TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, cinco de Marzo de dos mil ocho
197º y 14pº

ASUNTO: KP02-V-2006-001794

PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: EMIGDIO JAVIER YANEZ ALVAREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 12.026.865.

APODERADA JUDICIAL DE LA DEMANDANTE RECONVENIDA: Marialy Isabel Colmenárez Sequera, inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 90.461.

PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: DIOMIRO ENRIQUE BARBOZA RODRÍGUEZ y MARY JUDY DÍAZ DE BARBOZA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 2.876.688 y 3.651.629, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Francisco Meléndez Santeliz y Jaime Domínguez Sierralta, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 7.705 y 56.291, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente proceso a través de libelo de demanda posteriormente reformada, con ocasión a la pretensión de Cumplimiento de Contrato, interpuesto por el ciudadano Emigdio Javier Yánez Álvarez, ya identificado, a través de su Apoderada Judicial, en el que manifiesta como fundamento de su pretensión que en fecha 29 de Diciembre de 2003, su representado suscribió un Contrato de Opción a Compra, autenticado en esa misma fecha, por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, bajo el N° 56, Tomo 168, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría y posteriormente modificado según documento autenticado en fecha 18 de Marzo de 2004, por ante la misma Notaría Pública, bajo el N° 46, Tomo 41 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, con los ciudadanos Diomiro Enrique Barboza Rodríguez y Mary Judy Díaz de Barboza, por medio del cual, estos le dieron en opción a compra a su poderdante, un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento distinguido con el N° 10-A, situado en el piso décimo (10°) del Conjunto Residencial Portal del Parque, ubicado en la Avenida Los Abogados con la calle 9, en Jurisdicción de la Parroquia Catedral, Municipio Iribarren de la Ciudad de Barquisimeto, Estado Lara. Que dicho bien tiene los siguientes linderos: NORTE: con la fachada norte; SUR: con el apartamento de igual número del piso y la letra B; ESTE: con la fachada este del edificio y OESTE: con el pasillo de circulación y en parte con el ascensor. Que tiene un área aproximada de NOVENTA Y DOS METROS CUADRADOS (92,oo Mts2) y que le corresponde un porcentaje de condominio de DOS ENTEROS CON DIECIOCHO CENTÉSIMAS POR CIENTO (2,18%) y DOS (02) puestos de estacionamiento distinguidos con los Nros. 65 y 74, según Documento Protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara, el 22 de Octubre de 1998, bajo el N° 18, folios 117 al 133, Protocolo Primero, Tomo Cuarto. Continuó exponiendo que en el mencionado contrato se convino el precio de la venta en la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (60.000.000, oo Bs.) pagaderos así: a) TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (30.000.000, oo Bs.) que fueron entregados al momento de suscribir el contrato por concepto de opción a compra y los restantes TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (30.000.000, oo Bs.) al momento de la firma definitiva del documento de compra venta. Que simultáneamente con la firma de la opción a compra le fue dada la posesión del inmueble a su mandante. Que igualmente se estipuló la cláusula penal que establece que si los vendedores optantes incumpliesen con la opción, debían indemnizar a su representado con la suma de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (30.000.000, oo Bs.). Que en la opción a compra se estableció originariamente un plazo de TREINTA (30) días hábiles para celebrar el contrato de compra venta. Pero que luego se aumentó dicho lapso en la modificación, a NOVENTA (90) días hábiles que se deben contar desde la fecha de autenticación de la modificación de la opción, es decir, desde el día 18 de Marzo de 2004, venciendo el plazo estipulado el día 30 de Julio de 2004. Que posterior a ello y en la prosecución de la negociación, su poderdante pagó el día 16 de Junio de 2004 la suma de SEISCIENTOS DIECISIETE MIL QUINIENTOS SETENTA Y SEIS BOLÍVARES (617.576, oo Bs.) por concepto de los derechos de registro del documento en la cuenta bancaria que para dicho fin tiene establecido el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara en Central Banco Universal, así como la cantidad de CIENTO VEINTICINCO MIL QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (125.550, oo Bs.) correspondientes al Colegio de Abogados del Estado Lara y los honorarios profesionales de la Abogada redactora, por lo que fue debidamente presentado ante dicho Registro Inmobiliario para la firma del documento de venta. Que llegado ese día, los vendedores no asistieron a la firma y alegaron después que no habían pagado la hipoteca de primer grado que pesaba sobre el inmueble a favor del Banco Provincial y que debido a ello, esa institución bancaria, se negaba a suscribir la liberación de hipoteca que encabeza el documento de venta. Que luego del incumplimiento de los vendedores se comenzaron a configurar varias reuniones entre las partes, tendentes a obtener una solución extrajudicial y que en pro de ello, su mandante accedió, como abono a parte del precio, a entregarles a los vendedores una cantidad de dinero igual a la suma que adeudaban en ese momento al Banco Provincial, y que no pagaron, que ascendía a la suma de DOCE MILLONES OCHOCIENTOS NUEVE MIL SETESIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y DOS CÉNTIMOS (12.809.788, 52 Bs.), lo cual realizó el día 21 de Marzo de 2005 a través de un cheque de gerencia librado contra su cuenta corriente N° 01160119702119021351 que tiene establecida en el Banco Occidental de Descuento y que como beneficiario de dicho cheque se estampó el nombre de Banco Provincial, pero que ni aún así suscribieron el documento de venta definitiva del bien raíz que le opcionaron. Que