incompetente en razón de la cuantía.
En fecha 14 de Agosto de 2007, el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara admitió la demanda.
En fecha 01 de Octubre de 2007, la Representación Judicial de la parte demandada, en la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, consignó escrito de promoción de cuestiones previas, oponiendo la establecida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, exponiendo que dicha defensa la fundamenta en lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Que como se evidencia en la demanda la parte actora la fundamenta en los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil, que en el contrato bilateral si una de las partes no ejecutare su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo. Que en los contratos de arrendamiento firmados por su poderdante no se establece en ninguna de las cláusulas, ninguna obligación para su representada de entregar el inmueble arrendado en caso de que opere la reconducción del contrato, o en caso de que dicho arrendamiento se transforme en un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado, ni mucho menos pagar por vía subsidiaria y como indemnización por daños y perjuicios por retardo en la entrega del inmueble en los casos antes señalados. Que el artículo 1.167 del Código Civil establece claramente que el accionante deberá elegir entre reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo y que de la lectura del libelo no se deduce por cual de las dos optó el actor, ya que se dice que demanda con fundamento en dicho artículo sin establecerse una de estas dos opciones y que por otra parte se solicita el cumplimiento de una obligación que no está prevista en el contrato, contrariando lo que establece la disposición expresa de la ley y por ende lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil en el sentido de que la demanda deberá admitirse si no es contraria a la disposición expresa de la Ley. En su contestación al fondo de la demanda, expuso que es cierto que su representada Elizabeth Tomassoni, suscribió dos contratos de arrendamiento con la parte demandante, sobre el inmueble in comento, el primero en fecha 01/12/05 y el segundo el 01/06/06. Rechazó, negó y contradijo lo alegado por le demandante cuando afirma que su representada se negó a suscribir un nuevo contrato y que automáticamente comenzó a correr la prórroga legal. Que dicho contrato se prorrogó automáticamente por tácita reconducción, en virtud de que la fecha del aviso de vencimiento del contrato de arrendamiento es el 01/12/06 y que el vencimiento del contrato fue el 30/11/06. Rechazó, negó y contradijo que su representada se ha negado a hacerle entrega al demandado del inmueble arrendado y a pagar la cantidad establecida por concepto de cláusula penal. Que su mandante acudió a la inmobiliaria que administraba el inmueble, el día 06 de Diciembre de 2006 a firmar el contrato de arrendamiento y que dicho documento de arrendamiento por el cual fue notificada para pasar a firmar no estaba elaborado. Que le notificaron por vía verbal que pasara luego a firmar. Que como todos los meses, los días 15 de cada mes, su representada acudía a cancelar el canon de arrendamiento, es decir, el día 15 de Diciembre de 2006 y que en la inmobiliaria no había ningún documento de arrendamiento para firmar. Que su representada de buena fe, asumió que dicho contrato de arrendamiento se renovó automáticamente. Que así transcurrió desde el 03 de Mayo de 2007, cuando recibió una correspondencia donde le notificaban que la prórroga legal del contrato de arrendamiento vencía el 31 de Mayo de 2007, solicitándole la desocupación del inmueble. Que es falso que su poderdante, a partir del mes de Diciembre de 2006 comenzara a hacer uso de la prórroga legal por cuanto la cláusula quinta del contrato establece que en caso de que el arrendatario haga uso de la prórroga legal al vencimiento del contrato, el canon mensual de arrendamiento se incrementaría inmediatamente, en forma automática, de pleno derecho conforme al índice de precios al consumidor durante la vigencia de la prórroga legal. Que en virtud de esto, los cánones de arrendamiento que su representada canceló durante los meses que el demandante alega de prórroga legal, fueron por el mismo monto establecido en el contrato de arrendamiento en la cláusula tercera, la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (850.000, oo Bs.) y que siendo así no hubo ninguna prórroga legal, como lo quiere hacer valer el demandante para solicitar que su mandante entregue el inmueble inmediatamente, pagar por vía subsidiaria y como indemnización por daños y perjuicios la cantidad de 2.720.000, oo Bs. y en pagar las costas procesales. Que lo que si operó de pleno derecho fue el cambio de un contrato de arrendamiento por tiempo determinado a un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado desde el mismo momento en que su mandante, una vez expirado el lapso del segundo contrato, continuó cancelando el canon de arrendamiento y la arrendadora recibiendo sin la existencia de un nuevo contrato, sin la existencia de un nuevo contrato. Rechazó, negó y contradijo lo legado por la parte actora en su libelo, por cuanto su poderdante nunca ha recibido ninguna comunicación que le ordene la finalización del contrato de arrendamiento ni a desocupar el inmueble arrendado, antes del 03 de Mayo de 2007. Que igualmente en la inmobiliaria se negaron a recibirle a su mandante el canon de arrendamiento a partir del mes de Junio de 2007, lo que obligó a su representa a depositar los cánones de arrendamiento hasta la fecha en el Tribunal Primero del Municipio Iribarren, Expediente N° KP052-S-2007-009695.
