TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintiuno de julio de dos mil ocho
198º y 149º

ASUNTO : KP02-V-2008-001803
Exp. 13381 / Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento
Se inició la presente causa mediante libelo de demanda interpuesto por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y del Estado Lara, contentivo del juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento intentara el ciudadano NICOLA TROTTA quien es de nacionalidad italiana, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° E-212.383 y de este domicilio, a través de sus apoderados judiciales abogados José Augusto Díaz Bullones y Rosmar Alicia Duarte Montilva, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 102.240 y 102.211 respectivamente; en contra de la ciudadana BLANCA ELENA ALEJOS DE SANCHEZ quien es venezolana, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 7.356.980 y de este domicilio. Seguidamente el Tribunal insta a la parte actora a que estime la demanda a los fines de establecer la competencia, por lo que la parte actora la estimó en la cantidad de ochocientos noventa bolívares fuertes (Bs. F. 890,00) siendo declinada su competencia en razón de la cuantía, correspondiéndole en consecuencia el conocimiento de la causa a este Tribunal quien procedió a dictar auto de admisión en fecha 23 de mayo de 2008, en cuya oportunidad se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a que constara en autos su citación a fin de dar contestación a la demanda, librándose compulsa el día 02-06-08. En fecha 20-06-08 diligencia el Alguacil de este Tribunal y consigna recibo de citación firmado por la demandada de autos, quien en fecha 26-06-08 comparece asistida por el abogado Zalg Abi Hassan, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 20.585, a objeto de dar contestación a la demanda en el que además opone la cuestión previa del ordinal sexto del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 02-07-08 comparece la demandada para otorga poder apud acta al abogado que le asiste así como a la abogada Silvia Natera. Por su parte la actora consigna escrito de subsanación a la cuestión previa opuesta. Abierta la causa a pruebas, ambas partes presentaron sus respectivos escritos siendo admitidas las pruebas promovidas. Concluidas las etapas del proceso y estando en la oportunidad de dictar sentencia, este Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:
Manifiesta el demandante que el día 05 de marzo de 2004 celebró contrato de arrendamiento con una duración fija de un año con la demandada por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto del Estado Lara, anotado bajo el N° 02, Tomo 37, sobre un apartamento signado con el N° 3 que se encuentra ubicado en el Edificio denominado Trotta, situado en la Avenida Venezuela cruce con la calle 40, el cual le pertenece según Título Supletorio N° 664, registrado por el Juzgado Tercero en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara de fecha 17-04-2000 y que mide aproximadamente 119,25 metros cuadrados, construido sobre un terreno de su propiedad según documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Registro del Distrito Iribarren en fecha 16-08-1967, bajo el N° 52, folio 98 vto. al 100, Protocolo Primero, Tomo 3. Así mismo señala que el inmueble consta de tres habitaciones, dos baños con paredes de baldosas, una cocina cubiertas con paredes de baldosas y un balcón y se encuentra alinderado de la siguiente manera: Norte: fachada del Edificio; Sur: fachada posterior del Edificio; Este: apartamento N° 2 y Oeste: fachada oeste del Edificio. Continúa manifestando que una vez vencido el aludido contrato, las partes convinieron en celebrar un segundo contrato con vencimiento para el 05 de marzo de 2006, oportunidad en la que suscriben el tercer contrato de arrendamiento por un año más, el cual vencería el 05 de marzo de 2007 según se desprende de la cláusula segunda en la que se estipuló que la arrendataria renunciaba al prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En este sentido señala que el día 08-01-07 y con 60 días de anticipación al vencimiento del contrato emitió telegrama en que le notificaba su obligación de desocupar el inmueble el día 05 de marzo 2007 y que reproduce marcado “G”; manifestando que la arrendataria en vez de dar cumplimiento a lo pactado en la cláusula segunda lo citó por ante la Oficina de Inquilinato en donde mediante acta acordaron establecer la prórroga legal de un año la cual comenzaría a regir el 05 de marzo de 2007 hasta el 05 de marzo de 2008 la cual reproduce marcada H. Así las cosas y llegado el vencimiento de la prórroga legal manifiesta que la arrendataria incumplió la cláusula primera de dicho convenio alegando la excusa de no encontrar otra vivienda, por lo que acudió a la Oficina de Inquilinato el día 06-03-2008 a fin de denunciar dicho irrespeto, órgano que dejó constancia de no haber podido conciliar los criterios sostenidos por las partes, razones estas por la cuales y con fundamento en los artículos 33, 1585 ordinal 1° del Código Civil y todas aquellas disposiciones que sean aplicables, acude a esta instancia a demandar a la ciudadana Blanca Elena Alejos de Sánchez para que convenga o a ello sea condenada por el tribunal en el cumplimiento de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento celebrado, habiéndose cumplido la prórroga legal establecida mediante convenio N° 032/07 de fecha 14-02-07 suscrita ante el órgano administrativo y proceda a entregarle el inmueble totalmente solvente de todos los servicios públicos como son agua, aseo urbano, energía eléctrica, teléfono y condominio. Solicita la indemnización de los daños y perjuicios causados por el retardo en la entrega del inmueble conforme a la cláusula décima segunda del contrato.