es el caso que hasta la fecha, los vendedores se han negado a cumplir con su obligación de venderle a su representado el inmueble, pese a las gestiones realizadas por lo que acude a demandar a los ciudadanos Diomiro Enrique Barboza Rodríguez y Mary Judy Díaz de Barboza, por Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra para que convengan o en su defecto sean condenados a 1) Celebrar por ante el Registro Inmobiliario respectivo, a favor de su mandante el contrato de venta definitiva del inmueble opcionado, libre de todo gravamen, así como a pagar los impuestos municipales requeridos para ello, 2) Al pago de la suma de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (30.000.000, oo Bs.) por concepto de Cláusula Penal en virtud del incumplimiento inexcusable de los vendedores y 3) Las costas y costos procesales. Solicitó decreto de Medida Preventiva de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el bien inmueble objeto de la pretensión. Continuó exponiendo que en cuanto al dinero restante correspondiente al precio total del inmueble que su representado debe pagar a los demandados al momento de suscribirse la venta definitiva, le serán entregados al Tribunal en el momento de la Sentencia Definitiva Firme a favor de su poderdante o del convenimiento de los demandados o cuando a bien tenga así solicitarlo el Tribunal, por cuanto dicha suma está a su plena disposición, debido a que su mandante manifiesta su deseo de cumplir con lo pactado. Estimó la demanda en la cantidad de CIENTO CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (105.000, oo Bs.), lo que equivale a TRES MIL CIENTO VEINTICINCO UNIADES TRIBUTARIAS (3.125 U.T.) calculadas en su valor para la fecha en TREINTA Y TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (33.600, oo Bs.) y fundamentó su pretensión en el artículo 1.167 del Código Civil.
En fecha 31 de Mayo 2006, se admitió la reforma de la demanda.
En fecha 12 de Junio de 2006, se decretó Medida de Prohibición De Enajenar y Gravar sobre el inmueble constituido por: un apartamento distinguido con el N° 10-A, situado en piso Décimo (10°) del Conjunto Residencial Portal del Parque, ubicado en la Avenida Los Abogados con calle 9, Jurisdicción de la Parroquia Catedral del Municipio Iribarren del Estado Lara, alinderado de la siguiente manera: NORTE: Con la fachada norte; SUR: Con el apartamento de igual número del piso y la letra B; ESTE: Con la fachada este del edificio; y OESTE: Con el pasillo de circulación y en parte con el ascensor, según consta de documento protocolizado en la oficina subalterna del primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara, el 22 de Octubre de 1998, bajo el N° 18, folios 117 al 133, Protocolo Primero, Tomo Cuarto.
En fechas 27 de Marzo de 2007, la Representación Judicial de la Parte Demandada se dio por notificada del presente Juicio.
En fecha 29 de Marzo de 2007, el Apoderado Judicial de la parte demandada, mediante escrito, opuso la Cuestión Previa establecida en el ordinal 6° y numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 12 de Abril de 2007, la representación judicial de la parte actora, contradijo la Cuestión Previa opuesta.
En fecha 16 de Mayo de 2007, se dictó sentencia interlocutoria que declaró sin lugar las cuestiones previas opuestas por la representación judicial de la demandada.
En fecha 21 de Mayo de 2007, la Representación Judicial de la parte demandada Apeló de la Sentencia Interlocutoria dictada.
En fecha 23 de Mayo de 2007, se oyó la apelación en un solo efecto, únicamente con respecto a la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la del ordinal 6 del artículo 346 eiusdem, está excluido del régimen recursivo
En fecha 01 de Junio de 2007, la Representación Judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos: negaron, rechazaron y contradijeron en todas y cada una de sus partes, la demanda interpuesta, exponiendo que si bien es cierto que en fecha 29 de Diciembre de 2003, sus representados suscribieron un contrato de opción a compra venta y que posteriormente fue celebrado otro contrato en el que sus representados dieron en opción a compra al ciudadano Emigdio Javier Yánez Álvarez un inmueble de su propiedad, ya identificado, las afirmaciones del libelo de la demanda no se corresponden con la verdad de los hechos por cuanto en el mencionado contrato se convino el precio de la venta en la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (60.000.000, oo Bs.), los cuales serían pagaderos así: TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (30.000.000, oo Bs.) que sus representados recibieron al momento de suscribir el contrato y los restantes TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (30.000.000, oo Bs.), situación que no ocurrió. Que lo cierto es que sus representados manifestaron al optante desde el inicio de la negociación, que el inmueble objeto de contrato tenía una hipoteca de primer grado a favor del Banco Provincial y que en virtud de una decisión de Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 24 de Enero de 2002 ya una normativa emanada de la Superintendencia de Banco y Otras Instituciones Financieras, de fecha 30 de Abril de 2002, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 37.433, se reconocería la devolución de los intereses injustamente recalculados por las instituciones financieras, ya que el crédito que tenían sus representados con la mencionada entidad bancaria eran los comúnmente llamados créditos indexados. Que en aquella oportunidad se hizo del conocimiento público por otra parte, que aquellos clientes beneficiarios de créditos indexados y créditos con cuota balón, podrían dirigirse a los bancos y Entidades de Ahorro y Préstamo, con el objeto de la reestructuración de sus créditos, obtenidos bajo esta modalidad, y que por tal motivo sus representados, pensando en la buena fe del futuro comprador u optante, decidieron de mutuo y común acuerdo con el mismo, darle en posesión