TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, diez de marzo de dos mil ocho
197º y 149º

ASUNTO : KP02-V-2007-001410
Exp. 13198 / Resolución de Contrato de Arrendamiento
Se inició la presente causa mediante auto de admisión del libelo de demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento instaurara la abogada en ejercicio María Alejandra Rodríguez Bustillos, inscrita en el I.P.S.A bajo el No. 90.205, en su carácter de apoderada Judicial del ciudadano LUIS GERARDO OROZCO FLORES, venezolano, de mayor edad, titular de la cédula de identidad No. 7.388.917 y de éste domicilio, contra la ciudadana LEIDA JOSEFINA AVILES ARRECHEDERA, venezolana, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 5.887.954 y de este domicilio.
Admitida la demanda en fecha 10-05-2007 se emplazó a la demandada para el segundo día de despacho siguiente a que constara en autos su citación a fin de dar contestación a la demanda, librándose compulsa el 24-05-07. En fecha 04-06-2007 diligencia el Alguacil consignando recaudos de citación sin firmar manifestando la imposibilidad de citar personalmente a la demandada, por lo que la parte actora solicitó su citación por carteles conforme a las previsiones del artículo 233 del Código de Procedimiento Civil. Verificadas las formalidades de Ley sin que la parte demandada compareciera a darse por citada, se le designó defensor ad litem recayendo dicho nombramiento en la abogada en ejercicio Milena Godoy quien se encuentra inscrita en el I.P.S.A bajo el N° 46.398, la cua luna vez notificada, aceptó el cargo y prestó juramento de Ley. Solicitada, acordada y verificada la citación personal de la defensora de oficio en fecha 06-02-08, compareció la misma en fecha 08-02-08 y procedió a contestar la demanda. En la oportunidad probatoria, ambas partes presentaron escritos de promoción de pruebas los cuales fueron debidamente providenciados por el Tribunal.
Concluidas las etapas del proceso y estando en la oportunidad de dictar sentencia, el Tribunal observa:
Manifiesta la apoderada actora como fundamento de su pretensión, que su mandante, el ciudadano Luis Gerardo Orozco Flores, es arrendador de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 1- 4, piso 1 del Conjunto Residencial Le Mirage, situado en la Avenida Argimiro Bracamonte entre Avenida Venezuela y Libertador, el cual cuenta con un área aproximada de cien metros cuadrados (100 m2) y que consta de las siguientes características: un hall de entrada, una sala comedor, una cocina, una sala de oficios, tres habitaciones, dos baños, un balcón y dos puestos de estacionamiento demarcados con el N° 1- 4; señalando que el mismo se encuentra alinderado de la siguiente manera: NORTE: en trece punto ochenta metros lineales (13,80 ml) con vista al área de estacionamiento norte; SUR: en dos puntos setenta metros lineales (2,70 ml) con áreas de estacionamiento sur, en ocho punto cuarenta metros lineales (8,40 ml.) con apartamento N° 1-3 y en dos punto cuarenta metros lineales (2,40 ml) con pasillo central de circulación; ESTE: en siete punto treinta y cinco metros lineales (7,35 ml.) con vista al núcleo de la escalera y al apartamento N° 1-2 y en un punto noventa metros lineales (1,90 ml.) con pasillo central de circulación; OESTE: en diez punto cuarenta metros lineales (10,40 ml) con retiro lateral oeste (paso vehicular). Señala igualmente que dicho inmueble es propiedad del ciudadano Marcial Enrique Orozco Flores, quien lo adquirió en fecha 31-03-96 a través de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito de Registro del Distrito Iribarren del Estado Lara bajo el N° 7, folios 1 al 2, Protocolo Primero, Tomo 12, y que reproduce en copia simple marcado “B”
