REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, dieciocho de julio de dos mil ocho
198º y 149º

ASUNTO : KP02-V-2008-000254
Exp. 13.323 / Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento
Se inició el presente procedimiento por ante este Tribunal mediante auto de admisión del libelo de demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento interpusiera la abogada en ejercicio Adriana Díaz Aponte, inscrita en el IPSA bajo el N° 31.014, actuando en su carácter de Apoderada Judicial de la ciudadana ZHAMIRA ISABEL RODRIGUEZ HERNANDEZ quien es venezolana, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 12.432.050 y de este domicilio en contra de los ciudadanos JULIO ALBERTO MONTENEGRO JIMENEZ y JANITT TORRES DE MONTENEGRO, ambos venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédula de identidad N° 8.725.501 y 7.413.484 respectivamente y de este domicilio.
Admitida la demanda en fecha 08-02-08 se emplazó a la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a su citación a fin de dar contestación a la demanda, librándose compulsas el 13-02-08. En fecha 22-02-08 consigna el alguacil recibo de citación debidamente firmado por la codemandada Janitt Torres de Montenegro. Así mismo en fecha 06-03-08 consigna compulsa y recibo de citación dirigido al codemandado Julio Alberto Montenegro sin firmar manifestando la imposibilidad de lograr su citación personal, por lo que una vez solicitada, acordada y cumplidas las formalidades de la citación por carteles, se le designó defensor de oficio recayendo tal nombramiento en la abogada Magaly Sánchez, quien aceptó el cargo y prestó juramento de Ley. Verificada la citación personal de la defensora de oficios en fecha 19-06-08, compareció la misma en la oportunidad legal y dio contestación a la demanda en representación de ambos demandados, consignando posteriormente diligencia en la que aclara que su representación la ejerce sólo para el codemandado Julio Alberto Montenegro Jiménez. Abierta la causa a pruebas, comparecieron los demandados de autos debidamente asistidos por el abogado Gustavo Morón y presentan escrito de promoción de pruebas; de igual forma la parte actora promovió pruebas. Concluidas la sustanciación del proceso y estando en la oportunidad de dictar sentencia, este Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:
Manifiesta la apoderada actora que su representada es propietaria de un inmueble constituido por una casa ubicada en la Urbanización Fundación Mendoza, calle El Sisal, N° 3 de esta ciudad, la cual cedió en arrendamiento mediante contrato celebrado con los ciudadanos Julio Alberto Montenegro Jiménez y Janitt Torres de Montenegro en fecha 15-11-2003 con una duración de seis meses y en este sentido señala que se fueron celebrando contratos sucesivos con una duración de seis meses cada uno, siendo el último de ellos suscrito el 31 de julio de 2006 con vencimiento al 31 de diciembre de ese mismo año, documentos que reproduce conjuntamente con el libelo marcados B, C, D, E y F. Continúa manifestando que su representada el día 30 de octubre de 2006 ofreció formalmente en venta el inmueble a los arrendatarios según comunicación que reproduce marcada G, cuya oferta no fue aceptada según consta de comunicación marcada H, por lo que la arrendadora les notificó el día 15-11-2006 su voluntad de no renovar el contrato mediante comunicación que reproduce marcada I. En este orden de ideas alega que una vez vencido el término del contrato de comenzó a regir el lapso de prórroga legal de un año la cual venció el 31 de diciembre de 2007, afirmando además que para la fecha de la interposición de la demanda los demandados no habían entregado el inmueble incumpliendo así con su obligación, razón por la cual acude a esta instancia a fin de demandar el cumplimiento del contrato para que procedan a efectuar la entrega a su representada del inmueble que ocupan totalmente desocupado, en perfecto estado de conservación y solvente en el pago de todos los servicios públicos o en su defecto sean condenados por el Tribunal, solicitando la condenatoria en costas y costos procesales. Fundamenta su pretensión en los artículos 1159, 1160, 1167, 1579 y 1594 del Código Civil y estima la demanda en la suma de cuatro mil ochocientos bolívares fuertes (Bs. 4.800,00)
En la oportunidad de la contestación, la defensora de oficio actuando en representación del codemandado Julio Alberto Montenegro Jiménez niega, rechaza y contradice la demanda tanto en los hechos como en el derecho invocado, negando que su representado deba convenir en entregar el inmueble descrito en autos, argumentando que el mismo se encuentra haciendo uso de la prórroga legal alegando además su estado de solvencia en lo que respecta al pago de los servicios públicos. Niega además que su representado deba pagar costas procesales y por último impugna la cuantía estimada por la actora por exagerada.
