REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS PALAVACINO Y SIMON PLANAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA.
EXPEDIENTE N° 3.041-07
PARTE ACTORA: RAYLI CAROLINA PERNALETE CASTAÑEDA, de este domicilio, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.073.814.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: MERLY PINTO DURAN, Abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 56.102.
PARTE DEMANDADA: CESAR PACHECO FONSECA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 4.378.925.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: ALFREDO VILLANUEVA, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 58.939.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SENTENCIA DEFINITIVA
La presente demanda de cumplimiento de contrato, fue interpuesta ante este Tribunal en fecha 12-12-2007 por RAYLI CAROLINA PERNALETE CASTAÑEDA, asistida de la Abogada MERLY PINTO DURAN, en contra del ciudadano CESAR PACHECO FONSECA, todos identificados en autos. La demanda fue admitida por auto correspondiente de fecha 17-12-2007, ordenándose la citación del demandado para que comparezca ante este Tribunal al segundo día de despacho siguiente a su citación, a dar contestación a la demanda. En fecha 10-01-2008 la alguacil del Tribunal mediante diligencia inserta al folio 13, consigna recibo de citación junto con la compulsa sin firmar por el demandado, por las razones expuestas en dicha diligencia. En fecha 11-01-2008, la representación judicial de la parte actora solicita se libre carteles de citación (folio 18), lo cual fue acordado por auto del Tribunal de fecha 17-01-2008 (folio 19). Por medio de diligencia de fecha 29-01-2008, la representación judicial de la parte actora, consigna sendos ejemplares de los periódicos donde fueron publicados el cartel, conforme fue ordenado por el Tribunal en auto de fecha 17-01-2008, los cuales cursan a los folios 23 y 24. En fecha 21 de Febrero del año 2008, el Secretario del Tribunal, da cuenta de haber fijado cartel de citación en fecha 20-02-2008 (folio 25). En fecha 25-03-2008, el Tribunal designa Defensor Ad-Litem del demandado a la Abogada NATALIA ANDREA GALEO DEL VALLE (folio 27), previa solicitud de la parte actora en diligencia que riela al folio 26, librándose la correspondiente boleta de notificación. Notificada como fue la Defensora Ad-Liten designada, tal como consta a los folios 29 al 30, en la oportunidad correspondiente comparece al Tribunal y mediante diligencia cursante al folio 31, presta juramento de Ley. En fecha 04-06-2008, la alguacil del Tribunal, mediante diligencia consigna recibo de citación firmada por la Defensora Ad-Litem designada en fecha 03-06-2008 (folios 35 y 36). En fecha 05-06-2008, oportunidad procesal correspondiente para que el demandado de contestación a la demanda incoada en su contra, la Abogada NATALIA GALEO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 119.408, procediendo en su carácter de Defensora Ad-Litem del demandado, presenta escrito en dos (2) folios útiles, a través del cual da efectiva contestación al fondo de la demanda (folios 37 y 38). A los folios 40 al 46, riela escrito presentado por la parte demandada en fecha 06-06-2008, el cual contiene oposición de la cuestión previa contenida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y, contestación al fondo de la demanda. Abierto el lapso a pruebas, solo la parte actora hizo uso de tal derecho, sobre las cuales proveyó el Tribunal en su debida oportunidad. En fecha 25-06-2008, se declara la presente causa en estado de sentencia (folio 52). A los folios 53 y 54 cursa escrito presentado por la parte demandada.
Alegatos de la parte actora:
• Que dio en arrendamiento a CESAR PACHECO FONSECA un inmueble de su propiedad ubicado en la Urbanización Valle Hondo, Quinta Etapa, calle 4, casa N° 34-26, Cabudare, Municipio Palavecino del Estado Lara., cuyos linderos son los siguientes: Norte: En 9,30 mts., con parcela V; Sur: En 9,30 mts., con carrera 4; Este: En 24,40 mts., con parcela N° 27; Oeste: En 24,40 mts., con parcela N° 25. Para acreditar la propiedad alegada, acompaña copia simple de documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Barquisimeto, en fecha 22-03-1996, bajo el N° 16, Tomo 68., el cual ha de tenerse como fidedigno por no haber sido impugnados por la contraparte.