En la oportunidad de la contestación, la demandada opone la cuestión previa del defecto de forma de la demanda contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código Adjetivo, por no cumplir con los extremos exigidos en el ordinal 7° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil al no señalar el actor en el libelo cuáles son los daños cuya indemnización reclama. Rechaza y niega que haya incumplido con la relación arrendaticia que ha mantenido mediante contratos sucesivos pues señala que de ninguna manera ha dejado de cumplir con sus obligaciones, niega por ser falso que haya incumplido el contrato de arrendamiento toda vez que el arrendador en forma arbitraria y sin respectar las obligaciones arrendaticias y los derechos del arrendatario, trató de sacarla junto con su familia de forma arbitraria sin percatarse de la existencia de un contrato y que debía cumplir las condiciones de ley por lo que acudió a la prefectura a denunciar al actor y a su hijo por motivos de violencia contra la mujer y la familia a fin de amparar sus derechos. Por otra parte impugna el documento reproducido marcado G por no haber sido recibido por su persona así como el documento marcado J por constituir una mera constancia administrativa que ni siquiera se encuentra suscrita por ninguna de las partes intervinientes, por lo que alega que la misma no surte efectos jurídicos razón por la que la desconoce e impugna. Igualmente impugna los documentos marcados C y D por ser copias simples conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Por todo lo cual rechaza, niega y contradice la demanda en todos y cada uno de sus hechos narrados y el derecho invocado, solicitando sea desestimada la misma.
Siendo estos los términos de la demanda y los de la contestación, este Tribunal debe pronunciarse en primer lugar sobre la cuestión previa opuesta. En este sentido alega la parte demandada el defecto de forma del libelo conforme al Ordinal 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil por no haberse llenado los extremos del ordinal 7° del artículo 340 ibidem, con argumento en que conforme lo indica la norma, el actor al demandar la indemnización de daños y perjuicios, debió especificar éstos y sus causas; sin embargo observa este Tribunal que el actor al momento de subsanar la cuestión previa alegada, aduce que en el escrito de fecha 23-04-2008 se establecieron los daños y perjuicios en la cantidad de quinientos cuarenta bolívares fuertes (Bs. 540,00) originados por la causa del retardo en la entrega del inmueble contado desde el día 06 hasta el día 23 de abril de 2008, ambas fechas inclusive, a razón de treinta bolívares fuertes (Bs. F. 30,00) diarios conforme lo estipula el contrato; por lo que habiendo cumplido el actor con el señalamiento de los daños y perjuicios que reclama y sus causas debe darse por subsanada la cuestión previa opuesta por la demandada y así se establece.