Punto Previo. Antes de entrar a analizar los términos de la demanda y los de la contestación dada por la defensora de oficio es necesario aclarar que, la codemandada Janitt Torres de Montenegro fue personalmente citada por el alguacil de éste despacho como consta de la diligencia del 22-02-08 y del respectivo recibo de citación insertos a los folios 37 y 38 de los autos y sin embargo en la oportunidad legal, no compareció ni por si ni por medio de apoderado a contestar la demanda intentada en su contra no obstante y como quiera que al codemandado Jjulio Alberto Montenegro Jiménez a quien no se logró citar personalmente se le designó defensor judicial, quien compareció a contestar la demanda intentada, debiendo por tanto aplicarse aquí el contenido del artículo 148 del Código de Procedimiento Civil, según el cual, cuando la relación jurídica litigiosa haya de ser resuelta de modo uniforme para todos los litisconsortes, o cuando el litis consorcio sea necesario por cualquier otra causa, se extenderán los efectos de los actos realizados por los comparecientes a los litis consortes contumaces en algún término o que hayan dejado transcurrir algún lapso; en consecuencia y como quiera que nos encontramos en presencia de un litis consorcio pasivo necesario, ya que ambos demandados lo son con el mismo carácter es decir de arrendatarios, la contestación dada por la defensora de oficio del codemandado Julio Alberto Montenegro Jiménez, surtirá los mismos efectos jurídicos para la codemandada contumaz y así se declara.
Aclarado el punto anterior debe proceder esta sentenciadora a resolver antes de conocer el fondo de lo planteado la impugnación que hiciera la defensora designada sobre la cuantía estimada por la actora, ya que de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil debe el juez proceder en primer término a resolver el aspecto relativo a la estimación de la demanda haciendo la expresa salvedad de que dicho pronunciamiento se hace en virtud de que la impugnación de la cuantía fue alegada dentro de la contestación al fondo de la demanda. En este sentido y acogiendo plenamente esta juzgadora el criterio establecido por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 22-04-03, según el cual, de la interpretación del artículo señalado se deduce que el demandado no puede contradecir la estimación pura y simplemente, sino que por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación en aplicación a lo dispuesto textualmente en la norma, que el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo el cual debe igualmente ser probado en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la norma; por lo que, si nada prueba el demandado queda firme la estimación que hizo el actor. En este caso, se observa que la parte demandada al momento de contestar su demanda en la parte final del escrito, rechaza la estimación de la demanda hecha en la cantidad de cuatro mil ochocientos bolívares fuertes sin expresar en qué fundamenta su rechazo, por lo que a juicio de esta juzgadora, no existen elementos que permitan establecer una cuantía distinta a la propuesta por la actora en virtud de que el rechazo efectuado por la parte demandada es un rechazo puro y simple, en consecuencia queda firme la estimación de la demanda establecida por la demandante en su libelo y así se decide.
Aclarado lo anterior y entrando a analizar los términos en que quedó trabada la litis debe en primer término examinar quien decide la pretensión deducida en el libelo ya que del examen de la misma y la determinación de su procedencia, se derivará la posibilidad de que el Tribunal pueda conocer los otros aspectos del juicio y en este sentido se observa que la demandante refiere que mantiene una relación contractual con los demandados desde el 15 de noviembre de 2003 la cual se ha ido renovando mediante la celebración sucesiva de contratos, siendo suscrito el último de ellos el 31 de julio de 2006 con vencimiento para el 31 de diciembre del mismo año; pero luego de haberles ofertado a los arrendatarios la venta del inmueble y no siendo aceptada la misma les comunicó su intención de dar por terminado el contrato, por lo que una vez vencida la prórroga legal solicita la entrega del inmueble. Tal planteamiento requiere un análisis minucioso de los términos de la convención celebrada por las partes, observando este Tribunal que la demandante trajo a los autos cinco contratos de arrendamiento privados y que se encuentran agregados desde el folio 5 al folio 30 del expediente, los cuales surten pleno valor probatorio en la presente causa al no haber sido impugnados de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien del contenido de las cláusulas cuarta y décima del último contrato que es el vigente para los efectos de esta demanda, se observa que las partes convinieron en lo siguiente: “CUARTA: El Plazo de este Contrato es de Seis (6) Meses fijos, a partir de la fecha del mismo, pero si al vencimiento del plazo, algunas de las partes no hubiese expresado por escrito su deseo de darlo por terminado, se considera automáticamente prorrogado por (6) Meses más. El aviso mencionado deberá darse por lo menos con un (1) mes de Anticipación, al vencimiento del plazo estipulado o de cualquiera de sus prorrogas, las cuales se regirán por las mismas condiciones de este contrato.”