el inmueble objeto de la futura venta. Que es importante advertir que de todos los hechos narrados tuvieron conocimiento no solo el optante o futuro comprador, sino también los Abogados de las partes, quienes permanentemente discutieron la posibilidad de un arreglo, ya que a solicitud de sus representados y en virtud de la entrega en posesión del inmueble, se le exigió el pago total del inmueble, en lo cual no convino dicho optante. Que sus representados pidieron en múltiples oportunidades la reconsideración de los montos iniciales pactados, para el pago de una suma superior, por varias razones, porque la opción fue pautada para ser pagada a los 90 días de la última opción y ya había transcurrido suficiente tiempo sin que se perfeccionara la venta y el optante no había dado cumplimiento al pago final y porque el optante se encontraba en posesión desde el inmueble desde la firma de la segunda opción y nada percibían sus representados por concepto de alquiler u otra figura jurídica, a pesar de habérselo propuesto también en innumerables oportunidades y que el mismo optante se negó a considerar. Que se habla de una posible desvalorización de la moneda que apuntaría negativamente con cifras incluso históricas y que no parecía justo y equitativo que sus representados recibieran la misma cantidad y no tuvieran finalmente algún tipo de compensación al respecto. Que incluso le fue propuesto también al optante la posibilidad de que le fuese reconocido a sus mandantes los intereses del monto adeudado y que también se negó el optante. Que el optante en ningún momento cumplió con su obligación de pago, no haciendo nisiquiera una oferta real de pago ante un Tribunal para que se abriera una cuenta que generara intereses, para compensarlo por los daños y perjuicios causados por el retardo en el otorgamiento del documento de compra-venta. Que es cierto que en la opción a compra se estableció originariamente un plazo de TREINTA (30) días hábiles para celebrar el contrato de compra-venta, que luego por acuerdo voluntario de las partes, se aumentó dicho lapso a NOVENTA (90) días hábiles adicionales, que se contaban desde la fecha de autenticación de la segunda opción, desde el 18 de Marzo de 2004 y que en ningún momento les fue comunicado a sus representados por el optante su intención de cumplir con la obligación de pagar, razón por la cual fue desconocido por sus representados que el optante tal como lo establece en libelo de la demanda, pagase el día 16 de Junio de 2004, la suma de SEISCIENTOS DIECISIETE MIL QUINIENTOS SETENTA Y SEIS BOLÍVARES (617.576, oo Bs.) por concepto de los derechos de registro del documento, así como la cantidad de CIENTO VEINTICINCO MIL QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (125.550, oo Bs.) correspondientes al Colegio de Abogados, por honorarios profesionales de Abogado. Que es totalmente falso y supone mala fe que se diga en el libelo que llegado ese día los vendedores no asistieron a la firma y que alegaron después como excusa, que no habían pagado la hipoteca de primer grado que pesaba sobre el inmueble a favor del Banco Provincial y que debido a ello esa Institución Bancaria se negaba a suscribir la liberación de la hipoteca que encabeza el documento de venta. Que el optante siempre tuvo conocimiento que sus representantes no tenían el dinero completo para liberar la hipoteca y que ésta obligación sería honrada con el mismo dinero de la venta del inmueble. Que no tenía razón de ser, que por ahorrarse un apequeña cantidad de dinero por efectos de una devolución de unos intereses motivo de un crédito inmobiliario, sus representados perderían o pondrían en riesgo una negociación superior. Que la lógica no aceptaría, que posteriormente, en fecha 21 de Marzo de 2005, 8 meses después de vencida la opción, el actor voluntariamente abonase al monto adeudado, la suma que adeudaban sus representados al Banco Provincial, por concepto de su obligación hipotecaria, la cantidad de DOCE MILLONES OCHOCIENTOS NUEVE MIL SETECIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y DOS CÉNTIMOS (12.809.788,52 Bs.). Que tampoco es cierto que sus representados se hayan negado a cumplir con su obligación de vender el inmueble ya que fueron múltiples e innumerables las gestiones tendientes a buscar una solución al problema planteado que fue originado principalmente por el incumplimiento por parte del actor y que absolutamente todas las posibilidades propuestas por sus representados fueron rechazadas, lo que evitó lograr un convenimiento. Finalmente continuaron exponiendo que el supuesto incumplimiento de la obligación por sus mandantes en todo caso sería originado por el incumplimiento por parte del actor, de una obligación anterior contraída en el contrato de opción a compra venta y que encuentra su base en la excepción non Adimpleti contractus y que es indispensable que una de las partes pida el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato, para que la otra parte pueda oponer la excepción de contrato no cumplido, la cual formalmente opusieron al actor. Seguidamente reconvinieron al ciudadano Emigdio Javier Yánez Álvarez, en la Resolución del Contrato de Opción a Compra-Venta, exponiendo que en fecha 29 de Diciembre de 2003, sus representados dieron en opción a compra al ciudadano Emigdio Javier Yánez Álvarez, el inmueble de su propiedad objeto del presente Juicio. Que en el mencionado contrato se convino el precio de la venta en la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (60.000.000, oo Bs.), pagaderos TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (30.000.000, oo Bs.) que sus representados suscribieron al momento de suscribir el contrato y los restantes TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (30.000.000, oo Bs.) que serían pagaderos al momento de la firma definitiva del documento de compra venta y que ésta situación nunca ocurrió. Que lo cierto es que a pesar de que sus representados decidieron de mutuo