TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, ocho (08) de Mayo de dos mil ocho (2008)
198º y 149º

ASUNTO: KP02-R-2008-000334

PARTE ACTORA: INMOBILIARIA TAMESIS, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 08 de Abril de 2005, bajo el Nro. 1, Tomo 30-A.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: SARAY UGEL GARRIDO, Inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 31.952, de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: ALFREDO JOSE PEREZ, titular de la cédula de identidad nro. V-3.860.153, de este domicilio.

SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACIÓN DEL JUZGADO PRIMERO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA).

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, como alzada la presente causa por apelación interpuesta por la parte demandada en fecha 27/03/2008 (f. 59), contra la sentencia dictada en fecha 29/11/2008 (f. 40 al 50) por ante el Juzgado Primero del Municipio Iribarren del Estado Lara, que declaró CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la firma mercantil INMOBILIARIA TAMESIS, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 08 de Abril de 2005, bajo el Nro. 1, Tomo 30-A contra el ciudadano ALFREDO JOSE PEREZ, titular de la cédula de identidad nro. V-3.860.153, de este domicilio. En fecha 21/04/2008 se recibió el presente expediente y quien suscribe se avocó al conocimiento de la presente causa (f. 62).
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

De los términos en que fue emitida la demanda, evidencia esta Alzada que la presente causa ha sido intentada por la firma mercantil INMOBILIARIA TAMESIS, C.A contra el ciudadano ALFREDO JOSE PEREZ. Expone el apoderado judicial de la parte actora que celebró último contrato de arrendamiento en fecha 01/06/2005 por un lapso de diez (10) meses fijos, no prorrogables con el demandado contados a partir de la fecha 01/08/2005 hasta el 31/05/2006 que se estableció en la cláusula tercera de dicho contrato, que una vez vencido el mismo, el arrendatario podía hacer uso de la prórroga legal. Que dando cumplimiento con lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 38, a partir del 01/06/2006, comenzó a regir la Prórroga Legal correspondiente, que en este caso es de dos (2) años, en virtud de la relación arrendaticia existente con el demandado que data de ocho años atrás. Que en este último contrato celebrado entra las partes, el arrendatario se obligó a cancelar la cantidad de CIENTO NOVENTA Y CINCO BOLÍVARES FUERTES CON OCHENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. F. 195,88) mensuales más el Impuesto al Valor Agregado (IVA), y en el caso de incumplimiento en el pago de cualquier cuota del canon de arrendamiento por parte del deudor, éste debería correr con los daños y perjuicios que se ocasionaren, así como los gastos judiciales o extrajudiciales. Que también se estableció en el prenombrado contrato que sería causa especial de resolución el incumplimiento de cualquiera de sus cláusulas y en particular la falta de pago oportuno de una cualquiera cuota del canon de arrendamiento mensual convenido. Que el mencionado arrendatario se ha negado a cancelar, las cuotas correspondientes a los meses de Diciembre del año 2006 y Enero del año 2007, incumpliendo así con lo estipulado en dicho contrato. Que por cuanto el mencionado deudor no ha dado cumplimiento a la obligación contraída con su representada de pagar la cantidad de dinero adeudada más los intereses causados por el retraso en el pago oportuno de la misma, y cubierta como ha quedado la vía conciliatoria con las gestiones amistosas que han sido realizadas por su mandante y por ella misma, y fundamentándolo en lo establecido en los artículos 1160 y 1167 del Código Civil Venezolano y, al artículo 41 al Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que sea condenado por este Tribunal en la Resolución del Contrato de Arrendamiento cuyo objeto del mismo lo constituye un local comercial signado con el nro. 38-49, en el Edificio “Residencias Luzmila”, ubicado en la carrera 17 entre Calles 38 y 39 de esta ciudad de Barquisimeto, Estado Lara; en pagar adicionalmente por vía indemnizatoria de daños y perjuicios la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA Y UN BOLÍVARES FUERTES CON SETENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. F. 391.76) que corresponden al monto adeudado por concepto de mensualidades vencidas, y las que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble; la entrega del inmueble dado en arrendamiento en perfecto estado de conservación y mantenimiento en que fue recibido y solvente en todos sus servicios; el pago de las costas y costos del presente juicio. Finalmente estimó la demanda en la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 3.000,oo).

