TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, dos de Junio de dos mil ocho
198º y 149º

ASUNTO: KP02-R-2008-000452
PARTE DEMANDANTE: RICARDINA ROMERO DE VECINO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 4.384.276.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: José Rubén Miranda Catari, Franklin Amaro Durán, Daisy Coromoto Salas Hernández y Nelson Meléndez Vargas, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 82.911, 32.784, 39.851 y 35.133, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ATHANASE MERMINGAS, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.389.613.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Alejandra Rodríguez, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nº 68.261.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACIÓN)
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente proceso a través de libelo de demanda, posteriormente reformado, con ocasión a la pretensión de Desalojo, interpuesta por la ciudadana Ricardina Romero De Vecino, ya identificada, a través de su Apoderado Judicial, en el que manifiesta como fundamento de su pretensión que su poderdante es arrendataria de DOS (02) inmuebles desde hace más de 38 años aproximadamente, los cuales se encuentran constituidos por un apartamento y un local comercial, ubicados en la Carrera 21 entre Calles 23 y 24, Edificio Luisa. Que el apartamento está signado con el N° 2 y el local con el N° 23-94, Barquisimeto, Parroquia Catedral del Estado Lara. Que en principio propiedad de la Sucesión Ochoa, y en la actualidad propiedad del ciudadano Athanase Mermingas. Que la relación arrendaticia tanto con la Sucesión del difunto Luis Ochoa, como la del ciudadano Athanase Mermingas, es de tiempo indeterminado y en forma verbal, y que en los actuales momentos está consignando desde el 08 de Junio de 2000, por ante el Juzgado Primero de Municipio Urbano, Barquisimeto, Expediente Nº 298, a favor del arrendador con un canon de arrendamiento de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (200.000, oo Bs.). Que es el caso, que el ciudadano Athanase Mermingas, el día 21 de Abril del 2001, aproximadamente a las 7:00 p.m., mandó y procedió a colocar una puerta de hierro que impide el acceso a la escalera que conduce a la Azotea del apartamento antes identificado, negándole a su poderdante de esta manera, al goce que por más de 38 años venía ejerciendo en forma pacifica, continua, reiterada de los servicios que forman parte integral de dichos inmuebles, los cuales mencionó de la siguiente manera: 1) A un cuarto que se encuentra en la azotea el cual es un anexo del apartamento arrendado y que utiliza como depósito y requiere tener acceso para almacenar o disponer de los objetos propiedad de su mandante que allí se encuentran, 2) A un depósito o tanque de agua que surte al apartamento o local arrendado el cual su mandante requiere tener acceso para su permanente mantenimiento, y se encuentra ubicado en la Azotea del Apartamento, 3) A la chimenea del negocio de su poderdante, Cervecería El Internacional, que da a la Azotea del Apartamento que al igual al tanque de agua requiere tener acceso para un mantenimiento permanente, 4) A la Azotea del Apartamento donde están ubicados los tendederos de ropa lavada para su secado, pues en el apartamento no existe espacio para ello, por lo tanto necesita tener acceso permanente para tal fin y 5) Al negársele el acceso a la Azotea, se le priva del goce de la única vía de escape o salida de emergencia que posee el inmueble en caso de siniestro. Que el arrendador tiene la obligación de no variar la forma de la cosa arrendada. Que el objeto de ésta obligación consiste en que el arrendador se abstenga de alterar la forma de la cosa arrendada o de sus accesorios de modo que afecte al fin para el cual fue arrendada. Que tiene la obligación de abstenerse de causar personalmente perturbaciones al goce del arrendatario. Que está obligado a mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato. Que la acción por parte del arrendador de colocar una puerta de hierro para impedirle el acceso a la escalera que conduce a la azotea del apartamento, es una abierta violación a lo establecido en los artículos 1.585.3 y 1.590 del Código Civil. Que en escrito dirigido a su poderdante, por el Cuerpo de Bomberos del Municipio Iribarren del Estado Lara, de fecha 15 de Mayo de 2001, Oficio Nº 174-2001 Ref. Oficio, se puede constatar por los expertos en la materia cuando se refiere a las Conclusiones y Recomendaciones que establecen lo siguiente: . . . “Con respecto a la puerta de hierro instalada sobre la escalera que conduce a la azotea, ésta debe ser eliminada, ya que obstruye un medio de escape, como es la escalera, además no permite el acceso común para la azotea, la cual es un área común para todos los residentes de la edificación, o parte de ello, la misma puede ser considerada un lugar seguro en un momento dado (emergencia)”. Que se estaría en presencia de una violación a las normativas sobre prevención en materia de incendios en el caso que se presentara algún siniestro, estaría en peligro la vida no solo de su mandante y su familia sino también de todos los habitantes del mencionado inmueble. Que por cuanto han sido infructuosas las gestiones hechas por su representada para que el arrendador cumpla con las disposiciones legales mencionadas es por lo que demanda formalmente en nombre de su poderdante al ciudadano Athanase Mermingas, para que convenga o sea obligado a cumplir a su mandante en mantenerla en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato y a no variar la forma de la cosa arrendada durante el arrendamiento, e igualmente en cumplir con el Decreto Nº 2.195, Reglamento Sobre Prevención de Incendio y Normativa sobre Medios de Escape y en consecuencia, se le ordene eliminar la puerta de hierro que le impide el acceso a la escalera que conduce a la Azotea del apartamento antes identificado que forma parte integra del inmueble arrendado, el cual perturba el goce de la cosa arrendada, así como la vía de escape en caso de siniestro. Fundamentó su pretensión en los artículos 1.585 ordinal 3°, 1.589, 1.266 y 1.167 del Código Civil y Decreto Presidencial Nº 2.195, Reglamento Sobre Prevención de Incendio y Normativa sobre Medios de Escape. Solicitó Medida Cautelar Innominada y estimó la demanda en la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (5.000.000, oo Bs.).