y común acuerdo darle en posesión el inmueble objeto de la futura venta adoptante, el mismo no dio cumplimiento al pago final y que tampoco quiso desocupar el inmueble que se encontraba en su posesión, ni reconocer pago alguno por concepto de alquiler u otra figura jurídica por el usufructo derivado del respectivo inmueble. Que el optante nisiquiera hizo una oferta real de pago ante un Tribunal, que pudiese generar alguna compensación con la apertura de una cuenta que generara intereses. Que en la opción a compra se estableció originariamente un plazo de TREINTA (30) días hábiles para celebrar el contrato de compra-venta y que luego por acuerdo voluntario de las partes, se aumentó dicho lapso a NOVENTA (90) días hábiles adicionales, que se contaban desde la fecha de autenticación de la segunda opción, desde el día 18 de Marzo de 2004. Que vencido el lapso estipulado el día 30 de Julio de 2004 y que en ningún momento sus representados tuvieron conocimiento de la intención del optante de cumplir con su obligación de pago. Que en fecha 21 de Marzo de 2005, 8 meses después de vencida la opción, el optante abonó la suma de DOCE MILLONES OCHOCIENTOS NUEVE MIL SETECIENTOS NOCHENTA Y OCHO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y DOS CENTIMOS (12.809.788,52 Bs.), los cuales fueron depositados en el Banco Provincial, en virtud de una obligación hipotecaria que tenían sus representados, obligación que el optante tuvo conocimiento desde el inicio de la negociación. Que el hecho de que sus representados tuviesen una obligación hipotecaria pendiente, nunca le dio el derecho al optante de incumplir la obligación de pago asumida ante la opción de compra-venta y que de hecho es práctica común en los Registro de todas las jurisdicciones de Venezuela realizar simultanea el mismo día ambas operaciones, es decir, el pago de cualquier crédito u obligación pendiente del vendedor y la transferencia de la propiedad del bien inmueble propiedad del vendedor. Que sus representados nunca se negaron a cumplir con su obligación de transferir plenamente el inmueble, pero que tal situación nunca ocurrió ya que el optante no dio cumplimiento a su obligación de pago. Que por todo lo expuesto es por lo que reconvienen al ciudadano Emigdio Javier Yánez Álvarez para que convenga o en su defecto sea condenado en: 1) Devolver en el mismo estado en que le fue entregado en posesión, el inmueble dado en opción, libre de personas, animales y cosas y 2) Las costas y costos del proceso. Solicitaron que la suma de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (30.000.000, oo Bs.) dada por el optante, quede en mano de sus representados, tal como fue previsto en el referido contrato, en su Cláusula Penal, en virtud del incumplimiento por parte del mismo al pago de la obligación contraída como compensación por los daño y perjuicios ocasionados. Fundamentaron su pretensión en los artículos 1.264, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil y estimaron la Reconvención en la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (30.000.000, oo Bs.).
En fecha 04 de Junio de 2007, se admitió la Reconvención propuesta.
En fecha 11 de Junio de 2007, la Representación Judicial del ciudadano Emigdio Javier Yánez, mediante escrito, dio contestación a la reconvención propuesta exponiendo que la parte demandada procedió a reconvenir a su representado por resolución de contrato de opción a compra-venta, siendo éste el contrato de extensión del término de la opción a compra-venta y no el contrato que da origen a la relación entre las partes en el presente Juicio, debido a que el contrato por el cual nace la relación es el contrato de opción a compra venta autenticado, concluyéndose que la única resolución que solicitan los reconvincentes, es de la prórroga del plazo para el cumplimiento de la opción de compra-venta y no de la opción de compra-venta. Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho en todas y cada una de sus partes la reconvención propuesta. Negó, rechazó y contradijo, la afirmación de la accionada de que el documento de extensión del término de la opción de compra-venta suscrito entre las partes del presente Juicio en fecha 18 de Marzo de 2004, autenticado por ante la Notaría Pública de Barquisimeto, anotado bajo el N° 46, Tomo 41 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, esté referido a otro contrato, por cuanto de una simple lectura del documento mencionado se evidencia la cita que realizan del contrato de opción a compra autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto de fecha 29 de Diciembre de 2003, anotado bajo el N° 56, Tomo 168 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, en donde se señala haber recibido en el acto de la firma del mismo, la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (30.000.000, oo Bs.), por lo que el contrato que da origen a la relación entre las partes, es el de fecha 29 de Diciembre de 2003 y que el de fecha 18 de Marzo de 2004, sólo es la extensión del término para el cumplimiento de la obligaciones adquiridas por cada una de las partes y no un nuevo contrato como pretende hacer ver la accionada reconviniente. Negó, rechazó y contradijo el alegato realizado por la parte reconviniente en cuanto a que su representado no haya querido dar cumplimiento a las obligaciones que contrajo en el contrato de opción de compra-venta, por cuanto se evidencia de los instrumentos fundamentales de la pretensión, traídos a los autos, que en ambos documentos, en la cláusula referida al precio en su parte segunda, que su representado se obligó al pago de la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (30.00.000, oo Bs.) restantes para pagarlos al momento de la firma definitiva del documento de compra-venta y que ésta situación no ha ocurrido, debido a que los vendedores no asistieron a la firma del documento definitivo de venta presentado por ante el Registro Inmobiliario correspondiente dentro de plazo estipulado