Por su parte el demandado en la oportunidad de dar contestación a la demanda admitió que ha celebrado contrato de arrendamiento con la Inmobiliaria Támesis. Admitió haber mantenido esta relación arrendaticia por un lapso de 8 años, durante los cuales en ningún momento ha habido inconveniente alguno con la arrendadora; igualmente declaró que es cierto y reconoce que fue informado de su lapso de prórroga la cual es de dos (2) años y tal como lo afirma la parte actora ésta comenzó a correr a partir del 01/06/2006 y venció el primer año el 01/06/2007; por lo que aún le corresponde un año más. Ahora bien, negó, rechazó y contradijo que se haya negado a cancelar los cánones de Diciembre 2006 y Enero 2007. Que posterior al fallecimiento del señor Ivan Faroh, la oficina donde acostumbraba a pagar los cánones de arrendamiento fue cerrada, comenzó a cancelar a uno de sus hijos, el cual asistía al inmueble que ocupa a cobrar, con cierta irregularidad, y desde el mes de Noviembre de 2006, no volvió. En vista de que transcurría el mes de Enero de 2007 y no sabía a quien pagarle y no volvieron a cobrar, comenzó a realizar consignación a través de tribunal de conformidad con el artículo 51 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Vigente, tal como se evidencia en el expediente KP02-S-2007 2951, llevado por el Juzgado Cuarto de Municipio de Barquisimeto. Que realizó consignación del mes de Diciembre de 2006, la cual le correspondía cancelar en Enero, mes de Enero de 2007, que correspondía en el mes de Febrero y el mes de Febrero que correspondía cancelar en Marzo y hasta la fecha los continua realizando.

Por su parte, el Tribunal Aquo en la oportunidad de dictar sentencia una vez narrados lo hechos y el derecho alegado, entró a conocer a conocer del fondo en los siguientes términos:

Del análisis del Expediente de consignaciones se puede concluir que estas fueron efectuadas de manera irregular y extemporáneas, ya que las correspondientes a los meses de Diciembre del 2006 y Enero de 2007, fueron realizadas en fecha 22 de Febrero del 2007, siendo que de acuerdo al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dichas consignaciones debían haberse efectuado así: la de Diciembre de 2006 hasta el 20 de enero de 2007 y la correspondiente a Enero de 2007 hasta el 20 de Febrero de 2007, ya que se observa que dichas consignaciones tuvieron lugar el día 22 de Febrero de 2007, es decir después de expirado el plazo de los 5 primeros días por mensualidad vencida mas los 15 días continuos que la Ley concede al deudor para hacer legítimamente la consignación y así liberar su obligación. Por tanto no pueden surtir el efecto liberatorio que el Articulo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios les pudiese haber atribuido. Y ASI SE DECLARA.

Ahora bien, el Articulo 1.167 del Código Civil regula la posibilidad de que en el Contrato Bilateral, como el Arrendamiento, pueda ser solicitada con éxito la Resolución si alguna de las partes no ejecuta su obligación.

En el caso sub-judice se observa que ha quedado demostrada la extemporaneidad en el pago de los canones de arrendamiento correspondientes a los meses de Diciembre de 2006 y Enero de 2007, quedando de esta manera incumplida no solo la obligación de pago asumida en el contrato sino la principal obligación que al arrendatario impone el ordinal segundo del artículo 1592 del Código Civil.

Siendo el propósito final de la acción intentada la Resolución del Contrato de Arrendamiento, este Juzgadora considera que la parte demandada debió probar su total solvencia, hecho éste que no demostró en autos, y por lo tanto ello equivale a demandar la NO CONTINUACIÓN del Contrato con fundamento en el Incumplimiento del Contrato de Arrendamiento al no consignar oportunamente el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Diciembre de 2006 y Enero de 2007, queda así plenamente probado en los términos que precedentemente fueron analizados el incumplimiento de las obligaciones asumidas por el arrendatario, lo cual le da derecho a la arrendadora a exigir la Resolución del Contrato de Arrendamiento objeto de esta querella.

Estos hechos hacen forzoso para este Tribunal declarar el éxito de la pretensión del actor bajo el régimen del artículo 1.167 del Código Civil. Y ASI SE DECLARA.