En fecha 15 de Octubre de 2007, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas las mismas en fecha 16 de Octubre del mismo año.
En fecha 16 de Octubre de 2007, la representación judicial de l aparte actora consignó escrito de promoción de pruebas siendo admitidas las mismas en fecha 17 de Octubre del mismo año.
En fecha 17 de Octubre de 2007, la Apoderada Judicial de la parte actora, presentó escrito.
En fecha 23 de Octubre de 2007, el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, dictó Sentencia ordenando la remisión del expediente a un Juzgado Superior Civil de ésta Circunscripción Judicial.
En fecha 13 de Noviembre de 2007, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, dictó Sentencia declarando a este Juzgado, competente para seguir conociendo de la presente querella, quedando así regulada la competencia.
En fecha 23 de Noviembre de 2007, este Tribunal se abocó al conocimiento de la causa.
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia interlocutoria, este Tribunal observa:
Primero:
De la Prohibición de la Ley de admitir la Acción Propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. Cuestión Previa del ordinal 11º del 346 del Código de Procedimiento Civil.

Debe este juzgador pronunciarse acerca de la cuestión previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, cabe destacar que se refiere a la Prohibición de la Ley de admitir la Acción Propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.
Se observa que en el caso bajo estudio, la pretensión de la actora en su escrito de demanda se dirige al cumplimiento de un contrato de arrendamiento que, según su propio dicho, resulta ser a tiempo determinado, y que si bien no lo señala de manera inequívoca, cuanto persigue judicialmente es el cumplimiento de éste, habida cuenta que, conforme señala en su memorial de demanda, considera ha expirado por vencimiento del término y requiere a la demandada la entrega del inmueble, de lo que se sigue que es el indicado cumplimiento lo que desea satisfacer por esta vía.
El artículo 346 del Código de Procedimiento Civil faculta al demandado antes de contestar la demanda oponer cuestiones previas a fin de modificar, impedir o diferir el conocimiento del mérito de la causa, por cuanto se hace necesario corregir errores o vicios procesales existentes en la acción intentada sin afectar el fondo del asunto.
El elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. Si el órgano jurisdiccional hubiere acogido o admitido la demanda cuando estuviere incursa en causales de inadmisibilidad de la acción como las antes anotadas, el demandado podrá sin lugar a dudas oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
El Tribunal Supremo de Justicia ha dejado sentado que no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas.
En virtud de los argumentos precedentemente expuestos, considera este Juzgador que no existe una prohibición de Ley de admitir la acción por el procedimiento utilizado, puesto que de la revisión del libelo de demanda se observa que la acción propuesta no es contraria a derecho, al orden público, a las buenas costumbres ni a ninguna disposición expresa de la Ley ya que con el aludido procedimiento no se está violando ninguna ley, por lo que la Cuestión Previa alegada por la parte demandada debe ser declarada Sin Lugar. Así se decide.
Segundo:
Del Fondo de la Controversia
Tal como ha quedado expuesto, la pretensión de la actora tiene por objeto lograr el cumplimiento del contrato de arrendamiento, que, según su propio decir, se trata de una relación con término fijo, vale decir, a tiempo determinado, con una vigencia desde el 01 de Diciembre de 2005, hasta el 01 de Junio de 2006, y que posteriormente se suscribió un nuevo contrato de arrendamiento a tiempo determinado con una vigencia desde el 01 de Junio de 2006 al 30 de Noviembre de 2006, según se evidencia de DOS (02) Contratos de Arrendamiento suscritos por las partes, los cuales se encuentran acompañados al escrito libelar y a los que se les otorga pleno valor probatorio por no haber sido ni desconocidos ni impugnados por la parte demanda.
De acuerdo a los términos en que ha quedado planteada la controversia, se deduce que la pretensión de la actora procura el cumplimiento del contrato de arrendamiento que dijo haber suscrito con la parte demandada, debido a la oportuna notificación del vencimiento del contrato, la cual se encuentra suscrita por la parte demandada y a le que se le asigna valor probatorio al no haber sido impugnada ni desconocida por la parte demandada, y su efecto para el disfrute del lapso de prórroga legal a que tiene derecho, que comenzaría a computarse a partir del día 30 de Noviembre de 2006.
En la oportunidad de presentar su contestación a la demanda, la representación judicial de la demandada, alega que el contrato se renovó automáticamente y negó que comenzara a hacer uso de la prórroga legal y que haya recibido una comunicación que le ordenare la finalización del contrato y la desocupación del inmueble antes del 03 de Mayo de 2007.
Asimismo, observa quien juzga que la parte demandada no incorporó medios de pruebas, que demostraran lo alegado por ésta en autos, quedando demostrada así la existencia la relación arrendaticia, y la notificación de la no prórroga del contrato de arrendamiento en referencia que trajo como consecuencia el disfrute de la prórroga legal establecida en la legislación venezolana vigente, que cursa inserta al folio 6 de autos, al pie de la cual aparece una firma autógrafa atribuida a la demandada que ella no desconoció, en obsequio de lo que ese instrumento debe tenerse por reconocido a tenor de lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el 1.363 del Código Civil por lo que debe surtir pleno valor probatorio.