para la firma. Que no era necesaria notificación alguna para la firma del documento de venta. Que llama la atención el hecho de que la reconviniente pretende excusar el incumplimiento de sus representados para la firma del documento de venta definitivo en un supuesto desconocimiento. Que no pueden pretenden excusarse, si para la fecha en que correspondía la firma de la venta definitiva, pesaba sobre el inmueble objeto del presente Juicio un gravamen que desconocía su representado y que la contratante no intentó tramitar la liberación del mismo. Que es tan evidente la intención del incumplimiento por parte de la reconviniente, que acepta que aun pasados OCHO (8) meses luego de la presentación para la firma de la venta, es cuando le manifestaron a su mandante que poseía una deuda de la hipoteca con el Banco Provincial y que su representado a los fines de que le cumpliera con la venta, abonó como parte del precio, la cantidad de DOCE MILLONES OCHOCIENTOS NUEVE MIL SETECIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLÍVARES (12.809.788, 52 Bs.), suma igual a la que le adeudaban al Banco Provincial y que fue recibida por el codemandado Diomiro Barboza y depositado por la codemandada Mary Judy Díaz de Barboza y que aun así no cumplieron con su obligación de transmitirle la propiedad y que entonces su mandante, pese al incumplimiento de los reconvinientes, pagó parte del precio que un no debía pagar con la única intención de facilitar la venta por lo que mal pueden pretender imputarle un incumplimiento de sus obligaciones contractuales cuando cumplió con una aún no vencida. Que para los demandados reconvinientes era imposible cumplir con la transmisión de la propiedad por el hecho de que reconocen que aun vencido el lapso de la opción y el de la extensión, no habían realizado la liberación del gravamen que pesa sobre el inmueble. Que aún para la fecha sobre el inmueble pesa la misma hipoteca que fue constituida. Que ésta hipoteca, si bien no impide una venta del bien gravado, obliga que la misma conlleve la subrogación del comprador en ese pasivo, situación que no se pactó en el contrato y que conlleva el incumplimiento de su obligación, porque su poderdante no convino dicha subrogación con lo cual le impedía a los reconvinientes cumplir. Que su representante se encuentra como poseedor pacífico del inmueble desde el día en que fue suscrito el contrato de opción de compra-venta y que mal podrían los reconvinientes señalar que su representado debe desocupar el inmueble o reconocer pago alguno de alquiler cuando se encuentran ante una promesa bilateral de venta y sobre el cual se acordó su desocupación de manera consensuada a partir de dicha fecha, aunado al hecho de que no existe razón alguna, por al cual deba su mandante desocupar el mismo, o pagar algún alquiler o confundir su posición de poseedor con cualquier otra figura y que el reconviniente señala que debe remunerársele por el usufructo, cuando el mismo debe ser pactado por las partes y no entendido por ellas. Que la cuantía de la demanda jamás fue rechazada por la parte demandada, por lo que fue aceptada en la cantidad de CIENTO CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (105.000.000, oo Bs.) lo que equivalía a la fecha de instauración de la demanda a TRES MIL CIENTO VEINTICINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (3.125 U.T.) calculada para la fecha en la cantidad de TREINTA Y TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (33.600, oo Bs.).
En fecha 07 de Junio de 2007, el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, declaró Sin Lugar tanto la Apelación como el Recurso de Hecho formulado por los ciudadanos Diomiro Enrique Barboza Rodríguez y Mary Judy Díaz de Barboza, en contra de la decisión de fecha 16/05/07 emanada de éste Juzgado y Sin Lugar la proposición de las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil formulada por los ciudadanos Diomiro Enrique Barboza Rodríguez y Mary Judy Díaz de Barboza contra el ciudadano Emigdio Javier Yánez Álvarez.
En fecha 03 de Julio de 2007, la Representación Judicial de la parte demandada reconviniente, presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 06 de Julio de 2007, la Representación Judicial de la parte demandante reconvenida, presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 18 de Julio de 2007, fueron admitidas las pruebas promovidas por las partes. Se ordenó oficiar al Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara; al Banco Occidental de Descuento; al Banco Provincial; a la Junta de Condominio del Conjunto Residencial Portal del Parque; a la empresa de telecomunicaciones Movistar; a fin de que informaren a este Tribunal sobre los particulares solicitados por ambas partes en sus respectivos escritos de promoción. Se fijó a las 11:30 a.m. del tercer día de despacho siguiente a la fecha, a fin de que la ciudadana Grecia Rivero de Belandria, compareciera por ante este Tribunal y ratificara mediante la prueba testimonial el documento promovido por la parte actora marcado con la letra “C”.
En fecha 19 de Septiembre de 2007, se agregó a los autos oficio proveniente del Banco Occidental de Descuento, suministrando información relacionada del cliente Emigdio Yánez anexando documentos con la información respectiva.
En fecha 26 de Septiembre de 2007, compareció la ciudadana Grecia Rivero de Belandria a los fines de ser escuchada su declaración.
En fecha 08 de Octubre de 2007, se agregó a los autos, oficio recibido del Conjunto Residencial Portal del Parque respondiendo que se hace constar que el Señor Emigdio Yánez, paga la cuota correspondiente al condominio del apartamento 10-A, ubicado en el piso 10 del Conjunto Residencial Portal del Parque, desde Febrero del año 2004.
En fecha 19 de Octubre de 2007, se agregó a los autos oficio proveniente del Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara. En fecha 30 de Octubre de 2007, ambas partes presentaron escritos de informes.