• Que el arrendamiento comenzó el 21-03-2005, siendo el canon establecido de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo) y, con un año de duración. Acompaña en original el contrato de arrendamiento, suscrito ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, Estado Lara., en fecha 21-03-2005, siendo agregado a los folios 5 y 6 del presente expediente; dicho contrato de arrendamiento se valora de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil. Específicamente en su cláusula segunda, las partes convinieron expresamente, que el mismo tendría una duración de un año fijo, contados a partir del 21-03-2005, al 21-03-2006.
• Que, al llegar la conclusión del contrato, el arrendatario pidió prórroga por un año más, lo cual aceptó, elevándose el canon mensual a TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,oo). Acompaña en original el contrato de arrendamiento, suscrito ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, Estado Lara., en fecha 31-03-2006, siendo agregado a los folios 7 y 8 del presente expediente; dicho contrato de arrendamiento se valora de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil. Específicamente en su cláusula segunda, las partes convinieron expresamente, que el mismo tendría una duración de un año fijo, contados a partir del 21-03-2006, al 21-03-2007.
• Concluido el contrato, el inquilino manifestó que deseaba entregar el inmueble, pero que pedía un lapso de seis meses para mudarse, lo cual aceptó y se fijó un lapso de seis meses, contados a partir del 21-03-2007. Acompaña en original documento privado suscrito por las parte, siendo agregado al folio 9 del presente expediente; dicho documento se valora de conformidad con el artículo 1.353 del Código Civil.
• Que el arrendatario la citó a la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Palavecino, con el objeto de dar a conocer su deseo de mudarse, pero que requería de un tiempo adicional de cuarenta y cinco (45) días, es decir, que desocuparía el inmueble el 15-11-2007. Acompaña original de Acta Convenio, suscrita por las partes en presencia del Jefe de la División de Ejidos e Inquilinato de la Alcaldía de Palavecino, en fecha 01-10-2007, agregado al folio 10, el cual se valora de conformidad con el artículo 1.353 del Código Civil.
• Que hasta la presente fecha no ha sido posible que el inquilino haya cumplido con los plazos acordados, siendo por ello que acude a demandar a CESAR PACHECO FONSECA, para que de cumplimiento al acuerdo celebrado y entregue el inmueble desocupado., así como al pago de las costas del presente juicio, fundamentándose en los artículos 178 y 258 de la Constitución; 1159, 1167 y 1264 del Código Civil y 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil., Estima su demanda en la suma de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.500.000,oo), en la actualidad CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 4.500,oo).
Alegatos de la parte demandada:
En la oportunidad procesal para que tenga lugar el acto de la contestación de la demandada, esto es, el día 05-06-2008, comparece la defensora Judicial del demandado, Abogada NATALIA GALEO presentando escrito en dos (2) folios útiles, a través del cual niega, rechaza y contradice en todas sus partes los alegatos contenidos en el libelo de la demanda, en cuanto a que su representado haya dejado de cumplir con los plazos acordados por ante la Oficina de Inquilinato; Que su representado se negara a a desocupar y entregar el inmueble.