... “DECIMA: El canon de Arrendamiento empezará a regir el día 31-07-2006 y vence el día 31-12-2006.” Del contenido de dichas cláusulas se desprende claramente que las partes establecieron una duración fija y determinada de seis meses la cual comenzaría a regir a partir del 31 de julio de 2006 hasta el 31 de diciembre de 2006, dicho plazo sería prorrogable automáticamente por seis meses más, siempre y cuando una de las partes no manifestara por escrito su deseo de darlo por terminado con por lo menos un mes de anticipación al vencimiento del plazo estipulado, lo que significa que, las partes pactaron un contrato de naturaleza determinada cuya duración inicial sería de seis meses con posibilidades de prorroga por seis meses más de manera que la naturaleza del contrato celebrado es a tiempo determinado y así se establece. El siguiente aspecto que debe establecerse es el relativo a la oportunidad de la notificación y es que de acuerdo con las normas del contrato el plazo inicial de vigencia sería renovado por seis meses más siempre y cuando no se notificara por lo menos treinta días antes del vencimiento el deseo de no prorrogarlo de suerte que, para que dicha manifestación surtiera todos sus efectos jurídicos entre las partes debía efectuarse como mínimo el 30 de noviembre de 2006 pues fue convenido que el aviso debía darse como mínimo con un mes de anticipación. De acuerdo con lo antes expresado, se observa igualmente que la demandante reprodujo al folio 33 de los autos una carta dirigida a los demandados, la cual se valora al no haber sido impugnada por la parte demandada. De dicho instrumento se constata que efectivamente la arrendadora manifestó a los arrendatarios su voluntad de no renovar el contrato, solicitándoles en consecuencia la entrega del inmueble previo disfrute del período de prórroga legal; sin embargo observa igualmente esta juzgadora que dicha documental ésta fechada 31 de diciembre de 2006, fecha en la que se verificaba el vencimiento del plazo de vigencia inicial del contrato y de acuerdo con lo pactado por las partes en la cláusula cuarta del contrato, ésta manifestación debía efectuarse por lo menos con un mes de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato, esto es a más tardar el 30-11-2006, por lo que forzosamente concluye este Tribunal que al no haber notificado la arrendadora la “no prorroga” de acuerdo a lo convenido en el contrato, automáticamente se produjo la prórroga convencional de seis meses más, la cual comenzó a correr a partir del día 1° de enero del año 2007 hasta el día 30 de junio de 2007, oportunidad en la que efectivamente se verificó el vencimiento del contrato de acuerdo a lo pactado por las partes en la tantas veces mencionada cláusula cuarta y así queda establecido. En este sentido, el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que en los contratos a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario de acuerdo a las reglas previstas en la norma; estipulándose en el literal b) de la misma, que cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un año o menor a cinco, se prorrogará por un lapso máximo de un año. De manera que en el presente caso, una vez vencido el contrato el día 30 de junio del año 2007, como consecuencia operaría automáticamente la prórroga legal de un año que comenzaría a regir a partir del día 1° de julio del año 2007 hasta el 1° de julio del año 2008, lo que evidencia que la acción ejercida para solicitar el cumplimiento del contrato por vencimiento de la prorroga legal es improcedente por encontrarse vigente la misma y ser obligatoria para el arrendador y así se declara.
En consideración a lo antes expuesto este Tribunal Administrando Justicia En Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y Por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda de Desalojo interpuesta por la ciudadana ZHAMIRA ISABEL RODRIGUEZ HERNANDEZ en contra de los ciudadanos JULIO ALBERTO MONTENEGRO JIMENEZ y JANITT TORRES DE MONTENEGRO, todos suficientemente identificados en la narrativa de este fallo. Se condena a la parte vencida al pago de las costas procesales conforme lo dispone el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y Regístrese.
Dado, Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los dieciocho (18) días del mes de Julio del año dos mil ocho (2008). Años: 198º y 149º.
La Juez,

Dra. Libia La Rosa de Romero
La Secretaria,

Audrey Lorena Pinto
En la misma fecha se publicó, siendo las 1:00 p.m.
La Sec.,