En fecha 13 de Febrero de 2008, se agregó a los autos oficio proveniente de Telefónica Movistar.
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia definitiva, este Tribunal observa:
CAPITULO I
Conforme establecen los artículos 1133 y 1159 del Código Civil:
Artículo 1.133:
El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
Artículo 1.159:
Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Por tanto, al tratarse de una convención que se hace ley entre las partes, la propia ley sustantiva civil general señala como efecto de los contratos:
Artículo 1.160:
Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
Artículo 1.264:
Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.
Merced a tales disposiciones, conviene dilucidar a cargo de cuál de las partes debe acreditarse el cumplimiento o incumplimiento de los términos contractuales originalmente pactados, para luego estimar la pertinencia en derecho de las alegaciones fácticas planteadas por la demandante.
La pretensión de la actora tiene por objeto lograr el cumplimiento del contrato de opción a compra. Sin embargo, por efecto de los argumentos efectuados por la demandada en la oportunidad de presentar su contestación, es un hecho convenido que efectivamente se celebró el contrato de opción a compra con las condiciones de pago estipuladas.
Por su parte, la parte actora produjo, original del contrato autenticado, al cual se le otorga todo el valor probatorio, donde este Juzgador observa, todo lo alegado por el accionante en su libelo de demanda, desprendiéndose del mismo la obligación de la parte demandada de firmar el documento definitivo de compra venta, una vez recibida la cantidad pactada como precio de la misma, así como también asumió la responsabilidad civil y contractual derivada de dicho documento.
En ese sentido, el artículo 1.167 del Código Civil prevé lo siguiente:
En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
A la letra de la norma antes transcrita, se tiene que la pretensión de resolución o cumplimiento de contrato tiene su fundamento legal en una misma norma, pero cuyos efectos jurídicos y condiciones de procedibilidad discrepan una de la otra; pero es el incumplimiento de una obligación contractual el supuesto fáctico que da nacimiento a ambas acciones.
Así pues, la pretensión de cumplimiento persigue como fin que la parte que dejó de observar su obligación, cumpla con la misma, bien sea conviniendo en hacerlo o que así lo ordene el Tribunal correspondiente.
Explanado lo anterior, este Sentenciador observa que la parte actora arguye que la demandada hasta la fecha no le ha suscrito el instrumento por medio del cual le hace la transferencia de propiedad del inmueble objeto de la venta.
Por ello, la parte actora al demandar el cumplimiento de la obligación de suscripción del documento definitivo de compra-venta, demostró la existencia de la obligación al traer a los autos el contrato que los vincula.
Se observan que fueron traídos a los autos, recibos de pago de condominio que acompañó a su escrito de prueba, que pese a haber sido extendidos en forma privada, no fueron impugnados en modo alguno, por lo que no deben tenérseles como reconocidos a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, al ser un documento privado emanado de un tercero que no es parte en el Juicio, debiendo haber sido ratificado por el tercero a través de la prueba testimonial, sin embargo según oficio proveniente del la Junta de Condominio del inmueble en referencia, es evidente a través de ésta prueba de informes que éste efectuó dichos pagos, medio probatorio éste que es valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 433 de la Ley Adjetiva Civil.
De igual forma la representación judicial de la parte demandada, trajo a los autos, acompañado a su escrito de promoción probatoria, talón de cheque de gerencia, librado contra su cuenta corriente N° 01160119702119021351 que tiene establecida en el Banco Occidental de Descuento y que como beneficiario de dicho cheque se estampó el nombre de Banco Provincial, por la cantidad de DOCE MILLONES OCHOCIENTOS NUEVE MIL SETESIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y DOS CÉNTIMOS (12.809.788, 52 Bs.), lo cual realizó el día 21 de Marzo de 2005, que debe considerarse como principio de prueba por escrito que adminiculada a la prueba de informe requerida, cuyas resultas provenientes del Banco Occidental de Descuento, dan cuenta que el ciudadano Emigdio Javier Yánez Álvarez emitió el Cheque de Gerencia en referencia, lo que en criterio de éste Juzgador demuestra que los demandados reconvinientes efectuaron el pago de la acreencia hipotecaria a la parte demandada, evidenciando de esta manera que dicha erogación a todo evento debe imputarse al precio fijado.
Igualmente se recibió oficio proveniente del Registro Subalterno, informando que el 16/06/04 fue cancelada la suma de SEISCIENTOS DIECISIETE MIL QUINIENTOS SETENTA Y SEIS BOLÍVARES (617.576, oo Bs.) por concepto de derechos de registro correspondiente a un documento de cancelación total de hipoteca y venta de inmueble y que no se efectuó ningún acto traslativo de propiedad sobre el bien inmueble referido en el oficio.
De acuerdo a la prueba de informes promovida en el proceso, se recibió oficio proveniente de la Sociedad de Comercio Telefónica Movistar emitiendo datos solicitados en su data e informando que los números telefónicos (14) 508-9819 y (14) 526-5687, pertenecen a los ciudadanos Emigdio Yánez y Mary Díaz de Barboza, respectivamente y que debido al lapso transcurrido de los reportes de llamadas solicitado, su data no les permite procesar la solicitud ya que solo tienen registro de un año a la fecha actual sin embargo considera este Sentenciador que debe ser desechado dicho medio de prueba por no aportar ningún elemento de convicción al proceso, toda vez que se contrae a hechos que no forman parte del thema decidendum.