Por lo anterior procedió a dictar sentencia en los siguientes términos:

“CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO siguió la Abogado SARAY UGEL GARRIDO, Inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 31.952 actuando como Apoderada Judicial de la firma mercantil INMOBILIARIA TAMESIS, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 08 de Abril de 2005, bajo el Nro. 1, Tomo 30-A en contra del ciudadano ALFREDO JOSE PEREZ, titular de la cédula de identidad nro. V-3.860.153. SEGUNDO: Se declara RESUELTO el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado entre las partes que versa sobre un inmueble constituido por un local comercial signado con el Nro. 38-49, en el Edificio “Residencias Luzmila”, ubicado en la Carrera 17 entre calles 38 y 39 de esta ciudad de Barquisimeto, Estado Lara. TERCERO: Al pago por vía indemnizatoria de daños y perjuicio de la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA Y UN MIL SETECIENTOS SESENTA BOLIVARES (Bs. 391.760,oo) que corresponden al monto adeudado por concepto de mensualidades vencidas y las que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble. CUARTO: A la entrega del inmueble dado en arrendamiento en perfecto estado de conservación y mantenimiento en que fue recibido y solvente en todos sus servicios. QUINTO: Se condena a la demandada al pago de las costas y costos del presente juicio”.

Competencia de actuación del Juzgado Superior

En los casos de apelación de sentencias definitivas otorga al tribunal que conoce en alzada competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, por lo que tiene el deber de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelve la controversia planteada. Ahora es menester indicar que el Superior no puede agravar la situación del apelante único porque se entiende que la interpuso solo en lo desfavorable de la resolución. Por lo que el principio “tantum apellatum quatum devolutum”. Por el cual quien ejerce el derecho de apelación no puede ver deteriorada su situación. Cuando ambas partes apelan, el Superior puede reformar la providencia en cualquier sentido, cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el Superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorable a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la resolución o providencia es favorable totalmente a una de las partes, con base en alguna de las razones alegadas por esta, y el Superior encuentra que esa razón no es valedera, entonces tiene el deber de examinar las otras razones expuestas. Los jueces tienen la obligación de pronunciarse sobre todo lo alegado por las partes, por tanto resulta viciada la sentencia que no resuelve en forma precisa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.
PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS
SE ACOMPAÑÓ AL LIBELO
1. Contrato de arrendamiento suscrito ente las partes (f. 05 al 07) el cual se valora junto al reconocimiento del accionado como prueba de la cualidad de arrendadores de los actores y las condiciones que regirían la relación, de conformidad con los artículos 1.360, 1.363 del Código Civil. Así se establece.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACCIONADA
1. Promovió el mérito favorable de autos. Su sola enunciación no constituye per se prueba alguna que requiera valoración.
2. Promovió recibos originales y consignaciones de pago a favor de la actora (f. 17 al 36), los cuales se valoran y su incidencia en la presente decisión será expuesta en la parte motiva a esta sentencia. Así se establece.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
1) Ratificó el mérito de autos en cuanto al contrato y la relación arrendaticia, los cuales se valoraron en consideraciones que este Tribunal da por reproducidos. Así se establece.
VALOR DE LAS PRUEBAS

A los fines de pronunciarse sobre la pretensión contenida en la demanda esta juzgadora pasa a analizar la naturaleza y el valor de las pruebas, al respecto cabe señalar:
Nuestra Sala de Casación Civil, de la extinta Corte Suprema de Justicia, ha expresado: “Al atribuir la carga de la prueba, la doctrina moderna, atiende a la condición jurídica que tiene en el juicio el que invoca el hecho anunciado que se ha de probar...” En nuestro País, esa doctrina tiene su fundamento legal en el ya citado artículo 1354 del Código Civil Venezolano vigente, en concordancia con los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, que aún cuando se refiere a las pruebas de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias de derecho.
La Sala de Casación Civil ha dicho que: “...la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho, sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio...”. “...en efecto, quien quiera que siente como base de su acción o de excepción, la afirmación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración, la demanda o excepción no resulta fundada. No es hoy admisible, como norma absoluta, la vieja regla jurídica conforme a la cual los hechos negativos no pueden ser probados, pues cabe lo sea por hechos o circunstancias contrarias...”
Cuando las partes aportan al proceso todas las pruebas y con base a ellas el Juez forma su convicción, que se va a traducir en la sentencia, sin que le queden dudas, no tienen ningún interés en determinar a quien corresponde la carga de la prueba. El problema surge cuando, llegado el momento de dictar sentencia, el Juez encuentra con que en los autos no hay suficientes elementos de juicios para convencerse de la existencia o inexistencia de los hechos controvertidos y ello por que en nuestro derecho, el Juez en ningún caso al dictar sentencia definitiva puede absolver la instancia, (artículo 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente), pues, según nuestro ordenamiento jurídico al momento de dictar sentencia definitiva, el Juez no puede acogerse a la antigua regla romana non liqqet, y así se decide.
Ahora bien, esta juzgadora debe señalar que si bien la carga probatoria se traduce en la obligación que tienen las partes de fundamentar sus alegatos, la prueba no puede ser de una parte ni para una parte, ni tampoco para el juzgador. La prueba es para el proceso, una vez aportada, cada parte puede disponer de la misma, pero en el momento en que se ha puesto de manifiesto esa prueba, el proceso la ha adquirido; no hay pues, pruebas de una parte y de otra cuando se habla así se incurre en una mecanización del elemento más importante del proceso.
CONCLUSIONES