En fecha 06-06-2008, comparece al Tribunal el demandado CESAR ANTONIO PACHECO FONSECA, quien asistido de Abogado, presenta escrito en siete (7) folios útiles, agregados a los folios 40 al 46 del presente expediente, el cual contiene: oposición de la Cuestión Previa prevista en el Ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil (La falta de Jurisdicción) y, la contestación al fondo de la demanda. Sobre el referido escrito, esta juzgadora se abstiene de pronunciarse, por haber sido presentada en forma extemporánea. En este aspecto, se procede a hacer las siguientes observaciones: 1) Conforme consta al folio 36, la Defensora Judicial fue debidamente citada el día 03-06-2008, por lo que, conforme al calendario judicial expuesto visiblemente en el Despacho de este Tribunal, la contestación de la demanda debía de verificarse el día 05-06-2008, conforme lo hizo efectivamente la Defensora Ad-Litem designada. 2) El demandado CESAR ANTONIO PACHECO FONSECA comparece al Tribunal el día 06-06-2008, es decir, después de vencido el término previsto en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil., es con tal actuación del demandado que, el día 06-06-2008, cesaron de hecho y de derecho las funciones de la Defensora Judicial, pero la actuaciones realizadas por esta con anterioridad, en el presente caso, la contestación de la demanda, está investida de absoluta validez. Y así queda establecido. 3) De conformidad con el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conviene alegar. Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio; y proponer conjuntamente a dichas defensas todas las cuestiones previas que considere procedente oponer, las cuales serán decididas en la definitiva; a excepción de la falta de jurisdicción o incompetencia del Tribunal, casos en los cuales el Tribunal se pronunciará sobre éstas en la misma oportunidad de ser opuestas o en el día de despacho siguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se le hayan presentado y los que consten en autos. Terminada la contestación o precluido el plazo para realizarla, no podrá ya admitirse la alegación de nuevos hechos, ni la contestación de la demanda, ni cuestiones previas. En este aspecto, se trae a colación la consideración del Dr. GILBERTO GUERRERO QUINTERO, (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliarios., Vol. I) “…Excepcionalmente, si el demandado no opuso la falta de jurisdicción, la incompetencia o la litispendencia en la oportunidad de la contestación de la demanda, podrá en cualquier estado y grado del proceso alegar cualesquiera de tales motivos, no como cuestiones previas, sino como denuncia por violación de normas de orden público, según corresponda.” En el caso bajo estudio, el demandado opone como cuestión previa, la falta de jurisdicción, lo que hace una vez precluída la oportunidad para la contestación de la demanda.
De las pruebas:
Durante el lapso probatorio, únicamente la parte actora promueve pruebas: Las documentales consignadas junto al libelo de la demanda, las cuales han sido ya valoradas por esta sentenciadora. Promueve igualmente documentales que rielan a los folios 49 y 50, las cuales se desechan, toda vez que, han sido suscritas por terceros que no son partes en este juicio, y no fueron ratificadas mediante la prueba testimonial.
Analizadas como han sido las actas procesales que integran el presente expediente, este Tribunal para decidir observa:
La relación arrendaticia inmobiliaria es el vínculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario y que, teniendo como objeto un determinado inmueble, da lugar a una pluralidad de trascendencias en el orden jurídico concreto y especial que regula ese vínculo, y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de protección limitada, especialmente en beneficio del arrendatario. De modo que siendo el contrato de arrendamiento un vínculo de derecho entre el arrendador y el arrendatario, es indudable que ese vínculo crea una relación jurídica y, es la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la que determina las acciones que puede ejercer el arrendador para obtener la entrega o devolución del inmueble arrendado.
La letra del artículo 1.599 del Código Civil es muy clara al prever que en los contratos de arrendamiento hechos a plazo fijo, sin prórrogas, concluye fatalmente el día fijado sin necesidad de desahucio, no obstante, el arrendador y el arrendatario pueden continuar la relación arrendaticia una vez vencido el plazo fijado para su duración pero, mediante la suscripción de nuevos contratos de arrendamiento, lo esencial es que de ellos se desprenda claramente la voluntad de las partes de renovar la convención, es decir, de continuar la relación arrendaticia, bien por un tiempo igual u otro diferente. En esta interpretación debemos recordar que, el artículo 1.160 del Código Civil prevé con meridiana claridad que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos, lo que equivale a decir que “el contrato es Ley entre las partes”, siempre que no atente contra el orden público.”
Los contratos de arrendamiento, traído a los autos por la parte actora, inserto a los folios 5 al 8 del presente expediente, los cuales han sido valorado anteriormente, hace plena prueba de: 1) Que la relación arrendataria se inicia el 21 de Marzo de 2005; 2) Que el 21 de Marzo de 2006, las partes convienen en continuar con la relación arrendaticia hasta el 21 de Marzo de 2007.
El documento privado traído a los autos por la parte actora, inserto al folio 9, valorado anteriormente, de su estudio pormenorizado se desprende con claridad la voluntad de la partes de continuar o prorrogar la relación arrendaticia, por un lapso de seis (6) meses, contados a partir del 21-03-2007, lapso que vence el 21-09-2007, fecha en la cual el arrendatario manifiesta que entregará el inmueble.