Continuando con lo alegado y probado en autos, el tribunal, dejó constancia que puso a la vista y de manifiesto a la ciudadana Grecia Rivero la documental marcada “C” según el escrito de promoción de prueba de la parte actora, a los fines de su ratificación del recibo de pago de fecha 13 de agosto de 2004. La Representación Judicial de la Parte Demandada Reconviniente, hizo oposición a la evacuación de dicha testimonial, la cual no puede prosperar por cuanto el testigo no fue tachado de falso por dicha parte, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 499 del Código de Procedimiento Civil. Por lo tanto al analizar esa testifical, se observa que la apoderada de la parte actora procedió a interrogar a la testigo de la siguiente manera:
“al particular primero: Diga la testigo, si reconoce como suyo, el contenido y la rubrica del recibo, que consta en autos, marcado “C” de fecha 13 de agosto de 2004; correspondiente por honorarios profesionales, por la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000) recibidos del ciudadano Emigdio Javier Yánez; contestó: “Si, reconozco como mío el contenido de este recibo, mía la rubrica y reconozco que recibí de Emigdio Javier Yánez la cantidad de 200.000 Bs. por honorarios profesionales por la redacción de documentos de compra venta sobre apartamento ubicado en la Avenida Morán con Avenida los Abogados”; al particular segundo: Diga la testigo, si es cierto, que mantuvo conversaciones, con los co-demandados, en cuanto a la firma del documento de liberación de hipoteca, que pesaba sobre el inmueble objeto del presente litigio y de su venta definitiva al ciudadano Emigdio Javier Yánez, contestó: “Si, tuve conversaciones en reiteradas oportunidades con la señora Mary y el señor Diomiro, de hecho me llevaron a mi casa los Rif de cada uno, las fotocopia de la cédula, lo que yo necesitaba, para efecto de la presentación del documento en el registro para posteriormente su firma, ya que la oficina de registro requiere todos estos recaudos, para antes del otorgamiento del documento de venta definitiva”, y al particular tercero: Diga la testigo, si es cierto, que le fue informado por ella a los co-demandados, que tenían que comparecer, por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, para la firma del documento, que fue presentado, es decir, de liberación de hipoteca y de venta definitiva del inmueble, objeto del presente juicio: contestó: “Si, es cierto que personalmente una vez, que efectúe los pagos de derechos de registro y aranceles judiciales y haber efectuado la presentación del documento en la oficina del Registro Inmobiliario y obtuve la fecha de la firma, fotocopie el recibo original y ese mismo día entregue fotocopia del recibo donde consta la fecha de la firma, le di una fotocopia al señor Diomiro Barboza en el Centro Comercial Barquicenter en su local, entregue uno al Gerente del Banco Provincial Luis Giménez de la agencia que esta en el Centro Comercial Barquicenter, la señora Mary pasó por mi casa y retiró la copia que le pertenecía a ella y a Javier Yánez le hice llegar una a su lugar de trabajo, quedándome yo con el original”
Se valora la declaración testifical de la ciudadana Grecia Rivero, de conformidad con el artículo 508, del código de Procedimiento Civil por concordar su deposición con los demás elementos analizados en el sentido de ser concordante con las aseveraciones y demás elementos probatorios traídos a lo autos.
Ahora bien, siendo el contrato ley entre las partes, el cual los obliga a cumplir lo expresado en ello y a las consecuencias que de él se deriven, según lo disponen los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil; es por lo que este Juzgador observa que la obligación reclamada emana de un documento auténtico, cuyo valor probatorio debe surtir plenos efectos en la presente, habida cuenta que la existencia de tal convención resulta de un hecho convenido entre las partes.
En consecuencia, debe concluirse que la actora satisfizo las obligaciones que estaban de su cargo dentro del plazo establecido en el instrumento de opción de compra venta previamente aludido y al traer a los autos los medios de prueba necesarios, demostró dicho cumplimiento de sus obligaciones contractuales. ASI SE ESTABLECE.

CAPITULO II
La parte demandada pretende enervar la pretensión incoada en su contra, alegando que la transferencia de propiedad del inmueble, no se realizó por hecho imputable a la otra parte, además de señalar que tal operación estaba supeditada a la reconsideración de los términos originalmente pactados en el contrato de opción a compra suscrito entre ellas, pero no trajo a los autos elementos probatorios que demostraran que la parte actora no dio cumplimiento a su obligación del pago asumida en el contrato en referencia, pues de conformidad con las normas que regulan la distribución de la carga de la prueba, vale decir, los artículos 506 del Código de Procedimiento civil y 1.354 del Código Civil Venezolano, quedaba de cuenta de la demandada aportar los elementos necesarios para validar sus afirmaciones.
Seguidamente la parte demandada reconvino a la parte actora, en la Resolución del contrato de opción a compra venta en referencia, exponiendo su representación judicial, que los demandados nunca se negaron a cumplir con su obligación de transferir plenamente el inmueble, pero que tal situación nunca ocurrió ya que el optante no dio cumplimiento a su obligación de pago. Sin embargo llama la atención de éste Juzgador, el hecho de que los accionados no hubieren reclamado judicialmente la resolución del contrato, sino una vez que ya habían sido demandados, antes bien, consintieron en la modificación o extensión del término originalmente pactado según se evidencia del instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto en fecha 18 de Marzo de 2004, bajo el N° 46, Tomo 41, lo que colide con la afirmación hecha en el curso del proceso respecto a que los vendedores deseaban una “reconsideración” del precio originalmente establecido.