En fecha 13 de Junio de 2001, el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, admitió la demanda.
En fecha 19 de Junio de 2001, el Tribunal A-Quo, decretó Medida Cautelar Solicitada.
En fecha 04 de Julio de 2001, la Representación Judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda, en el que reconoció de manera expresa que es cierta la existencia de la relación arrendaticia con la demandante. Rechazó y contradijo, por cuanto no es cierto que su representado, en fecha 21 de Abril de 2001, siendo aproximadamente las 7:00 p.m., haya mandado a colocar una puerta de hierro que impida el acceso a la escalera que conduce a la azotea del Edificio y al apartamento Nº 2. Rechazó y contradijo, que no es cierto que en virtud de la relación arrendaticia existente entre la ciudadana Ricardina Romero De Vecino y él, esta tenga derecho a utilizar la azotea del Edificio Luisa y mucho menos que la haya utilizado por espacio de treinta y ocho años, por cuanto esta es un área reservada por él, como propietario del edificio, que no es utilizada por ninguno de los arrendatarios. Que no puede pretender la demandante el uso de la azotea, que la relación arrendaticia se pactó sobre un apartamento y un local exclusivamente, que la azotea no es considerada área común del inmueble, que no existe un documento de condominio que establezca que será para uso común de los habitantes de los apartamentos y los locales del edificio y que ni mucho menos puede ser considerada una vía de escape, ya que no tiene escalera de emergencia ni nada que pueda decirse o considerarse como tal. Que es falso el hecho de que esa pueda ser la única vía de escape, ya que tratándose de un edificio que consta de planta baja más un piso, éste posee sus escaleras, las cuales llevan a la salida principal del inmueble. Que la demandante en su libelo confiesa que existe una relación verbal a tiempo indeterminada y que en su fundamento legal hace referencia al artículo 1.167 del Código Civil. Que es procedente demandar la resolución o el cumplimiento de las obligaciones contraídas en un contrato de arrendamiento, cuando éste es a tiempo determinado, situación que por alegato de la parte actora no es el caso, ya que estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado por lo que no se puede demandar el cumplimiento del mismo, razón de inadmisibilidad de la acción. Que en cuanto al numeral 3° del artículo 1585 del Código Civil, si bien es cierto que la señora es inquilina del apartamento y el local mencionado desde hace 38 años, también es cierto que desde el primer contrato que ella celebró, se le cedió en alquiler solo el apartamento y el local señalado, que nunca se estableció que la inquilina tendría acceso libre a la azotea, y como señala el artículo 5 literal “c” de la Ley de Propiedad Horizontal, que dice son cosas comunes a todos los apartamentos: c) Las azoteas, patios o jardines, cuando dichas azoteas patios o jardines solo tengan acceso a través de un apartamento o local necesariamente serán de uso exclusivo del propietario de éste. Que en este Edificio no existe documento de condominio, que el apartamento no tiene acceso privado a la azotea, que jamás se dijo que ese supuesto depósito o cuarto que se encuentra en la azotea era anexo al apartamento Nº 2, por lo que no puede exigir la demandante ni pretender el uso exclusivo del área de la azotea ya que esta le pertenece al propietario como lo es el ciudadano Athanase Mermingas y que él, sin necesidad de aprobación de los inquilinos de su edificio puede disponer de ella. Que en cuanto al artículo 1589 del Código Civil, no ha habido variación alguna, que ella recibió un local y un apartamento, nada de anexo al apartamento ni azotea y que no puede considerarse la azotea ni el cuarto de depósito allí existente como accesorio al inmueble. Que en cuanto a la estimación de la demanda, cuando se deriva de una acción de un contrato verbal a tiempo indeterminado, la estimación se hará sumando doce meses del canon de arrendamiento, que no entiende la cantidad de 5.000.000,oo Bs., y que en caso de que fuera por Daños y Perjuicios, estos no fueron señalados por la demandante como tales, por lo cual rechazó la estimación de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. Se opuso a la medida de secuestro solicitada.