De la consideración a las actas procesales evidencia este Tribunal en Alzada que no existe contención en torno a la existencia del contrato de arrendamiento, su determinación, no el tiempo, así como tampoco el monto de los cánones de arrendamiento, pues todos ellos han sido convenidos por las partes. Es claro para el proceso que la única contención gira en torno al impago de las pensiones correspondientes a los mese de diciembre del año 2.006 y enero de 2.007.
Siendo el impago la principal controversia en esta causa resulta protagónica la prueba cursante al folio 23, en la cual, tal como acertadamente estableció el Aquo la cancelación del canon demandado se verificó en la fecha 22/02/2007, es decir, de manera extemporánea, pues siendo los primeros cinco días del mes el término de su cancelación, en una interpretación extensiva a favor del arrendatario todavía tendría que haberse verificado el pago de los meses diciembre de 2006 y enero de 2.007 en fecha 05/02/2007, más los quince días que otorga el artículo 51 de la Ley especial inquilinaria, la fecha 20/02/2007 constituye el lapso último que la ley y la convención otorgan. Al haberse hecho la consignación en la fecha indicada, las consecuencias lógicas son las que estableció el Juez de Municipio respectivo y que consagró el legislador en el artículo 56 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario:

En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente Título, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al Juez, ante quien el interesado presentare la demanda.

Por interpretación en contrario, la consignación hecha fuera del lapso legal y contractualmente establecido deja al arrendatario en un estado de incumplimiento a su obligación principal, en consecuencia la apelación en los términos expuestos no debe prosperar y consecuencialmente la decisión por el Aquo confirmada. Así se decide.

DECISIÓN

En mérito favorable de las precedentes consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley DECLARA SIN LUGAR LA APELACION interpuesta por el ciudadano ALFREDO JOSE PEREZ, contra la sentencia dictada en fecha 29 de Noviembre del 2007, por el Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que declaro parcialmente con lugar, la pretensión de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por la parte actora INMOBILIARIA TAMESIS, C.A, contra el ciudadano ALFREDO JOSE PEREZ, todos antes identificados. En consecuencia. PRIMERO: SE DECLARA CON LUGAR LA DEMANDA DE RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO; SEGUNDO: Se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 01/06/2005, cuyo objeto de arrendamiento lo constituye un local comercial signado con el N° 38-49, en el Edificio “Residencia Luzmila”, ubicado en la carrera 17 entre calles 38 y 39 de esta ciudad de Barquisimeto, Estado Lara; TERCERO: Se condena ala parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA Y UN MIL SETECIENTOS SESENTA BOLIVARES (Bs. 391.760,00) o lo que es lo mismo la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA Y UN BOLIVARES FUERTES CON SETENTA BOLIVARES (Bs, F 391,70), que corresponden al monto adeudado por concepto de mensualidades vencidas, y las que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, a los cuales debera previamente deducirse las cantidades que se encuentren depositadas a favor de la arrendadora en la consignacion arrendaticia N° KP02-S-2007-2951, realizada por el demandado ante el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara; CUARTO: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble arrendado en perfecto estado de conservación y mantenimiento en que fue recibido y solvente en todos sus servicios; QUINTO: SE CONFIRMA EL FALLO APELADO, en cada una de sus partes; SEXTO: Se ratifica la condenatoria en costas de conformidad con el artículo 274 del Codigo de Procedimiento Civil; SEPTIMO: Se condena en costas a la parte apelante por haber sido vencida en la interposición del recurso, de conformidad con el articulo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE. REGISTRESE. DEJESE COPIA
BAJESE OPORTUNAMENTE.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara con sede en Barquisimeto, a los ocho (08) días del mes de Mayo de dos mil ocho (2.008). Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

La Juez

Mariluz Josefina Pérez

La Secretaria Acc.

Eliana Hernández Silva

En la misma fecha se publicó siendo las 02:59 pm y se dejó copia.
La Sec.