Continúa manifestando la actora que la condición de arrendador de su mandante consta de contrato de arrendamiento suscrito con la ciudadana Leida Josefina Aviles Arrechedera, el cual quedó autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto en fecha 23-07-2004, anotado bajo el N° 52, Tomo 112 y que reproduce marcado “C”. Señala igualmente que el canon de arrendamiento se pactó en la suma de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) fijándose el tiempo de duración en seis (06) meses fijos contados desde el 01-08-04 hasta el 30-01-05, pudiendo ser prorrogado por períodos iguales y bajo las mismas condiciones a voluntad de ambas partes; quedando expresamente establecido que si una de las partes manifestase a la otra su voluntad de no prorrogarlo, debería notificarlo dentro de los 30 días anteriores al vencimiento. En este sentido afirma que el contrato se ha prorrogado por períodos iguales de la siguiente manera: desde el 01-02-05 al 31-07-05; del 01-08-05 hasta el 30-01-06 y del 01-02-06 al 31-07-06; manifestando además que en esta última prorroga, el canon de arrendamiento se incrementó en la suma de Bs. 400.000,00 y que su mandante entregó a la arrendataria una correspondencia en la cual le manifestó su voluntad de no prorrogar más el contrato, por lo que sostiene que la misma se encuentra disfrutando de la prórroga legal desde el 31-07-06 y que culminaría el 01-08-07. No obstante esto, aduce que la arrendataria se encuentra insolvente en el pago de las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2006, enero, febrero y marzo de 2007 a razón de Bs. 400.000,00 lo que asciende a la suma de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00) motivo por el cual y con fundamento en los artículos 1159, 1160, 1167 y 1592, ordinal 2° del Código Civil así como lo dispuesto en las cláusulas tercera y novena del contrato, acude a esta instancia en nombre de su mandante Luis Gerardo Orozco Flores, a demandar a la ciudadana Leida Josefina Aviles Arrechedera por resolución de contrato de arrendamiento para que convenga o sea condenada por el Tribunal en entregar el inmueble completamente desocupado de personas y cosas y en el mismo perfecto estado en el cual declaró expresamente recibirlo; en pagar la suma de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00) por concepto de los cánones insolutos desde el mes de noviembre de 2006 hasta el mes de marzo de 2007, a razón de Bs. 400.000,00 cada uno, más los que se sigan venciendo hasta la entrega efectiva del inmueble y entregar los comprobantes de pago de los servicios públicos de energía eléctrica, teléfono, agua, aseo urbano, condominio y cualquiera otro que se genere hasta la entrega del inmueble. Por último solicita la condenatoria en costas y costos del proceso. Estima la demanda en la suma de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00)
En la oportunidad de la contestación, compareció la defensora ad litem y procedió a negar, rechazar y contradecir la demanda intentada en contra de su representada, tanto en los hechos como en el derecho invocado. Así mismo, manifestó haber realizado varias diligencias tendientes a comunicarse con su defendida sin que hubiese podido lograrlo, consignando conjuntamente con su escrito recibo de telegrama enviado a la misma.
Siendo estos los términos en que quedó trabada la litis, el primer aspecto que debe resolver esta juzgadora es el relativo a la pretensión deducida ya que del examen de la misma y la determinación de su procedencia se derivará la posibilidad de que el Tribunal pueda conocer los otros aspectos del juicio. En este sentido se observa que la parte demandante en su libelo refiere que el objeto de su pretensión lo constituye la resolución de un contrato de arrendamiento y la subsiguiente entrega del inmueble arrendado así como el pago de la cantidad de dos millones de bolívares, equivalentes a los cánones insolutos, así como la entrega de los comprobantes relativos a la cancelación de los servicios públicos. Así mismo señala que, cuando se celebró el contrato de arrendamiento, se convino un canon de arrendamiento de trescientos mil bolívares exactos conviniéndose igualmente en la última prorroga, que el canon sería de cuatrocientos mil bolívares; de igual manera afirma que en fecha 28 de Junio de 2006, su mandante le entregó a la arrendataria una comunicación en la que le hacía saber su intención de no renovar el contrato ya que por razones de fuerza mayor, tendría que ocuparlo por encontrarse sin vivienda en la actualidad, siendo que la arrendataria encontrándose en el lapso de prorroga legal ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento que se especificaron arriba incumpliendo con su obligación de pago señalada en el artículo 1592 del Código Civil, por lo que intenta