Luego la representación judicial de la parte actora reconvenida, en la oportunidad de dar contestación a la reconvención, negó, rechazó y contradijo el alegato realizado por la parte reconviniente en cuanto a que su representado no haya querido dar cumplimiento a las obligaciones que contrajo en el documento de opción de compra-venta.
La parte demandada reconviniente acompañó a su escrito de promoción de pruebas, copias fotostáticas de artículos de prensa, publicados en el Diario Quinto Día, de fecha 30 de Agosto de 2006, a los fines de demostrar que a raíz de la decisión del Tribunal Supremo de Justicia y de la Normativa emanada de la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras, se reconocería la devolución de los intereses injustamente calculados por las instituciones financieras, ya que el crédito que tenían con la mencionada entidad bancaria eran los llamados créditos indexados, pero si bien es cierto que este medio de prueba es un hecho notorio comunicacional, la solicitud de una indexación por parte de los demandados reconvinientes, ha debido realizarse de mutuo acuerdo con la otra parte y establecerse en el contrato de opción a compra objeto del presente Juicio, el cual es Ley entre las partes.
Es el caso que tal como se demostró con los elementos de pruebas traídos al proceso a través de los documentos autenticados y acompañados como instrumentos fundamentales de la demanda, a los cuales se les otorgó todo su valor probatorio, así como se valoraron las pruebas de informes requeridas y la testifical evacuada y tal como se dispuso a lo largo del fallo, ésta situación no ha ocurrido, debido a que los vendedores no asistieron a la firma del documento definitivo de venta presentado por ante el Registro Inmobiliario correspondiente dentro de plazo estipulado para la firma. Razón por la cual debe ser desechada la reconvención propuesta. ASI SE ESTABLECE.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara CON LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato, intentada por el ciudadano EMIGDIO JAVIER YANEZ ALVAREZ, contra los ciudadanos DIOMIRO ENRIQUE BARBOZA RODRÍGUEZ y MARY JUDY DÍAZ DE BARBOZA, todos previamente identificados y SIN LUGAR, la Reconvención propuesta por los últimos nombrados en contra del primero de los nombrados.
En consecuencia, dentro de los diez (10) días de despacho siguientes contados a partir de que quede definitivamente firme la presente decisión, deberá la demandada perdidosa proceder a otorgar el instrumento definitivo de venta sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 10-A, situado en el piso décimo (10°) del Conjunto Residencial Portal del Parque, ubicado en la Avenida Los Abogados con la calle 9, en Jurisdicción de la Parroquia Catedral, Municipio Iribarren de la Ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, cuyos linderos son: NORTE: con la fachada norte; SUR: con el apartamento de igual número del piso y la letra B; ESTE: con la fachada este del edificio y OESTE: con el pasillo de circulación y en parte con el ascensor. Que tiene un área aproximada de NOVENTA Y DOS METROS CUADRADOS (92,oo Mts2) y que le corresponde un porcentaje de condominio de DOS ENTEROS CON DIECIOCHO CENTÉSIMAS POR CIENTO (2,18%) y DOS (02) puestos de estacionamiento distinguidos con los Nros. 65 y 74, y sus linderos particulares son los siguientes: Puesto N° 65: NORTE: con puesto de estacionamiento N° 74; SUR: con área de circulación; ESTE: con pared del lindero este del conjunto y OESTE: con puesto de estacionamiento N° 64 y Puesto N° 74: NORTE: con espacio vacío; SUR: con puesto de estacionamiento N° 65; ESTE: con pared del lindero este del conjunto y OESTE: con puesto de estacionamiento N° 73, según Documento Protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara, el 22 de Octubre de 1998, bajo el N° 18, folios 117 al 133, Protocolo Primero, Tomo Cuarto; advirtiéndosele además que dentro del período referido deberá la actora gananciosa consignar en autos el saldo deudor de su obligación, esto es, la cantidad DIECISIETE MILLONES CIENTO NOVENTA MIL DOSCIENTOS ONCE BOLÍVARES CON CUARENTA Y OCHO CÉNTIMOS (17.190.211,48 Bs.), equivalentes a DIECISIETE MIL CIENTO NOVENTA BOLÍVARES FUERTES CON VEINTIUN CÉNTIMOS (17.190,21 Bs.F.) cifra esta resultante de los DOCE MILLONES OCHOCIENTOS NUEVE MIL SETECIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y DOS CÉNTIMOS (12.809.788, 52 Bs.), pagados al Banco Provincial, por concepto de liberación de gravamen hipotecario, según cheque de gerencia, librado contra su cuenta corriente N° 01160119702119021351, sustraídos a los TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (30.000.000, oo Bs.) que debían ser cancelados al momento de la firma definitiva del contrato de compra-venta; una vez hecho lo cual, sin que la demandada perdidosa hubiere observado la conducta descrita, el presente fallo servirá de título suficiente de propiedad del inmueble aludido, según la prescripción contenida en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
Se condena en costas a la Parte Demandada Reconviniente por haber resultado totalmente vencida en la pretensión principal y por haber resultado desechada la reconvención propuesta.
Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los cinco (05) días del mes de Marzo del año dos mil ocho (2008). Años 197º y 149º.
EL JUEZ
Abg. Oscar Eduardo Rivero López
El Secretario Accidental,
Abg. Roger Adán Cordero

Seguidamente se publicó en su fecha, siendo las 03:00 p.m.
El Secretario Accidental,
OERL/mi