Todas las documentales en referencia hacen plena prueba de la continuidad de dicha relación arrendaticia y que, la intención de las partes fue la de regular esa relación, esto es, que la misma lo fuera por tiempo determinado; ahora bien, el último de los contratos, el que está inserto al folios 9, está suscrito en fecha 21 de Marzo del 2007, estableciéndose en él que el término fijado para su duración es de seis (6) meses, contados a partir del 21-03-2007; en consecuencia y, como quiera que, no existe en autos la suscripción de nuevos contratos, conforme a éste último contrato de arrendamiento, el mismo venció definitivamente el día 21-09-2007. Y así queda establecido.
En base al razonamiento anterior, la relación arrendaticia existente entre las partes del presente juicio, regulada en distintas oportunidades a voluntad de las mismas, tuvo una duración de Dos (2) años y Seis (6) meses. En consecuencia, a partir del día 21 de Septiembre del año 2007, comenzó a regir la prórroga legal establecida en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece : “ Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará, por un lapso máximo de un (1) año; por lo que, el lapso de la prórroga legal, vencería definitivamente el día Veintiuno de Septiembre del año 2008. Y así se declara.
Según el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los derechos que la Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables; por lo que, la disposición legal, contenida en el artículo 38 de dicha Ley, es relativamente obligatoria y, no autoriza renuncia alguna por afectar un derecho del arrendatario, jurídicamente protegido, como es el de poder continuar durante determinado tiempo ocupando y gozando del inmueble que le fue arrendado. De allí pues que, si bien es cierto que, en el acta convenio celebrado entre las partes, en presencia de la Jefe de la División de Ejidos e Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Palavecino, en fecha 01 de Octubre de 2007, inserto al folio 10 y valorado con antelación, a cuyo cumplimiento se circunscribe el petitum de la parte actora, mediante el cual el arrendatario se compromete a entregar el inmueble que ocupa en calidad de arrendamiento para el día 15 de Noviembre de 2007, tal estipulación forzosamente debe ser considerada sin valor alguno, ya que dicha actuación, aún cuando fue consentida por el arrendatario, de ella deviene una renuncia de su derecho tutelado, derecho que la Ley ha establecido en su beneficio como medida de resguardo, para que pueda continuar ocupando o poseyendo precariamente el inmueble recibido en arrendamiento por determinado tiempo, aún en contra de la voluntad del arrendador, a quien la Ley ha impuesto esa prórroga como obligatoria.
Ahora bien, la parte actora interpone su acción el día 12 de Diciembre de 2007 y, como quedó establecido con anterioridad, la prórroga legal, que en el presente caso es de un (1) año, conforme al literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tuvo su inicio el día 21 de Septiembre de 2007, es por ello que para cuando se interpone la demanda, la prórroga legal estaba en curso, así como lo está en la fecha en que se dicta la presente sentencia.
Por su parte, el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece: “ Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contratos de arrendamientos por vencimiento del término…”.
Así las cosas forzoso es el concluir en que, la presente no debe prosperar por ser la misma improcedente. Y así se decide.
En cuanto al escrito presentado por el demandado agregado al folio 53, como quiera que su contenido guarda estrecha relación con planteado por éste en aquel que riela a los folios 40 al 46, considera esta Juzgadora, que ya hubo un pronunciamiento al respecto, siendo inoficioso hacerle nuevas consideraciones.
DECISIÓN
Conforme a los razonamientos antes expuestos, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR POR IMPROCEDENTE la demanda de CUMPLIMIENTO al acuerdo celebrado entre las partes, ante la Jefe de la División de Ejidos e Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Palavecino del Estado Lara.
Se condena en costas a la parte actora, por haber vencimiento total.
Expídase por secretaría copia certificada del presente fallo para el archivo del Tribunal.
Regístrese y Publíquese.
Dado, firmado y sellado en la Sala del Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Palavecino y Simón Planas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Cabudare, a los Dos (2) días del mes de Julio del año 2008. Años: 198° y 149°
La Juez
Dra. Coromoto J. de Del Nogal
El Secretario
Abg. Lucio Torres Armeya
Publicada en su fecha, a las 2:00 p.m.
El Secretario
Abg. Lucio Torres Armeya
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