la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento. De acuerdo con lo anterior el contrato de arrendamiento a que hace referencia la actora se celebró en forma determinada, prorrogándose automáticamente por períodos de seis meses hasta que le fue notificada la no renovación, encontrándose por tanto en el período de prorroga legal, solicitando en consecuencia la resolución y subsecuente entrega del inmueble, con fundamento con los artículos 1159, 1160, 1592 y 1167 del Código Civil. Al respecto es necesario señalar que si el contrato celebrado es a tiempo indeterminado la falta de pago da lugar al desalojo conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no a la resolución con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil ya que como tal la resolución es la pretensión que corresponde ejercitar cuando el contrato se encuentra vigente pues ella permite poner fin al contrato sin esperar el vencimiento, porque una de las partes contratantes ha incurrido en el incumplimiento de alguna cláusula; de manera que la resolución supone la existencia de un contrato a tiempo determinado. En consecuencia, con la resolución lo que se persigue es anticipar la terminación sin esperar la expiración convencional. En los contratos a tiempo indeterminado, es decir aquellos que bien por haberse celebrado en forma verbal o porque siendo escritos luego de su vencimiento el arrendatario continuó con la ocupación y el arrendador siguió recibiéndole los pagos y por consiguiente se produjo la tácita reconducción, como su terminación quedó indefinida en el tiempo, se le puede poner fin cuando el inquilino incurra en alguna de las causales de desalojo previstas en el artículo 34 del Decreto de Arrendamientos Inmobiliarios. Ahora bien, al analizar el contenido de la cláusula del contrato notariado celebrado entre las partes y que surte pleno valor probatorio en este juicio al no haber sido impugnado, el cual corre inserto del folio 9 al 13, a la luz de la facultad de interpretación que otorga a los jueces el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil se obsera que dicha cláusula textualmente señala lo siguiente: “El plazo de duración de este contrato es por seis (6) meses contados a partir del 01 de Agosto del 2004 y terminará el 30 de enero de 2005, prorrogable por igual lapso de duración y bajo las mismas condiciones, a conveniencia de las partes, por lo menos con treinta días de anticipación en proceder a la prorroga. Una vez terminada la prorroga LA ARRENDATARIA deberá entregar el inmueble, objeto de este contrato totalmente desocupado y en las mismas condiciones en la que declara haberlo recibido. Esta entrega de el inmueble no tendrá relevancia si existe un mutuo acuerdo de las partes, con previo anticipo de treinta días, a la realización de un nuevo contrato de arrendamiento.” De acuerdo con el contenido de esta cláusula queda claro que las partes pactaron un contrato a tiempo fijo y determinado de seis meses prorrogable únicamente por seis meses mas; es decir con una duración total de un año, estableciéndose claramente que a la terminación del período de prorroga (seis meses) debía la arrendataria entregar el inmueble, estipulándose además que aún cuando esto último ocurriera, las partes podían pactar la celebración de un nuevo contrato si manifestaban su mutuo acuerdo con treinta días de anticipación. De manera que si el contrato se inició el 01-08-04 incluida la única prorroga pactada, venció el 31-07-04 no constando en autos que efectivamente se haya celebrado un nuevo contrato como se estipuló en la cláusula, de manera que vencida la prorroga legal que correspondía en ese caso, que sería de seis meses como lo prevé el artículo 38 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la inquilina continúo con la ocupación pacífica del inmueble y el arrendador recibió los pagos entonces, no hay duda de que la relación continúo pero esta vez a tiempo indeterminado al haberse reconducido el contrato celebrado conforme al artículo 1614 del Código Civil, siendo ésta su naturaleza jurídica. En consecuencia no le estaba dado al arrendador demandar la resolución con fundamento en el artículo 1167 del Código Civil, sino la desocupación sustentada en el artículo 34 de la Ley Especial.