Resuelta como ha sido la cuestión previa alegada, corresponde a esta juzgadora establecer como primer aspecto la naturaleza jurídica del contrato celebrado y que une al arrendador y la arrendataria, observándose que la parte demandante a los fines de demostrar la duración de la relación arrendaticia trajo a los autos una serie de contratos celebrados por las partes cursantes desde el folio 11 al folio 14 y desde el folio 24 al folio 31, los cuales surten pleno valor probatorio en juicio al no haber sido impugnados por la demandada de acuerdo a lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, del último contrato celebrado y que es el vigente para los efectos del presente juicio se observa que las partes establecieron en la cláusula segunda textualmente lo siguiente: “El Término de duración de este contrato es de (1) año contado a partir del mes de Marzo de presente año 2006, es decir hasta el 5 de Marzo del año 2007 termino improrrogable, vencido el cual LA ARRENDATARIA se compromete a entregar el inmueble totalmente desocupado y en las mismas buenas condiciones en que lo recibe sin necesidad de notificación del desahucio, expresamente renuncia a la prórroga establecida en el artículo 38 del Derecho (sic) con rango y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, es decir, en ningún caso opera la renovación automática o la tácita reconducción del mismo...” De acuerdo con esta cláusula resulta claro que la intención de las partes era mantener el tiempo de duración del contrato de forma fija y determinada, sin posibilidades de prórrogas automáticas. Por lo que estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado y así queda establecido.
Determinada la naturaleza jurídica del contrato, esta juzgadora observa que la pretensión deducida por el actor en el libelo, consiste en que la demandada sea condenada por vía judicial al cumplimiento del contrato, lo que se traduce en la entrega del inmueble por efecto del vencimiento del contrato así como de la prórroga legal correspondiente de un año, la cual fue disfrutada de acuerdo a lo convenido a través del órgano administrativo. Por su parte la demandada en su escrito de contestación rechaza y niega la pretensión de la actora. En relación a este aspecto el procesalista patrio Aristides Rengel Romberg en su obra Tratado de derecho procesal Civil venezolano Tomo II expresa: “En el régimen del proceso, la afirmación de los hechos o estado de cosas es una carga importantísima, que pesa sobre las partes, porque el ordenamiento jurídico liga las consecuencias jurídicas a la realización de los hechos correspondientes, supuestos en abstracto por la norma, de modo que quien pretende una consecuencia jurídica a su favor, tiene la carga de afirmar o alegar los hechos cuya realización supone la norma” y agrega además que, “la carga de la afirmación de los hechos es correlativa a la carga de la pruebas de los mismos por lo que quien afirma un hecho, tiene la carga de probarlo y no puede probarse un hecho que no haya sido afirmado anteriormente por la parte.” Observando esta sentenciadora que durante el curso de la causa la demandante trajo a los autos el contrato celebrado el cual permite comprobar fehacientemente que en efecto el contrato celebrado se venció por haber sido estipulada su duración en forma determinada. Ahora bien, el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que, en los contratos a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo a las reglas previstas en la norma; estipulándose en el literal b) de la misma, que cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un año y menor de cinco años, se prorrogará por un lapso máximo de un año. De manera que en el presente caso, la consecuencia del vencimiento fue que operara la prórroga legal de un año a partir del 05-03-07 hasta el 05-03-08, por haberse iniciado la relación el 05-03-04; la cual efectivamente la arrendataria disfrutó, independientemente de la renuncia que se había estipulado dentro del contrato cuya legalidad y procedencia no es necesario analizar, y del convenio celebrado en sede administrativa por cuanto la misma como se dijo antes, se cumplió tal como lo ordena la ley. En consecuencia se desecha el telegrama que fuera presentado conjuntamente con la demanda por carecer de valor alguno. Se desechan igualmente todos los recaudos correspondientes a las actuaciones administrativas cursantes a los folios 33, 34, 35, y las cursantes del folio 68 al 81 por no aportar ningún elemento de convicción a la presente causa; así mismo se desecha el documento de propiedad del inmueble por no ser una prueba conducente a esta causa en donde lo discutido es la continuidad del arrendamiento y no la propiedad y así queda establecido.