En fecha 11 de Julio de 2001, la Representación Judicial de la parte actora, presentó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas las mismas en fecha 12 de Julio del mismo año.
En fecha 05 de Noviembre de 2007, la parte demandante, mediante diligencia solicitó, que no fuere considerada la oposición hecha por la parte demandada, por cuanto la misma es extemporánea.
En fechas 17 y 18 de Julio de 2001, se escucharon las declaraciones testificales de los ciudadanos Lenny Sigmar Castillo Páez, Sixto Guillermo Pargas y Luís Hernán Muñoz Méndez.
En fecha 18 de Julio de 2001, la Representación Judicial de la parte demanda presentó escrito de pruebas, siendo éstas, admitidas en la mismas fecha.
En fecha 19 de Julio de 2001, el Tribunal A-Quo, libró oficios al Jefe de la Oficina de Planificación y Control Urbano (OMPU) de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara y a la Notario Público Segunda del Estado Lara.
En fecha 19 de Julio de 2001, la Representación Judicial de la parte demandante desconoció los documentos privados promovidos por la parte demandada.
En fecha 20 de Julio de 2001, la representación judicial de la parte demanda, insistió en hacer valer los instrumentos desconocidos.
En fecha 20 de Julio de 2001, el Tribunal A-Quo, se trasladó y constituyó a la carrera 21 entre calles 24 y 25, Edificio Luisa, Barquisimeto, a los fines de practicar Inspección Judicial promovida.
En fecha 01 de Abril de 2004, la representación judicial de la parte actora desistió de la prueba de informes promovida.
En fecha 07 de Marzo de 2008, el Tribunal A-Quo, dictó Sentencia definitiva, declarando Con Lugar la defensa invocada por parte de la demandada, de la inadmisibilidad de la acción, desechada la demanda y extinguido el proceso. Condenó en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida en el proceso.
En fecha 18 de Abril de 2008, la Representación Judicial de la parte actora, mediante diligencia, apeló de la Sentencia dictada por el Tribunal A-Quo.
En fecha 30 de Abril de 2008, éste Tribunal le dio entrada a las actuaciones en los libros respectivos.
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia definitiva, este Tribunal observa:
DE LA INADMISIBILIDAD DE LA PRETENSIÓN
Tal como ha quedado expuesto, la pretensión de la actora tiene por objeto lograr el cumplimiento del contrato de arrendamiento, que, según su propio decir, se trata de una relación con término o a tiempo indeterminado, en forma verbal desde hace más de 38 años.
En la oportunidad de presentar su contestación a la demanda, la representación judicial de la demandada, reconoció de manera expresa que es cierta la existencia de la relación arrendaticia con la parte demandante.
Asimismo, observa quien juzga que la parte demandada invocó la inadmisibilidad de la pretensión, exponiendo que es procedente demandar la resolución o el cumplimiento de las obligaciones contraídas en un contrato de arrendamiento, cuando éste es a tiempo determinado, situación que por alegato de la parte actora no es el caso, alegando que estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado por lo que no se puede demandar el cumplimiento del mismo
Observa este Juzgador que la parte actora, fundamenta su pretensión en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual establece de manera la figura jurídica de ejecución o resolución de contrato expresa que demandada.
De las actas que conforman la presente causa, observa quien esto decide, que el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, es un contrato a tiempo indeterminado, por lo que se hace la siguiente consideración:
Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b) y c) de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.”
De lo anterior, este Juzgador, evidencia que la parte demanda continuó ocupando el inmueble sin oposición de la parte actora, resultando improcedente la pretensión de la parte actora de cumplimiento de dicho contrato de arrendamiento, debiendo haber pretendido el desalojo del inmueble de conformidad con lo establecido en el preinserto, al tratarse de un contrato a tiempo indeterminado, por lo que resulta procedente la defensa propuesta por la parte demandada, de inadmisibilidad de la pretensión. Así se establece.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la Apoderada Judicial de la parte demandada, CON LUGAR la excepción de inadmisibilidad de la pretensión invocada por la parte actora y EXTINGUIDO el proceso de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, intentado por la ciudadana RICARDINA ROMERO DE VECINO, contra el ciudadano ATHANASE MERMINGAS, ambos identificados.
Se condena en costas a la apelante de acuerdo a lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
En consecuencia, queda confirmado el fallo apelado.
Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los dos (02) días del mes de Junio del año dos mil ocho (2008). Años 198º y 149º.
EL JUEZ
Abg. Oscar Eduardo Rivero López
El Secretario Accidental,
Abg. Roger Adán Cordero

Seguidamente se publicó en su fecha, siendo las 3:25 p.m.
El Secretario Accidental,
OERL/mi