Corresponde entonces establecer si ello obedece a un simple error de fundamentación jurídica el cual es salvable por el juez pues solo bastaría establecer la norma aplicable ya que el juez conoce el derecho y ello lo faculta para acoger la fundamentación jurídica que corresponda sin quedar atado a las normas que le señalen las partes según el principio iura novit curia, o si por el contrario se trata de un error en la formulación de la pretensión, caso en el cual quedaría desechada la demanda puesto que no le es dable al juez cambiar los hechos que la parte expone como fundamento de su pretensión.
En relación a este aspecto el procesalista patrio Arístides Rangel Romberg en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano Tomo II, expresa: “en el régimen del proceso, la afirmación de los hechos o estado de cosas es una carga importantísima, que pesa sobre las partes, porque el ordenamiento jurídico liga las consecuencias jurídicas a la realización de los hechos correspondientes, supuestos en abstracto por la norma, de modo que quien pretende una consecuencia jurídica a su favor, tiene la carga de afirmar o alegar los hechos cuya realización supone la norma” y agrega el tratadista que: “la carga de la afirmación de los hechos es correlativa a la carga de la prueba de los mismos por lo que quien afirma un hecho, tiene la carga de probarlo y no puede probarse un hecho que no haya sido afirmado anteriormente por la parte”.
En otras palabras, es importante e imprescindible que en la función de juzgamiento se determine si lo pretendido por la parte actora tiene la consecuencia jurídica que ella solicita, vale decir que su petición se corresponda con la hipótesis normativa y si tal pretensión fue debidamente demostrada durante el curso del proceso. En este orden de ideas, observa quien juzga, que la pretensión esgrimida por el actor es la de solicitar judicialmente la Resolución del contrato con fundamento en los artículos 11159, 1160,1592 y 1167 del Código Civil, por haberse notificado a la arrendataria la no renovación, y encontrarse ésta en el período de prorroga legal en el que se considera la relación arrendaticia a tiempo determinado según lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su párrafo final. Siendo lo correcto haber ejercido la pretensión de desalojo contenida en el artículo 34 de la espacialísima Ley antes citada, por ser el contrato celebrado a tiempo indeterminado. De suerte que erró la demandante al pretender la resolución del contrato si éste es indeterminado. De manera que no se trata de un problema de simple calificación jurídica sino como bien lo señala el procesalista Aristides Rangel Romberg que los hechos afirmados por el demandante no se adecuan a las consecuencias jurídicas que pretende el demandante. En este sentido es además importante señalar lo expresado en la sentencia de la Sala Constitucional del 7 de marzo de 2007 de la Sala Constitucional Caso Zazpiak Inversiones C.A. con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondon Haaz conociendo en amparo Constitucional en la que se dejó claramente sentada la diferencia y la imposibilidad de declarar con lugar la demanda en casos como estos. Al respecto señaló la Sala lo siguiente: “…Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones Zazpiak C.A. con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique Cruz es a tiempo determinado hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…);y por ser el contrato que vincula a las partes un contrato a tiempo determinado,(…)”, lo que evidencia que, el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio. Por lo cual considera ésta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de resolución o de cumplimiento del contrato de arrendamiento y no de desalojo. Así se decide.”
Por todos los argumentos precedentemente expuestos considera quien decide que, la pretensión deducida debe quedar desechada y así se decide quedando por efecto de esta declaratoria eximida quien dictamina de entrar a conocer los otros aspectos del juicio por cuanto la misma excluye tal posibilidad y así se determina.
En consideración a los argumentos antes expuestos este Tribunal Administrando Justicia En Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y Por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda de Resolución de contrato de arrendamiento interpuesta por el ciudadano LUIS GERARDO OROZCO FLORES, a través de su apoderada judicial abogada María Alejandra Rodriguez Bustillos, contra la ciudadana LEIDA JOSEFINA AVILES ARRECHEDERA, todos suficientemente identificados en la narrativa de este fallo. Se condena a la parte vencida al pago de las costas procesales conforme lo dispone el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y Regístrese.
Dado, Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los diez (10) días del mes de marzo del año dos mil ocho (2008). Años: 197º y 149º.
La Juez,

Dra. Libia La Rosa de Romero
La Secretaria,

Audrey Lorena Pinto
En la misma fecha se publicó, siendo la 1: 45 p.m.
La Sec.,