Ahora bien, dado el rechazo de la pretensión deducida, por parte de la demandada es evidente que su actividad probatoria tenía que estar encaminada a demostrar lo contrario a lo anteriormente establecido, esto es que las partes continuaban vinculadas contractualmente o que, en su defecto había dado cumplimiento a la obligación de entregar oportunamente el inmueble arrendado y no lo hizo, por lo que, con fundamento en las normas legales vigentes específicamente el artículo 1.159 del Código Civil, en donde se señala que el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes en concordancia con lo dispuesto en el articulo 1.167 del mismo Código, en donde se estipula que en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, es por lo que la presente acción debe prosperar y en consecuencia condenarse a la demandada a la entrega del inmueble arrendado y así queda establecido.
Igualmente solicita la demandante le sean resarcidos los daños y perjuicios ocasionados por el retardo en que ha incurrido la arrendataria en el cumplimiento de su obligación de acuerdo a lo establecido en la cláusula penal del contrato, consistente en el pago de la cantidad de treinta bolívares fuertes diarios por cada día de retardo en la entrega del inmueble como indemnización por daños y perjuicios por el incumplimiento de la obligación de entrega convenida, computados desde el día 06 hasta el día 23 de abril del presente año, los cuales calcula en la suma de quinientos cuarenta bolívares fuertes conforme se convino en la cláusula décimo segunda del contrato. Al respecto el artículo 1167 del Código Civil ya citado, señala que puede reclamarse conjunta o separadamente con la acción de resolución o de cumplimiento el pago de los daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello. Esto significa que siempre podrá el contratante conjunta o separadamente reclamar el pago de los daños que la inejecución o la ejecución tardía del contrato han generado y para esto deberá demostrar la relación de causa a efecto entre la conducta culposa del otro contratante y el daño o perjuicio generado. Así mismo es necesario señalar que las partes pueden pactar contractualmente el pago de los daños y perjuicios y predeterminar en una cláusula contractual el monto que por ese concepto debe pagar la parte que culposamente incumpla. Esta cláusula se denomina “cláusula penal”. El artículo 1258 del Código Sustantivo estipula que la cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal, lo que implica que al estipularse una cláusula penal el pago de los daños sólo podrá circunscribirse a lo contractualmente pactado y agrega la norma que, el acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por el simple retardo. En este caso las partes de acuerdo a lo que se desprende de la cláusula décima segunda convinieron en que, en caso de que la arrendataria no entregase el inmueble arrendado al término del contrato, la arrendadora le cobraría por cada día de retardo en la entrega del inmueble la suma de treinta mil bolívares diarios, suma ésta establecida como indemnización por perjuicios ocasionados por la mora; de manera que es perfectamente posible y procedente reclamar el pago de los daños y perjuicios tal como los señala la actora al haber quedado demostrado que en efecto como lo sustentó en su demanda, la arrendataria estaba en mora de cumplir con la obligación de entregar el inmueble y así se decide.
En fuerza de las anteriores consideraciones este Tribunal Administrando Justicia En Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SUBSANADA la cuestión previa de defecto de forma del libelo de demanda contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 7° del artículo 340 ibidem. Se declara CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento instaurada por el ciudadano NICOLA TROTTA contra la ciudadana BLANCA ELENA ALEJOS DE SANCHEZ, ambos suficientemente identificados al inicio de este fallo. En consecuencia vencido como se encuentra el contrato de arrendamiento y el lapso de prorroga legal se condena a la demandada a entregar el inmueble arrendado libre de personas y cosas, constituido por un apartamento signado con el N° 3, situado en el Edificio Trotta, ubicado en la Avenida Venezuela entre calles 40 y 41 de esta ciudad de Barquisimeto. Se condena a la demandada al pago de la suma de QUINIENTOS CUARENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 540,00) por concepto de indemnización de los daños y perjuicios causados por el retardo en la entrega del inmueble, calculados a razón de treinta bolívares fuertes diario desde el día 06-04-2008 al 23-04-2008. Se condena igualmente a la demandada al pago de las costas procesales por haber vencimiento total.
Publíquese y Regístrese.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los veintiún (21) días del mes de julio del año dos mil ocho (2008) Años: 198° y 149°.
La Juez,

Dra. LIBIA LA ROSA DE ROMERO
La Secretaria,

AUDREY LORENA PINTO
En la misma fecha se publicó, siendo las 11:59 a.m.
La Sec.,