Adicionalmente, debe apreciarse que ha sido la propia demandada quien, en la oportunidad de promover pruebas, produjo instrumentales que corren a los folios 25 a 29 de autos, que, aún cuando se trata de instrumentales emanadas de terceros que no fueron ratificadas por su emisor y que por ello deben ser desechadas, según señala el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, mal puede la consignante argumentar que esos recibos obedecían a la satisfacción de los cánones de arrendamiento que, según su entendimiento, pagó, una vez llegó a su término el último contrato suscrito, en la falsa creencia que la relación locativa se había reconducido tácitamente, pues en cada uno de tales instrumentos aparece la leyenda “PRORROGA LEGAL art 38 LAI” y numerados sucesivamente 1/6, 2/6, 3/6, 4/6, 5/6 y 6/6, por lo que resulta menester hacer la siguiente consideración:
El propósito que anima al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que prevé tal institución de la prórroga legal, estriba en que el lapso de duración de la prorroga se computa por el tiempo que efectivamente dura la relación arrendaticia con prescindencia de la duración del contrato, por lo que es posible que las partes hayan celebrado un contrato con duración fija y determinada de SEIS (06) meses, pero que a tal relación haya precedido otra, mas lo esencial es la demostración de la continuidad de la relación arrendaticia en el período anterior al del último contrato, hecho éste que no fue demostrado por la parte promovente de las documentales arriba mencionadas, siendo su carga haber demostrado el hecho de que no se celebró dicho contrato a tiempo determinado, pues para el caso de discontinuidad mal puede computarse la sumatoria de los períodos anteriores para establecer el verdadero lapso de prorroga legal. De igual forma era su carga demostrar que no había suscrito tal documento privado de no renovación contractual, lo cual no se evidencia de autos.
Por tanto, el artículo aludido textualmente dispone en su parte pertinente:
Artículo 38:
“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
(omissis)
Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.” (omissis)
Consecuencia de lo anterior, es que al haber sido demostrada por la parte actora, la existencia de la relación locativa que data desde el día 01 de Diciembre de 2005, con una vigencia de una año, en virtud de la continuidad observada, y por efecto de su culminación, en razón de la notificación previa que ellas mismas estipularon, por lo que resulta plenamente aplicable la consecuencia establecida en el preinserto, y debe ser estimada como fundada en derecho la pretensión de la actora. Así se decide.
El suscriptor del presente fallo, a tenor de lo expuesto, observa igualmente que la parte demandada alega en su contestación al fondo de la demanda que en la inmobiliaria se negaron a recibirle el pago del canon de arrendamiento a partir del mes de Junio y que realizó la consignación arrendaticia en el Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, acompañando a los autos copias fotostáticas de dichas consignaciones las cuales poseen valor probatorio pero no desvirtúan el hecho alegado por la parte demandada de que no operó la prórroga legal, lo cual era su carga demostrar. Y así se establece.
Asimismo, este Juzgador observa que la parte actora solicita el cumplimiento de la cláusula penal del contrato de arrendamiento en referencia, la cual establece de manera expresa: “en el caso de demora de retardo o demora en la en la devolución del inmueble arrendado en las condiciones estipuladas en este contrato, el arrendatario se obliga a pagar a el arrendador al término de prórroga legal o a partir de la fecha en que el arrendatario pierda el derecho a la misma , con estimación de daño y perjuicios, la suma de OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES diarios hasta la fecha de entrega efectiva del inmueble a el arrendador” y al haber quedado demostrados los hechos alegados por la parte actora, resulta aplicable dicho cumplimiento de la cláusula penal en referencia. Así se decide.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara CON LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, intentada por el ciudadano FRANCISCO DAVID PATIÑO CASTAÑO, contra la ciudadana ELIZABETH TOMASSONI VIDAL, ambos previamente identificados.
En consecuencia, deberá la demandada perdidosa proceder a hacer entrega a la parte actora del inmueble objeto del contrato locativo, constituido por un apartamento ubicado en el Edificio Residencias El Hatillo, piso 9, distinguido con el N° 9-B, situado en la Avenida Lara de esta Ciudad de Barquisimeto, desocupado de personas y bienes.
Se condena a la parte demandada a pagar a favor de la actora la cantidad de OCHENTA Y CINCO BOLÍVARES (85, oo Bs.F.) diarios, contados a partir del 01 de Junio de 2007, en que venció la prórroga legal concedida hasta la fecha en que se haga entrega del inmueble objeto de la demanda a la parte actora, por concepto de cláusula penal.
Se condena en costas a la parte demanda por haber resultado totalmente vencida.
Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los dos (02) días del mes de Mayo del año dos mil ocho (2008). Años 198º y 149º.
EL JUEZ
Abg. Oscar Eduardo Rivero López
El Secretario Accidental,
Abg. Roger Adán Cordero

Seguidamente se publicó en su fecha, siendo las 11:00 a.m.
El Secretario Accidental,
OERL/mi